Дело № 2-7/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Пос. Лух 14 мая 2025 года

Палехский районный суд Ивановской области в составе председательствующего судьи Верховской Е.П.,

при секретаре ФИО5,

с участием истца ФИО2,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании расходов на устранение недостатков товара, расходов за вывоз мусора,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 первоначально обращался в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного между ними ДД.ММ.ГГГГ, приведении сторон в первоначальное положение, а также о взыскании с ответчика 776946 рублей 21 копейки.

После изменения предмета иска истец ФИО2 просит взыскать с ответчика ФИО3 в его пользу предварительные расходы на устранение недостатков квартиры в <адрес>, в сумме 110167 рублей 18 копеек, расходы за вывоз мусора из квартиры в сумме 3500 рублей, а также судебные расходы.

В окончательной редакции исковых требований истец ФИО2 просит взыскать с ФИО3 в его пользу расходы на устранение недостатков товара по договору купли-продажи квартиры в соответствии со сметой и заключением эксперта в сумме 315406 рублей 08 копеек, расходы за вывоз мусора из квартиры в сумме 3500 рублей, а также судебные расходы.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Квартира приобретена с использованием собственных средств в размере 100000 рублей и кредитных средств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 580000 рублей. Общая сумма процентов по кредитному договору по состоянию на 30.09.2024 года составляет 79198 рублей 21 копейка. Им были оплачены расходы на оформление сделки: 12000 рублей за регистрацию права в Домклик, 4414 рублей за пакет услуг Домклик, 1334 рублей за Сбербанк страхование, 68000 рублей за экспертизу. Также он оплатил госпошлину. Право собственности на имя истца зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. До заключения договора купли-продажи недвижимого имущества истец ознакомился с состоянием продаваемой квартиры, видимых технических недостатков он не обнаружил. Впоследствии при тщательном осмотре квартиры выявились очень существенные скрытые недостатки и дефекты: гнилые полы с плесенью под ламинатом, стены с плесенью, в подполе поражены сыростью, грибком и плесенью балки и лаги, отопление в квартире не подлежит ремонту. После заключения договора купли-продажи ответчик сняла и увезла бойлер (водонагреватель), что лишило истца возможности пользоваться водой, так как при отключении водонагревателя водопроводные трубы остались не заглушенными, и воду пришлось перекрыть. Скрытые недостатки не могли быть им выявлены при визуальном осмотре квартиры. Во время покупки продавец умолчала о них. После оформления договора купли-продажи из-за появившегося сильного запаха гнили им были сняты несколько досок ламината, под которыми обнаружена черная плесень и влага. Им был вскрыт пол. В подполье им обнаружено очень влажное помещение, на полу в подполье лежит много мусора, старые открытые консервные банки, в которых находится вода. В подполье периодически появляется вода, что от него скрыла ФИО3. Со слов соседки из квартиры №1 она просила ФИО3 откачать воду из подполья, но она так этого не сделала. В квартире невозможно находиться из-за высокой влажности и гниющих досок и ламината. Ремонт выявленных недостатков требует значительных материальных вложений. Ремонт отопления невозможен, поскольку также потребует очень больших материальных вложений. Договор подлежит отмене, так как температура воздуха в квартире соответствует температуре воздуха на улице. Истец направлял ФИО3 претензию о заключении соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры в срок до 01 мая 2024 года, ответа на которую не последовало.

При первичном осмотре квартиры истец не заметил недостатки, так как квартира была замусорена и заставлена пакетами и мешками. Ответчица не предупредила его об аварийном состоянии квартиры, что в ней требуется капитальный ремонт, а также о том, что в квартире нет отопления, протекали радиаторы, протекали радиаторы, под обоями плесень распространена на всех стенах, прогнил подвал и фундамент, были протечки грунтовых вод и множество других дефектов. Ответчица не показала ему наличие люка в подвал, она очень хвалила квартиру вместе со своим знакомым по имени Виктор. Данное помещение не является объектом недвижимости, квартирой и жилым помещением, так как оно непригодно для проживания. После покупки в квартире никто не проживал, она была не оборудована.

Ответчица не ремонтировала квартиру, что привело к многочисленным разрушениям и риску. Бремя расходов лежит на ответчице ФИО3, которая так же приобрела квартиру и должна была нести бремя расходов, но не заботилась о ее состоянии, доведя до опасности и риска здоровью. Никто не обязан исправлять за свой счет все нарушения со стороны ФИО3, приведшей свое имущество в опасное состояние и не предупредившей покупателя о серьезных недостатках.

Истец ФИО2 в судебных заседании свои исковые требования поддерживал, с учетом изменения предмета исковых требований и увеличения исковых требований, показал, что он смотрел данную квартиру один раз зимой, потом засомневался, в декабре он спросил у ответчицы, продала ли она квартиру, она ответила, что еще нет, и они пришли смотреть квартиру, на улице было минус 25 градусов. Когда он посмотрел, все было нормально. С ответчиком был Виктор, который на его вопрос про полы сказал, что полы хорошие. Он поверил на слово. Он смотрел квартиру визуально, доски не стал ломать. Люк был накрыт ковром, ответчица не предложила его открыть. При осмотре квартиры там было тепло, так как в ней проживали квартиранты, у них были включены электрообогреватели. На стене висел бойлер, который ФИО3 сняла после заключения договора купли-продажи, хотя они об этом не договаривались, сказав, что она его покупала. Они при осмотре квартиры не обговаривали, заберет ответчица бойлер или нет, он думал, что она его не заберет. Трубы в квартире остались открытыми, воду было не включить. В квартире стоит угольный котел, который не работает, так как вся система заморожена, если налить воду в трубы, то из них все течет. В котле лопнул расширительный бак. В квартире всюду был мусор, который по его просьбе ответчица не убрала. Квартира была замерзшая. Ближе к весне он планировал сделать ремонт, но из-за сильного запаха гнили им были сняты полы, несколько досок, под которыми он обнаружил черную плесень и влагу. Работники ему сказали, что на ремонт нужно минимум 500000 рублей. Туалет также надо было менять. Он понял, что не справится с такими вложениями, и направил ФИО3 претензию. Он хотел сделать косметический ремонт, а не капитальный. В квартире он обнаружил люк с крючком, который можно открыть, но его просто так открыть невозможно, так как все дерево распухло, в другой комнате тоже был люк, который он открыл, там было сухо. В квартире он не проживал, приезжал два раза. Квартиру ему передали, когда банк перевел ФИО3 деньги. Заключение эксперта он не оспаривает, исковые требования основаны на данном заключении.

Из письменного заявления – отзыва от истца ФИО2 от 23.10.2024 года следует, что он не вселялся в квартиру ФИО3, так как проживание в этой квартире невозможно и опасно из-за плесени, гнилого воздуха и отсутствия отопления. Работа водоснабжения нарушена истцом. Продавец не освобождается от ответственности за ненадлежащее исполнение договора в соответствии с п.2 ст. 556 ГК РФ. При покупке квартиры он не рассчитывал на несоразмерные расходы по устранению существенных недостатков в квартире и на затраты по времени. Множественная плесень в квартире является неустранимым недостатком с бесполезными вложениями в нее (том 1 л.д. 115).

Ответчица ФИО3 возражала против исковых требований, показала, что она купила квартиру в 2022 году. В квартире во время нахождения ее в ее собственности проживали люди по договору аренды, квартира обслуживалась. Арендаторы жили в квартире до заключения договора купли-продажи. ФИО2 смотрел квартиру не один раз, сначала в ноябре, потом в декабре, он смотрел квартиру везде, претензий с его стороны не поступало. Бойлер – прибор электрического пользования, отсутствие которого никак не мешает использовать воду в квартире. Она хотела вернуть бойлер обратно, но истец ей ответил, что приобрел новый. Она откачивала канализацию в октябре и ноябре 2023 года, о чем имеются чеки. При заключении договора купли-продажи в декабре 2023 года претензий у покупателя ФИО2 по квартире не было. Что случилось с квартирой после продажи, почему наступили последствия, она не знает, так как прошло много времени после ее продажи. ФИО2 в марте или апреле 2024 года присылал ей претензию о добровольном расторжении договора купли-продажи, на что она ему отказала, ответила, что это его риски. Квартира была продана ниже рыночной стоимости. Управляющей компании у дома нет. Два люка в квартире имеются, заколоченными они не были. Общедомового отопления в доме не имеется. Отопление в квартире было, арендаторы сначала топили квартиру углем в котле, потом радиаторами, так как у них не было времени топить котел. В квартире на стенах были затемнения, это было видно, не скрыто. Она показывала и писала истцу в сообщениях, в переписке, что котел рабочий, но требует ремонта, она предлагала ему ремонтника. Время появления несоответствий установить невозможно. После заключения договора купли-продажи она продолжала следить за квартирой, топила ее.

От ответчицы ФИО3 были представлены письменные возражения, согласно которых между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, который имел силу передаточного акта, ключи и всю необходимую документацию ответчик передала истцу после подписания договора купли-продажи, истец имел доступ к квартире сразу. В ходе неоднократного внимательного осмотра квартиры истец не обнаружил существенных недостатков. Видимых недостатков, имевшихся на момент заключения договора, не установлено. Возможная причина дефектов системы отопления – это ее неправильная техническая эксплуатация. Время возникновения недостатков системы отопления не определено, определить данный факт невозможно. Неустранимых дефектов в квартире не имеется. Указанные, со слов истца, скрытые недостатки, не носят скрытый характер, и могли быть обнаружены до заключения договора. Недобросовестноть ответчика при продаже квартиры не доказана. Стороны подписали договор, в котором согласовали основные условия продажи недвижимого имущества, предусмотрели, что ответчик передает недвижимое имущество сразу после подписания договора. Просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований (том 1 л.д. 87).

Третье лицо ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился.

Согласно представленного третьим лицом ПАО Сбербанк в лице Ивановского отделения Сбербанка России № отзыва от 24.10.2024 года размер непогашенной задолженности по кредитному договору, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ФИО2 №, по состоянию на 24.10.2024 года, составляет 585401,52 рублей. Стоимость квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО2, определена в размере 680 тысяч рублей, из них – 100 тысяч рублей – собственные денежные средства продавца, 580 тысяч рублей – кредитные денежные средства, полученные покупателем по кредитному договору. В соответствии с п.6 указанного договора квартира находится в залоге (ипотеке в силу закона) у ПАО Сбербанк в обеспечение исполнения обязательства ФИО2 по кредитному договору № с момента государственной регистрации ипотеки в силу закона в ЕГРН. Согласно п.19 договора купли-продажи с состоянием квартиры покупатель ознакомлен и согласен. Каких-либо иных оговорок в отношении состояния/особенностей квартиры в договоре купли-продажи не имеется. Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № (заказчик ФИО2, исполнитель – частнопрактикующий оценщик ФИО6) содержит в себе описание, характеристики и фотоматериалы указанного выше объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. ПАО Сбербанк при заключении кредитного договора с ФИО2 действовал добросовестно. Предоставляя денежные средства по кредиту заемщику в целях приобретения объекта недвижимости, банк не знал и не мог знать о каких-либо скрытых недостатках в отношении указанного объекта (при их наличии и установлении в процессе рассмотрения гражданского дела) (том 1 л.д. 118-120).

Согласно ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие не явившегося третьего лица.

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей ст. 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из положений ч. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к договору купли-продажи недвижимости положения, предусмотренные § 1 главы 30 ГК РФ (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора.

Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, этаж – 01, этаж – 02. Кадастровый номер объекта № (п.1). Указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (п.2). Стороны оценивают указанную квартиру в 680000 рублей (п.3). Право собственности на указанную квартиру возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (п.10). Покупатель в соответствии с законом несет бремя содержания указанной квартиры, а также бремя содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п.11). Расходы по государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона оплачивает покупатель (п. 18). В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ данный договор является документом, подтверждающим передачу квартиры покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов. С состоянием квартиры покупатель ознакомлен и согласен (п. 19) (том 1 л.д. 26).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости (по тексту – ЕГРН) квартира с кадастровым номером № расположенная по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, находящаяся на первом и втором этажах, находится в собственности ФИО2, дата государственной регистрации права - ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 28-30).

При этом, ФИО2 для приобретения жилья заключался кредитный договор с ПАО Сбербанк на сумму кредита 580000 рублей (том 1 л.д. 31-37).

Таким образом, принадлежность истцу квартиры после заключения вышеуказанного договора купли-продажи доказана и не оспаривается сторонами.

06.04.2024 года ФИО2 в адрес ФИО3 была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи квартиры, согласно которой ФИО2 до заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ он ознакомился с состоянием продаваемой квартиры, видимых технических недостатков обнаружено не было. Впоследствии при тщательном осмотре квартиры выявились очень существенные скрытые недостатки и дефекты: гнилые полы с плесенью под ламинатом, стены с плесенью, в подполе поражены сыростью, грибком и плесенью балки и лаги, отопление в квартире не подлежит ремонту, после заключения договора купли-продажи ФИО3 сняла и увезла бойлер (водонагреватель), что лишило его возможности пользоваться водой, так как при отключении водонагревателя водопроводные трубы остались не заглушенными, воду пришлось перекрыть. Предложил расторгнуть договор купли-продажи квартиры на условиях погашения ответчиком взятого на приобретение квартиры кредита в сумме 580000 рублей либо по согласованию с банком вернуть ему права и обязанности собственника при условия погашения ею вышеуказанного кредита. Скрытые недостатки не могли быть выявлены при визуальном осмотре квартиры. Во время покупки продавец умолчала о них при его продаже: пол с плесенью под ламинатом, гнилой брус был закрыт кафелем, который был ими вскрыт после оформления договора купли-продажи из-за появившегося сильного запаха гнили. В квартире невозможно находиться из-за высокой влажности и гниющего бруса, ремонт выявленных недостатков требует значительных материальных вложений. Ремонт отопления невозможен, так как требует очень больших материальных вложений (том 1 л.д. 27, 45-47).

Истцом ФИО2 суду представлено техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций спорной квартиры, выполненное ООО «Областная проектная контора», согласно которого на момент обследования (ДД.ММ.ГГГГ) были выявлены следующие дефекты и повреждения: следы протечек в помещениях №№ 4, 6, 7, и, как следствие, поражение плесенью (грибком) материалов отделки, конструкций стен и перекрытий: помещение №4 (лестничная клетка) – следы протечек на стенах площадью 0,65 кв.м, на потолке - площадью 1,4 кв.м; помещение №6 (жилая комната) – следы протечек на стенах и поражение плесенью площадью 0,82 кв.м; помещение №7 (жилая комната) - следы протечек на стенах и поражение плесенью площадью 1,14 кв.м. В помещении №2 были выявлены: поражение гнилью деревянных конструкций пола более чем на 50% толщины сечения на площади 7,7 кв.м; поражение гнилью главных балок (4 штуки диаметром 160-200 мм) цокольного перекрытия более чем на 50% толщины сечения в пределах помещения; разрушение кирпичной кладки в опорных частях главных балок цокольного перекрытия объемом 0,13 кв.м; разрушение кладки цоколя по оси А объемом 0,4 куб.м. В результате проведенного обследования установлена аварийная категория технического состояния главных балок цокольного перекрытия в пределах помещения №2. Общий процент износа помещений в целом 55%. Представлен перечень видов работ по восстановлению выявленных дефектов (том 1 л.д. 72-85).

Согласно ответа из администрации Лухского муниципального района Ивановской области многоквартирный дом по адресу: <адрес> - 1969 года постройки. Документы по проведению капитального ремонта данного дома отсутствуют. Дом аварийным не признавался.

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству истца ФИО2 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключения эксперта № от 20 марта 2025 года, выполненного Бюро независимой оценки и судебных экспертиз, при ответе на первый и второй вопросы эксперт указал, что с учетом текущего состояния капитальный ремонт общедомового имущества дома не проводился (за исключением ремонта части кровли дома над квартирами 1 и 2), текущее состояние <адрес> соответствует общему состоянию дома. <адрес>-х этажный, состоит из 3-х квартир с индивидуальными входами с улицы, расположением комнат в каждой квартире на первом и втором этажах. Видимая часть фундамента выполнена из глиняного кирпича на цементно-песочном растворе. Наружные и внутренние стены выполнены из глиняного и силикатного кирпича на цементно-песчаном растворе, оштукатуренные снаружи внутри. Перекрытия подполья деревянные, выполненные по деревянным балкам и лагам с устройством пола из обрезных строганных окрашенных досок сосновых пород. В квартире, расположенной по адресу: <адрес>, при осмотре поверхности деревянного пола в прихожей (помещение 2) установлено, что от входной двери из коридора (помещение 1) до противоположной стены (ось 3) на полу находится ковровое изделие. Поверхность пола в прихожей выполнена из ламината. Его замковые соединения имеют вздутия, вызванные повышенной влажностью. Этот дефект видимый, а требования СП 29.13330.2011, СП 71.13330.2017, которые нарушены, являются рекомендуемыми параметрами. Проверить состояние по покрытию пола из ламината у истца возможность была при осмотре перед покупкой квартиры, ограничений по доступу не установлено. Этот дефект не является скрытым и является малозначительным, не существенным.

При проведении осмотра прихожей и санузла, в том числе, пространства под полом в месте установки люка в прихожей (помещении 2), установлено, что поверхность пола имеет прогибы. Доски пола, балки пола (лаги), доски пола под санузлом, находящиеся в визуальном доступе в подполье, поражены грибком и плесенью, имеются гнилостные образования. Данный дефект видимый. Деревянный пол и несущие балки (лаги) пола в прихожей и санузле не соответствуют требованиям ГОСТ Р 59922-2021, ГОСТ 24404-80, ГОСТ Р 58965-2020, СП 29.13330.2011, СП 71.13330.2017.

Сверху деревянных балок (лаг) и досок пола по всей поверхности санузла выполнена цементно-песчаная стяжка с последующей укладкой керамической плитки на полу. У вытяжной дымовой трубы в санузле выполнена конструкция подиума под душевой поддон, который, с высокой степенью вероятности, выполнен из кирпича на цементно-песчаном растворе. Подиум душевого поддона и цементно-песчаной стяжки по всей поверхности деревянного пола санузла не было при строительстве дома. Конструкция подиума является видимой, выполнена с критическим нарушением требований СП 20.13330.2016, так как нагрузка на конструкцию пола под подиумом на площади 1 кв.м в 5,03 раза больше нормативной нагрузки. Общая нагрузка на конструкцию пола в санузле в 5,15 раз больше нормативной нагрузки, что не соответствует требованиям СП 20.13330.2016.

В прихожей и санузле на первом этаже квартиры установленные дефекты конструкций деревянного пола и деревянных балок являются видимыми. Состояние конструкций деревянного пола и деревянных балок под ним имеют критические дефекты, которые относятся к дефектам элементам здания, снижающего эксплуатационные показатели, связанные с физическим износом, нарушением условий эксплуатации, отсутствием проведения своевременного текущего и капитального ремонта, оказывающие влияние на критическое и небезопасное их использование при дальнейшей эксплуатации этих помещений для жизни и здоровья граждан, проживающих в квартире. Обнаруженные дефекты являются существенными (дефект по устройству подиума под душевой поддон, дефекты деревянного пола (гнилостные образования, прогибы). Имеющиеся дефекты возникли не одномоментно, а накопились за весь период эксплуатации жилого дома. На фактические значения этих дефектов повлияли не только временные факторы, но и возможные ошибки и (или) недостатки при эксплуатации (отсутствие продухов, нестабильное отопление и т.д.), природные факторы, ошибки при проведении ремонтных работ в квартире. Текущее состояние квартиры является совокупным проявлением всех этих факторов. Достоверно технически установить точное время дефектов не представляется возможным.

Напротив входной двери из коридора (помещение 1) в прихожую (помещение 2) под ковровым изделием имеется люк в подполье (размером в плане около 0,9 х 0,8 м) на деревянном основании, который без снятия коврового изделия не виден. Учитывая расположение люка в прихожей нет возможности ни подтвердить, ни опровергнуть устное сообщение истца о том, что ему не было известно о нем, истец не имел возможности его увидеть. Осмотром 27.02.2025 года установлено, что люк в прихожей находится в работоспособном состоянии, открыть его возможность у истца была. Фактически истец имел возможность, приподняв ковровое изделие (снятие или перемещение его не затруднено), увидеть люк в прихожей, открыть его и осмотреть общее состояние конструкций пола на наличие или отсутствие дефектов при осмотре квартиры перед ее покупкой, препятствий к этому не установлено.

Продолжительность эффективной эксплуатации до проведения капитального ремонта у всех элементов жилого дома значительно превышены, требуется его проведение. По эффективной эксплуатации конструкций деревянного пола до проведения капитального ремонта сроки превышены почти в 2 раза. Работы по установленным дефектам пола в соответствии с Постановлением Правительства Ивановской области от 24.04.2023 года №180-п относятся к услугам и (или) работам, входящим в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, кроме дефектов по несоответствие требованиям СП 20.13330.2016 по нормативной нагрузке на конструкцию пола санузла.

При ответе на третий вопрос эксперт указал, что установленные дефекты могут оказывать значительное негативное влияние на эксплуатацию квартиры по назначению. Безопасная эксплуатация вышеуказанных помещений возможна после проведения ремонта конструкций пола. Определение состава работ по устранению дефектов пола, входящих в перечень общего домового имущества, не входит в компетенцию эксперта в рамках данного исследования.

Работы, которые необходимо выполнить для устранения дефектов пола по несоответствию требованиям СП 20.13330.2016 по нормативной нагрузке на конструкцию пола санузла, являются следствием неквалифицированных ремонтных работ, выполненных до подписания договора купли-продажи. Экспертом представлен вариант ремонта данных дефектов пола: демонтаж душевого поддона, демонтаж керамической плитки на душевом подиуме, демонтаж душевого подиума, комплекс работ по установке душевого поддона, отделочные работы. Рыночная стоимость работ по устранению указанных дефектов в санузле составила 20078,97 рублей, то есть, 2,96% от рыночной стоимости квартиры, что не является несоразмерными затратами и расходами.

При ответе на четвертый вопрос эксперт указал, что по всему периметру кирпичного фундамента нарушена целостность вертикальных и горизонтальных швов, имеются расслоения наружного слоя кирпичной кладки, выпадение и отсутствие кирпичей в кирпичной кладке цоколя. По совокупности установленных на осмотре дефектов фундамента по состоянию его разрушения по всему периметру установлены критические дефекты, которые в соответствии с СП 22.13330.2016 установлены как аварийные или предаварийные. Истец имел возможность, приподняв ковровую дорожку (снятие или перемещение ее не затруднено), увидеть люк в прихожей, открыть его и осмотреть общее состояние конструкций фундамента стен квартиры №2 на наличие или отсутствие дефектов при осмотре квартиры перед ее покупкой. Аварийное состояние части фундамента под полом в прихожей является видимым дефектом. Возможны некоторые затруднения при осмотре, связанные с ограниченным доступом по высоте 40 см в подполье около стен. Иных препятствий к визуальному осмотру аварийного состояния фундамента через люк в прихожей не установлено.

При ответе на пятый вопрос эксперт указал, что на момент осмотра 27.02.2025 года наличие протекания под полом обильных грунтовых вод обнаружено не было. Установить периоды протекания под полом обильных грунтовых вод возможно при длительном и многократном визуальном осмотре, что в рамках данного исследования технически невозможно. По косвенным признакам протекание грунтовых вод происходило, точное время их протекания установить технически невозможно. Обнаружить наличие протекания зимой под полом обильных грунтовых вод невозможно.

При ответе на шестой вопрос эксперт указал, что проведено исследование установленных ранее дефектов на соответствие Федеральному закону №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В соответствии с проведенным осмотром в помещениях квартиры, вдоль наружных стен установлены следующие дефекты:

Поверхность пола в квартире имеет отклонения по горизонтальной плоскости не менее 1,6%, что не соответствует СП 71.13330.2017, СП 64.13330.

Отклонения пола в остальных помещениях от горизонтальной плоскости при проверке не соответствует СП 71.13330.2017.

Швы в кирпичной кладке внутри помещения 5 не соответствует СП 70.13330.

Вертикальные поверхности стен имеют отклонения более 40 см, что не соответствует СП 70.13330.

Отклонения штукатурного слоя внутри помещений наружных стен до 40 мм на 2 мм не соответствует СП 71.13330.2017.

Темные пятна в виде плесени на поверхности обоев и под ними в местах расположения наружных стен квартиры.

Отслоение ПВХ панелей на потолке помещений 6,7 не соответствует СП 71.13330.2017.

Течь в батареях отопления при пробном пуске системы отопления в квартире находятся в неисправном, не работоспособном состоянии, что не соответствует СП 60.13330.

Отслоение обоев от наружных стен и в углах помещений, сопряженных с наружными стенами, не соответствует СП 71.13330.2017.

По фасаду под окнами помещений 5 и 3 выполнена кирпичная кладка из силикатного кирпича толщиной ? кирпича от отмостки дома на высоту около 1 м, что не соответствует СП 15.13330.

Квартира №2 не соответствует требованиям ст. 1, ч.2 ст. 5 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», в результате применения перечня СП на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований настоящего Федерального закона №384-ФЗ. Конструктивные элементы с установленными дефектами подлежат обязательной замене в целях исключения риска для жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц государственного или муниципального имущества.

При ответе на седьмой вопрос эксперт указал, что конструкция пола в санузле и на первом этаже находится в критическом и небезопасном состоянии, эксплуатация этих помещений возможна после проведения капитального ремонта конструкций пола. Экспертом выполнен предварительный перечень работ и сметный расчет по устранению дефектов пола по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме квартиры №2: разборка деревянного пола, ремонт лаг пола с заменой на новые 100%, замена отдельных кирпичей цокольной части фундамента, монтаж деревянного пола по деревянным балкам и лагам, антисептирование пола и бревен пола, масляная окраска пола, установка плинтусов. Рыночная стоимость данных ремонтных работ составила 205239,10 рублей.

При ответе на восьмой вопрос эксперт указал, что при проведении осмотра установлено наличие пятен, похожих на плесень, внутри помещений на всех наружных стенах квартиры в виде темных пятен на обоях стен, а также на штукатурном слое под отслаивающимися обоями. Это не соответствует ни одному из требований, которым должно отвечать жилое помещение, непригодное для проживания, и для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции. Выявленные дефекты в квартире следует отнести к значительным дефектам. Установление точных причин появления плесени не представляется возможным. Наиболее вероятными причинами возникновения плесени являются все типовые причины ее образования в квартире (высокая влажность, холодные стены и поверхности, слабая теплоизоляция стен и окон, протечки в крыше, поврежденные трубы, щели в стенах). Установить точное время возникновения плесени не представляется возможным, так как требует специальных знаний в области эпидемиологии. Наличие плесени в квартире может оказывать значительное влияние на эксплуатацию помещения по назначению, так как приводит к ухудшению эксплуатационных характеристик и долговечности строительных материалов. Наличие плесени опасно для здоровья. Для устранения последствий появления плесени сначала необходимо провести комплекс работ по устранению причин ее образования. Такие работы входят в перечень общего домового имущества управляющей компанией. Состав таких работ не входит в компетенцию эксперта. По окончании выполнения работ по устранению причин образования плесени собственнику квартиры в целях исключения риска для жизни и здоровья проживающих лиц необходимо выполнить работы в помещениях квартиры №2. Экспертом указан предварительный состав таких работ: демонтаж ПВХ панелей на потолке, демонтаж (снятие) обоев, демонтаж штукатурного слоя отдельных мест площадью до 2 кв.м, устройство насечек на стенах, штукатурка внутренних стен по маякам, шпаклевание, грунтование, оклейка обоями стен. Рыночная стоимость данных ремонтных работ составила 47758,07 рублей, что составляет 7,02% от рыночной стоимости квартиры, что не является несоразмерными затратами и расходами. То есть, возможно устранить дефекты без несоразмерных затрат и расходов.

При ответе на девятый вопрос эксперт указал, что при проведении осмотра был произведен пуск воды в систему отопления через дровяной водогрейный котел, установленный в прихожей. После начала подачи воды в систему отопления началась течь радиаторов отопления. Причиной не работающего отопления является течь радиаторов отопления. Возможно. Имеются другие скрытые дефекты отопления, которые не могут быть установлены осмотром. В какое время образовалась течь радиаторов отопления, установить в рамках исследования невозможно. Для устранения дефекта – не работающего отопления в квартире экспертом определены предварительные объемы ремонтных работ: демонтаж – монтаж (замена) радиаторов отопления 12 секций, прокладка трубопровода 25 мм (изменение подводок к радиаторам). Рыночная стоимость работ по устранению данного недостатка составила 42330,14 рублей.

Претензии истца ФИО2 в отношении выводов эксперта в своем заявлении от 29 апреля 2025 года суд во внимание не принимает, так как он, указав на них, заявил в судебном заседании о полном согласии с выводами эксперта, в своих заявлениях от 10 и 29 апреля 2025 года изменил предмет иска и просил взыскать с ответчицы расходы на устранение недостатков товара в соответствии со сметой и заключением именно этого эксперта.

Указание экспертом на общее имущество многоквартирного дома, на управляющую компанию не является вмешательством эксперта в правовое поле, он указывал данные понятия в связи с выполнением экспертизы. Ссылка эксперта на п. 11 договора купли-продажи указана без каких-либо правовых выводов, которые он не имеет права делать. Иные доводы в заявлении истца от 29 апреля 2025 года являются его позицией по делу.

Доводы истца о том, что эксперт не включил в стоимость ремонта стоимость строительных материалов, судом не принимаются, так как эксперт отвечал на вопросы, поставленные в определении о назначении экспертизы, сам истец, предлагая суду вопросы для экспертизы, не просил рассчитать стоимость строительных материалов при выполнении ремонта. Расчет эксперта рыночной стоимости работ, как указано экспертом, является предварительным.

Иных возражений относительно выводов экспертного заключения от сторон не поступило.

Указанное заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, в нем содержится подробное описание проведенного исследования квартиры, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение составлено квалифицированным специалистом, имеющим необходимое образование, стаж, опыт экспертной деятельности, лицензию на осуществление оценочной деятельности. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, в связи с чем, не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется. Поэтому суд принимает данное заключение эксперта за основу.

Представленное истцом техническое заключение ООО Областная проектная контора», выполненное специалистом, установившем дефекты квартиры, не может быть принято судом за основу при вынесении решения, поскольку специалист, в отличие от судебного эксперта, не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не располагал полным объёмом доказательств, которые были предоставлены эксперту после назначения судебной экспертизы.

По смыслу ч.1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с ч.1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ч.2 ст.556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Из содержания статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Качество товара определяется соглашением сторон в договоре, а при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований или возражений.

В данном случае истец, пользуясь правом выбора в силу п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявил требование о возмещении своих расходов на устранение недостатков товара.

Истец, обратившись в суд с указанным окончательным требованием, в подтверждение его законности и обоснованности не представил бесспорных и исчерпывающих доказательств, которые в своей совокупности могли явиться основанием к их удовлетворению.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, перед осуществлением сделки истец ФИО2 неоднократно осматривал состояние квартиры, ее состояние перед покупкой он оценил как нормальное и удовлетворительное. Претензий к состоянию квартиры покупатель продавцу не высказывал, согласился с состоянием квартиры, что указано в п.19 договора купли-продажи. Истец ссылается на то, что ему до покупки помешал осмотреть квартиру мусор в квартире, а также пояснял, что поверил продавцу и находящемуся с ней мужчине на слово о состоянии квартиры. Наличие ковра на полу суд не считает уважительной причиной того, что могло бы помешать истцу выявить недостатки пола, балок, лаг пола в прихожей, санузле, состояния фундамента. Данные причины суд не считает уважительными, помешавшими установить настоящее состояние квартиры перед покупкой.

Проведенной в ходе рассмотрения дела судебной строительно-технической экспертизой установлен ряд дефектов квартиры, в том числе, которые могут оказывать негативное влияние на эксплуатацию квартиры. Однако все указанные дефекты квартиры являются видимыми.

Течь в радиаторах истец также мог установить при пробном пуске системы отопления в квартире до заключения договора купли-продажи.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что имеющиеся на момент покупки истцом квартиры недостатки (дефекты) были очевидными, не являлись скрытыми, определялись посредством визуального контроля, для их выявления покупателем специальных познаний в области строительства не требовалось.

Недобросовестность продавца ФИО3 при совершении сделки купли-продажи квартиры, осуществление препятствий для осмотра покупателем квартиры не установлена.

Несоразмерности стоимости работ, необходимых для устранения дефектов, судом, с учетом заключения эксперта, не установлено. Иных доказательств несоразмерности стоимости работ, необходимых для устранения дефектов, истцом не представлено.

Суд приходит к выводу, что ответчик ФИО3, владевшая данной квартирой с 26.10.2022 года до 09.01.2024 года, не должна нести ответственность за не проведение капитального ремонта данного многоквартирного дома (с учетом справки администрации Лухского муниципального района, заключения эксперта) на протяжении всего срока эксплуатации дома, а также за отсутствие у данного многоквартирного дома управляющей компании, на которую бы могли быть возложены обязанности содержания общедомового имущества (в том числе, содержание фундамента в надлежащем состоянии, принятие мер к устранению причин возникновения плесени и т.д.).

Каких-либо доказательств, что дефекты в квартире возникли именно в период владения ФИО3 данной квартирой, истцом не представлено. Из представленных суду доказательств также не усматривается, что ФИО3, став собственником квартиры в 2022 году, достоверно знала о наличии всех дефектов квартиры до заключения договора купли-продажи в 2023 году с ФИО2 При этом, сама ответчица пояснила о наличии пятен на стенах, которые она не скрывала. ФИО3 представлен договор аренды данной квартиры от 07.12.2022 года (том 1 л.д. 168-170), из которого усматривается, что в период ее владения квартирой, ею пользовались для проживания. Претензия была направлено истцом ответчику лишь в апреле 2024 года, через определенное время после совершения сделки купли-продажи. Каким образом эксплуатировалась квартира истцом с января по апрель 2024 года, не установлено.

Кроме того, суду не представлено доказательств, что все установленные заключением эксперта дефекты квартиры имелись на дату заключения договора купли-продажи между сторонами.

Требования о взыскании расходов за вывоз мусора в размере 3500 рублей истцом не подтверждены доказательствами, поэтому суд отказывает в удовлетворении данных требований.

Таким образом, на основании вышеизложенного, суд не усматривает оснований к удовлетворению настоящего иска.

В связи с отказом в удовлетворении иска суд не взыскивает судебные расходы с ответчицы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о взыскании расходов на устранение недостатков товара, расходов за вывоз мусора отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Палехский районный суд Ивановской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Решение вынесено в окончательной форме 11 июня 2025 года.

Председательствующий: Е.П. Верховская