Решение по делу № 2-5857/2024 от 04.03.2025 - о защите прав потребителей и общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» к <ФИО> и <ФИО> о взыскании денежных средств.

Мотивированное решение изготовлено 04.03.2025

Гражданское дело № 2-633/2025

УИД 66RS0005-01-2024-007330-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«18» февраля 2025 года г. Екатеринбург

Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Стекольниковой Ж.Ю., при секретаре Филевой А.Ю., с участием истцов (ответчиков по иску ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент») ФИО1, ФИО2, представителя ответчика (истца по иску ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент») ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» о защите прав потребителей и общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным иском, пояснив в обоснование требований, что 26.01.2023 между ними и ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» был заключен договор № № ****** участия в долевом строительстве, предметом которого выступала квартира № № ******, расположенная по адресу: <адрес>, проектной площадью (включая площадь летних помещений с учетом понижающего коэффициента) 54,6 кв.м., стоимостью 7655000 рублей. Во исполнение условий данного договора ответчик 22.01.2024 передал по акту приема-передачи названную квартиру, общей площадью 54,0 кв.м. и площадью лоджии (с учетом соответствующего коэффициента) 1,8 кв.м. Фактическая площадь квартиры, которая составляет 55,8 кв.м., истцами не оспаривается. В связи с увеличением площади квартиры на 1,2 кв.м. Общество направило в адрес ФИО1 и ФИО2 требование об уплате денежных средств за дополнительные квадратные метры на сумму 168241 руб. 20 коп. Полагают, что размер доплаты не соответствует условиям договора, поскольку из системного толкования п.п. 4.1.5 и 4.1.6 следует, что увеличение площади квартиры в пределах 1 кв.м. оплате не подлежит, в противном случае, договор не был бы заключен. В связи с передачей объекта большей площади должны доплатить застройщику 28040 руб. 20 коп., поэтому истцы просят возложить на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» обязанность уменьшить размер доплаты по договору № № ****** участия в долевом строительстве от 26.01.2023 до указанной суммы.

ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» обратилось в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве в сумме 168241 руб. 20 коп., пеней в сумме 1976 руб. 83 коп. и расходов по уплате государственной пошлины в сумме 6107 руб., указав в обоснование, что 26.01.2023 между сторонами заключен договор № № ****** участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить и передать ФИО1 и ФИО2 квартиру, проектной площадью 54,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Объект долевого строительства, общей площадью 54,0 кв.м. и площадью лоджии (с учетом коэффициента 0,5) 1,8 кв.м., передан участникам по акту приема-передачи от 22.01.2024. При этом, поскольку суммарная площадь квартиры, определенная по результатам проведенных кадастровых работ, составила 55,8 кв.м., что на 1,2 кв.м. больше суммарной проектной площади квартиры, по условиям договора ответчики обязаны произвести оплату стоимости квадратных метров объекта долевого строительства, превышающих проектную.

Определением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 31.01.2025 гражданские дела объединены в одно производство с присвоением № 2-633/2025.

В судебном заседании истцы ФИО1 и ФИО2 исковые требования поддержали, просили их удовлетворить. Будучи ответчиками по иску ООО «СЗ «Компания Синара-Девелопмент», возражали против удовлетворения требований Общества, указав на обоснованность доплаты исключительно на сумму 28040 руб. 20 коп.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 просила отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2, ввиду их необоснованности, поскольку собственники квартиры обязаны уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры, то есть за 1,2 кв.м. Будучи представителем истца по иску ООО «СЗ «Компания Синара-Девелопмент» исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Суд, заслушав пояснения участников процесса и исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 26.01.2023 между ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» и ФИО1, ФИО4 заключен договор участия в долевом строительстве № № ******, во исполнение которого Общество передало ФИО5 по акту приема передачи от 22.01.2024 квартиру № № ******, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 55,8 кв.м. (включая площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента).

В соответствии с п. 2.3 договора проектная площадь квартиры (включая площадь летних помещений с учетом понижающего коэффициента) составляет 54,6 кв.м.

Согласно п. 3.1 договора стоимость квартиры с характеристиками, указанными в п. 2.3 договора и приложения № 1 к договору, составляет 7655000 рублей.

Указанный размер является фиксированным и пересчету не подлежит, за исключением случая расхождения суммарной площади квартиры, указанной в договоре с соответствующей площадью квартиры, установленной по результатам кадастровых работ.

В силу п. 4.1.5 договора, если в результате кадастровых работ, проведенных до постановки жилого дома на кадастровый учет, будет установлено, что фактическая площадь квартиры, передаваемой участникам долевого строительства, превышает проектную площадь, указанную в п. 2.3 Договора, более чем на 1 квадратный метр, участники обязаны за счет собственных средств уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры, исходя из стоимости 1 кв.м. – 140 201 руб. (п. 4.1.9 договора).

По результатам кадастровых работ общая площадь квартиры № № ******, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 55,8 кв.м., что сторонами не оспаривается и установлено вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 08.10.2024. При этом выводы, изложенные в описательно-мотивировочной части решения относительно размера доплаты, преюдициального значения не имеют, поскольку не были предметом спора.

Разрешая заявленные как А-ными, так и Обществом требования, суд, установив, что фактическая площадь квартиры превышает проектную, приходит к выводу о наличии у застройщика права требовать доплаты по договору участия в долевом строительстве за превышение площади переданного объекта долевого строительства относительно проектной площади.

Вместе с тем, определяя размер доплаты, суд полагает, что, исходя из системного толкования п. 4.1.5 и 4.1.6 заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, увеличение площади квартиры в пределах 1 кв.м. оплате участниками застройщику не подлежит.

Согласноч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если вышеуказанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В абзаце третьем п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п. 43 указанного постановления № 49 при толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Исходя из п. 45 данного постановления, по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Текст и условия договора подготовлены застройщиком.

В соответствии с п. 4.1.6 договора участия в долевом строительстве если в результате кадастровых работ, проведенных до постановки жилого дома на кадастровый учет, будет установлено, что фактическая площадь квартиры, передаваемой участникам долевого строительства, превышает проектную площадь квартиры, указанную в п. 2.3 настоящего договора на 1 (один) кв.м. или менее 1 (одного) кв.м, то у участников не возникает обязанности по уплате застройщику денежных средств за дополнительные квадратные метры.

Таким образом, из системного толкования п. 4.1.5 и п. 4.1.6 заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве следует, что увеличение площади квартиры в пределах 1 кв.м. оплате участниками застройщику не подлежит.

Следовательно, в связи с передачей объекта большей площадью ФИО1 и ФИО2 должны доплатить ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» денежные средства за дополнительные квадратные метры в сумме 28040 руб. 20 коп., исходя из расчета: 55,8 кв.м. – 54,6 кв.м. = 1,2 кв.м.;

1,2 кв.м. – 1 кв.м. = 0, 2 кв.м.;

0,2 кв.м. х 140 201 руб. = 28 040 руб. 20 коп.

Принимая во внимание изложенное, иск ФИО1 и ФИО2 о защите прав потребителей подлежит удовлетворению, а иск ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» - частичному удовлетворению.

Разрешая заявленное Обществом требование о взыскании пеней, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 4.1.5 договора № № ****** участия в долевом строительстве участники долевого строительства обязаны за счет собственных средств уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры в течение 10 дней с момента предъявления требования застройщиком. В случае уклонения участников долевого строительства от уплаты денежных средств за дополнительные квадратные метры, применяются положения пункта 5.2 настоящего договора, а именно, уплачивается пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Как следует из материалов дела, требование ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» о доплате денежных средств от 22.01.2024 получено ФИО2 24.01.2024, следовательно, взысканию с А-ных подлежат пени в размере 329 руб. 47 коп., в пределах заявленных требований – за 47 дней, исходя из суммы задолженности - 28 040 руб. 20 коп.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцами ФИО1 и ФИО2, в связи с рассмотрением дела, понесены судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей, которые подлежат взысканию в их пользу с ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент».

В свою очередь, ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» понесены расходы по уплате государственной пошлины на сумму 6107 руб. Так как от заявленной цены 168241 руб. 20 коп., иск удовлетворен на сумму 28040 руб. 20 коп. или на 16,67%, то с А-ных в пользу Общества подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 1018 руб. 04 коп. (6107 руб. х 16,67%).

Поскольку ФИО1 и ФИО2 являются долевыми собственниками объекта недвижимости (по 1/2 доли), суммы подлежат взысканию в равных долях.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» о защите прав потребителей – удовлетворить.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» обязанность уменьшить размер доплаты по договору № № ****** участия в долевом строительстве от 26.01.2023 до 28040 рублей 20 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС № ******) и ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС № ******) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Иск общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании денежных средств - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина России № ******, выдан Октябрьским РУВД г. Екатеринбурга ДД.ММ.ГГГГ), ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС № ******) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) доплату по договору № № ****** участия в долевом строительстве от 26.01.2023 в сумме 28040 руб. 20 коп., пени в размере 329 рублей 47 копеек и расходы по уплате государственной пошлины в размере 1018 рублей 04 копейки.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья Стекольникова Ж.Ю.