Судья ФИО3 дело №

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 июля 2023 года <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

ФИО4,

судей - ФИО12 и ФИО10,

при секретаре судебного заседания - ФИО5З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Гиагинского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 13.01.2022г, прекращении права собственности ФИО2 на недвижимое имущество: жилой дом – назначение: жилое, площадь: общая 53,95 кв.м., инвентарный номер: 2-1585, этажность:1, кадастровый № и земельный участок – категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью: 2562 кв.м. +/- 35, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, признании права собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на недвижимое имущество: жилой дом – назначение: жилое, площадь: общая 53,95 кв.м., инвентарный №, этажность:1, кадастровый № и земельный участок – категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью: 2562 кв.м. +/- 35, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, и взыскании судебных расходов, отказать.»

Заслушав доклад судьи ФИО10, пояснения истца ФИО1 и ее представителя по доверенности ФИО8, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО2 по ордеру ФИО9, возражавшего против доводов апелляционной жалобы истца и считавшего решение суда первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛ

А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, прекращении права собственности и признании права собственности.

В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 подписан (заключен) договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, о чем в ЕГРН 24.01.2022г внесена запись о государственной регистрации права собственности на ФИО2A. №.

По условиям договора истец передала ответчику в собственность жилой дом - назначение: жилое, площадь: общая 53,95 кв.м., инвентарный №, этажность: 1, кадастровый № и земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью: 2562 кв.м. +/-35, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. Подтверждением являются выписки из ЕГРН от 24.01.2022г. и договор купли-продажи от 13.01.2022г. Свои обязательства по договору истец выполнила в полном объеме.

Согласно пункту 4 договора вышеуказанной недвижимости цена составляла 600 000 рублей. Оплата стоимости объекта производится в следующем порядке:

- сумма в размере 280 000 рублей, уплачены покупателем продавцу до подписания договора наличными денежными средствами;

- оставшаяся сумма в размере 320 000 рублей будет уплачена покупателем продавцу наличными денежными средствами в течение 12 месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по условиям договора. Соглашение о цене является существенным условием договора.

Таким образом, ответчик обязана была передать истцу в срок до 24.01.2023г., 320 000 рублей, после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Из 600 000 рублей истцом получено только 280 000 рублей.

320 000 рублей по настоящее время истцом так и не получены.

Взятые на себя обязательства ответчиком не исполняются до настоящего времени, что является существенным нарушением условий договора, всего не получено 320 000 рублей, что и составляет цену иска.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом была направлена претензия с требованием о расторжении указанного договора купли-продажи в 30 дневной срок, однако ответа истец не получила.

С целью подготовки искового заявления о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, консультаций и представительства интересов при рассмотрении дела в Гиагинском районном суде, истец была вынуждена обратиться за юридической помощью, стоимость которой составила 50 000 рублей, которые подлежат возмещению ответчиком.

Кроме того, истец понесла расходы по нотариальному заверению доверенности в размере 2150 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 6 400 рублей, которые так же подлежат взысканию в пользу истца с ответчика. Просила суд:

- расторгнуть договор купли - продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2;

- прекратить право собственности ФИО2 на следующее недвижимое имущество: жилой дом - назначение: жилое площадь: общая 53,95 кв.м., инвентарный №, этажность: 1, кадастровый № и земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью: 2562 кв.м. +/- 35, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>;

-признать право собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на следующее недвижимое имущество: жилой дом - назначение: жилое, площадь: общая 53,95 кв.м., инвентарный №, этажность: 1, кадастровый № и земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью: 2562 кв.м. +/-35, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы: государственную пошлину 6400 руб., услуги представителя 50 000 руб., заверение нотариальной доверенности 2150 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание первой инстанции не явилась, ее представитель по доверенности - ФИО8 поддержал исковые требования в полном объеме, просил удовлетворить. Указал, что судьба денежных средств в размере 220 000 рублей, которые поступили 3 мая текущего года на счет истца от ответчика ему неизвестна.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание первой инстанции не явилась, ее представитель - адвокат ФИО9 возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных возражениях. Указал, что ответчиком на счет истца ДД.ММ.ГГГГ зачислена сумма в размере 220 000 рублей (назначение платежа - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ). Спорный договор содержал условия о рассрочке части стоимости недвижимого имущества, которые ответчик выплатит после реализации земельного участка принадлежащего ей на праве собственности, вместе с тем, ввиду объективных социальных, экономических изменений, произошедших в Российской Федерации в 2022 году, реализация земельного участка затянулась. Во избежание нарушения обязательств ФИО2 реализовала земельный участок по более сниженной цене и в первых числах января, чтобы не допустить просрочки, обратилась к ФИО1 с предложением по выплате в настоящее время 220 тысяч рублей, за минованием 100 тысяч рублей, которых у нее на тот момент не было. На что ФИО1 ответила категорическим отказом и пояснила, что денежные средства ей нужны в полном объеме. С января 2023 года истец стала уклоняться от встречи с ответчицей и получения денежных средств в размере 220 000 рублей. Более того, после прошлого судебного заседания, он связался посредством мобильной связи с истицей и предложил ей указать номер счета либо какой-нибудь иной способ передачи денежных средств, на что ФИО1 в ходе телефонного разговора сообщила, что она отказывается от принятия каких-либо денежных средств и намеревается вернуть себе дом. На вопрос собирается ли она отдать денежные средства, которые она уже получила, ответила отказом. В связи с этим, после ознакомления с материалами гражданского дела, где был указан расчетный номер счета ФИО1, (при этом номер телефона который она указывает в качестве контактного, не привязан к данной банковской карте) ответчиком на счет истца были переведены денежные средства в размере 220 000 рублей (назначение платежа - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ). Считает, что ответчик предпринимала все меры для исполнения условий договора купли-продажи и в настоящее время общая сумма оплаченных денежных средств составляет 500 тысяч рублей. В настоящее время ответчик вместе с дочерью и малолетним ребенком проживает в спорном домовладении. Данное домовладение является для ответчика единственным пригодным для проживания. Указал, что в соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь в собственность другой стороне, другая сторона обязана за нее расплатиться. Из содержания договора купли-продажи, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ не следует, что в нем предусмотрена возможность расторжения договора по причине несвоевременной оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества либо возможности расторжения при неполной оплате. Обязанность покупателя оплатить стоимость за товар предусмотрена гражданским законодательством, при этом ст. 395 ГК РФ предусмотрена ответственность за внесение несвоевременной оплаты за товар, также проценты могут быть взысканы с той стороны, которая несвоевременно произвела оплату. Более того, в соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный ему в рассрочку и переданный товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться исполнить договор и потребовать возврата переданного товара, за исключением случая, когда сумма платежей полученных от покупателя превышает половину цены товара. Как следует из условий договора, и обстоятельств дела, на сегодняшний день ответчиком внесено 83,3 % от стоимости данной недвижимости, что существенным образом превышает ту половину, о которой говорит действующее законодательство в совокупности с судебной практикой вышестоящих судов. Полагал, что основания к удовлетворению исковых требований отсутствуют и просил обратить внимание суда на то, что истец обратился в суд не с целью привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности, а с целью причинения имущественного ущерба и вреда ответчику, который будет заключаться в том, что по данному договору в случае расторжения его судом, ответчик не сможет получить назад переданные денежные средства, уже переданные по договору, при этом на стороне истца будет неосновательное обогащение. В 2021 году указанное домовладение уже являлось предметом договора купли-продажи и было продано ФИО6, которая рассчиталась за данное домовладение со ФИО1, в том числе при помощи средств материнского капитала. Как следует из картотеки судебных дел, размещенной на сайте Гиагинского районного суда по иску ФИО1, ее требования были удовлетворены и спорное имущество было возвращено в ее собственность, при этом денежные средства, которые она получала, в том числе и из средств материнского капитала, возвращены ни государству, ни ФИО3 не были, что является основанием, для вынесения частного определения в адрес контролирующих органов, для проведения проверки. Истец своими действиями пытается обогатиться за счет ФИО2

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просила отменить решение Гиагинского районного суда Республики Адыгея по делу № от ДД.ММ.ГГГГ (мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ, по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа; - принять по делу новое решение – исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа удовлетворить в полном объеме. В обоснование жалобы указала, что взятые на себя обязательства ответчиком не исполняются до настоящего времени, что является существенным нарушением условий договора, всего не получено ею 100 000 рублей.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ФИО2 просила решение Гиагинского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, по следующим основаниям.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно частью 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, по условиям, которого истец передала ответчику в собственность жилой дом общей площадью 54 кв.м., с кадастровым номером 01:01:0800113:56 и земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью: 2562 кв.м. +/-35 с кадастровым номером 01:01:0800113:77, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 4 договора вышеуказанной недвижимости цена составляла 600 000 рублей, из которых 280 000 рублей, уплачены покупателем продавцу до подписания договора наличными денежными средствами, оставшаяся сумма в размере 320 000 рублей будет уплачена покупателем продавцу наличными денежными средствами в течение 12 месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по условиям договора. Соглашение о цене является существенным условием договора.

Выпиской из ЕГРН от 22.02.2023г подтверждается, что 24.01.2022г внесена запись о государственной регистрации права собственности вышеуказанных объектов недвижимости на ФИО2A.

Таким образом, свои обязательства по договору истец выполнила в полном объеме.

Вместе с тем, согласно договору купли-продажи, ответчик взяла на себя обязательство передать истцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ сумму в размере 320 000 рублей в счет стоимости приобретаемого недвижимого имущества.

В то же время, договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между истцом и ответчиком, не предусмотрена возможность расторжения договора по причине несвоевременной уплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества.

Согласно пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

В силу пункта 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В судебном заседании первой инстанции установлено, что согласно платежному поручению ответчиком на счет истца ДД.ММ.ГГГГ были внесены денежные средства в размере 220 000 рублей, назначение платежа – договор купли-продажи от 13.01.2022г. Таким образом, к настоящему времени общая сумма оплаченных ответчиком по договору денежных средств составляет 500 000 рублей. (л.д. 48).

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Однако из установленных обстоятельств по делу следует, что ответчик оплатила более половины цены по договору - 83,33333 % (280 000 руб. + 220 000 руб./ 600 000 руб. х 100 %). Следовательно, исходя из оплаченной ответчиком суммы приобретенной в рассрочку недвижимости, превышающей половину цены по договору, в силу прямого указания закона и отсутствия в заключенном договоре иного, истец не вправе отказаться от исполнения договора и требовать возврата жилого дома и земельного участка, поскольку получил от ответчика более половины стоимости недвижимого имущества.

Согласно пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из приведенной нормы следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истцом каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, не представлено, указано только на факт неоплаты ответчиком в полном размере в предусмотренные договором сроки приобретенного имущества.

Вместе с тем, сама по себе неоплата покупателем в срок переданного имущества без предоставления доказательств существенности нарушения договора купли-продажи, не является безусловным основанием для расторжения договора.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 1, 3, 4 статьи 67 ГПК РФ).

Заявляя требование о расторжении договора на том основании, что ответчик допустил существенное нарушение договора, истец не представил каких-либо доказательств, что лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, неверно посчитав таковым сам факт частичной невыплаты денежных средств за недвижимое имущество ответчиком.

Согласно п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Таким образом, истец приняв часть просроченного платежа, подтвердил готовность к дальнейшему исполнению договора, что лишило его права ссылаться на просрочку как на основание для отказа от исполнения договора.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для расторжения договора купли-продажи и возврате истцу недвижимости не имеется, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Учитывая, что в удовлетворении требований истцу отказано, судебные расходы взысканию с ответчика также не подлежат.

Таким образом, судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы истца ФИО1 не содержат правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, основаны на неправильном толковании действующего законодательства, и сводятся к выражению несогласия с приведенной судом первой инстанции оценкой представленных по делу доказательств.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции при разрешении спора правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал всестороннюю, полную и объективную оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Изложенные в решении суда выводы мотивированы, соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, подтверждены и обоснованы доказательствами, имеющимися в деле, основания к отмене решения суда, предусмотренные ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

Решение Гиагинского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца ФИО1 - без удовлетворения.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: ФИО11

Судьи: ФИО13

ФИО10