Решение по делу № 2-1574/2025 от 29.07.2025 - о взыскании соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

Дело № 2-1574/2025

УИД 36RS0005-01-2025-000824-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Воронеж 29 июля 2025 г.

Советский районный суд г. Воронежа в составе

председательствующего судьи Голубцовой А.С.,

при ведении протокола помощником судьи Сычевой Е.В.,

с участием представителя истца по ордеру – адвоката Меркуловой В.И.,

представителя ответчика по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по уточненному исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ремстрой» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

истец ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском, указав, что 28.03.2022 между ООО СЗ «Ремстрой» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи № 179/8-10, согласно которому объектом покупки является <адрес>, площадью 76 кв.м., расположенная на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Цена договора составила 5 391 803 руб. Оплата за квартиру была произведена покупателем в полном объеме. Объект был принят ФИО2 07.04.2022, а впоследствии зарегистрировано право собственности.

При эксплуатации квартиры были выявлены недостатки, которые указаны в претензии, отправленной ответчику.

Истец неоднократно обращался к продавцу с требованием об устранении указанных недостатков, в том числе путем направления письменной претензии от 17.01.2025 (получена застройщиком 22.01.2025).

Считая свои права нарушенными, ссылаясь на положения ст.ст. 18,23 Закона РФ «О защите прав потребителей», истец обратился в суд и просил взыскать с ответчика в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости на стоимость устранения недостатков долевого строительства денежные средства в размере 320 000 руб.; неустойку за период с 02.02.2025 по 07.02.2025 в размере 16 000 руб.; компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.; штраф в размере 50 процентов от присужденной судом суммы (л.д.4-5).

В уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требованиях истец просил взыскать с ответчика ООО «СЗ «Ремстрой» в счет соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере 332 144 руб. 58 коп., неустойку за несвоевременное устранение строительных недостатков квартиры в период с 02.02.2025 по 29.07.2025 в размере 9 597 409 руб. 34 коп., продолжив начисление неустойки в размере 1% от ? цены договора купли-продажи, за каждый день просрочки, начиная с 30.07.2025 по день фактической оплаты задолженности, компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., штраф за неисполнение в добровольном порядке законных требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом (л.д.133-134).

Представитель истца по ордеру – адвокат Меркулова В.И. в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования своего доверителя, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО1 полагал возможным к удовлетворению требования о возмещении расходов на устранение строительных недостатков без применения коэффициента 1,5 в размере 247 602 руб. 38 коп., поскольку в выводах экспертного заключения отражено, что работы, направленные на устранение строительных недостатков, возникших по причине нарушения застройщиком строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ, в том числе в результате допущенных при строительстве работ отступлений от проектных решений, на объектах строительства, по сути своей относятся к текущему ремонту. В связи с чем, коэффициент в размере 1,5, учитывающий влияние условий производства работ, а именно «Производство ремонтно-строительных работ в жилых помещениях без расселения» - в рассматриваемом случае не применяется. При разрешении требований о взыскании неустойки и штрафа просил снизить размер с применением ст. 333 ГК РФ, а также снизить размер компенсации морального вреда и судебных расходов в связи с их чрезмерностью (л.д.136-138).

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом (л.д.129), представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д.37).

В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие неявившегося лица, надлежащим образом извещенного о слушании дела.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, разрешая уточненные исковые требования по существу в соответствии со ст.ст. 56,60,67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28.03.2022 между ООО «СЗ «Ремстрой» и ФИО2 заключен договор купли-продажи №179/8-10 <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. Цена договора на момент заключения составляет 5 391 803 руб. (л.д.9-11).

Квартира передана по передаточному акту от 07.04.2022 (л.д.14).

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации застройщиком указанного объекта является ООО СЗ «Ремстрой» (л.д.26-29, 30-33).

Право собственности на жилое помещение зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.12-13).

В ходе эксплуатации объекта недвижимости, в пределах установленного для него гарантийного срока, собственниками квартиры обнаружены недостатки и нарушения действующих строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований в строительстве, а именно:

- кривизна всех окон квартиры и лоджии по диагонали;

- створки оконных конструкций лоджии, жилой комнаты и кухни являются не открывающимися, что не соответствует требованиям действующей нормативной документации;

- оконные конструкции имеют дефекты сверхнормативных щелей, установлены с отклонением по вертикали;

- инфильтрация холодного воздуха через монтажные швы и уплотнительные резинки оконных конструкций лоджии и квартиры;

- плитка пола и стен в ванной комнате и санузле уложена криво, не выдержана ширина швов, имеются дефекты отделочного покрытия;

- стены, пол и потолок комнаты имеют кривизну, а также содержатся дефекты отделочного покрытия пола и стен;

- кривизна дверного короба входной двери, входная дверь установлена в коробе с кривизной, не прилегают уплотнительные резинки, продувание воздуха;

- кривизна дверного короба межкомнатных дверей;

- кривизна дверных откосов межкомнатных дверей.

17.01.2025 истец направил претензию в адрес застройщика ООО СЗ «Ремстрой», в которой просил ответчика самостоятельно рассчитать и выплатить денежные средства в кассе застройщика или на банковские реквизиты в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения выявленных недостатков (л.д.6). Претензия получена ответчиком 20.01.2025 (л.д.135). Однако требования, содержащиеся в ней, застройщиком не удовлетворены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Согласно ст.9 Федерального Закона от 26.01.1996 г. «О введении в действие части 2 Гражданского кодекса РФ» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услугами) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Вследствие приобретения квартиры, расположенной по адресу <адрес> для личных нужд, не связанных с извлечением прибыли, истец в силу ст.9 «О введении в действие ч.2 ГК РФ» от 26.01.1996 г. №15-ФЗ обладает правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии у истца предусмотренного п.2 ст.14 Закона РФ «О защите прав потребителей» права требования возмещения вреда, причиненного их имуществу вследствие недостатков товара (работы, услуг), независимо от наличия договорных отношений с застройщиком, гарантийные отношения с застройщиком связаны с результатом работы по возведению жилого помещения, а не с личностью его владельца или способом приобретения им прав на данное имущество.

Понятие недостатка товара (работы, услуги), приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, согласно которому недостатком товара является несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

На момент ввода объекта в эксплуатацию качество результата выполненных работ может быть признано надлежащим, что не может исключать последующее выявление недостатков и соответствующее обязательство застройщика по их устранению.

Согласно ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Из содержания положений статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей следует, что приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель приобрел (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.

В ходе рассмотрения дела ответчик, возражая против заявленных требований, ходатайствовал перед судом о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Определением Советского районного суда г. Воронежа от 26.02.2025 по делу назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено ООО «ДалилЭкс» (л.д.40-41, 42-44).

Согласно заключению эксперта №2025-118 от 23.05.2025, на момент осмотра установлено, что в <адрес> строительно-отделочные работы, собственником самостоятельно либо с привлечением третьих лиц (помимо застройщика) после передачи объекта недвижимости на основании акта приема-передачи - не проводились.

В выполненных застройщиком строительных и отделочных работах в помещениях <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, имеются недостатки (дефекты) и нарушения строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ, а именно:

1. Требований п.7.1.8, п.7.3.1, п.7.3.5 и п.7.5.3 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» - при обследовании на откосах оконного блока в жилой комнате (спальня) и балконного (дверного) блока в помещении кухни выявлены дефекты в виде трещин на окрашенных поверхностях, отслоений окрасочного слоя со шпатлевкой (причины - дефекты подготовки основания перед шпатлевкой и окраской).

2. Требований п.6.6.3 ГОСТ 12504-2015 «Панели стеновые внутренние бетонные и железобетонные для жилых и общественных зданий. Общие технические условия (Переиздание)» - при обследовании стен двухметровой рейкой, на отдельных стенах помещений квартиры выявлены отклонения от прямолинейности поверхностей железобетонных панелей, превышающие допустимые предельные отклонения в 5 мм, а именно:

- в коридоре - на нижний части стены (стена между коридором и ванной комнатой), отклонения глубиной 10 мм, на участке площадью 0,57 кв.м;

- в жилой комнате (гостиная) - в верхней части стены (стена с дверным блоком) отклонения глубиной 7 мм, на участке площадью 0,85 кв.м;

- в жилой комнате (спальне) на нижней части стены (стена с оконным блоком) отклонения глубиной 9 мм, на участке площадью 0,53 кв.м.

3. Требований п.7.1.8, п.7.1.9. (Табл.7.1.) и п.7.4.3. СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» - на момент обследования стен санузла и ванной комнаты квартиры, облицованных керамической плиткой, выявлены дефекты в виде отслоения отдельных плиток от стен (отсутствие сцепления между плиткой и стеной - при простукивании изменение характера звучания («глухой» звук)). К причинам образования данного дефекта относятся - неправильный подбор раствора, не очищенная поверхность от пыли или некачественная обработка оснований из монолитного или сборного железобетона.

4. Требований п.7.4.17 (Табл. 7.6) СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» - при измерительном контроле на отдельных стенах санузла квартиры, облицованных керамическими плитками, выявлены неровности плоскости облицовки в 3 и 5 мм, превышающие допустимые предельные отклонения в 2 мм.

5. Требований п.8.14.1 (Табл. 8.15) СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» - при обследовании полов в помещении квартиры, выявлены зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола, а также просветы между двухметровой рейкой и поверхностью пола, превышающие допустимые предельные отклонения в 2 мм, а именно:

- в прихожей - отклонения глубиной 4 мм, на площади 0,93 кв.м;

- в коридоре - отклонения глубиной 4 и 7 мм, на площади 4,20 кв.м;

- в жилой комнате (детская) - отклонения глубиной 4 мм, на площади 0,98 кв.м;

- в помещении кухни - отклонения глубиной 4 мм, на площади 1,80 кв.м;

- в жилой комнате (спальня) - зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола, а также отклонения глубиной 4 мм, на площади 1,62 кв.м.

6. Требований п.4.8. СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88» - при обследовании установлено, что уровень полов санузла и ванной комнаты квартиры находится на одном уровне с полом коридора, пороги, разделяющие полы этих помещений - отсутствуют.

7. Требований п.8.14.1 (Табл. 8.15) СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» - при обследовании полов санузла и ванной комнаты квартиры, облицованных керамической плиткой, выявлены дефекты в виде отсутствия сцепления отдельных плиток с нижележащими элементами пола (при простукивании изменение характера звучания («глухой» звук)).

8. Требований п.4.3.3.2. ГОСТ 28786-2019 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Определение свойств в различных климатических условиях (с Поправкой)» - при измерительном контроле межкомнатных дверных блоков квартиры выявлены отклонения от вертикали, превышающие допустимые предельные отклонения в 2,0 мм на 1 м длины блока, а именно:

- в жилой комнате (гостиная) - отклонение дверного блока от вертикали составляет 3 мм на 1 метр (6 мм на высоту блока);

- в жилой комнате (детская) - отклонение дверного блока от вертикали составляет 4 мм на 1 метр (8 мм на высоту блока);

- в санузле - отклонение дверного блока от вертикали составляет 2,5 мм на 1 метр (5 мм на высоту блока).

9. Требований п.5.1.6. ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия» - при обследовании установлено, что оконные блоки в жилых комнатах (гостиная и спальня) имеют по две глухие створки из трех.

10. Требований Табл. Ж1 приложения Ж ГОСТ 34378-2018 «Конструкции ограждающие светопрозрачные. Окна и двери. Производство монтажных работ, контроль и требования к результатам работ» - при измерительном контроле оконных и балконного (дверного) блоков в помещениях квартиры, выявлены отклонения от вертикали, превышающие допустимые предельные отклонения в 3,0 мм на высоту изделия, а именно:

- в жилой комнате (гостиная) - отклонение оконного блока от вертикали составляет 5 мм на высоту изделия;

- в жилой комнате (спальня) - отклонение оконного блока от вертикали составляет 4 мм на высоту изделия.

11. Требований п.5.3.2.2. ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия»

- при обследовании установлено, что остекление лоджии квартиры имеет две глухие створки из трех.

12. Требований п.5.3.2.5. (в) ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия»

- при обследовании установлено, что защитное ограждение лоджии квартиры - отсутствует.

Все выявленные дефекты, отражённые в исследовательской части по второму вопросу, являются явными, для выявления которых в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующие правила, методы и средства. Дефекты визуально видимы и подвержены контролю и измерениям их параметров.

Недостатки (дефекты) в строительных и отделочных работах в помещениях <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, выявленные экспертом в ходе натурного осмотра, носят производственный характер (производственные дефекты), являются следствием несоблюдения застройщиком при производстве работ требований нормативно-технической документации (СНиП, СП и ГОСТ).

На основании расчета, приведенного в Приложении к экспертному заключению (Локальная смета №1), стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, связанных с нарушениями строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ в квартире расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, на момент производства экспертизы с учетом НДС и без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр), составляет 247 602 руб.

На основании расчета, приведенного в Приложении к экспертному заключению (Локальная смета №2), стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, связанных с нарушениями строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ в квартире, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, на момент производства экспертизы с учетом НДС и с учетом коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр), составляет 332 144,58 руб.

Примечание эксперта:

Работы, направленные на устранение строительных недостатков, возникших по причине нарушения Подрядчиком (Застройщиком) строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ, в том числе, в результате допущенных при производстве работ отступлений от проектных решений, на объектах строительства, по сути своей относятся - к текущему ремонту. В связи с чем, коэффициент в размере 1,5, учитывающий влияния условий производства работ, а именно «Производство ремонтно-строительных работ в жилых помещениях без расселения» - в рассматриваемом случае не применяется.

Уменьшение покупной цены квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в ценах актуальных на момент производства экспертизы, равняется стоимости затрат, необходимых для устранения строительных недостатков, связанных с нарушениями строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ в рассматриваемой квартире, без учета коэффициента 1,5 к оплате труда (производство ремонтно- строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр), что составляет 247 602 руб. (л.д.46-121).

Оценивая, с учетом требований ст.67 ГПК РФ указанное заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно может быть положено в основу решения суда, поскольку заключение в полном объеме отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, содержит описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и ответы на поставленные вопросы. Экспертное заключение подготовлено экспертом, имеющим высшее образование, квалификацию по экспертной специальности, стаж экспертной работы с 2004г., предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, проведено в условиях непосредственного осмотра объекта, с использованием специальной литературы.

Результаты данной экспертизы установили, что имеющиеся в квартире дефекты строительных работ и отделочных работ являются именно производственными и возникли при выполнении строительных работ ответчиком в результате нарушения им требований нормативных документов, применяемых в строительстве. Убедительных доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, стороной ответчика не приведено, выводы заключения не оспорены.

Обсуждая доводы стороны ответчика об определении стоимости устранения недостатков строительных работ без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих, суд исходит из следующего.

Указанный коэффициент предусмотрен в таблице 3 Приложения N 10 Приказа Минстроя России от 04.08.2020 N 421/пр (в редакции Приказа Минстроя России от 07.07.2022 N 557/пр) для случаев, когда производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения и применим при капитальном ремонте объектов капитального строительства, что прямо следует из названия данной таблицы.

Как видно из экспертного заключения № 2025-019 от 10.02.2025, работы, направленные на устранение строительных недостатков, возникших по причине нарушения подрядчиком (застройщиком) строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ, в том числе, в результате допущенных при производстве работ отступлений от проектных решений, на объектах строительства, по сути своей относятся - к текущему ремонту. В связи с чем, эксперт пришел к выводу, что коэффициент в размере 1,5, учитывающий влияния условий производства работ, а именно «Производство ремонтно-строительных работ в жилых помещениях без расселения» не применяется.

Коэффициент 1,5 (производство работ осуществляется в жилых помещениях без расселения) применяется к затратам труда рабочих и машинистов, затратам на эксплуатацию машин и механизмов, предусмотренный пунктом 8 Таблицы 5 Приложения № 10 Приказа Минстроя России от 4 августа 2020 г. № 421/пр «Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации» (ред. от 30.01.2024).

Указанный коэффициент применяется тогда, когда имеет место пересечение людских потоков - рабочих с жильцами домов либо с сотрудниками учреждений и организаций в коридорах, на лестничных клетках и т.д.

Если часть существующего строения, этаж, либо часть этажа отсечена от остального здания и рабочие, выполняющие ремонтно-строительные работы, не пересекаются в местах общего пользования (коридорах, лестничных площадках и т.д.) с жильцами домов либо сотрудниками организаций или учреждений, где производятся ремонтно-строительные работы, т.е. в ту часть здания, где производятся ремонтно-строительные работы, ведет автономный вход,-которым другие не пользуются, применять упомянутый коэффициент не следует.

При этом высвобождение отдельных помещений для производства ремонтно-строительных работ не следует считать расселением.

Данный вывод подтверждается многочисленными письмами Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, среди которых: письмо от 2 июня 2005 г. № 6-443; письмо от 20 апреля 2005 г. № 6-308; письмо от 15 марта 2005 г. №6-182; письмо от 2 марта 2005 г. №6-128.

Согласно п. 4.4 ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. Приказом Госкомархиктуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312) при производстве текущего ремонта здания подрядным способом следует применять принципы ценообразования и порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные для капитального ремонта.

Согласно п.1 приказа Минстроя России от 26 апреля 2021 г. № 258/пр «О внесении изменений в Методику определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденную приказом Минстроя России от 4 августа 2020 г. № 421/пр» по решению застройщика или технического заказчика (далее - заказчик) отдельные положения Методики могут применяться при определении сметной стоимости текущего ремонта объектов капитального строительства, ремонта автомобильных дорог, а также при определении сметной стоимости строительства некапитальных строений и сооружений, неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другое).

Нормативы «Методики по разработке и применению нормативов накладных расходов при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства», утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 21 декабря 2020 года № 812/пр. и Методики по разработке и применению нормативов сметной прибыли при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства (далее - Методика), предназначены для определения методов разработки и применения нормативов сметной прибыли, используемых при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, с применением ресурсно- индексного и ресурсного методов.

Ресурсно-индексный метод или РИМ - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на стройресурсы.

Соответственно в данном случае Базисно - индексный метод расчета и Ресурсно-индексный метод - это разные методы расчета стоимости строительной продукции.

Переход расчетов на Ресурсно-индексный метод или РИМ в Воронежской области осуществлен в соответствии с Письмом Минстроя России от 11 июня 2024 № 32641-ИФ/09 «О расчете индексов изменения сметной стоимости строительства по группам однородных строительных ресурсов на 2 квартал 2024 года, предназначенных для определения сметной стоимости строительства ресурсно-индексным методом», в соответствии с которым осуществляется расчет индексов на строительные ресурсы.

Спорная квартира является жилым помещением, которое в настоящее время заселено, оборудовано мебелью и бытовой техникой. Данное обстоятельство объективно установлено в ходе осмотра квартиры при проведении судебной экспертизы и не оспорено ответчиком. Следовательно, производство работ, необходимых для устранения недостатков, будет происходить в жилом здании без расселения. В этой связи, при расчете суммы в счет стоимости строительных недостатков квартиры следует применять коэффициент 1,5, так как проживание людей, как в спорной квартире, так и в иных квартирах жилого дома, наличие мебели и бытовой техники является усложняющим фактором производства работ, поскольку рабочие, выполняющие ремонтно-строительные работы, пересекаются в местах общего пользования (коридорах, лестничных площадках и т.д.) с жильцами дома либо с сотрудниками организаций и учреждений, где производятся ремонтно-строительные работы.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, условия заключенного договора, выводы заключения эксперта, суд приходит к выводу о том, что истцы вправе претендовать на возмещение расходов на устранение недостатков, нарушений действующих строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований в строительстве, ухудшающих качество объекта недвижимости с учетом коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих в размере 332 144 руб. 58 коп. поскольку объект построен с недостатками, которые были обнаружены в период гарантийного срока.

Разрешая требования о компенсации морального вреда, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда (в ред. Федеральных законов от 17.12.1999 N 212-ФЗ, от 21.12.2004 N 171-ФЗ). Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

С учетом разъяснений Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17, при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В связи с тем, что факт неправомерного отказа ответчика в соразмерном уменьшении цены договора спорной квартиры судом установлен, с учетом обстоятельств гражданского дела, длительности неисполнения правомерных требований ответчиком, а также с учетом характера причиненных истцам нравственных страданий и степени вины ответчика суд взыскивает компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 22 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных ст. ст. 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Верховным Судом Российской Федерации в пункте 65 постановления Пленума г 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограничена. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, п. 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчёта неустойки.

Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 71). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73). Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п. 74). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п. 75). Правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (п. 78).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 года N 263-О указано на то, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный для другой стороны, то есть является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Наличие оснований для снижения неустойки и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, претензия в адрес ответчика направлена истцом 17.01.2025 и получена адресатом 20.01.2025. Таким образом, истечение 10-дневного срока для удовлетворения требований приходится на 30.01.2025. Учитывая, что требования истца не были удовлетворены, они имеют право претендовать на исчисление неустойки с 31.01.2025.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям, выйти за пределы заявленных требований суд может исключительно в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Истцами представлен расчет неустойки за период с 02.02.2025 по 29.07.2025, согласно которому размер составил по 9 597 409 руб. 34 коп., из расчета 5 394 803 руб. (цена договора купли-продажи)*178 (дней просрочки)*1% = 9 597 409 руб. 34 коп.

Таким образом, суд находит расчет неустойки соответствующим законодательству, арифметически верным и считает возможным положить его в основу принимаемого решения.

Между тем, в ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о снижении суммы неустойки в связи с ее несоразмерностью, что суд находит заслуживающим внимания.

Допущенный ответчиком период просрочки не является чрезмерно длительным. Принимая во внимание все установленные по делу обстоятельства, соотношение размера неустойки размеру основного обязательства, а также компенсационный характер неустойки, исходя из общих принципов разумности и справедливости, суд приходит к выводу о снижении 250 000 руб., поскольку данная сумма является соразмерной нарушенному обязательству, при этом с учетом всех обстоятельств дела сохраняется баланс интересов сторон.

По мнению суда, взыскание неустойки в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушению, что придаст правовой природе неустойки не компенсационный, а карательный характер.

Оснований для еще большего снижения неустойки суд не усматривает, так как это приведет к необоснованному освобождению ответчика от установленной законом ответственности за уклонение от своевременного исполнения обязательств перед покупателем, который является потребителем и выступает слабой стороной по отношению к застройщику. К тому же, уменьшение неустойки не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны, особенно в отношениях коммерческих организаций с потребителями.

В соответствии с ч. 6. ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 171-ФЗ).

В силу п. 46. Указанного Постановления Пленума Верховного Суда, при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей").

В силу Закона РФ «О защите прав потребителей" с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных судом требований 332 144,58 + 250 000 + 3 000) х 50% = т.е. 292 572 руб. 29 коп.

Вместе с тем, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012. N 17 о возможности уменьшения штрафа по делам о защите прав потребителей, а также исходя из того, что штраф является мерой ответственности за нарушение обязательств, в связи с чем, по своей правовой природе не может служить средством обогащения взыскателя и должен соответствовать последствиям нарушения, а также учитывая ходатайство ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, суд снижает размер штрафа до 50 000 руб.

В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" и п.п.4 п.2 ст.333.36 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления.

Таким образом, с учетом требований ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ (в ред., действовавшей на дату подачи иска) с ответчика ООО «СЗ «Ремстрой» в доход бюджета муниципального образования надлежит взыскать госпошлину в размере 89 753 руб. 43 коп. (из которых 86 753 руб. 43 коп. по требованию имущественного характера (из расчета (332 144,58 + 9 597 409,34 – 8 000 000) х 0,35% + 80 000) и 3 000 руб. по требованию неимущественного характера).

При этом, суд отмечает, что снижение размера присуждаемой неустойки в силу ст. 333 ГК РФ не может приводить к пропорциональному исчислению размера государственной пошлины в силу п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

Суд также принимает во внимание то, что иных доказательств не представлено и в соответствии с требованиями ст. 195 ГПК РФ основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

уточненные исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик«Ремстрой» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, частично удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ремстрой», ИНН <***>, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес> <адрес>, паспорт №, в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков денежные средства в размере 332 144 руб. 58 коп., компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб., неустойку за период с 02.02.2025 по 29.07.2025 в размере 250 000 руб., штраф в размере 50 000 руб., а всего 635 144 руб. 58 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ремстрой», ИНН <***>, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес> <адрес>, паспорт №, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований в размере 1% от цены договора купли-продажи 5 391 803 руб., за каждый день просрочки, начиная с 30.07.2025 руб. по день фактического исполнения обязательства.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ремстрой», ИНН <***>, в доход бюджета муниципального образования г.о.г. Воронеж государственную пошлину в размере 89 753 руб. 43 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через, районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 07.08.2025.

Судья А.С. Голубцова