Дело №2-548/2023
УИД 39RS0002-01-2022-007545-50
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 апреля 2023 года г. Калининград
Центральный районный суд г. Калининграда
в составе:
председательствующего судьи Оксенчук Ж.Н.,
при секретаре Кимаск Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании при помощи видео-конференцсвязи гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительной и ничтожной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Разуваем И.А. обратился в суд с вышеуказанным иском, обосновав его тем, что на основании договора приватизации от < Дата > он является собственником 1/2 доли в праве собственности на жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры по адресу: < адрес >, в котором проживает. Собственником второй 1/2 доли являлся его сын ФИО3, с матерью которого Т. он долгое время проживал в гражданском браке. На начало < Дата > его отношения с сыном и гражданской супругой были сильно испорчены по личным причинам и они высказали намерение переехать в < адрес > для постоянного проживания. В начале < Дата > ФИО3 со своей матерью без объяснения причин вывезли свои вещи и выехали из квартиры. < Дата >, со слов приехавшей к нему ФИО2 он узнал, что она является новым собственником доли в квартире, поскольку ФИО3 продал ей за 1500000 рублей. Ознакомившись с договором купли-продажи он обнаружил, что он якобы извещался по почте продавцом ФИО3 о предстоящей продажи доли для реализации своего преимущественного права покупки. Однако, по почте он не получал соответствующего заказного письма. Считает вышеуказанную сделку ничтожной и недействительной, нарушающей его права и интересы по причине притворности и несоответствия закону. О предстоящей сделке его никто не уведомлял. В указанный период времени ответчик не работал, постоянно находился дома, имел доступ к почтовому ящику и мог умышленно не допустить получение почтового уведомления. Спорная квартира имеет общую площадь 41.8 кв.м, находился в старом немецком доме, не является престижной, не имеет качественного ремонта. Ему известно, что ФИО2 и ее муж являются близкими знакомыми ответчика, в связи с чем обоснованные сомнения в том, что денежные средства передавались в меньшем размере. Кроме того, от ФИО2 и ее супруга стали поступать предложения выкупить его долю за 1500 000 рублей. Полагает, что сделка была совершена с целью прикрыть другую сделку Полагает, что по мотивам личной неприязни к нему и необоснованной жажды наживы ответчик совершил со знакомой ФИО2 притворную и несоответствующую закону сделку купли-продажи, умышленно скрыл от него подготовку и совершение данной сделки, искусственно завысил цену сделки и не уведомил его надлежащим образом о праве преимущественной покупки, в связи с чем данная сделка является ничтожной и недействительной. Просил признать договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру < адрес >, заключенный < Дата > между ответчиком Р. и ФИО2, недействительной и ничтожной сделкой. Применить к данной сделке последствия недействительности ничтожной сделке, отменив государственную регистрацию перехода права собственности на данное имущество от ответчика Р. к ответчику ФИО2, возвратив имущество в собственность ФИО3
В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по ордеру ФИО4 исковые требования поддержали по вышеизложенным основаниям, дополнив, что не было соблюдено право преимущественно покупки доли в квартире. Полагают, что сделки была завышена, стоимость сделки составила 580000 рублей.
Представитель ФИО2 по ордеру адвокат Парфелюк А.С. исковые требования не признал, пояснив, что ФИО2 обратилась в риэлторское агентство для приобретения доли квартиры. Она имела необходимую денежную сумму, снимала деньги в < Дата >. До совершения сделки она собственника квартиры не знала. Деньги передавались наличными в размере 1500000 рублей у нотариуса. Ответчик квартиру осматривала.
Ответчик ФИО3 опрошенный в судебном заседании при помощи видео конференцсвязи исковые требования не признал, пояснив, что являлся собственников 1/2 доли квартиры по < адрес > совместно с истцом. Для продажи своей доли он обратился к риэлтору, указав цену доли за 1500000 рублей. Ответчика ФИО2 видел 4 раза, один раз при осмотре квартиры. Истца ставил в известность о намерении продать долю, однако, он никак не реагировал. Для продажи доли обратился к нотариусу ФИО5, который направил истцу уведомление, нотариус в последствии сообщил ему, что истец не получал уведомления. Денежные средства в размере 1500000 рублей получил наличными от покупателя у нотариуса, который видел момент передачи денег. После продажи доли он выехал из квартиры. Часть денег он положил на счет в банке в размере 600000 рублей, из которых передал своей матери 230 -250000 рублей, остальные деньги оставил себе для пересадки почки по медицинским показаниям. В настоящее время проживает в < адрес > с матерью.
Нотариус ФИО5 в судебном заседании пояснил, что обстоятельств рассматриваемой сделки он не помнит. Пояснил, что направлял уведомление истцу по почте заказным письмом с уведомлением о предстоящей сделке < Дата >. Уведомление истец не получил, почтовое уведомление было возвращено. По обстоятельствам передачи денег не помнит, в перерасчете денег не участвовал, хотя у него в офисе имеется счетная машинка. Кроме того, истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих о рыночной стоимости проданной доли квартиры.
Исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 настоящего Кодекса.
Согласно п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продаже доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п.2 ст.250 ГК РФ).
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (пункт 2).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет права в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).
Пунктом 1 ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения или его представителю.
Сообщение считает доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельства, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не знакомился с ним.
В судебном заседании установлено, что ФИО1 и ФИО3 являлись собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: г< адрес > по 1/2 доли каждый, на основании договора приватизации от < Дата >.
< Дата > ФИО3 обратился в ООО «< ИЗЪЯТО >», с которым был заключен договор на оказание риэлтерских услуг. Предметом договора явилось возмездное оказание компанией комплекса услуг с целью продажи (отчуждения) принадлежащей ему 1/2 доли жилого помещения, расположенного по адресу: г.< адрес > за 1500000 рублей.
Как следует из материалов дела, < Дата > ФИО3 обратился в нотариусу ФИО5, в котором просил передать ФИО1 уведомление о продаже 1/2 доли жилого помещения, расположенного по адресу: < адрес > за 1500000 рублей.
< Дата > нотариусом ФИО5 в адрес ФИО1 было направлено уведомление о продаже ФИО3 данной доли квартиры за 1500000 рублей. Данное уведомление зафиксировано протоколом фиксирования информации от < Дата >.
Данное уведомление было направлено ФИО1 заказным письмом с уведомлением по месту проживания, однако, было возвращено в связи с неполучением < Дата >.
Судом установлено, что < Дата > между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Калининград, < адрес >.
Из пункта 4 данного договора следует, что стороны оценили указанную долю в 1500000 рублей.
Из пункта 6 договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью к моменту подписания договора. Продавец получил от покупателя 1500000 рублей.
Пункт 20 договора гласит, что другим участником долевой собственности на квартиру является ФИО1, который был уведомлен продавцом о предстоящей продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, путем передачи заявления от < Дата > нотариусом Калининградского нотариального округа ФИО5, направленного по почте, которое было возвращено в адрес нотариуса в связи с истечением срока хранения, о чем имеется отметка отделения Почты России.
Договор купли-продажи от < Дата > был удостоверен нотариусом Калининградского нотариального округа ФИО5
Переход права собственности от продавца покупателю был в установленном порядке зарегистрирован в ЕГРН, о чем сделана соответствующая запись регистрации.
Разрешая настоящий спор, суд руководствуясь ст. 246, 250 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 14 Постановления Пленума Верховного РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» исходит из того, что ФИО3 выполнил свою обязанность, предусмотренную ст.250 ГК РФ, через нотариуса письменно уведомил истца как сособственника о продаже доли и предоставлении ему права на преимущественную покупку.
Довод истца о том, что он не получил уведомления о предстоящей продаже доли квартиры, суд находит несостоятельным, поскольку уведомление было направлено ему, однако, не получено по обстоятельствам зависящим от него.
Довод истца о том, что продавец ФИО3 и покупатель ФИО2 до продажи доли были знакомы, суд находит несостоятельным, поскольку стороны по договору отрицают данные обстоятельства. Кроме того, < Дата > между ООО «< ИЗЪЯТО >» к супругом покупателя К. был заключен договор на оказание риэлтерских услуг на приобретение 1/2 доли в праве собственности на квартиру < адрес > и внесена предоплата за оказание услуг в размере 50000 рублей, что подтверждается договором и кассовыми чеками.
Опрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Т. пояснила, что ФИО3 является ее сыном, с истцом ФИО1 она проживала в гражданском браке. В г.Калининграде она проживала с 1995 года в квартире по < адрес >. В < Дата > квартира была приватизирована ее гражданским мужем и сыном. С < Дата > сын постоянно высказывал желание продать свою долю первоначально за 500 тысяч рублей, пока не узнал у риэлторов реальную стоимость доли. Однако, ответчик на это предложение никак не реагировал. Она также говорил истцу о желании сына. Сын обратился к риэлторам на продажу доли. Покупатели приходили и осматривали квартиру. Сын продал свою долю за 1500000 рублей. Она также была у нотариуса, но при сделке не присутствовала. Деньги были переданы сыну наличными. Часть денег, после совершения сделки, сын положил на счет, ей передал 250000 рублей.
Как пояснил в судебном заседании ответчик ФИО3 часть денежных средств от продажи доли он положил на счет, из которых 230000-250000 рублей отдал матери.
Довод истца о том, что ФИО3 положил на счет после продажи доли чуть более 600000 рублей, следовательно, договор купли-продажи является недействительной ничтожной сделкой, суд находит несостоятельным, поскольку продавец доли самостоятельно принял решение внести на счет в банке часть денежных средств. Данное обстоятельство, суд полагает, не может свидетельствовать о том, что стоимость продаваемой доли была занижена. Кроме того, ответчики не оспаривали в судебном заседании, что денежные средства были переданы наличными и в том размере, как указано в договоре купли-продажи.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Довод истца о том, что доля в квартире был продана по иной цене, указанной в договоре суд находит несостоятельным, поскольку доказательств, подтверждающих данный довод суду не представлено
Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Как указано выше, стороны при заключении договора купли-продажи договорились о цене договора.
В связи с данными обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительной и ничтожной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки – отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный райсуд г.Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 26 мая 2023 года.
СУДЬЯ