78RS0002-01-2024-024383-03
Дело №2-5232/2025 03 сентября 2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в лице председательствующего судьи Т.П. Тяжкиной,
с участием представителя истца – ФИО1,
представителя ответчика – ФИО2
при секретаре Стогневой А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик», поданному в защиту прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась с иском к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик», требуя взыскать неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2024 года по 05.04.2024 года в размере 374 341,10 руб., расходы по устранению недостатков квартиры в размере 566 970,00 руб., неустойку за период с 15.11.2024 года по день исполнения обязательств в размере 3 968,79 руб. в день, компенсацию морального вреда в размере 100 000,00 руб., штраф в размере 50%, расходы по составлению заключения специалиста 18 000,00 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 120 000,00 руб. Мотивируя требования тем, что 02.12.2021 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №25/2-21-165ДАЭ, по условиям которого ответчик взял на себя обязательство по окончанию строительства многоквартирного дома передать истцу квартиру в срок до 31.12.2023 года с условным строительным номером №295, расположенную по строительному адресу: <адрес> а дольщик оплатить обусловленную договором цену. 05.04.2024 года квартира была передана истцу с недостатками, отраженными в заключении специалиста. В адрес ответчика была направлена претензия о возмещении убытков, связанных с устранением недостатков квартиры, выплате неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства, оставленная без удовлетворения (л.д. 5-7).
ФИО3 в судебное заседание не явилась, доверила представление своих интересов ФИО1, настаивавшей на удовлетворении заявленных требований в полном объеме (л.д.194).
Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований в части взыскания штрафа и неустойки, указывала на то, что убытки подлежат взысканию не более 3% от стоимости договора, просила снизить компенсацию морального вреда (л.д.189-191).
Представители привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц ООО «СТРОЙПРОМ», ООО «СК «ВипПласт», ООО «СМУ - ФИО4» в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, своего мнения относительно предъявленного иска не представили (л.д.183-185).
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно ст. ст. 330, 332 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
Из материалов дела следует, что 02.12.2021 года между ФИО3 и ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» был заключен договор участия в долевом строительстве №25/2-21-165ДАЭ, по условиям которого ответчик взял на себя обязательство по окончанию строительства многоквартирного дома передать истцу квартиру в срок до 31.12.2023 года с условным строительным номером №295, расположенную по строительному адресу: <адрес> а дольщик оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (л.д. 8-12).
Пунктом 2.4 договора предусмотрен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику - до 31.12.2023 года (л.д. 8).
Цена договора согласована сторонами в приложении №3 и составила 7 798 773,00 руб. (л.д. 12).
Истец исполнил свои обязательства в полном объеме, однако, квартира участнику долевого строительства была передана по акту приема-передачи лишь 05.04.2024 года (л.д. 13).
Претензия о выплате неустойки, направленная в адрес ответчика 03.03.2025 года, оставлена без удовлетворения (л.д.17-19).
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 4 ст. 4 Закона срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, предусмотренная положениями ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ неустойка является мерой имущественной ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств – нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Истец просит взыскать неустойку за период с 01.01.2024 года по 04.04.2024 года в сумме 374 341,10 руб..
Согласно представленному ответчиком расчету, произведенному с учетом Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве…», с применением ставки в 7,5 %, размер неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 09.01.2024 года по 21.03.2024 года составляет 284 655,21 руб. (л.д. 193).
Учитывая, что факт нарушения обязательств по передачи недвижимого имущества по договору участия в долевом строительстве стороной ответчика нашел свое подтверждение при разрешении спора, суд полагает требования истца о взыскании неустойки за период с 01.01.2024 года по 21.03.2024 года подлежащими удовлетворению.
Вместе с тем, определяя подлежащий взысканию размер неустойки за нарушение срока передачи квартиры, подлежащей взысканию, суд исходит из следующего.
Статья 330 ГК РФ признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, указал, что положения ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, – на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Принимая во внимание объем финансового обязательства истца в строительстве многоквартирного жилого дома, заявленный период просрочки исполнения обязательства со стороны ответчика, последствия нарушения прав истца, а также ввиду наличия ходатайства ответчика о снижении неустойки, суд полагает необходимым снизить неустойку до 250 000,00 руб., что соразмерно характеру и последствиям допущенного ответчиком нарушения.
Рассматривая требования истца о взыскании убытков, суд исходит из следующего.
Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Как следует из материалов дела, после получения квартиры по акту приема-передачи, истец обратился в ООО «Большой Город», подготовившему заключение от 04.06.2024 года, согласно выводам которого в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, имеются дефекты и несоответствия условиям договора от 16.11.2018 года, ГОСТам, СП, СНиПам. Стоимость работ по устранению недостатков составляет 566 970,00 руб. (л.д.31-57).
Претензия, направленная истцом в адрес ответчика 05.11.2024 года о возмещении убытков, оставлена без удовлетворения (л.д.20-22).
В ходе судебного разбирательства ответчик, оспаривая иск, заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы. Определением от 17.04.2025 года судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «ТОПЭКСПЕРТ» (л.д.116-121), что не противоречит положениям ст. 79 ГПК РФ.
Согласно выводам, изложенным в заключение эксперта №137/5-25 от 02.06.2025 года (л.д.128-179):
- дефекты стен, оштукатуренных и оклеенных обоями. Отклонение поверхностей стен от вертикальной плоскости, наличие неровностей плавного очертания стен в помещениях прихожей и комнаты 1 до 11 мм, наличие ФИО5, доклеек, отслоений обоев в помещениях прихожей, кухни, комнаты 1 и комнаты 2, отсутствие обоев за радиаторами отопления в помещениях кухни, комнаты 1 и комнаты 2;
- дефекты керамической плитки. Отклонение поверхности покрытия пола от плоскости в ванной комнате на значение 5 мм. На настенной и напольной керамической плитке в туалете и ванной комнате выявлены уступы, отклонения ширины затирочных швов, трещины, натывы затирки;
- дефекты входной двери. Входная дверь в квартиру смонтирована с отклонением от вертикали на значение 4 мм;
- дефекты межкомнатных дверей. Межкомнатные двери в помещениях, комнаты 1, комнаты 2, туалета и. ванной комнаты смонтированы с отклонением от вертикали до 7 мм, нетотное закрывание дверей в помещениях, комнаты 1, комнаты 2, туалета и ванной комнаты, наличие уступов в местах;
- дефекты, выявленные в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> не являются эксплуатационными, имеют причинно-следственную связь с ненадлежащим выполнением отделочных и монтажных работ стыковки дверных наличников в помещении туалета, наличие зазоров в местах неподвижных соединений элементов дверного блока в помещении комнаты 2;
- дефекты конструкций оконных блоков. Оконные блоки в помещениях кухни и комнаты 2 смонтированы с отклонением от вертикали до 5 мм, на оконных откосах в помещении комнаты 2 имеются трещины;
- дефекты полов. Отклонение поверхности пола от горизонтальной плоскости в помещении комнаты 2 на значение 7. мм, наличие зазоров между досками ламината в помещении комнаты 1;
- дефекты окрашенных поверхностей. Отслоение штукатурного слоя на потолке в помещении комнаты 1. На потолке в помещениях прихожей, кухни, комнаты 1, комнаты 2, туалета и ванной! комнаты, на поверхности оконных откосов в помещениях кухни, комнаты 1, комнаты 2 имеются царапины, раковины, следы от инструмента, исправления, подтеки краски;
- недостатки, выявленные в ходе исследования, являются производственными, возникшими по причине несоответствия качества выполненных работ, качества материалов и/или нарушения технологических процессов выполнения и приемки видов работ на этапе строительства многоквартирного дома, предусмотренных нормативными документами;
- стоимость устранения выявленных недостатков (дефектов) в квартире по адресу: <адрес>, за исключением стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, возникших в результате нарушений правил эксплуатации жилого помещения составляет: 402 374,47 руб.
Согласно п. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.
Оснований не доверять выводам, изложенным в заключение, установивших наличие строительных недостатков в квартире истца, у суда не имеется. Экспертиза назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, доказательств указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы в части наличия строительных недостатков в квартире истцов, суду представлено не было.
Суд отмечает, что эксперт при проведении экспертизы учитывал материалы дела, техническую документацию, проводили натурное и инструментальное обследование квартиры, выводы экспертизы подробно мотивированы, имеют ссылки на методы исследования, применявшиеся в ходе проведения экспертизы. В рассматриваемом случае, выводы эксперта, изложенные в заключение содержат однозначные ответы на поставленные судом вопросы, не допускает двоякого толкования, в связи с чем суд считает возможным положить заключение в основу судебного решения и прийти к выводу, что спорная квартира имеет недостатки (строительные дефекты), возникшие до передачи истцу.
Изложенное является основанием для взыскания с ответчика убытков, связанных с устранением недостатков квартиры.
Определяя размер убытков, подлежащих взысканию, суд учитывает следующее.
Федеральным законом от 26.12.2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу в данной части с 01 января 2025 года, ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дополнена частью 4, в силу которой предусмотрено ограничение общей суммы имущественных взысканий по этой категории дел с 01 января 2025 года в виде 3% от цены договора.
Так, согласно п. 4 ст. 10 данного ФЗ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
Как следует из ч. 5 ст. 6 Федерального закона №482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года
Согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.
Одним из элементов публичного порядка Российской Федерации является принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности, предполагающий восстановление нарушенного права, но не обогащение в результате защиты нарушенного (оспоренного) права. Принцип законности судебного решения, включающий в себя в широком смысле законность, обоснованность, мотивированность, окончательность судебного акта, является основополагающим принципом российского права, поскольку только таким актом устанавливается правовая определенность спорных отношений и определяются взаимные права и обязанности их участников (например, определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 сентября 2022 года № 306-ЭС22-6854).
Указанная ч. 4 ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ связывает определение, как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.
Таким образом, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.
Следовательно, по общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона №482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 г., так как в соответствующих случаях удовлетворения исков, устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).
Указанное, по мнению суда, свидетельствует о возможности применения положений ч. 4 ст. 10 Закона №214-ФЗ в редакции, действующий с 01.01.2025 года.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию убытки, неустойка и штраф в размере не более 3% от стоимости договора, что составит 233 943,42 руб. (7 798 113,00 руб. *0,01*3).
Установив факт нарушения прав истца как потребителя, суд также находит основания для взыскания с ответчика денежной компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей, с учетом разумности и справедливости и конкретных обстоятельств дела в размере 10 000,00 руб.
Рассматривая требование о взыскании расходов по оплате услуг специалиста в размере 18 000,00 руб., суд исходит из того, что в силу ст. 15 ГК РФ, ст. 56, 98 ГПК РФ указанные расходы относятся к необходимым расходам для обращения в суд и подтверждения заявленных исковых требований и направлены на восстановление обоснованных по праву имущественных интересов истца, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика.
Разрешая вопрос о взыскании расходов на оплату юридических услуг, суд, руководствуясь ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая степень сложности дела, принцип разумности и справедливости, с учетом представленных доказательств, считает возможным взыскать с ответчика расходы на оплату юридических услуг в размере 40 000,00 руб. в пользу ФИО3
В силу требований ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в сумме 18 372,36 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ВЗЫСКАТЬ с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» ИНН <***> в пользу ФИО3, СНИЛС <данные изъяты>, неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 250 000,00 руб., убытки в размере 233 963,19 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000,00 руб., расходы по оплате услуг специалиста в 18 000,00 руб., расходы по оплате юридических услуг в 40 000,00 руб.
В УДОВЛЕТВОРЕНИИ оставшейся части исковых требований и их размера, - ОТКАЗАТЬ.
ВЗЫСКАТЬ с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» ИНН <***> в доход местного бюджета государственную пошлину в 18 372,36 руб.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Т.П. Тяжкина
Решение в окончательной форме изготовлено 07 ноября 2025 года