УИД Номер изъят
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 июля 2022 г. г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Трофимовой Е.Н., при секретаре судебного заседания Востриковой К.Н.,
с участием представителя административного истца ФИО6
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-719/2022 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания СК» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Производственная компания СК» (далее – ООО «ПК СК») обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят
В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной 29 апреля 2022 г. ООО «(данные изъяты)»», по состоянию на 1 января 2020 г., а именно в размере 7 063 000 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации завода по производству блоков из ячеистого бетона и открытой площадки для складирования строительных материалов, площадь 33212 кв.м., адрес объекта: , кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 25 273 667,76 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает права истца, как арендатора, поскольку, являясь плательщиком арендной платы за земельный участок, он необоснованно несет дополнительные расходы.
Представитель административного истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель административного ответчика – Правительства Иркутской области в судебное заседание не явился, просил принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в его отсутствие. Направил в письменной форме отзыв относительно заявленных требований, в которых указал, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком сравнительным подходом в размере 7 063 000 рублей. Указанная рыночная стоимость носит неоднозначный характер и является нарушением п. 5 ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО№3)», утвержденного приказом ФИО1 № 299 от 20 мая 2015 г., поскольку в рамках заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012г. – 8 276 000 руб. Корректировка на дату продажи определена оценщиком на уровне данных об изменении инфляции. Согласно индекса инфляции изменение цены с 1 января 2012 г. по 1 января 2020 г. составило 66,25 процентов.
Представитель административного ответчика - Областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в письменном отзыве на административное исковое заявление не возражал против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В отзыве указано, что расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка не может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, поскольку кадастровая оценка осуществляется без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости.
В отзывах относительно исковых требований представители заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» также просили рассмотреть настоящее дело в их отсутствие, указав, что не имеют возражений относительно установления судом кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по представленному административным истцом отчёту об оценке.
Представитель заинтересованного лица – администрации Ангарского городского округа в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.
Учитывая, что административный истец, административные ответчики и заинтересованное лицо надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, суд на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункт 1 статьи 22 Закон о государственной кадастровой оценке).
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзацы 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.
Судом установлено, что ООО «ПК СК» на основании договора о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды земельного участка № Номер изъят от Дата изъята г., является арендатором земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 33212 кв.м, расположенного по адресу: , категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации завода по производству блоков из ячеистого бетона и открытой площадки для складирования строительных материалов. Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № Номер изъят от Дата изъята г., заключен 26 января 2022 г. Земельный участок кадастровый номер Номер изъят по договору № Номер изъят от 14 ноября 2016 г. предоставлен в аренду сроком по 1 ноября 2026 г.
Из договора аренды земельного участка, расчета арендной платы следует, что арендная плата за пользование вышеуказанным земельным участком рассчитывается из его кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется в первую очередь путем проведения государственной кадастровой оценки.
В соответствии со статьей 6 Закона о государственной кадастровой оценке государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).
Постановлением Правительства Иркутской области от 9 октября 2017 г. № 642-пп «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области» принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке. Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области определено Областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».
Сведения об арендуемом административным истцом земельном участке с кадастровым номером Номер изъят содержатся в Едином государственном реестре недвижимости: земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 1 февраля 2011 г.
14 января 2021 г. в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят размере 25 273 667,76 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят могут повлиять на права ООО «ПК СК» и его обязанности как арендатора и плательщика арендной платы, поэтому у административного истца имеется право на обращение в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка административный истец обратился к оценщику общества с ограниченной ответственностью «(данные изъяты)» ФИО7 согласно отчету которой от 29 апреля 2022 г. №210-04.22/з рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 7 063 000 руб.
Полагая, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка является значительной, административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14 января 2021 г., с настоящим иском ООО «ПК СК» обратилось в суд 27 мая 2022 г., следовательно, установленный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок обращения административным истцом не пропущен.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающего при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.
Анализируя отчет об оценке № 210-04.22/з от 29 апреля 2022 г., представленный административным истцом, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки(ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
Так, отчет об оценке содержит подробное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, ценообразующих факторов; подробно описан процесс оценки, выбор конкретного метода оценки; подбор объектов-аналогов и использование соответствующих корректирующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период; расчеты не содержат явных методических и арифметических ошибок и являются правильными.
Оценщик ФИО8 составившая отчет о рыночной стоимости земельного участка, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам (статья 4 Закона об оценочной деятельности), а именно она является действительным членом Ассоциации «Союз «Русское общество оценщиков», свидетельство от 13 января 2015 г., дата регистрации в реестре 5 августа 2011 г., имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению деятельности «Оценка недвижимости» от 25 июня 2021 г., ее ответственность как оценщика застрахована ОСАО «Ингосстрах» по договору обязательного страхования от 16 февраля 2022 г. Период страхования с 3 марта 2022 г. по 2 марта 2023 г.
Сам по себе факт несогласия административного ответчика Правительства Иркутской области с заявленным административным иском при отсутствии доводов о конкретных нарушениях, допущенных оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка, основанием для отказа в иске или назначения по делу оценочной экспертизы на предмет проверки представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, не является.
При разрешении настоящего административного дела судом учтено, что принимать для ориентира стоимость земельного участка, рассчитанную на 1 января 2012 г. с корректировкой только на инфляцию без учета изменения стоимости земельных участков и коммерческой недвижимости – некорректно. Использование показателей инфляции не является обязательным, и анализ применения тех или иных показателей должен проводиться системно как по рынку недвижимости, так и по инфляции. Суд учитывает, что административный ответчик – ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», заинтересованные лица представленный административным истцом отчет не оспаривали, согласились с ним, возражений относительно величины рыночной стоимости объектов недвижимости, установленной отчетом, не заявили.
Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных отчетом сведений о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, доказательств того, что рыночная стоимость объекта оценки является иной, административными ответчиками и заинтересованными лицами суду не представлено, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения административных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, равной 7 063 000 руб., определенной по состоянию на 1 января 2020 г.
В силу положений статей 17, 18 Закона № 237-ФЗ сведения о кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН.
В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Закона № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает необходимым указать в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 27 мая 2022 г.
На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания СК» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости равной 7 063 000 (семь миллионов шестьдесят три тысячи) руб., определенной по состоянию на 1 января 2020 г.
Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания СК» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости – 27 мая 2022 г.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Иркутский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 15 июля 2022 г.
Председательствующий судья Е.Н. Трофимова