Решение по делу № 2-17/2023 от 30.01.2023 | Дмитровский городской суд (Московская область)

50RS0005-01-2022-001712-43

г.Дмитров Дело № 2-17/23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 января 2023 года Дмитровский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Черкашиной О.А.,

при секретаре Стародубцевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО12 к ФИО3 ФИО4 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельных участков,

с участием адвоката истца ФИО2 по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и по доверенности <адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО5 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № по адресу: <адрес>, с расположенными на них объектами недвижимого имущества, поставленными на кадастровый учет.

Между тем, на земельных участках также имеются объекты недвижимого имущества и сооружения, не состоящие на кадастровом учете, и соответственно, не поименованные непосредственно в самом договоре купли-продажи в качестве предмета договора.

Ссылаясь на нарушение положений ст. 554 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ истец просит о признании заключенного договора купли-продажи земельных участков недействительным и применении последствий недействительной сделки в виде двусторонней реституции.

В судебное заседание адвокат истца ФИО2 по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 явился, требования поддерживает, настаивает на удовлетворении иска.

Просит признать недействительным договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ответчика на земельные участки, возвратив их в собственность истца.

Представитель ответчика ФИО3 про доверенности <адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 в судебное заседание явилась, с иском не согласилась, представлены письменные возражения на иск.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии с положениями ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Как следует из положений ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).

Согласно п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами некоторых положений раздела первого части первой ГК РФ" от ДД.ММ.ГГГГ N 25, исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В соответствии с положениями ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд, с учетом положений ст. 30 ГПК РФ исходит из того, что имеет место спор о правах на недвижимое имущество.

Требуя признать недействительной сделку по возмездному отчуждению объекта недвижимого имущества, истец просит вернуть земельные участки в его собственность.

В данном случае направленность исковых требований на изъятие из собственности ответчика земельных участков и возвращение их в собственность истца свидетельствует о наличии спора о правах на недвижимое имущество.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ФИО2 ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком ФИО3 заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № по адресу: <адрес>, с расположенными на них объектами недвижимого имущества, поставленными на кадастровый учет (л.д. 28-39).

Ссылаясь на нарушение положений ст. 554 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ истец просит о признании заключенного договора купли-продажи земельных участков недействительным.

Определением Дмитровского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству стороны истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза (л.д. 160-162).

Как следует из заключения судебной экспертизы №, в границах земельных участков с кадастровыми номерами расположены следующие объекты: пристройка к жилому дому, площадью 21,1 кв.м., задние котельной (пристройка к дому), здание гаража (пристройка), площадью 10,5 кв.м., отдельно стоящее здание гаража, площадью 29,3 кв.м., беседка деревянная, площадью 7,9 кв.м.; отдельно стоящее сооружение «генераторная», площадью 5,2 кв.м., площадка у ворот, 83, 5 кв.м., забор кирпичный, протяженность 800 погонных метров, теплицы 4 шт., дорожки тратуарные, протяженность <данные изъяты>.

Представлено техническое описание характеристик данных объектов.

К объектам недвижимого имущества экспертом отнесены: пристройка к жилому дому, задние котельной (пристройка к дому), здание гаража (пристройка), отдельно стоящее здание гаража, отдельно стоящее сооружение «генераторная».

Отмечена возможность использования данных объектов по назначению.

Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт констатирует, что пристройка к жилому дому является самостоятельным объектом, задние котельной (пристройка к дому), здание гаража (пристройка), - являются обслуживающим объектом для жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>

Указанные объекты расположены в границах земельных участков с кадастровыми номерами №, в том числе дорожки, площадка перед домом, забор и беседка, предназначена для использования единого объекта, - домовладения.

Учитывая, что судебная экспертиза проведена в порядке, установленном статьей 84 ГПК РФ, заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями статьи 86 ГПК РФ с исследованием всех материалов гражданского дела, с непосредственным осмотром объектов, в присутствии сторон, то у суда отсутствуют основания не доверять заключению судебной экспертизы.

В связи с этим, суд принимает в качестве доказательства данное заключение, так как эксперт представил конкретные и логичные ответы на поставленные судом вопросы, а из подробно изложенной исследовательской части заключения видно, в связи с чем эксперт пришел к таким выводам, соответствующим материалам дела.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет необходимую квалификацию, лично не заинтересован в исходе дела.

В силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства и в их совокупности.

Разрешая возникший спор, суд исходит из следующего.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО3 заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № по адресу: <адрес> с расположенными на них объектами недвижимого имущества, поставленными на кадастровый учет (л.д. 28-39).

Оплата по данному договору в размере <данные изъяты> произведена ответчиком в полном объеме, что стороной истца не отрицается.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема передачи (л.д. 37-39).

Как следует из пояснений стороны истца, после заключения договора и фактической передачи имущества, ФИО2 не имела намерений продолжать пользоваться спорными объектами недвижимого имущества и передала покупателю ключи от строений и от ворот, вывезла из дома и строений личные вещи.

Также сторона истца в судебном заседании пояснила, что вырученные от продажи имущества денежные средства были уплачены в счет погашения задолженности истца по договору займа.

В этой связи суд приходит к выводу о том, что между сторонами была совершена сделка купли-продажи земельных участков и расположенных на них строений, достигнута договоренность по всем существенным условиям договора, включая стоимость продаваемого имущества, денежные средства по договору были уплачены покупателем продавцу.

Право собственности покупателя зарегистрировано в установленном порядке.

Доводы стороны истца относительно того, что на земельных участках имелись иные объекты, - не принятые в эксплуатацию строения, не состоящие на кадастровом учете и не зарегистрированные в установленном порядке, судом не принимаются, поскольку отсутствие в договоре сведений о продаже одновременно с земельными участками и поименованными строениями всех фактическим расположенных на данных земельных участках строений, сооружений, не свидетельствует об отсутствии воли сторон договора на куплю - продажу объектов, расположенных земельных участках, так как на момент заключения договоров указать в них объекты строительства стороны возможности не имели по причине отсутствия зарегистрированных прав продавца на них.

Между тем, сделка фактически исполнена, переход права собственности зарегистрирован.

Расположенные на земельных участках устроения и иные объекты принадлежали продавцу и доказательств обратного суд не представлено, следовательно, принцип единства судьбы строений и земельных участков не нарушен.

Более того, на момент совершения сделки по возмездному отчуждению объектов недвижимого имущества, каких-либо сведений о регистрации права на иные объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, не имелось, на момент рассмотрения дела в суде права на данные объекты также не зарегистрированы.

Заключая договор купли-продажи земельных участков, ФИО2 однозначно знала о наличии на них объектов, право собственности на которые в установленном порядке оформлено не было.

С учетом этих обстоятельств суд приходит к выводу о том, что ФИО2 как лицо, передавшее имущество, в том числе объекты, расположенные на земельных участках и не поименованные в договоре, выразила свою волю на прекращение прав как на земельные участки строения в соответствии с условиями договора, так и на находящиеся на них иные объекты.

Сторона истца со ссылкой на положения ст. 35 ЗК РФ, содержащей запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, настаивает, что заключение договора купли-продажи, предметом которого являются только объекты, поименованные непосредственно в самом договоре, без учета и указания иных объектов, также расположенных на земельных участках на момент совершения сделки по купли-продажи, нарушает требования действующего земельного законодательства и влечет за собой недействительность (ничтожность) заключенной между сторонами сделки.

Между тем, с учетом пояснений сторон, выводов судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что указанные стороной истца доводы в данном случае не подтверждают наличия предусмотренных ст.ст. 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований признания договора купли-продажи недействительным и, как следствие, применения последствий недействительности сделки.

В силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо утрачивает права на предоставление каких-либо возражений относительно действительности сделки, в том числе в части отдельных условий договора при недобросовестном или противоречивом поведении (принцип эстоппеля).

В соответствии с пунктом 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом установленных суд полагает возможным применить к спорным отношениям правовой принцип эстоппеля, поскольку поведение продавца, получившего денежные средства, явившегося на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи и передавшего ключи от объектов недвижимого имущества покупателю давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

То обстоятельство, что на земельных участках имеются незарегистрированные объекты, не отраженные в договоре купли-продажи, основанием для удовлетворения иска не является.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Все объекты и строения расположены в границах земельных участках, предназначены для использования единого объекта, - домовладения, что подтверждается заключением судебной экспертизы.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьями 455, 554 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара; применительно к купле-продаже недвижимости в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии вышеуказанных данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (абзац 2 статьи 554 ГК РФ).

С учетом содержания договора купли-продажи земельных участков, объяснений как стороны истца, так и стороны ответчика относительно его исполнения, суд приходит к выводу о том, что предмет договора продажи недвижимости сторонами согласован; в договоре отражены данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее покупателю по договору, что свидетельствует о возможности применения в данном случае и положений пункта 3 статьи 432 ГК РФ.

Суд также полагает необходимым отметить, что объекты, поименованные в договоре купли-продажи (без учета иных строений), являлись предметом договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 2-6 Т.2), в то время как данный договор истцом не оспаривался, более того денежные обязательства по договору займа, в обеспечение которого и заключался договор ипотеки, исполнены истцом в полном объеме, в том числе, за счет части денежных средств, полученных от ФИО3 в счет приобретаемого имущества.

Доводы стороны истца относительно того, что на непоименованные в договоре объекты распространяется режим совместной собственности супругов, также не являются основанием для удовлетворения иска с учетом правового характера спора и оснований, приведенных истцом в обоснование исковых требований.

Земельные участки и декларированные объекты недвижимого имущества, расположенные на них, принадлежали ФИО2 на основании брачного договора, от ДД.ММ.ГГГГ, что не отрицалось стороной истца.

Суд также принимает во внимание, пояснения адвоката истца, указавшего, что он является супругом истца, выставленные на продажу объекты недвижимости показывал потенциальным покупателям, в том числе и ФИО3

При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, в связи с чем суд полагает удовлетворении иска отказать.

Меры по обеспечению иска, наложенные определением судьи Дмитровского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:04:0180309:762 и 50:04:0180309:775 по адресу: <адрес>, г\п Дмитров, д.Благовещенское, подлежат отмене по вступлении настоящего решения в законную силу.

С учетом изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 ФИО13 к ФИО3 ФИО4 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельных участков, - ОТКАЗАТЬ.

Отметить меры по обеспечению иска, наложенные определением судьи Дмитровского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № по адресу: <адрес>, по вступлении настоящего решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Дмитровский городской суд <адрес> в течение месяца.

Судья Черкашина О.А.