Дело № 2 – 169/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Смоленск 17 января 2023 года
Смоленский районный суд Смоленской области
в составе:
председательствующего судьи Ульяненковой О.В.
при секретаре Хопуновой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задатка в двойном размере в сумме 100 000 рублей. В обосновании иска указано, что <дата> между сторонами заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым ФИО2 получил от ФИО1 задаток в сумме 50 000 руб. и обязался продать истцу квартиру, расположенную по адресу: <адрес> срок до <дата>. Пунктом 14 договора покупатель уведомлен о том, что объект недвижимости находится под запретом регистрационных действий. <дата> истец был приглашен сотрудниками ООО «Этажи» на подписание основного договора, где истцу было предложено подписать два договора: договор купли-продажи и договор купли-продажи неотделимых улучшений. Ранее подписание двух договоров сторонами не согласовывалось. Основной договор купли-продажи содержал сведения, что объект недвижимости под запретом не стоит. Документально данное обстоятельство подтверждено не было, истцу предоставлена выписка из ЕГРН без подписи и синей печати. Поскольку договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика, не исполнившего обязанность по снятию запрета регистрационных действий до заключения основного договора купли-продажи, данная сумма, по мнению истца, подлежит возврату на основании ст. 380,381 ГК РФ в двойном размере. Досудебное требование о возврате задатка в двойном размере оставлены ответчиком без удовлетворения. На основании изложенного истцом заявлены вышеуказанные требования.
Истец Чугунов Н..Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом.
Представитель истца ФИО3, действующая по доверенности со специальными полномочиями, требования поддержала по основаниям указанным в иске, дав объяснения полностью соответствующие обстоятельствам изложенным в нем.
Ответчик ФИО2 требования не признал по тем основаниям, что запрет на совершение регистрационных действий был снят до заключения основного договора купли-продажи, о чем сообщено покупателю, последнему риэлтором предоставлена выписка из ЕГРН об отсутствии обременения на квартире. Вместе с тем истец от заключения сделки отказался. Истцу также предлагалась воспользоваться банковской ячейкой, в данном случае денежные средства были бы переданы продавцу только при регистрации перехода права собственности на квартиру.
Представитель ООЩ «Этажи» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом, ранее представитель ФИО4 в судебном заседании 17.11.2022 возражал относительно удовлетворения требований, указав, что в договоре задатка было указано о наличии обременения на квартиру, но к 29.08.2022 обременение было снято, о чем сообщено покупателю, последнему предоставлена выписка из ЕГРН. Но покупатель потребовал выписку с синей печатью, хотя выписка была подписана ЭЦП Росреестра. Срок действия задатка истекал, покупателю было предложено его продлить, однако истец отказался, как и от заключения договора купли-продажи.
Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.2,3,4 ст. 429 ГК РФ).
Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> между ФИО2 и ФИО1 заключен договор о внесении задатка, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство в течение срока действия соглашения заключить договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № <номер>, расположенной по адресу: <адрес> срок до <дата>, по цене 2 850 000 руб.
Согласно пунктам 1,2 договора ФИО1 внес продавцу ФИО2 при подписании договора задаток в сумме 50 000 рублей, который является частью полной стоимости объекта недвижимости и внесен в обеспечение исполнения договора по переходу прав на нее в пользу покупателя.
Пунктами 4,5 договора предусмотрено, что если заключение основного договора купли-продажи недвижимости не осуществляется по вине продавца, задаток возвращается продавцом покупателю в двойном размере. Если сделка предусмотренная настоящим договором не осуществляется по вине покупателя, сумма задатка продавцом покупателю не возвращается.
Пунктом 14 договора предусмотрено, что покупатель уведомлен, что объект недвижимости находится под запрещением. Продавец обязуется в срок до заключения основного договора купли-продажи снять запрет регистрационных действий на объект недвижимости.
Из сведений предоставленных филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» усматривается, что квартира с кадастровым номером № <номер>, расположенная по адресу: <адрес> <адрес> имела ограничения в виде запрета регистрации на основании постановлений судебных приставов ОСП по Смоленскому, Кардымовскому и Краснинскому районам УФССП России по Смоленской области от <дата> в период с <дата> по <дата>, с <дата> по <дата> ( л.д. 167-169).
Таким образом обязанность, предусмотренная п.14 договора продавцом исполнена, запрет на совершение регистрационных действий по квартире был снят продавцом до момента заключения основного договора купли-продажи.
Данное обстоятельство было сообщено покупателю ФИО1 и в подтверждение предоставлена выписка из ЕГРН от <дата> на спорную квартиру, где в графе 4 усматривается, что ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано (л.д.22-23). Предоставление данной выписки покупателю не оспаривается представителем истца.
В силу п.2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Задаток является согласно статье 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, условия договора и действия сторон по его исполнению, суд не установил виновных действий ответчика, который во исполнение договора о внесении задатка снял обременения с квартиры до момента заключения основного договора, договор купли-продажи квартиры в срок установленный соглашением – <дата> не был заключен по вине истца ФИО1, который отказался от заключения основного договора, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований и возврате истцу задатка в двойном размере.
Судом не принимается во внимание довод истца о не предоставлении выписки из ЕГРН с печатью и подпись должностного лица, поскольку отсутствие испрашиваемого истцом документа не свидетельствует о том, что продавец нарушил свои обязательства и не снял обременение с квартиры, не предоставление выписки из ЕГРН в запрашиваемом истцом виде не препятствовало ему в приобретении квартиры.
На основании пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу пункта 1 статьи 421 настоящего Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Свобода договора проявляется в трех аспектах: 1) свобода заключения договора и отсутствие принуждения к вступлению в договорные отношения (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации); 2) свобода определения юридической природы (характера) заключаемого договора (пункты 2 и 3 указанной статьи); 3) свобода определения условий (содержания) заключаемого договора (пункт 4 данной статьи).
Стороны при заключении договора о внесении задатка <дата> пришли к соглашению, что полная стоимость квартиры составляет 2 850 000 рублей и не подлежит изменению в дальнейшем. Оплата объекта недвижимости будет произведена за счет собственных средств покупателя с использованием индивидуального банковского сейфа. По соглашению сторон, квартира продается с существенными неотделимыми улучшениями, при этом стоимость объекта недвижимости по договору купли-продажи составит 1 495 000 рублей, стоимость неотделимых улучшений составит 1 355 000 рублей. Таким образом заключение договора купли-продажи квартиры и договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры согласовано сторонами в договоре задатка.
В соответствии со ст.198 ГПК РФ госпошлина оплаченная истцом при предъявлении иска не подлежит взысканию с ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка, уплаченного по договору о внесении задатка от <дата> в размере 100 000 рублей, возврата госпошлины в размере 3 200 рублей – отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Смоленский областной суд через Смоленский районный суд.
Мотивированное решение суда составлено 24 января 2023 года.
Председательствующий:подпись. Ульяненкова О.В.