Решение по делу № 2-172/2023 от 28.04.2023 - о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Производство № 2-172/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 апреля 2023 года г. Смоленск

Промышленный районный суд г. Смоленска в составе:

председательствующего (судьи) Шиловой И.С.,

при секретаре Пивоваровой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело (УИД 67RS0003-01-2022-003419-35) по иску прокурора Ленинского района города Смоленска в интересах неопределенного круга лиц к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, Муниципальному образованию «город Смоленск» в лице Администрации города Смоленска, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

10.06.2022 прокурор Ленинского района города Смоленска обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, Муниципальному образованию «город Смоленск» в лице Администрации города Смоленска, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование требований истец указал, что в рамках осуществления надзора за исполнением земельного законодательства прокуратурой выявлены нарушения при предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 463 кв.м, расположенного по проспекту Гагарина в г.Смоленске, выразившиеся в следующем. ФИО1, владея спорным земельным участков на основании договора арены, в отсутствие правовых оснований для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и в отсутствие самого объекта недвижимого имущества, на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 09.09.2014 зарегистрировал 24.09.2014 в Управлении Росреестра по Смоленской области право собственности на несуществующую гостиницу с помещениями финансово-кредитного назначения с кадастровым номером №. Далее по заявлению ФИО1 на основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 30.10.2014 № с ним заключен договор купли-продажи спорного земельного участка от 04.12.2014 № по цене 608 800 руб. кратной 20% его кадастровой стоимости, ввиду возведения на нем в соответствии с условиями договора аренды от 09.09.2014 № гостиницы с помещениями финансово-кредитного назначения. 25.12.2014 ФИО1 зарегистрировал право собственности на спорный земельный участок. Впоследствии ФИО1 17.04.2018 снял с кадастрового учета объект недвижимости - гостиницу с помещениями финансово-кредитного назначения, с кадастровым номером №, с прекращением записи о государственной регистрации права собственности на объект за последним.

В силу изложенных обстоятельств и положений п.1 ст.36 ЗК РФ (в редакции от 03.10.2004) ФИО1 не мог являться субъектом исключительного права на приобретение в собственность спорного земельного участка. В результате действий ФИО1 публичный земельный участок введен в гражданский оборот в нарушение принципа сочетания интересов общества и законных интересов граждан, хозяйствующих субъектов (п.11 ст.1 ЗК РФ), минуя публичную процедуру предоставления земельного участка заинтересованному кругу лиц, что в силу п.2 ст.168 ГК РФ влечет недействительность договора купли-продажи спорного земельного участка в силу его ничтожности, поскольку последний заключен в нарушение установленного порядка предоставления в собственность земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, что повлекло нарушение прав и интересов неопределенного круга лиц, защита и восстановление которых возможна путем применения последствий недействительности ничтожной сделки, с возвращением спорного земельного участка в состав земель населенного пункта, государственная собственность на которые не разграничена, с возложением на МО «город Смоленск» в лице Администрации г.Смоленска обязанности по возврату ФИО1 608 800 руб. по спорной сделке, поступивших в силу ст.62 БК РФ в доход МО «город Смоленск».

Истец, уточнив исковые требования (т.2 л.д.77), просит суд;

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 04.12.2014 №, заключенный между ФИО1 и Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области;

- применить последствия недействительности сделки, возложив обязанность на муниципальное образование «город Смоленск» возвратить ФИО1 денежные средства в размере 608 800 руб., поступившие в бюджет города Смоленска от продажи земельного участка с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи от 04.12.2014 №, заключенного между ФИО1 и Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области;

- возложить обязанность на ФИО1 возвратить МО «город Смоленск» в лице Администрации г.Смоленска земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в <...>.

- признать отсутствующим право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030708:651, погасив в ЕГРН регистрационную запись о праве собственности вышеназванного лица на указанный земельный участок.

Представитель истца ФИО2 в процессе рассмотрения дела исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что прокуратурой района в феврале 2021 года в рамках осуществления надзора за исполнением земельного законодательства установлен факт незаконного получения права собственности на спорный земельный участок при незаконном содействии должностных лиц Управления Росреестра по Смоленской области, соответственно в силу ст.181 ГК РФ срок исковой давности истцом, не являющимся стороной сделки и обратившимся в суд в интересах неопределенного круга лиц, не пропущен.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО3 исковые требования не признали, просили применить в отношении заявленных исковых требований последствия пропуска срока исковой давности, поддержав доводы изложенные в письменных возражениях на иск (т.2 л.д.53-55, 108-110). Так оформлением спорного земельного участка в собственность занимались сторонние специалисты (риэлторы) и он (ответчик) на протяжении периода с 2014 по 2021 год, он полагал, что земельный участок приобретен на законных основаниях. В силу положений п.1 ст.168 ГК РФ и п.75 ПП ВС РФ №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов, соответственно, учитывая положения ст.62 БК РФ, предусматривающей формирование налоговых доходов местного бюджета, в том числе за счет доходов от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, сделка по отчуждению спорного земельного участка является оспоримой. В силу п.2 ст.181 ГК РФ и п.102 ПП ВС РФ №25 от 23.06.2015 срок исковой давности по искам о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год, который исчисляется со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. По результатам прокурорской проверки 31.03.2021 возбуждено уголовное дело, соответственно на 31.03.2021 истцу было известно о наличии оснований для признания спорного договора недействительным, соответственно на момент подачи настоящего иска 10.06.2022 годичный срок исковой давности истек.

Также пропущен трехлетний срок исковой давности применительно к обращению с требованием о признании недействительной ничтожной сделки, поскольку в силу п.101 ПП ВС РФ №25 от 23.06.2015 последний исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ), а по требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения). Во взаимосвязи указанных норм, включая положения п. 4, 5 ПП ВС РФ от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» и п.1 ст.200 ГК РФ, срок исковой давности следует исчислять с того момента, когда об исполнении сделки узнало публично-правовое образование, в защиту интересов которого подан иск. Поскольку настоящее исковое заявление подано в защиту интересов муниципального образования «город Смоленск», срок исковой давности начал течь с момента, когда в соответствующий бюджет поступили денежные средства по спорному договору, то есть с того момента, когда оно приняло исполнение по сделке.

Заключению спорного договора купли-продажи предшествовал договор аренды от 09.09.2014 на срок 3 года – до 09.09.2017, соответственно на момент издания приказа от 30.10.2014, прекратившего действие договора арены, не истекший срок аренды составил 2 года 10 месяцев и 21 день. Учитывая, что земельный участок находился во владении ФИО1 на праве арены до заключения спорного договора купли-продажи, соответственно к последнему по спорной сделке перешел лишь титул (право собственности) на земельный участок, в силу п.5 ст.10 ГК РФ, п.1 ПП ВС РФ №25 от 23.06.2015 последствием недействительности договора купли-продажи, принимая во внимание добросовестность ФИО1, может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от покупателя к администрации с сохранением договора аренды спорного земельного участка на его не истекший срок (2 года 10 месяцев и 21 день), то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения спорного договора. Также ФИО1 с целью сохранения права собственности готов оплатить полную кадастровую стоимость спорного земельного участка.

Полагают, что прокурор вправе обратиться с иском в защиту уже нарушенного права неопределенного круга лиц, при этом нарушение должно быть явным, действительным и иметь место на момент совершения оспариваемых действий. В рассматриваемом деле, на момент совершения сделки купли-продажи спорного земельного участка, имело место нарушение права лишь публично-правового образования – город Смоленск – в виде убытков, составляющих разницу между покупной ценой и кадастровой стоимостью земельного участка, поскольку, учитывая преимущественное право ФИО1, как на покупку спорного земельного участка, так и на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, никакие иные лица не могли бы претендовать на получение спорного земельного участка ни в собственность, ни на правах аренды, а, следовательно, права неопределенного круга лиц спорной сделкой не нарушены.

Представитель ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области ФИО4 против удовлетворения иска не возражала, поддержав доводы письменного отзыва на иск (т.1 л.д.247-250). В частности, при рассмотрении заявления ФИО1 о предоставлении земельного участка в собственность за плату Департамент руководствовался положениями ст.36 ЗК РФ, безусловным основанием для применения которой являлось наличие зарегистрированного права собственности за ФИО1 на здание гостиницы с помещениями финансово-кредитного назначения. К заявлению о предоставлении участка в собственность прилагался перечень документов, согласно приказу Минэкономразвития от 13.09.2011 №475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок», соответственно правовых оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность за плату не было. Денежные средства от продажи земельного участка в силу ст.62 БК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи) зачислены по нормативу 100% в доход муниципального образования город Смоленск. Департамент был наделен полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в силу ст.1 закона Смоленской области от 08.02.2007 №1-з «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - город-герой Смоленск» и постановления администрации Смоленской области от 27.04.2009 №243 «Об утверждении Порядка организации работы уполномоченного органа исполнительной власти Смоленской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - город-герой Смоленск». На момент возникновения правоотношений Департамент в силу закона являлся уполномоченным органом и, следовательно, стороной по сделке, но выбыл из правоотношений в результате изменений федерального законодательства с 01.03.2015. Учитывая, что денежные средства от продажи земельного участка в полном объеме поступили в бюджет МО г.Смоленска и земельный участок подлежит возврату МО г.Смоленск, денежные средства в силу ст.167 ГК РФ должны быть возвращены покупателю Администрацией МО г.Смоленск.

Ответчик – Муниципальное образование «город Смоленск» в лице Администрации города Смоленска, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя не обеспечил, хадатайствуя о рассмотрении дела в отсутствие представителя. От администрации г.Смоленска поступил отзыв на иск (т.2 л.д.21-23, 82-83), из которого усматривается, что требования прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме. Так, согласно ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и решения 69-й сессии Смоленского городского совета четвертого созыва от 20.02.2015 №1323, начиная с 01.03.2015 Администрация города Смоленска является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска. Ранее с 01.04.2007 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляла Администрация Смоленской области в лице уполномоченного органа – Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области. Государственная регистрация несуществующего здания гостиницы с помещениями финансово-кредитного назначения осуществлена в нарушение действующего законодательства на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 09.09.2014, что в свою очередь влечет недействительность спорного договора купли-продажи земельного участка.

Третье лицо Управление Росреестра по Смоленской области ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя, указав на отсутствие какой-либо заинтересованности по настоящему спору и оставив рассмотрение данного дела на усмотрение суда (т.1 л.д.241-243).

Третье лицо ФИО5 Мирбе, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, путем направления извещения и размещения информации по делу на интернет-сайте Промышленного районного суда г.Смоленска prom.sml.sudrf.ru, в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил, о причинах неявки суду не сообщил.

В силу положений ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательств по делу, суд приходит к следующим выводам.

Истцом заявлено требование о недействительности договора купли-продажи земельного участка в силу п.2 ст.168 ГК РФ, как заключенного в нарушение требований п.1 ст.36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора).

В соответствии с п.2 ст.15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с этим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно п.1 ст.36 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 03.10.2004 N 123-ФЗ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, земельные участки предоставляются только субъектам, имеющим вещные права на здания, строения, сооружения, расположенные на соответствующих земельных участках, при этом размер подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации указанных объектов.

Аналогичное правило содержится в п.1 ст.39.20 действующей редакции Земельного кодекса Российской Федерации.

Право на приобретение такого земельного участка носит исключительный характер, реализуется без обязательной процедуры проведения торгов, имущество в таком порядке приобретается по льготной цене. Наличие такого упрощенного порядка приобретения прав на земельный участок предопределяет строгое соблюдение оснований и процедуры при его реализации.

Положения ст.36 ЗК РФ в совокупности с подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ, закрепляющим принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, подп.8 п.1 ст.1 ЗК РФ, закрепляющим принцип целевого использования земли, направлены на реализацию необходимых правовых гарантий, обеспечивающих условия для первоочередного приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования по назначению исходя из целей предоставления земельного участка. Возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой приватизируемый земельный участок предоставляется лицу.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В обоснование иска истец ссылается на то, что при заключении спорного договора купли-продажи покупатель представил недостоверную информацию о наличии на земельном участке объекта недвижимого имущества – гостиницы с помещениями финансово-кредитного назначения.

Факт отсутствия каких-либо зданий, строений и сооружений на спорном земельном участке на дату заключения договора купли-продажи не оспаривался и покупателем по сделки ФИО1 оглы.

Соответственно какие-либо здания, строения и сооружения на спорном земельном участке не возведены, как на дату заключения спорной сделки, так и на дату вынесения решения по настоящему делу.

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 №100-ФЗ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.74 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как следует из письменных доказательств по делу ФИО1 на основании протокола о результатах аукциона от 07.10.2011 № являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 2000 кв.м., а также на основании приказа Департамента имущественных и земельный отношений Смоленской области от 23.05.2014 № «О предоставлении земельного участка в аренду» арендовал земельный участок с кадастровым номером № площадью 1463 кв.м.

Впоследствии на основании приказа Департамента имущественных и земельный отношений Смоленской области от 08.09.2014 № образован земельный участок с кадастровым номером № площадью 3463 кв.м, расположенный в <...> путем объединения земельных участков, отнесенных к категориям земель населенных пунктов, с кадастровыми номерами № и номером №, с прекращением ФИО1 аренды последних земельных участков, с расторжением договоров аренды указанных земельных участков от 10.10.2011 № и от 07.07.2014 № и последующим предоставлением ФИО1 в аренду вновь образованного земельного участка с кадастровым номером № площадью 3463 кв.м. (т.1 л.д.11).

09.09.2014 с ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, регистрационный № в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером № площадью 3463 кв.м, для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования: для строительства финансово-кредитного объекта, сроком на три года (до 09.09.2017), государственная регистрация которого произведена 24.09.2014 за номером регистрации № (т.1 л.д.12-18). Согласно п.1.2 договора аренды по состоянию на 09.09.2014 на земельном участке отсутствуют здания, строения, сооружения.

Далее ФИО1 11.09.2014 обращается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области с заявлением о регистрации права собственности на нежилое здание площадью 237 кв.м на основании договора аренды земельного участка от 09.09.2014 и декларации об объекте недвижимого имущества от 09.09.2014, подписанной ФИО1, в соответствии с которой последним по адресу <...> на земельном участке с кадастровым номером № возведено здание – гостиница с помещениями финансово-кредитного назначения площадью 237 кв.м, год постройки 2014 (т.1 л.д.19,20, 81-98).

24.09.2014 ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на гостиницу с помещениями финансово-кредитного назначения, назначение: нежилое, общей площадью 237 кв.м, по адресу <...> условный № (т.1 л.д.26).

29.10.2014 ФИО1 обращается в Департамент имущественных и земельный отношений Смоленской области с заявлением о расторжении договора арены спорного земельного участка № от 09.09.2014, предоставлении последнего в собственность за плату под гостиницу с помещениями финансово-кредитного назначения и заключении договора купли-продажи (т.1л.д.25).

Департамент имущественных и земельный отношений Смоленской области на основании заявления ФИО1 от 29.10.2014, приказом от 30.10.2014 №1862 «О прекращении аренды земельного участка и предоставлении его в собственность» прекращает ФИО1 аренду спорного земельного участка с кадастровым номером №, признает договор аренды от 09.09.2014 № подлежащим расторжению и предоставляет ФИО1 в собственность за плату спорный земельный участок под гостиницей (т.1 л.д.27).

01.12.2014 года в Единый государственный реестр прав внесены изменения в части вида разрешенного использования спорного земельный участок с кадастровым номером №, на «под гостиницей с помещениями финансово-кредитного назначения» (т.1 л.д.29-30).

04.12.2014 года между Департаментом имущественных и земельный отношений Смоленской области и ФИО1 на основании приказа Департамента от 30.10.2014 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 09.09.2014 № (т.1л.д.31) и заключен договор (регистрационный номер №) купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 463 кв.м, для использование в соответствии с установленным видом разрешенного использования - под гостиницей с помещениями финансово-кредитного назначения, по цене 608 800 руб., которая составила 20% от кадастровой стоимости земельного участка (т.1 л.д.32-36). Государственная регистрация договора купли-продажи произведена 25.12.2014.

29.01.2021 управлением имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации г.Смоленска обследован спорный земельный участок с кадастровым номером №, с составлением соответствующего акта от 29.01.2021. По результатам обследования установлено, что на земельном участке (на поверхности земляного покрова) отсутствуют строения, участок не огороже. На части земельного участка произрастает кустарник и высокая трава (т.1 л.д.41-44). Акт от 13.09.2022, аналогичного содержания, представлен по запросу суда (т.2 л.лд.24).

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что спорная сделка по отчуждению земельного участка с кадастровым номером №, заключена ФИО1 с нарушением требований п.1 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации, в отсутствие у последнего вещных прав на здания, строения, сооружения, расположенные на спорном земельном участке, суд квалифицирует договор купли-продажи земельного участка от 04.12.2014 как ничтожную сделку, поскольку последняя противоречит существу законодательного регулирования правоотношений и обязательств ее сторон, в части распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности.

Кроме того истец, обращаясь в суд с настоящим иском в порядке ч.1 ст.45 ГПК РФ, ссылается на нарушение прав неопределенного круга лиц в отношении спорного земельного участка в части приобретения вещных прав на земельный участок, государственная собственность на который не была разграничена, с последующим его использованием по назначению, ввиду нарушения публичной процедуры предоставления земли в собственность ФИО1.

Так, поскольку сделка купли-продажи земельного участка выполнена вопреки требованиям земельного законодательства с нарушением прав неопределенного круга лиц, суд находит требования истца обоснованным и подлежащими удовлетворению, с признанием недействительным договор купли-продажи земельного участка от 04.12.2014, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ФИО1, и применении к спорной сделке последствий недействительности ничтожной сделки в виде двухсторонней реституции.

Доводы ответчика ФИО1 о наличии у него преимущественных вещных прав на спорный земельный участок, вытекающих, как из арендных правоотношений, так и на приобретение земли в собственность, и как следствие отсутствие возможности нарушения прав неопределенного круга лиц в отношении спорного земельного участка, несостоятельны, поскольку исключительными вещными правами в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, а с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

В соответствии со ст.167 ГК при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Истец просит применить последствия недействительности данной сделки в виде возложения обязанности на Муниципальное образование «город Смоленск» возвратить ФИО1 денежные средства, вырученные за продажу земельного участка по договору купли-продажи от 04.12.2014 №, в размере 608 800 руб.

Согласно пункту 2.2 договора цена земельного участка составила 608 800 руб.

Данная сумма подлежит возврату в случае применения судом последствий недействительности ничтожной сделки.

Судом установлено, что получателем вышеуказанных денежных средств является бюджет город Смоленск.

На основании изложенного суд считает, что данное требование подлежит удовлетворению.

Кроме того, к администрации г.Смоленска с 01.03.2015 перешли полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, соответственно подлежит и удовлетворению требование истца о возложении на ФИО1 оглы обязанности возвратить Муниципальному образованию «город Смоленск» в лице Администрации города Смоленска земельный участок, площадью 3 463 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный в <...>.

Истцом также заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде гашения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, зарегистрированного в ЕГРН, которое подлежит удовлетворению с исключением из ЕГРН сведения о собственнике земельного участка, площадью 3 463 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного в <...> - ФИО1.

При применении последствий недействительности ничтожной сделки, не требуется дополнительного признания отсутствующим право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №.

На основании вышеизложенного, в удовлетворении требований истца о признании отсутствующим право собственности отказать, поскольку согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, следовательно, такая сделка не порождает у приобретателя имущества права собственности на него.

Ссылка стороны ответчика ФИО1 на наличие правовых оснований для восстановления арендных правоотношений в отношении спорного земельного участка, несостоятельна, ввиду следующего.

В абзаце 5 п.5 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи от 04.12.2014 ФИО1 арендовал спорный земельный участок на основании договора аренды от 09.09.2014 № Срок аренды был установлен до 09.09.2017. Договор аренды был прекращен в связи с выкупом земельного участка на основании спорного договора купли-продажи от 04.12.2017 с момента регистрации права собственности на земельный участок (пункт 1 приказа от 30.10.2014).

При таких обстоятельствах, поскольку до заключения ничтожного договора купли-продажи земельный участок был предоставлен ФИО1 на праве аренды, срок действия договора аренды истек 09.09.2017, после признания договора купли-продажи недействительным арендные отношения между сторонами нельзя считать возобновленным, ввиду отсутствия между его сторонами дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ № в части срока аренды спорного земельного участка.

Ссылка ФИО1 на имевший место перерыв течения срока аренды, основана на ошибочном толковании положений п.5 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, поскольку из его буквального содержания не следует, что арендные отношения между сторонами приостанавливаются на период действия договора купли-продажи, а, напротив, считаются не прекращавшимися и влекут возникновение у арендодателя права требования с арендатора арендной платы за весть период срока действия договора арены, пришедшегося на период нахождения земельного участка в собственности последнего на основании ничтожной сделки купли-продажи.

С учетом того, что утрата отношений из договора аренды была связана с заключением договора купли-продажи земельного участка, который признан недействительным, стороны подлежали бы возвращению в первоначальные (арендные) правоотношения в случаи не истечения срока действия договора арены, установленного договором или при заключении соответствующего дополнительного соглашения о продлении сроков его действия.

Ссылка ФИО1 на необходимость применения последствий пропуска срока исковой давности, несостоятельна.

На основании статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В силу ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п.1 ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами.

Согласно п.1 ст.181 ГК РФ cрок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Из разъяснений, содержащихся в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», следует, что при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 2 статьи 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 52 и части 1, 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Из искового заявления усматривается, что иск заявлен в порядке ст.45 ГПК РФ в интересах неопределенного круга лиц, а также имеет место ссылка на нарушение прав муниципального образования «город Смоленск».

В силу требований п.10 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

По данному делу, исходя из заявленных исковых требований, их правового и фактического обоснования, а также заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств с учетом подлежащих применению норм материального права является выяснение вопроса о том, когда исполнительно-распорядительный орган должен был узнать о возможном нарушении своих прав, поскольку целью заявленных исковых требований прокурором являлось возвращение спорного земельного участка в собственность муниципального публичного образования, что непосредственно связано с защитой прав неопределенного круга лиц.

Таким образом, для разрешения требований прокурора в защиту неопределенного круга лиц наряду с защитой прав публичных образований, с учетом специфики спорных правоотношений, обусловленной тем, что к публично-правовым образованиям, хотя они и вступают в гражданские правоотношения на равных началах с другими участниками гражданского оборота, нормы гражданского законодательства, относящиеся к юридическим лицам, могут быть применимы, только если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов (пункт 2 статьи 124 ГК Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что администрации города Смоленска, которая не являлась стороной спорной сделки на момент ее заключения, об отсутствии на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества стало известно 29.01.2021, при составлении акт обследования земельного участка от 29.01.2021, в рамках проведения прокуратурой проверки.

Соответственно о незаконности приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 30.10.2014 № и заключенного на его основании спорного договора купли-продажи земельного участка от 04.12.2014 № администрации г.Смоленска стало известно 29.01.2021, а прокуратуре в феврале 2021 в результате проведения проверки в рамках осуществления надзора за исполнением земельного законодательства на основании плана работы прокуратуры Ленинского района г.Смоленска на первое полугодие 2021 года. Требование о признании недействительным договора купли-продажи спорного земельного участка заявлено прокурором 10.06.2022 (т.1 л.д.5). С учетом данных обстоятельств пропуска трехлетнего срока обращения в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки не имелось.

Доводы о том, что сведения о предоставлении в собственность спорного земельного участка были известны истцу ранее проведения проверки, не являются основанием для применения к спорным правоотношениям срока исковой давности, поскольку основания для выводов о незаконности предоставления участка в собственность были установлены только по результатам выезда на место, в ходе соответствующей проверки.

Доводы о том, что прокурором не представлено доказательств нарушения прав неопределенного круга лиц, несостоятельны.

Спорный договор был заключен в частном порядке, без проведения публичных торгов, без публикации в СМИ о планируемой продаже участка, что привело к нарушению принципов публичности, открытости и прозрачности процедуры предоставления земельных участков, создало необоснованные преимущества для одного лица и нарушило права и законные интересы других лиц.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 25.11.2010 по делу N 1549-О-О, уполномоченные органы обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков, направлены на обеспечение справедливого баланса между интересами всех лиц, желающих приобрести в собственность или аренду земельные участки из публичных земель. Кроме того, имело место нарушения права публично-правового образования в связи с неполучением эквивалентного возмещения стоимости отчуждаемого имущества, рыночная и кадастровая стоимость которого значительно выше цены по договору купли-продажи.

Обременение спорного земельного участка сервитутом не является препятствием для применения судом последствий недействительности ничтожной сделки в виде возвращения сторон в первоначальное положение.

В силу ст.98 ГПК РФ с ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета, от уплаты которой истец был освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Ленинского района города Смоленска в интересах неопределенного круга лиц удовлетворить.

Признать недействительным договор № купли-продажи земельного участка, площадью 3 463 кв.м, с кадастровым номером №, заключенный 04 декабря 2014 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ФИО1.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки:

- на Муниципальное образование «город Смоленск» возложить обязанность возвратить ФИО1 денежные средства в размере 608 800 руб., поступившие в бюджет города Смоленска от продажи земельного участка с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи от 04.12.2014 регистрационный номер №, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ФИО1;

- на ФИО1 возложить обязанность возвратить Муниципальному образованию «город Смоленск» в лице Администрации города Смоленска земельный участок, площадью 3 463 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный в <...>.

Исключить из ЕГРН сведения о собственнике земельного участка, площадью 3 463 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного в <...> - ФИО1.

Взыскать с ФИО1 (№) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 9 288 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья И.С. Шилова