Решение по делу № 2-2094/2024 от 13.03.2025

УИД 16RS0№-36

Дело № (2-2094/2024)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 марта 2025 года <адрес>

Лаишевский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Егорова А.В.,

при секретаре судебного заседания Бондаревой Е.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ХА.й А. АлексА.не о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возврате денежных средств.

Проверив материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ХА.й А.А. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возврате денежных средств.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый № стоимостью 30 000 руб. и дачного дома стоимостью 1 000 000 руб. на этом земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ истец уплатил ответчику покупную цену участка с домом в размере 1 030 000 руб. наличными.

ДД.ММ.ГГГГ при предварительном беглом и единственном ознакомлении с объектом вместе с продавцом, при доступе в подвал без окон и отсутствии освещения, истец не обнаружила трещину в фундаменте на всю высоту стены.

ДД.ММ.ГГГГ при освещении фонариком недостаток был обнаружен. Покупатель находилась под влиянием существенного заблуждения.

ДД.ММ.ГГГГ по причине данного существенного дефекта истец подала в Лаишевский отдел У. Росреестра по <адрес> заявление о приостановлении действий по регистрации права, с ДД.ММ.ГГГГ регистрационные действия были приостановлены до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ при личной встрече истец потребовала у ответчика расторгнуть договор, на что получила отказ в грубой форме.

ДД.ММ.ГГГГ истец обращалась к ответчику с письменной претензией о расторжении договора и возврате денежных средств, ответ на которую не был получен.

Указывая, что в переданном истцу имуществе имелся существенный недостаток в виде трещины в фундаменте, который не был оговорен продавцом и возник до передачи объекта покупателю, истец просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 405 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый №, и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ дачного дома, общей площадью 61 кв.м, распложенного на этом земельном участке, а также взыскать с ответчика в пользу истца уплаченные денежные средства в размере 1 030 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины.

Решением Лаишевского районного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в удовлетворении требований к ХА.й А.А. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, Лаишевский муниципальный район, Орловское сельское поселение, СНТ «Энергетик», взыскании денежных средств в размере 1 030 000 руб. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ по данному делу оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1. – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан он ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции – Лаишевский районный суд Республики Татарстан.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчик в судебном заседании иск не признала по приведенным в возражениях доводам, согласно которым указывает, что истцом не доказано наличие существенного заблуждения в совершении сделки, перед заключением сделки истцом в присутствии ответчика был произведен осмотр земельного участка и дачного дома, снаружи и внутри, в том числе помещение подвала. Покупатель подтвердил, что она удовлетворена качественным состоянием дома, установленного путем внутреннего осмотра дома перед заключением договора, при осмотре каких-либо дефектов и ли недостатков, о которых не было сообщено, не обнаружено. Актом приема-передачи подтвержден факт передачи дома, а также факт получения истцом дома в удовлетворительном состоянии и отсутствие у сторон каких-либо взаимных претензий друг к другу. Договор и акт приема-передачи имущества подписаны обеими сторонами сделки. При отсутствии существенных недостатков переданного товара, влекущих право покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества, просит в удовлетворении иска отказать.

Представитель У.Р. по <адрес> в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Финансовый управляющий имуществом ХА.й А.А. - ФИО2 в судебное заседание не явился, в представленном отзыве на исковое заявление указывает, что требование о возврате денежных средств при расторжении договора в соответствии с абзацем 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве подлежит рассмотрению в ходе искового производства вне рамок дела о банкротстве, выражает несогласие с заявленными требованиями, считает иск не подлежащим удовлетворению.

Выслушав явившихся в судебное заседание участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ХА.й А.А. (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества: дачного дома общей площадью 61 кв.м, кадастровый (или условный номер) 16-16-73/011/2014-535 и земельного участка площадью 405 кв.м, кадастровый № по адресу: <адрес>, Лаишевский муниципальный район, СНТ «Энергетик».

Дачный дом продан ответчиком за 1 000 000 руб., земельный участок - за 30 000 руб.

В силу пунктов 4 договоров расчет произведен полностью в момент подписания договоров наличными денежными средствами.

В ходе рассмотрения дела обстоятельство оплаты истцом ответчику денежных средств в указанном размере при приобретении вышеприведенного недвижимого имущества не оспаривалось.

В соответствии с пунктом 9 договора купли-продажи дачного дома следует, что покупатель удовлетворен качественным состоянием дома, установленным путем внутреннего осмотра дома перед заключением настоящего договора, при осмотре каких-либо дефектов или недостатков, о которых не было сообщено, не обнаружено.

Согласно акту приема-передачи дачного дома от ДД.ММ.ГГГГ объект передан в удовлетворительном состоянии.

При этом при осмотре приобретаемого имущества истец, имея объективную возможность установить качество дома без специальных познаний при его осмотре, с данными характеристиками согласилась, о снижении покупной цены не заявила, приняла данное имущество в отсутствие каких-либо претензий к продавцу.

Уведомлением №КУВД-01/223-28192986 от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена государственная регистрация права по заявлению ФИО1 до устранения причин.

Заявляя вышеуказанные требования о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возврате денежных средств, истец указывает, что приобретенный ею по договору купли-продажи у ответчика дом имеет существенный недостаток в виде трещины в фундаменте, который не был оговорен ответчиком как продавцом при заключении договора, и если бы истец знала о его наличии до приобретения недвижимого имущества у ответчика, истец не стала бы заключать сделку по приобретению указанного недвижимого имущества, при этом уплаченные ответчику денежные средства являются для истца значительными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает стороны указать в договоре продажи недвижимости данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно статье 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

По общим правилам пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Толкование приведенных норм материального права, регулирующих заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, в их системной связи с общими нормами о договоре, позволяет сделать вывод, что к существенным условиям договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, без согласования которых он считался бы незаключенным, относились: данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации); условие о цене передаваемого объекта недвижимости (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости в соответствии со статьями 557, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации требуется не только получение товара с недостатками, но и отклонение от имеющегося в договоре условия о его качестве.

В силу пункта 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с п. 1 данной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

По общему правилу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, а при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Из выше приведенных норм материального права следует, что юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: соответствие товара (дачного дома) требованиям по качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются, наличие в товаре (дачном доме) каких-либо недостатков; момент выявления покупателем данных недостатков; момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); факт проведения покупателем проверки качества товара, наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара до заключения договора купли-продажи и передачи товара в случае проверки качества товара в соответствии с требованиями закона либо обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи; действительная цена товара с учетом недостатков товара, за которые отвечает продавец.

При этом по спору об устранении недостатков приобретенного товара и о расторжении договору ввиду существенных недостатков, ненадлежащее качество товара, если при продаже оно не было оговорено продавцом, подлежит в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказыванию истцом, заявившем такое требование.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества не содержит определенных условий о качестве дома, передаваемого истцу, истец согласно акту приема-передачи принял дом в фактическое пользование, при этом до подписания договора истцом производился визуальный осмотр дома, в том числе внутренних помещений, претензий по качеству передаваемого объекта при подписании договора у истца не возникло. Продавец препятствий при осмотре дома не создавал, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Также из представленной истцом фотографии видно, что имеющаяся трещина в фундаменте является видимой, доказательств того, что данный недостаток является существенным и может служить основанием к расторжению договора, истцом не представлено.

Покупая дом, истец не была лишена возможности согласовать условие относительно качественных характеристик дома, при необходимости истец могла пригласить специалиста для проведения соответствующего осмотра, тем самым проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки, однако истец перед приобретением дачного дома правом на осмотр с участием специалиста не воспользовалась.

При осмотре приобретаемого имущества истец, имея объективную возможность установить качество дома без специальных познаний при его осмотре, с данными характеристиками согласилась, о снижении покупной цены не заявила, приняла данное имущество в отсутствие каких-либо претензий к продавцу.

Таким образом, истец приобрела дачный дом с учетом имеющегося технического состояния и по согласованной с учетом данного состояния цене.

В материалы дела не представлены доказательства того, что от истца была скрыта ответчиком какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не была осведомлена и не могла не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности.

Возможное наличие строительных недостатков не могут быть расценены как основания для расторжения договора купли-продажи дома.

Ни в спорных договорах, ни в актах приема-передачи не содержится условия о качестве передаваемого имущества. В свою очередь, сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ условие о качестве имущества, являющегося предметом, не согласовано. Таким образом, не подлежат применению статьи 557 и 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие ответственность продавца за передачу недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

Представленные в материалы дела доказательства не свидетельствуют о невозможности использования дачного дома по его назначению.

В силу статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

По смыслу положений статей 55, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

В ходе судебных заседаний с участием как истца, так и ответчика, в том числе в предварительном судебном заседании, судом неоднократно были определены вышеуказанные юридически значимые обстоятельства по настоящему делу, а также разъяснялось, на ком лежит обязанность доказывания тех или иных обстоятельств, последствия непредставления доказательств, в том числе разъяснялось право заявить ходатайство о назначении по делу соответствующей судебной экспертизы для установления юридически значимых обстоятельств, на что со стороны истца фактически выражена позиция об отсутствии в этом необходимости, что, в свою очередь, исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (статьи 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из принципа состязательности, расценивается судом как реализация принадлежащих истцу гражданских прав по своей воле и в своем интересе.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о продаже жилого дома ненадлежащего качества, не соответствующего условиям договора, а также недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, а также доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества и скрыл их от покупателя, создавал препятствия для осмотра домовладения до заключения сделки.

С учетом вышеизложенных обстоятельств предусмотренные законом основания для расторжения договора купли- продажи отсутствуют.

Нарушений условий договора купли-продажи жилого дома и земельного участка со стороны ответчика не установлено, при подписании договора каких-либо претензий и замечаний по техническому состоянию дома и качеству земельного участка истец не предъявлял. Дом с участком переданы и приняты без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния дома, пригодности для проживания и площади земельного участка. На момент заключения договора купли-продажи объектов недвижимости, истец при должной степени осмотрительности мог установить техническое состояние и качество приобретаемого дома.

Доводы истца о том, что имеются строительные недостатки и нарушения и об этом при заключении договора продавцом не упоминалось, чем истец была введена в заблуждение, не могут быть признаны состоятельными, поскольку не представлено доказательств, что проданный ответчиком жилой дом имеет существенные нарушения требования к качеству, не соответствующему условиям договора, что обнаруженные в нем недостатки являются скрытыми и неустранимыми, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

На момент заключения договора купли-продажи, цена дома была определена сторонами с учетом его состояния на дату продажи, качество и характеристики дома от истца скрыты не были, покупатель не был лишен возможности дополнительного исследования объекта недвижимости, но принял решение о его покупке, тем самым осуществив принадлежащее ему право по своему усмотрению путем избрания определенного варианта поведения (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом вышеприведенных обстоятельств суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца к ответчику о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возврате денежных средств.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО1 к ХА.й А. АлексА.не о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> взыскании денежных средств в размере 1 030 000 рублей оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан через Лаишевский районный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.В. Егоров