Решение по делу № 2А-3372/2025 от 02.07.2025 | Центральный районный суд г. Сочи (Краснодарский край)

Дело № 2а-3372/2025

УИД 23RS0059-01-2025-003824-07

3.024 - Гл. 22 КАС РФ -> об оспаривании решений, действий (бездействия)... -> прочие (об оспаривании решений, действий (бездействия) иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля 2025 года г. Сочи

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе судьи Богдановой Е.В., при секретаре судебного заседания Фоминой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Центрального районного суда г. Сочи административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю о признании незаконным действия Хостинского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю по приостановлению государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, в котором просит суд: признать незаконным действия Хостинского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю по приостановлению государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ; обязать Хостинский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Заявителя путем рассмотрения заявления по существу и принятия решения о государственной регистрации договора о передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 В.ичем и ФИО1 заключен договор о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от 12.08.2015г., согласно которого ФИО2 В.ич (Правообладатель) передает свои права и обязанности ФИО1 (Правопреемнику), а ФИО1 (Правопреемник) принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по Договору №-Б5-0818 долевого участия в строительстве апартотеля от 12.08.2015г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «РАХАС-ИНВЕСТ» и «Правообладателем», по которому «Правообладатель» принял на себя и по настоящему договору передает долевое участие в строительстве апартотеля, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Волжская, 22 для дальнейшего приобретения Правопреемником прав собственности на один конкретный Апартамент (нежилое помещение) с номером на поэтажном плане №, ориентировочно общей площадью 29 кв.м. (согласно проекта), находящийся на 8-ом надземном этаже в Блоке №, указанного апартотеля, строящегося (нежилого помещения), указанная в настоящем пункте является проектной, строительная на земельном участке с кадастровым номером № <адрес> будет определена путем фактического обмера Апартамента (нежилого помещения) по периметру.

В целях государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 13.04.2021г. по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от 12.08.2015г. стороны обратились в Управление Росреестра по Краснодарскому краю 12.05.2021г., что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг.

Уведомлением от 22.05.2021г. № КУВД№ о приостановлении государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 13.04.2021г. по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от 12.08.2015г регистрационные действия были приостановлены.

Уведомлением от 10.03.2025г. № КУВД-№ о неустранении причин приостановления государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 13.04.2021г. по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от 12.08.2015г. регистрационные действия были приостановлены до ДД.ММ.ГГГГ

По результатам рассмотрения заявления фактически было отказано в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 13.04.2021г. по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от 12.08.2015г. уведомлениями:

- № КУВД№ от ДД.ММ.ГГГГ государственный регистратор прав ФИО3 указывает на обстоятельство, препятствующее регистрации, а именно наличие в Едином государственном реестре недвижимости сведений об аресте на основании:

-Постановление о наложении ареста от ДД.ММ.ГГГГ;

-Постановление о наложении ареста на имущество должника от ДД.ММ.ГГГГ;

-Постановление Октябрьского районного суда города Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ;

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО4 просила удовлетворить заявленные требования в полном объеме, подержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении и письменных объяснениях.

В судебном заседании представитель административного ответчика Управления Росреестра по Краснодарскому краю возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала доводы, изложенные в своих возражениях.

Изучив материалы дела, суд не находит требования подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.4, ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч.2 ст.227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

В соответствии с ч.2 ст.62 КАС РФ обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

В соответствии с ч.11 ст.226 КАС РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ вступившие в законную силу судебные акты указаны как одно из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч.1 ст.58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с названным законом.

Конституционный Суд РФ в определении от 05.07.2001 № 154-О указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверять со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Федеральный законодатель, определив в ч.3 ст.3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ компетенцию органа регистрации при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, в том числе проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, не относит к полномочиям названного органа проверку законности вступивших в законную силу решений судов либо изменение их содержания.

Кроме того, согласно п.52 Порядка ведения ЕГРН в записи реестра прав на недвижимость о вещных правах на объекты недвижимости указываются иные сведения в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Учитывая, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ, административный ответчик не вправе давать правовую оценку вступившим в законную силу судебным актам и не может исходить из предположения, что вступивший в законную силу акт является неправильным, правовые основания для отказа государственной регистрации изменений отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 218, частью 2 статьи 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие совокупности обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемого решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушение в связи с этим прав административного истца; при этом на последнего возложена обязанность по доказыванию обстоятельств, свидетельствующих о нарушении его прав, а также соблюдению срока обращения в суд за защитой нарушенного права; административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение, действия (бездействие) соответствуют закону (части 9 и 11 статьи 226, статья 62 КАС РФ).

При этом, в соответствии с пунктом 3 статьи 3 КАС РФ одной из задач административного судопроизводства является правильное и своевременное рассмотрение и разрешение административных дел. Указанная задача достигается при неукоснительном соблюдении принципа состязательности и равноправия сторон административного судопроизводства при активной роли суда. Данный принцип выражается, в том числе в принятии предусмотренных КАС РФ мер для всестороннего и полного установления всех фактических обстоятельств по административному делу, для выявления и истребования по собственной инициативе доказательств в целях правильного разрешения дела.

Как следует из материалов дела, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> наложены аресты:

- Постановление о запрете на регистрационные действия от ДД.ММ.ГГГГ (Приостановить на 5 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда осуществление ООО «РахасИнвест» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (создания) многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости, а именно: «Апартотель по <адрес>», на зем. участке №. Запретить любые регистрационные действия связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости, а именно: «Апартотель по ул. Волжская, 22, в Центральном р-не г. Сочи», на земельном участке № сроком на 5 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу на основании Исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ запись № от 15.05.20244;

- Постановление о наложении ареста на имущество от ДД.ММ.ГГГГ (Исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ Наложить арест на право аренды земельного участка, категория земель - Земли населенных пунктов, разрешенное использование - Апартотель, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, <адрес>, площадью 46581 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0201018:4, запретить оформление, переоформление прав на объект капитального строительства, расположенный на данном земельном участке.) запись 23:49:0201018:4-23/256/2024-1610 от ДД.ММ.ГГГГ;

- Определение Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ (дело № А32-3754/2024) по исковому заявлению Администрации Муниципального образования города Сочи к ООО «РахасИнвест» запись № от ДД.ММ.ГГГГ -Постановление о наложении ареста на имущество должника N? № от ДД.ММ.ГГГГ (№-ИП) (Приостановить на 5 месяцев осуществление ООО «Рахас-Инвест» (ИНН №, ОГРН №) деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно «Апартотель по <адрес>, в Центральном районе г. Сочи», расположенного по адресу : Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.) запись №

1604 от ДД.ММ.ГГГГ;

- Постановление о наложении ареста на имущество должника от ДД.ММ.ГГГГ;

-Определение Центрального районного суда г. Сочи об обеспечении иска, судья Власенко В.А. от ДД.ММ.ГГГГ;

- Постановление Центрального РОСП г. Сочи о наложенни ареста на имущество должника от 24:02.2022, ИП №-ИП; -

- Постановление Центрального РОСП г. Сочи о наложении ареста на имущество должника от ДД.ММ.ГГГГ, ИП №-ИП.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и государственная регистрация носят заявительный характер и осуществляется на основа установления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

На основании ст. 21 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме; уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Аналогичные правила закреплены в действующей в настоящее время редакции ст. 389 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и(или) государственной регистрации на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ административным истцом приложены также договор от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ, а также Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как указывает представитель административного ответчика в возражениях, на данный момент времени, на земельный участок зарегистрированы в том числе иные аресты, препятствующие проведению учетно-регистрационных действий, так как ведутся многочисленные судебные тяжбы в отношении застройщика ООО «Рахас-Инвест», ОГРН <***>, единственным учредителем которого является ФИО5.

Учредитель ООО «Рахас-Инвест» Пруидзе А.3. и бывший генеральный директор Хорава 3.А. осуждены по п. «б» ч. 2 ст. 165, ч. 4 ст. 159 УК РФ, в том числе по эпизоду строительства дома по <адрес> в городе Сочи АК «Фазотрон», что подтверждается Приговором Хостинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 29.06.2023 по делу №. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств учредителя и бывшего генерального директора, объект АК «Фазотрон» (расположенный в г. Сочи, по <адрес>. 22) внесен в реестр проблемных объектов Краснодарского края N? №

В целях завершения строительства объекта АК «Фазотрон» и передачи помещений участникам долевого строительства, между Администрацией г. Сочи 23.04.2021г., ООО «Рахас-Инвест», ООО «Альпика» и заключен Договор об инвестиционной деятельности, которым предусмотрено следующее: в рамках действующего разрешения на строительство № от 09.10.2014г. в пределах установленных полномочий и намерений, по поручению администрации г.Сочи, ООО «Альпика» принимает обязательство обеспечить завершение строительства объекта за свой счет, зарегистрировать в установленном порядке право собственности на объект и передать в пользу дольщиков апартаменты, на которые заключены договоры долевого участия. В настоящее время завершение строительных работ в целях передачи объектов участникам долевого строительства, осуществляется инвестором, привлеченным администрацией г. Сочи (ООО «Альпика»)

В силу п 5.1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-Ф3 (ред. от 26.12.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025), согласно которого наложение ареста, запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом на основании судебного акта или акта уполномоченного органа, избрание залога в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, в котором расположен объект долевого строительства, права аренды (субаренды) такого земельного участка не являются основанием для приостановления государственного кадастрового учета многоквартирного дома, государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства или для государственной регистрации перехода права собственности на такой объект, а также для государственной регистрации права общей долевой собственности участника (участников) долевого строительства на указанный земельный участок. При этом запись о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия или о залоге погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на последний объект долевого строительства в данном многоквартирном доме

Законодателем исключены из вышеуказанных действий при наличии запретов, государственная регистрация договоров долевого участия и государственная регистрация уступки права требования по договорам долевого участия.

В силу п.1 ст.1, п.1 ст.11, ст.12 ГК РФ, статей 4, 62 КАС РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

На основании вышеизложенного, административный иск не может быть удовлетворен.

Руководствуясь ст.227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска ФИО1 к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю о признании незаконным действия Хостинского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю по приостановлению государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 16 июля 2025 года

Судья: Богданова Е.В.