УИД:50RS0039-01-2025-003955-96

Решение

Именем Российской федерации

19 мая 2025 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Камшилиной И.А.

при секретаре Должиковой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3398/25 по иску ФИО2 ФИО1 к Бронницкому потребительскому обществу об обязании заключить договор купли-продажи, по встречному иску Бронницкого потребительского общества к ФИО2 ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к Бронницкому потребительскому обществу и просит обязать ответчика заключить два основных договора купли-продажи объектов недвижимости: здания стоимостью 10 000 000 руб. (без НДС), кадастровый <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 461, 1 кв.м, назначение: нежилое; земельного участка стоимостью 9 166 666,67 руб. (без НДС), кадастровый <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи недвижимости от <дата> <номер>; взыскать судебные расходы в размере 125 200 рублей.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал и пояснил, что между ФИО2 и Бронницким потребительским обществом заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от <дата> <номер>. Согласно условиям предварительного договора истец является «Покупателем», а ответчик- «Продавцом» недвижимого имущества, являющегося предметом предварительного договора, в виде: здания стоимостью 10 000 000 руб. (без НДС), кадастровый <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 461, 1 кв.м, назначение: нежилое; земельного участка стоимостью 9 166 666,67 руб. (без НДС), кадастровый <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины. В соответствии с условиями предварительного договора основная сделка купли-продажи подлежала заключению в срок до <дата>. Обязательства по оплате в установленном порядке на общую сумму в размере 23 000 000 рублей в соответствии с п.п. 3.2, 3.3. предварительного договора исполнены покупателем своевременно и в полном объеме, что подтверждается платежными документами. Продавцом письмами от <дата> <номер>, от <дата> <номер>, от <дата> <номер>, от <дата> <номер>, от <дата> <номер> до покупателя доведена информация о расторжении предварительного договора и об отказе в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости на основании отсутствия одобрения ее совершения общим собранием уполномоченных пайщиков Бронницкого ПО. В связи с чем, истец обратился в суд с иском.

Представитель ответчика Бронницкого потребительского общества возражал в судебном заседании против удовлетворения иска, указал, что решение общего собрания (Собрания уполномоченных) пайщиков ответчика по отчуждению недвижимого имущества (здания и земельного участка) ответчика, в том числе по отчуждению недвижимого имущества ответчика, стоимость которого превышает 10 000 000 рублей не принималось. <дата> решением общего собрания уполномоченных пайщиков ответчика продажа ответчиком истцу здания магазина и земельного участка за 23 000 000 рублей не одобрена. Согласно п.1.1 Предварительного договора здание и земельный участок определены как единый имущественный комплекс. В пунктах 3.1 и 3.3. предварительного договора определена цена передаваемого недвижимого имущества в размере 23 000 000 рублей как единого имущественного комплекса, а именно: земельного участка с кадастровым номером <номер> с расположенным на нем нежилым зданием с кадастровым номером <номер>. Каких-либо сведений о заключении между истцом и ответчиком двух основных договоров купли-продажи объектов недвижимости, а также цены договора с НДС либо без НДС предварительный договор не содержит. При этом, имеет место единовременная продажа земельного участка и расположенного на нем здания, принадлежащих ответчику. В связи с чем, Бронницким потребительским обществом подан встречный иск о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости от <дата> <номер>, заключенный между истцом и ответчиком.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что между ФИО2 и Бронницким потребительским обществом заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от <дата> <номер>.

В соответствии с п.1.1 предварительного договора стороны обязуются в срок до <дата> подписать основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, имеющие следующие технические характеристики (описание) согласно актуальным данным Единого государственного реестра недвижимости: кадастровый номер объекта <номер> вид объекта недвижимости- здание, адрес (местоположение) <адрес>, площадь 461,1, назначение нежилое, наименование здание; кадастровый номер объекта <номер>, вид объекта недвижимости- земельный участок, адрес (местоположение) <адрес> площадь 1483+/-13, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины.

Пунктом 3.1 определено, что цена продаваемого недвижимого имущества составляет 23 000 000 рублей.

Обязательства по оплате в установленном порядке на общую сумму в размере 23 000 000 рублей в соответствии с п.п. 3.2, 3.3. предварительного договора исполнены ФИО2 своевременно и в полном объеме, что подтверждается платежными документами.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. п. 1, 3 ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п. п. 1, 3, 5 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Положениями п. 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В пунктах 1. 2, 4 ст. 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Если ли сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Материалами дела подтверждается, что истцом <дата>г. было направлено в адрес ответчика уведомление о готовности подписать основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, сослался на то, что данная сделка не была одобрена общим собранием уполномоченных пайщиков Бронницкого потребительского общества.

В соответствии с п.п.1 п.3 ст.50 ГК РФ юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах потребительских кооперативов, к которым относятся, в том числе жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы, садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы, общества взаимного страхования, кредитные кооперативы, фонды проката, сельскохозяйственные потребительские кооперативы.

Согласно п.1 ст.123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Пунктом 1 статьи 9 Закона о потребительских обществах установлено, что устав потребительского общества определяет состав и компетенцию органов управления и органов контроля потребительского общества, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов.

Из положений п. 3.1 Устава Бронницкого потребительского общества усматривается, что в соответствии с уставными целями Общество обладает, в том числе правомочиями по владению, пользованию и распоряжению имуществом и денежными средствами в соответствии с целями и задачами Общества.

Пунктом 4.1, абз.2 статьи 4.4. Устава Общества установлено, что Общество создано в целях осуществления деятельности, направленной на удовлетворение материальных и иных потребностей пайщиков, а также граждан, не являющихся членами Общества. Общество вправе осуществлять предпринимательскую деятельность постольку, поскольку это служит достижения целей, ради которых оно создано и соответствует этим целям.

Для осуществления указанных видов деятельности Общество вправе, в том числе покупать, продавать и передавать другим предприятиям, организациям и гражданам, обменить, сдавать в аренду, предоставлять во временное пользование: здание, сооружения, оборудования, транспортные средства, инвентарь, сырье и другие материальные ценности, а также списывать с баланса основные фонды, если оно изношены или морально устарели.

Согласно пункту 2 статьи 15 Закона о потребительских обществах высшим органом потребительского общества является общее собрание потребительского общества, которое проводится в форме общего собрания пайщиков потребительского общества или в форме общего собрания уполномоченных пайщиков потребительского общества.

Пунктом 6.7 Устава Общества установлено, что к исключительной компетенции Общего Собрания (Собрания уполномоченных) пайщиков Общества относится, в том числе отчуждение недвижимого имущества Общества, стоимость которого превышает 10 млн. (Десять миллионов) рублей.

Вместе с тем, решение Общего Собрания (Собрания уполномоченных) пайщиков Бронницкого потребительского общества по отчуждению недвижимого имущества (здания и земельного участка), стоимость которого превышает 10 000 000 рублей не принималось.

<дата>г. в адрес ФИО2 было направлено Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости <номер> от <дата>.

Согласно выписки из протокола внеочередного собрания уполномоченных пайщиков Бронницкого потребительского общества от <дата>г. было отказано в согласовании продажи нежилого здания, общей площадью 461 кв.м, с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес> земельного участка с кадастровым номером <номер>, категории : «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием: «магазины», общей площадью 1483 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> за 23 000 000 рублей.

Требование истца о заключении двух отдельных договоров купли продажи здания и земельного участка будет противоречить п.4 ст. 35 ЗК РФ и условиям предварительного договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если законом не устанавливается, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки в силу части 2 статьи 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Обществом предпринимались попытки вернуть ФИО2 денежные средства, перечисленные им в счет оплаты по предварительному договору. В его адрес направлялись письма с просьбой предоставить реквизиты счета для перечисления денежных средств, которые остались без ответа.

Распоряжением нотариуса от <дата>г. денежные средства в размере 23 000 000 рублей зачислены на публичный депозитный счет нотариуса.

На основании изложенное, суд приходит к выводу, что у Бронницкого потребительского общества не имелось полномочий на заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, в отсутствие решение Общего Собрания (Собрания уполномоченных) пайщиков, учитывая стоимость передаваемого имущества, превышающего 10 000 000 рублей, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований ФИО2 не имеется, встречные требования Бронницкого потребительского общества подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 ФИО1 к Бронницкому потребительскому обществу об обязании заключить договор купли-продажи - отказать.

Встречные исковые требования Бронницкого потребительского общества- удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимости от <дата>. <номер>, заключенного между ФИО2 ФИО1 и Бронницким потребительским обществом.

Взыскать с ФИО2 ФИО1 в пользу Бронницкого потребительского общества расходы по оплате госпошлины в размере 20 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области, путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.А. Камшилина

Мотивированное решение изготовлено 28.05.2025г.