Решение по делу № 2А-2494/2023 от 13.04.2023 - об оспаривании отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

39RS0001-01-2023-001470-11 Дело № 2а-2494/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 апреля 2023 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г.Калининграда в составе судьи Таранова А.В., при секретаре Громовой Е.Ю., с участием:

представителя административного истца ФИО1 - ФИО2,

представителя административных соответчиков Администрации городского округа «Город Калининград» и Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО4 к Администрации городского округа «Город Калининград» и Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» об оспаривании отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с административным иском к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация) и Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» об оспаривании отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка, указывая следующее.

ФИО4 на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером № площадью 4 077,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (далее - «объект»).

Ранее в ЕГРН содержалось наименование объекта - «торгово-выставочный центр», которое по заявлению ФИО4 исключено из ЕГРН с 23.01.2023. При неустановленных обстоятельствах в период с 2020 по 2022 годы, без волеизъявления ФИО4 в ЕГРН были внесены сведения о виде разрешенного использования объекта - «торговый», которые до 2020-го года в ЕГРН отсутствовали.

Объект находится на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1 537 кв.м., с категорией «земли населенных пунктов» и видом разрешенного использования «под здание торгово-выставочного центра». Земельный участок является собственностью городского округа «Город Калининград» и находится во владении и пользовании ФИО4 на основании договора аренды.

Данный земельный участок, как и сам объект, согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденным решением городского Совета депутатов Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ №, находится в территориальной зоне ОЦ - «Зона общественных центров».

Для данной территориальной зоны одним из основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков является размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро).

Собственником объект используется для размещения предприятий по оказанию таких бытовых услуг населению и организациям, как пошив штор, а также ремонт и пошив одежды и других текстильных изделий, с предоставлением сопутствующих услуг, таких как дизайн интерьера или иные дизайнерские услуги, установка карнизов для штор, а также самих штор на карниз, с возможностью выбора и приобретения тканей, фурнитуры и аксессуаров.

То есть, объект фактически используется в том числе для оказания населению и организациям указанных выше бытовых услуг. Торговля в данном случае является сопутствующим видом деятельности, так как потребителям реализуются материалы, используемые при оказании обозначенных выше видов бытовых услуг - ткани, фурнитура и т.д.

В связи с этим собственником было принято решение изменить вид разрешенного использования объекта с «торговый» на «объект капитального строительства, предназначенный для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье)».

Для этого собственником объекта 17.01.2023 года через ГКУ КО «МФЦ» подано заявление в Комитет об изменении вида разрешенного использования земельного участка также на вид разрешенного использования «для размещения объекта капитального строительства, предназначенного для оказания населению или организациям бытовых услуг».

Рассмотрев данное заявление, Комитет принял решение об отказе в предоставлении соответствующей муниципальной услуги и изменении вида разрешенного использования земельного участка, о чем собственнику объекта было выдано уведомление от ДД.ММ.ГГГГ №/угр-2-269.

ФИО1 указанное решение администрации городского округа «Город Калининград» полагает незаконным, необоснованным и подлежащим отмене по следующим основаниям.

Собственник объекта капитального строительства, как и собственник земельного участка, не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта без дополнительных разрешений и согласований. Указание в договоре аренды публичного земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания не может ограничивать собственника здания, как в выборе иного основного вида использования, так и в осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс, ГрК РФ).

Согласно части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ и частью 4 статьи 37 ГрК РФ при наличии утвержденных правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденным городским Советом депутатов Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ №, одним из основных видов разрешенного использования земельных участков в территориальной зоне ОЦ - «Зона общественных центров», в которой расположен земельный участок с кадастровым номером №, является бытовое обслуживание ~ размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро).

Нежилое здание на земельном участке полностью соответствует градостроительному регламенту, в том числе предельным параметрам, определенным Правилами землепользования и застройки для обозначенного основного вида разрешенного использования (параметры для объектов бытового обслуживания ограничены градостроительным регламентом в меньшей степени, чем для объектов торговли).

Деятельность, осуществляемая в здании объекта, полностью соответствует коду вида разрешенного использования земельных участков 3.3 «Бытовое обслуживание», то есть «размещение зданий, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье)» классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0412.

В принадлежащем административному истцу здании потребителям оказываются бытовые услуги и размещены предприятия, соответствующие признакам мастерских и ателье.

Отказывая в изменении вида разрешенного использования участка, Комитет отмечает, что по имеющейся у него информации в объекте в том числе «оказываются услуги по пошиву одежды, штор, услуги дизайнера и другие», однако делает безосновательный вывод о том, что основным видом деятельности является торговля текстильными изделиями, а также необоснованно рассматривает данное обстоятельство как препятствие для изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Наличие в здании помещений, предназначенных для указанных видов деятельности, подтверждается техническим описанием здания, из которого следует, что значительную площадь здания занимают цеха, используемые при оказании бытовых услуг.

Комитет безосновательно исходит из текущего фактического использования нежилого здания при разрешении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка. По смыслу действующего законодательства, правообладатель объекта капитального строительства обязан сначала изменить вид разрешенного использования объекта капитального строительства и земельного участка под ним и лишь после этого приступать к ведению соответствующего, измененного вида деятельности.

На веб-странице «мирткани.рф», на ознакомление с которой ссылается Комитет в оспариваемом отказе, представлен прежде всего интернет-магазин для покупок онлайн, что не тождественно обычному магазину. В здании, в данном случае, осуществляется в том числе и выдача онлайн-заказов. Данный факт никак не исключает возможность считать здание объектом бытового обслуживания.

На момент принятия оспариваемого решения в ЕГРН отсутствовали сведения о каком-либо наименовании объекта, в том числе «Торгово-выставочный центр», в связи с чем, ссылка на наименование здания в уведомлении об отказе является необоснованной.

На основании вышеизложенного административный истец просит:

1. Признать незаконным решение администрации городского округа «Город Калининград», содержащееся в уведомлении от 10,02.2023 №/угр-2-269, об отказе в предоставлении муниципальной услуги (код услуги 028-17/у) по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 537 кв.м., с категорией «земли населенных пунктов», являющегося собственностью городского округа «Город Калининград», с вида разрешенного использования «под здание торгово-выставочного центра» на вид разрешенного использования «для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье)».

2. Обязать администрацию городского округа «Город Калининград» повторно рассмотреть заявление ФИО4 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 537 кв.м., с категорией «земли населенных пунктов», являющегося собственностью городского округа «Город Калининград», с вида разрешенного использования «под здание торгово-выставочного центра» на вид разрешенного использования «для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье)».

ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании требования поддержал, изложив доводы, аналогичные описанным в административном иске, и указал на то, что настоящий административный иск подан не в связи с осуществлением ФИО4 предпринимательской деятельности, а в защиту своего права, как собственника объекта и арендатора земельного участка.

Представитель административных соответчиков Администрации ГО «Город Калининград» и Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» - ФИО3 в судебном заседании административный иск не признала, указав на то, что спорный земельный участок с видом разрешенного использования «под здание торгово-выставочного центра» предоставлен ФИО4 по условиям договора на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ № под существующий торгово-выставочный центр сроком до ДД.ММ.ГГГГ (в редакции соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №).

Согласно п. 3.1 указанного договора арендатор обязан использовать земельный участок исключительно для целей, обозначенных в п.11 договора (в редакции соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об изменении и дополнении договора от ДД.ММ.ГГГГ №), а именно под существующий торгово-выставочный центр по <адрес>. Спорный земельный участок расположен в функциональной зоне «Общественно-деловая зона». Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» указанный земельный участок расположен в территориальной зоне общественных центров (ОЦ).

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 испрашиваемый в оспариваемом отказе вид разрешенного использования «для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг» соответствует коду вида разрешенного использования 3.3 «Бытовое обслуживание», к которому относится деятельность по размещению объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро).

Принимая во внимание специфику арендного отношения и положения утвержденного Классификатора, существующий вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № «под торгово-выставочный центр» согласно коду 4.0 «предпринимательство» не предполагает оказание бытовых услуг. Кроме того, из архивных документов, содержащихся в администрации установлено, что первоначальному собственнику объекта - ООО «Степ» от ДД.ММ.ГГГГ предварительное согласование земельного участка осуществлялось непосредственно для целей, связанных со строительством торговой площади, о чем свидетельствует издание мэрией г. Калининграда постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О разрешении ООО «Степ» проектирования текстильного торгово-выставочного центра по <адрес>». В настоящее время объект с кадастровым номером 39:15:132515:666 представляет собой 5-ти этажное нежилое здание площадью 4077 кв, м по <адрес>, где в качестве основного вида деятельности осуществляется торговля текстильными изделиями, а также оказание услуг клиентам магазина по пошиву одежды, штор и другие.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса РФ, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. Земельный участок предоставлен истцу на основании решения органа местного самоуправления с предварительным согласованием места размещения объекта и без проведения аукциона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены. При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения торгово-выставочного комплекса.

Таким образом, объём правомочий административного истца определяется договором аренды земельного участка и указанным в договоре видом разрешённого использования. Арендатор не обладает правом на изменение вида разрешённого использования земельного участка с установленного договором на иной вид, необходимый в настоящий момент арендатору. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке, и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Таким образом, в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Административный истец, как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать административного ответчика, выступающим арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.Поскольку предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ № на передачу в аренду городских земель является земельный участок с видом разрешенного использования «под торгово-выставочных центр», ФИО4, приняв на себя права и обязанности по указанному договору, как арендатор, выразила свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами для зоны общественных центров (ОЦ), тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, и договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Следовательно, в рассматриваемом случае у администрации городского округа «Город Калининград» как у арендодателя, отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Кроме прочего, согласно информации ЕГРИП в отношении ФИО4 указано, что в качестве основного вида деятельности установлена «торговля розничная текстильными изделиями в специализированных магазинах».

Также указала на то, что административный истец не представил доказательств нарушения своих прав оспариваемым уведомлением от 10.02.2023 исх. № 028- 17/угр-2-269.

Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО4 владеет земельным с кадастровым номером № площадью 1 537 кв.м., с категорией «земли населенных пунктов» и видом разрешенного использования «под здание торгово-выставочного центра».

Также ФИО4 на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером № площадью 4 077,1 кв.м., расположенное на указанном участке по адресу: <адрес>.

Желая изменить вид разрешенного использования земельного участка, ФИО4 обратилась 17.01.2023 года через ГКУ КО «МФЦ» к Комитету с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования «для размещения объекта капитального строительства, предназначенного для оказания населению или организациям бытовых услуг».

Комитетом принято решение об отказе в предоставлении соответствующей муниципальной услуги и изменении вида разрешенного использования земельного участка, о чем собственнику объекта было выдано уведомление от ДД.ММ.ГГГГ №/угр-2-269, со ссылкой на то, что фактическая деятельность, осуществляемая по адресу: <адрес>, не соответствует виду разрешенного использования участка «Бытовое обслуживание», а кроме того, назначением объекта капитального строительства является «Торгово-выставочный центр», что соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Иных оснований, препятствующих запрашиваемому изменению вида разрешенного использования земельного участка, Комитетом в отказе не приведено.

В силу части 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно части 1 статьи 41 ЗК РФ, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 43 ЗК РФ, граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Положениями частей 1,3 статьи 36 ГрК РФ установлено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

В силу части 1 статьи 37 ГрК РФ, разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Положениями частей 2-3 статьи 37 ГрК РФ установлено, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Частью 4 статьи 37 ГрК РФ установлено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Порядок предоставления муниципальной по установлению (изменению) разрешенного использования земельного участка под существующими объектами утвержден постановлением администрации городского округа "Город Калининград" от ДД.ММ.ГГГГ N 156 (далее – Административный регламент).

Согласно пункту 1.2. Административного регламента, получателями муниципальной услуги являются арендаторы земельных участков под существующими объектами, либо собственники объектов недвижимого имущества, расположенных в границах образованного земельного участка, свободного от прав третьих лиц, либо собственники жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме, а также представители вышеперечисленных лиц.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги приведен в пункте 2.9 Административного регламента.

Основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги административному истцу явилось несоответствие фактического вида деятельности испрашиваемому разрешенному виду деятельности и соответствие назначения объекта капитального строительства разрешенному в настоящее время виду деятельности.

Указанные основания не перечислены в пункте 2.9 Административного регламента качестве допустимых оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги, что само по себе уже является достаточным для признания незаконным оспариваемого отказа.

Вместе с тем, суд считает необходимым дать оценку приведенным представителем административных соответчиков доводам, которые, хотя формально и не явились основанием для оспариваемого отказа, но принимая решение об отказе в предоставлении муниципальной услуги, Комитет исходил из того, что приведенные им обстоятельства препятствуют смене вида разрешенного использования.

Спорный земельный участок с кадастровым номером № расположен в функциональной зоне «Общественно-деловая зона». Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» указанный земельный участок расположен в территориальной зоне общественных центров (ОЦ), допускающей в качестве одного из основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков «размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро)».

По мнению представителя административных соответчиков, изменению запрашиваемого вида разрешенного использования препятствуют:

- фактическое осуществление в настоящее время в задании иного вида деятельности (торговля);

- участок предоставлялся исключительно в целях размещения торгово-выставочного комплекса, и указание в договоре аренды вида разрешённого использования препятствует изменению такого вида разрешенного использования на иной, по выбору арендатора;

- ФИО4 является предпринимателем с основным видом деятельности «торговля розничная текстильными изделиями в специализированных магазинах»;

- административный истец не представил доказательств нарушения своих прав оспариваемым уведомлением.

Каждое из перечисленных оснований суд считает несостоятельными ввиду следующего.

Фактическое использование земельного участка на момент обращения с заявлением об изменении вида разрешенного использования не в соответствии с испрашиваемым видом, не имеет никакого правового значения, поскольку в силу вышеприведенных норм закона, землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с видом разрешенного использования, и намереваясь изменить вид разрешенного использования, землепользователь сначала должен испросить разрешения на это у собственника, затем получить такое разрешение, и уже после приступить к использованию земельного участка в соответствии с новым видом разрешенного использования. Иная последовательность привела бы к совершению землепользователем правонарушения в виде использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования.

Предоставление земельного участка в целях размещения торгово-выставочного комплекса, и указание в договоре аренды вида разрешённого использования, не являются непреодолимым препятствием для изменения вида разрешенного использования. Законом предусмотрено право арендатора на изменение вида разрешенного использования земельного участка, и такая муниципальная услуга для арендатора предусмотрена Административным регламентом, следовательно, арендатор, во всяком случае обязанный использовать земельный участок исключительно в соответствии с установленным видом разрешенного использования, вправе просить об изменении вида разрешенного использования участка.

Суд соглашается с доводами представителя административных соответчиков о том, что воля арендатора на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, равно как и воля арендодателя на установление определенного вида разрешенного использования, не является абсолютной, и не может реализовываться произвольно.

В земельных и градостроительных правоотношениях, муниципалитет, как публичное образование, формируя городскую среду, и регулируя градостроительную политику, принимает нормативные правовые акты, устанавливающие в Правилах землепользования и застройки допустимые виды разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости на определенных городских территориях. Указанными нормативным актами муниципальное образование выражает свою волю на допускаемые им (в т.ч. как собственником земельных участков, переданных в аренду) виды разрешенного использования земельных участков в данной территориальной зоне. Соответственно, права арендатора на выбор вида разрешенного использования земельного участка не могут быть ограничены в большей степени, нежели они ограничены нормативным актом публичного образования. Иной подход приводил бы к избирательному правоприменению, не основанному на нормативном акте.

В этой связи является несостоятельным является довод административных соответчиков о том, что запрашиваемое изменение вида разрешенного использования является изменением договора аренда в одностороннем порядке, поскольку арендодатель в нормативном акте (Правилах землепользования и застройки) уже выразил свою волю на допускаемые им виды разрешенного использования земельных участков, и обращение арендатора с заявлением с выбором одного из допускаемых видов разрешенного использования, является достижением соглашения между сторонами договора аренды, которое впоследствии закрепляется путем изменения договора аренды.

Таким образом, воля сторон договора аренды на изменение вида разрешенного использования земельного участка действительно не является абсолютной и произвольной, а ограничена выбором арендодателем допускаемых видов разрешенного использования в нормативном акте, и свободным выбором арендатором одного из разрешенных арендодателем видов разрешенного использования.

В данном случае арендодатель свою волю выразил, допуская для спорного земельного участка испрашиваемый вид разрешенного использования.

Данные выводы суда корреспондируют правовым позициям, изложенным в пункте 18 Обзора судебной практики № 2 (2022), согласно которым системное толкование положений подл. 5 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ и ст. 2, ч. 6 ст. 30, чч. 1,4 ст. 37 ГрК РФ позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты); собственник объекта капитального строительства, как и собственник земельного участка, не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта без дополнительных разрешений и согласований; указание в договоре аренды публичного земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания не может ограничивать собственника здания как в выборе иного основного вида использования, так и в осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов.

Ссылки представителя административных соответчиков на разъяснения, приведенные в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 года являются ошибочными, поскольку в приведенном в Обзоре случае, Верховный Суд РФ указывал на недопустимость самостоятельного изменения арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования, без проведения предусмотренных законом для испрашиваемого вида разрешенного использования, процедур предоставления земельных участков (что позволяло бы землепользователю, злоупотребляя правом, получить земельный участок в обход законной процедуры предоставления земельных участков).

В рассматриваемом в рамках настоящего дела споре, земельный участок предоставлялся именно для целей строительства здания, и на нарушения закона при предоставлении данного участка административные соответчики не ссылаются. По завершении строительства, назначение участка было изменено на «под существующий торгово-выставочный центр». Испрашиваемый вид разрешенного использования не отличается по порядку предоставления земельного участка от существующего.

Административный истец, как собственник здания, желает изменить его использование с допустимого «торговля» на допустимое «оказание бытовых услуг», на что, как собственник имеет полное право, поскольку такое право не ограничено законом или иным нормативно-правовым актом. Собственник вправе самостоятельно выбирать варианты использования своего имущества в пределах допускаемых законом, и в данном случае административные соответчики не ссылаются на то, что такой вид деятельности законом не допускается. Предъявление Комитетом к собственнику требований, не основанных на нормативном правовом акте, об определенном виде использования принадлежащего ему имущества, является недопустимым вмешательством публичного образования в свободу осуществления собственником своих прав.

То обстоятельство, что ФИО4 является предпринимателем, само по себе не обязывает ее использовать спорное задание для осуществления своей предпринимательской деятельности. Как собственник она вправе использовать его любым не запрещенным законом способом.

Оспариваемым отказом нарушены права административного истца на использование принадлежащего ей здания и земельного участка по своему усмотрению, поскольку отказ ограничивает ее право на использование здания и участка для оказания бытовых услуг.

Кроме того, при разрешении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости следует учитывать принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, который в данном случае реализуется следованием объекта судьбе земельного участка (поскольку участок является первичным объектом права), и изменению вида разрешенного использования объекта недвижимости должно предшествовать изменение вида разрешенного использования земельного участка. Данный вывод подтверждается тем, что в изменении вида разрешенного использования задания административному истцу было отказано, со ссылкой на то, что необходимо сначала произвести изменение вида разрешенного использования земельного участка.

В связи с изложенным, оспариваемый отказ надлежит признать незаконным и произвести восстановление нарушенного права административного истца путем обязания Комитета повторно рассмотреть заявление административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ :

Административный иск ФИО4 (ИНН №) удовлетворить.

Признать незаконным решение Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № обязать Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» повторно рассмотреть заявление ФИО4 от 17.01.2023 года изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 апреля 2023 года

Судья А.В. Таранов