Дело № 2-566/2023

УИД: 50RS0031-01-2022-017346-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2023 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кетовой Л.С.

при секретаре Игнатовой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ИП ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ИП ФИО3, в котором уточнив исковые требования, просили: расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка, общей площадью 339 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное землепользование: дачное строительство, и жилого дома, назначение жилое, площадью 86,7 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: АДРЕС заключенный между истцами и ответчиком; взыскать с ответчика в пользу истцов: денежные средства в размере 2000000 рублей в счет возврата денежной суммы, уплаченной по договору; разницу между ценой товара, установленной договором, и ценой соответствующего товара (рыночной ценой) на момент добровольного удовлетворения такого требования согласно оценке в размере 1 140 447 рублей; в счет компенсации морального вреда 100 000 рублей; неустойку в размере 1 000 000 рублей; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 500 рублей, оплате услуг эксперта в размере 79 000 рублей и расходы по оплате юридических услуг в размере 75 000 рублей.

В обоснование ссылались на то, что между ИП ФИО3 и супругами ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из: земельного участка, общей площадью 339 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное землепользование: дачное строительство, и жилого дома, назначение жилое, площадью 86,7 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: АДРЕС

Согласно п. 2 предварительного договора, общая стоимость объектов недвижимости установлена сторонами в размере 2 000 000 рублей.

Согласно п. 1 предварительного договора и расписке истцами было передано в счет стоимости имущества 800 000 рублей.

В МФЦ АДРЕС при регистрации договора истцами была передана оставшаяся сумма в размере 1 200 000 рублей, после чего договор купли-продажи был передан на государственную регистрацию.

Согласно решению Одинцовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. по гражданскому делу № в отношении вышеуказанного жилья проведена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт».

Экспертом сделан вывод о недопустимости дальнейшего использования бруса венцов объекта в полном объеме по причине его негодности, требуется полный демонтаж конструкций объекта с последующим новым строительством и заменой материала в условиях обязательного соблюдения требований технологий для данных видов работ.

При наличии выявленных на дату экспертного осмотра недостатков использование объекта по его назначению не представляется возможным.

В рамках досудебного урегулирования спора истцы обратились к ответчику с претензией о расторжении договора купли-продажи недвижимости и возврате денежных средств, составляющих цену договора.

Ответчик получил претензию ДД.ММ.ГГГГ и обязан был выполнить требования истцов не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Срок просрочки на день подачи иска составляет 123 дня, сумма неустойки на день подачи иска 2 460 000 рублей.

В связи с тем, что сумма неустойки превышает стоимость договора, истцы из соображения разумности снижают ее до 1 000 000 рублей.

Действиями ответчика истцам был причинен моральный вред, который они оценивают в 100 000 рублей.

Также, ссылаясь на Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" просят взыскать штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме. Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, судом принимались меры к их надлежащему извещению.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление, полагала, что истцами пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям.

Выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав материалы дела и материалы дела №, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Продавец) в лице представителя ФИО6 и ФИО2 (Покупатель) был заключен предварительный договор, по условиям которого ФИО2 передает ФИО3 денежную сумму в размере 800 000 руб., которые засчитываются в общую сумму договора купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из земельного участка, общей площадью 339 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное землепользование: дачное строительство и жилого дома, назначение жилое, площадью 86,7 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: АДРЕС.

Общая стоимость объектов недвижимости установлена сторонами 2 000 000 рублей, при выходе на сделку до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Согласно и. 7.1 предварительного договора, продавец обязуется продать покупателю недвижимое имущество в надлежащем виде и с надлежащими эксплуатационными характеристиками объектов недвижимости.

Денежные средства в размере 800 000 рублей были переданы ФИО2 ФИО6, в тот же день, что подтверждается распиской.

К предварительному договору прилагалась спецификация объектов недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1, ФИО2 и ИП ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого продавец продает, а покупатели покупают в общую совместную собственность (по ? доле каждому) земельный участок, общей площадью 339 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное землепользование: дачное строительство и жилой дом, назначение жилое, площадью 86,7 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: АДРЕС.

ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество передано истцам по передаточному акту.

Право собственности на домовладение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы обратились к ответчику с претензией о расторжении договора купли-продажи недвижимости и возврате денежных средств, составляющих цену договора, которая получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

Требования, изложенные в претензии, оставлены без удовлетворения.

Истцы ссылаются на передачу продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости об ее качестве.

Свидетель ФИО7, допрошенный в судебном заседании, показал, что ФИО4 попросил его сопроводить в МФЦ на сделку, так как у него была большая сумма денежных средств, денежные средства были в рублях, приехали в МФЦ, ФИО4 был с женой, он сел за соседний столик, видел как ФИО4 передал ФИО3 денежные средства, тот пересчитал, они подписали бумаги и он ушел.

У суда не имеется оснований не доверять показаниям данного свидетеля, так как его показания подтверждаются иными доказательствами, имеющимися в материалах дела.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (статья 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Так, решением Одинцовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. по гражданскому делу № по иску ФИО1, ФИО2 к ИП ФИО3 об устранении недостатков, взыскании судебной неустойки, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда – отказано в удовлетворении исковых требований.

На основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14.10.2020г. решение Одинцовского городского суда от 21.07.2020г. вступило в законную силу.

В рамках рассмотрения гражданского дела № в отношении вышеуказанного жилого дома была проведена строительно-техническая экспертиза. Согласно экспертному заключению ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ, экспертом сделан вывод о недопустимости дальнейшего использования бруса венцов объекта в полном объеме по причине его негодности, требуется полный демонтаж конструкций объекта с последующим новым строительством и заменой материала в условиях обязательного соблюдения требований технологий для данных видов работ. При наличии выявленных на дату экспертного осмотра недостатков использование объекта по его назначению не представляется возможным.

На основании экспертного заключения суд пришел к выводу о том, что в силу п. 2 ст. 475 ГК РФ, установленные в ходе рассмотрения дела недостатки жилого дома относятся к существенным, поскольку таковые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, в связи с чем покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Исходя из совокупности исследованных доказательств, суд приходит к выводу о том, что жилой дом, приобретенный ФИО1, ФИО2 у ИП ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует действующим строительным требованиям и имеет дефекты, которые носят, в том числе, и скрытый характер, и не были оговорены продавцом, а также не могли быть выявлены при визуальном осмотре жилого дома.

С учетом вышеназванных норм права и установленных обстоятельств суд, принимая во внимание характер и объем дефектов жилого дома, объем и стоимость работ по их устранению, установленных заключением судебной экспертизы, отсутствие доказательств возникновения дефектов после передачи покупателю жилого дома, приходит к выводу о том, что недостатки проданного жилого дома являются существенными, поскольку не могут быть устранены без несоразмерных расходов, в связи с чем исковые требования о расторжении договора купли-продажи подлежат удовлетворению, а требование о возврате уплаченной за товар денежной суммы подлежит удовлетворению в части, в размере 950 000 рублей (800 000,00 руб. денежные средства переданные по расписке и 150 000,00 руб. перечислены на счет).

Доказательств оплаты по договору в большем размере, суду представлено не было.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании статьи 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В силу пункта 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 данного закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Принимая во внимание, что неустойка по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения, суд приходит к выводу о взыскании в пользу истцов неустойки за период с 11.06.2022г. по 13.10.2022г. в размере 950 000 рублей.

В соответствии с ч. 4 ст. 24 Закона РФ "О защите прав потребителей" при возврате товара ненадлежащего качества потребитель вправе требовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором, и ценой соответствующего товара на момент добровольного удовлетворения такого требования или, если требование добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения.

Учитывая это, при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, связанных с возвратом товара ненадлежащего качества, суд вправе удовлетворить требование потребителя о взыскании разницы между ценой такого товара, установленной договором купли-продажи, и ценой аналогичного товара на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы.

Таким образом, в данном случае взысканию подлежит разница между ценой такого товара, установленной договором купли-продажи, и ценой аналогичного товара на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы

По ходатайству представителя истца определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза для определения стоимости аналогичного товара надлежащего качества, приобретенного истцами по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ., производство которой поручено эксперту ООО «КЭТРО».

Согласно выводам судебной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка площадью 339 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, кадастровый №, по состоянию на дату исследования, составляет 1 055 307 рублей.

Рыночная стоимость жилого дома площадью 86,7 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, кадастровый №, по состоянию на дату исследования, составляет 2 085 140 рублей.

Оценивая по правилам статьи 67 ГПК РФ заключение судебной экспертизы, суд соглашается с ним и кладет его в основу своих выводов, так как заключение составлено экспертом, не заинтересованным в исходе дела, согласуется с другими доказательствами, представленными сторонами и исследованными в ходе судебного разбирательства.

У суда нет оснований ставить под сомнение достоверность данных проведенной судебной экспертизы, поскольку эксперт имеет достаточный опыт и необходимую квалификацию, в заключении указаны примененные методики исследования, выводы эксперта являются полными, отсутствуют противоречия, поэтому суд принимает результаты судебной экспертизы в качестве доказательства по данному делу.

При таких обстоятельствах, суд находит требования истцов о взыскании с ответчика разницы между ценой товара установленной договором и ценой соответствующего товара на момент удовлетворения требования подлежащими удовлетворению в размере 2 190 447 рублей. ((1 055 307 руб.+ 2 085 140 руб.(стоимость дома и земельного участка по результатам судебной экспертизы)-950 000,00 руб. (фактическая оплата по договору)= 2 190 447 руб.).

Спорные правоотношения регулируются нормами ФЗ РФ "О защите прав потребителей", ст. 15 которого предусматривает право потребителя на компенсацию морального вреда, в том числе и в случае нарушения его имущественных прав. При этом моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом (изготовителем) на основании договора с ним, его прав, предусмотренных законодательством о защите прав потребителей, возмещается причинителем вреда только при наличии вины.

Вина ответчика в неисполнении законных требований истцов установлена, в связи с чем подлежат удовлетворению требования истцов о компенсации морального вреда.

Суд, учитывая объем нарушенных прав истцов, а также установленные по делу обстоятельства, требования разумности и справедливости, считает, что с ответчика в пользу истцов в счет компенсации морального вреда подлежит взысканию сумма в размере 20 000,00 руб.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, размер которого составляет 2 055 223 рубля 50 копеек.

Стороной ответчика заявлено о применении срока исковой давности.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 204 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству (пункт 17).

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце 2 пункта 18 названного Постановления в случае прекращения производства по делу по указанным выше основаниям, а также в случае отмены судебного приказа, если не истекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев.

Согласно материалам дела, с исковым заявлением истцы обратились в суд ДД.ММ.ГГГГ., а также принимая во внимание то, что ранее истцы обращались за защитой нарушенного права в рамках оспариваемого договора в Одинцовский городской суд с исковым заявлением ДД.ММ.ГГГГ. (дело №), по которому было вынесено решение суда ДД.ММ.ГГГГ., то оснований полагать, что истцами пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям не имеется.

В силу части 2 статьи 100 ГПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, учитывая сложность разрешенного спора, степень участия в нем представителя, объем и характер оказанных представителем услуг, исходя из принципа разумности и справедливости, суд считает, что сумма указанных расходов подлежит уменьшению до 30 000 рублей.

Также в силу положений ст. 98 ГПК РФ, с учетом размера исковых требований подлежащих удовлетворению с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию по оплате государственной пошлины в размере 5 500,00 руб., расходы по проведению экспертизы 79 000,00 руб.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198,199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ИП ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ИП ФИО3 и ФИО1, ФИО2 в отношении земельного участка площадью 339 кв.м. К№ по адресу: АДРЕС и жилого дома К№ по адресу: АДРЕС.

Взыскать с ИП ФИО3 № в пользу ФИО1 №, ФИО2 № по ? доли в пользу каждого: денежные средства в счет возврата денежной суммы, уплаченной по договору - 950 000,00 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 950 000 руб., разницу между ценой товара установленной договором и ценой соответствующего товара на момент удовлетворения требования в размере 2 190 447 руб., в счет компенсации морального вреда 20 000 руб., штраф в размере 2 055 223 руб. 50 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 500 руб., расходы по проведению экспертизы 79 000 руб., расходы по оплате услуг представителя 30 000 руб., а всего взыскать 6 280 170 руб. 50 коп.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ИП ФИО3 в большем размере, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья: Л.С. Кетова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГг.