Дело №а-427/2022

УИД 26OS0000-04-2022-000279-38

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 14 ноября 2022 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания Ивашовой К.С.,

представителя административного истца администрации города Ставрополя Ш.Г.Н,

представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В.

представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО1,

заинтересованного лица И.Н.С.

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску администрации города Ставрополя к министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решений комиссии,

установил:

администрация города Ставрополя обратилась с административным иском к министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии от 14 июня 2022 года № 18 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г<адрес> в размере его рыночной, установленной в соответствии с отчетом об оценке <данные изъяты>» от 20 мая 2022 год № 288/К-2022.

В обоснование административного иска административный истец указал на несоответствие отчета <данные изъяты> об оценке объекта недвижимости от 20 мая 2022 год № 288/К-2022, положенного в основу обжалуемого решения комиссии об установлении кадастровой стоимости вышеприведенного объекта в размере его рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Установлением недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости нарушены права и законные интересы администрации, поскольку снижение их кадастровой стоимости повлекло снижение размера налога на имущество физического лица, поступающего в городской бюджет.

На основании изложенного, административный истец просит признать решение комиссии от 14 июня 2022 года № 18 об установлении кадастровой стоимости приведенного выше объекта недвижимости в размере его рыночной, установленной в отчете об оценке <данные изъяты>» от 20 мая 2022 год № 288/К-2022 незаконным, восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Д.О.И.., извещенная о слушании административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, ранее ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенный надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явился, сведений о причинах неявки суду не представил, об отложении слушания дела не ходатайствовал.

В соответствии с требованиями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствует рассмотрению дела в отсутствие лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Представитель административного истца Ш.Г.Н, поддержала заявленные требования, просила удовлетворить их в полном объеме. Решения комиссии считает незаконными и необоснованными, отчет об оценке <данные изъяты>» от 26 апреля 2022 год № 260/1/К-2022 несоответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Замечаний относительно заключения эксперта не высказала.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В. с административным иском не согласился, пояснив в судебном заседании, что с заключением эксперта он не согласен. Судебные расходы на производство судебной оценочной экспертизы просил на сторону административных ответчиков не относить.

Представитель заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» П.Е.А. просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством, замечаний к заключению эксперта не высказала.

Заинтересованное лицо И.Н.С.. полагал кадастровую стоимость, установленную по результатам государственной кадастровой оценки завышенной, решение комиссии законным и обоснованным. Замечаний относительно заключения эксперта не указал, просил отказать в удовлетворении административных исковых требований.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии (часть 15 приведенной статьи).

В силу части 22 статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.

Согласно части 22.1 статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования или города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования или города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Таким образом, по общим правилам, решение комиссии может быть оспорено в суде органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), если указанное решение затрагивает права и законные интересы соответствующего муниципального образования или города федерального значения, в том числе связанные с поступлением в бюджет налоговых доходов.

Исходя из положений, установленных частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений содержащихся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административные исковые требования об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, рассматриваются по правилам Главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных главой 25 Кодекса.

В соответствии с частью 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при проверке законности решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет имеющие значение для дела обстоятельства в полном объеме.

При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка, комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

В Ставропольском крае на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года № 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края. Этим же приказом утвержден Порядок работы данной Комиссии, который регулирует процедурные вопросы, а также ее численный и персональный состав.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что И.Н.С.. на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, наименование «нежилое», площадью 224,2 кв.м, расположенное на 04 этаже, по адресу: г. <адрес>, выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 11 августа 2022 года № КУВИ-001/2022-137147520.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» (далее – Приказ №1175) утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № установлена в размере 10 130 067,18 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, выписка из ЕГРН от 14 сентября 2022 года № КУВИ-001/2022-160401682.

02 июня 2022 года И.Н.С. обратился в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

В обоснование заявленной к установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, в соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 (далее – Порядок), И.Н.С. представил в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, составленный <данные изъяты>» от 20 мая 2022 год № 288/К-2022, а также иные регламентированные Порядком документы.

Решением комиссии от 14 июня 2022 года № 18 удовлетворено заявление И.Н.С. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г<адрес> в соответствии с отчетом об оценке <данные изъяты> от 20 мая 2022 год № 288/К-2022 по состоянию на 01 января 2019 года в размере 3 697 000 рублей.

Решение комиссии принято ее правомочным составом с соблюдением предусмотренной Порядком процедуры его принятия и по этим основаниям сторонами не оспаривается.

Административное исковое заявление поступило в суд в установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации процессуальный срок.

Административные исковые требования о признании незаконными решения комиссии обосновано несоответствием отчета <данные изъяты> от 20 мая 2022 год № 288/К-2022 требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, недостоверности величины рыночной стоимости объекта, установленной данным отчетом.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, а также в целях проверки доводов сторон и подготовленного отчета об оценке на его соответствие требованиям законодательству об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, проведенной в автономной некоммерческой организации судебно-экспертное бюро «<данные изъяты>» при составлении отчета об оценке <данные изъяты>» от 20 мая 2022 год № 288/К-2022 объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2019 года, оценщиком допущены следующие нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета.

В силу статьи 11 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В пункте 2 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200 установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Приведенные требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и принципы Федеральных стандартов оценки не были в полной мере соблюдены оценщиком <данные изъяты>» при составлении отчета об оценке от 20 мая 2022 год № 288/К-2022.

Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена оценщиком С.С.И.. с использованием сравнительного и доходного подходов.

Эксперт Е.А.В. указал, что оценщиком при расчёте рыночной стоимости нежилого помещения в рамках сравнительного подхода, сделан вывод о среднем состоянии как его состояния отделки, так и состояния отделки, использованных в расчетах объектов-аналогов (стр. отчета 51). Вместе с тем, в тексте объявления о продаже объекта-аналога № 2 данная информация отсутствует, какое-либо обоснование использования этого вида отделки, в отчете не приведено (стр. отчета 70).

Неподтвержденная информация о состоянии отделки приведенного аналога в рамках названного подхода, привела к необоснованному неприменению корректировки по указанному элементу сравнения и повлияла на расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта.

Согласно пункту 25 «Оценка недвижимости ФСО № 7», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемой и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Экспертом установлено, что для расчета порядка внесения весовых коэффициентов оценщиком в отчете использован источник https://www.top-ocenka.com, размещенный в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (полная ссылка представлена в заключении эксперта).

На странице 28 отчета оценщик для обоснования производства своих расчетов описывает порядок внесения весовых коэффициентов и указывает формулу, использованную им при расчете всех весовых коэффициентов.

Экспертом установлено, что на странице 51 и 55 отчета, оценщиком при расчете стоимости объекта недвижимости доходным подходом весовые коэффициенты определены иным способом, порядок расчета которого оценщиком не раскрыт.

Таким образом, установить достоверность расчета весовых коэффициентов корректировок, использованных при расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках доходного подхода, не представляется возможным. Использованная оценщиком информация в этой части не подтверждена и допускает неоднозначное толкование, чем вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке.

Внесение весовых коэффициентов повлияло на расчет итоговой величины рыночной стоимости нежилого помещения.

Доказательств, опровергающих выводы суда, в судебном заседании не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не заявлялось, не усматривается таковых оснований и судом.

Исходя из установленных судом обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 мая 2022 года № 288/К-2022, выполненный оценщиком <данные изъяты> представленный на рассмотрение в комиссию, составлен с нарушениями приведенных положений законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшими, в том числе, на расчет рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости.

Установленную им рыночную стоимость объекта недвижимости нельзя признать достоверной. Решение комиссии, основанное на данном отчете, является незаконным.

Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в размере его рыночной, более чем в 2 раза от первоначально установленной стоимости, затрагивает интересы администрации, поскольку приводит к снижению размера налоговых платежей, поступающих в городской бюджет.

Обращение администрации г.Ставрополя в суд с административными исковыми требованиями об оспаривании решения Комиссии обусловлено необходимостью реализации административным истцом законного публичного интереса, выраженного в аккумуляции денежных средств, поступающих в местный бюджет для реализации задач возложенных на муниципальное образование.

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положений абзаца 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Определяя дату, с которой подлежит применению восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости, заявленного в иске, суд приходит к выводу о том, что восстановленная кадастровая стоимость подлежит применению с даты начала применения Приказа №1175, то есть с 01 января 2020 года.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами (часть 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Рассмотрев заявление автономной некоммерческой организации <данные изъяты>» о взыскании судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 рублей, суд пришел к выводу, что в связи с удовлетворением заявленного иска, судебные расходы следует отнести на счет административного ответчика – Министерство имущественных отношений Ставропольского края.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии удовлетворить.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 14 июня 2022 года № 18 об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости равной 3 697 000 (три миллиона шестьсот девяноста семь тысяч) рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 14 июня 2022 года № 18 кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости равной 3 697 000 (три миллиона шестьсот девяноста семь тысяч) рублей.

Восстановить в Едином государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 10 130 067,18 рублей (десять миллионов сто тридцать тысяч шестьдесят семь) рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством с 01 января 2020 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 рублей в пользу автономной некоммерческой организации Судебно-экспертного бюро <данные изъяты> перечислив по реквизитам:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 24 ноября 2022 года.

Судья В.А. Кострицкий