Решение по делу № 2-119/2023 от 20.03.2023 - о признании договора аренды недвижимого имущества недействительным, применении последствий признания сделки недействительной.

Дело № 2-119/2023

Поступило в суд 23.01.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«20» марта 2023 г. г. Каргат

Чулымский районный суд Новосибирской области в составе:

председательствующего судьи Бахаревой Т.В.

при секретаре Уфимцевой Н.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ООО «ПВ-Сибирь» о признании договора аренды недвижимого имущества недействительным, применении последствий признания сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ООО «ПВ-Сибирь» о признании договора аренды недвижимого имущества недействительным, в обоснование иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приобрел в совместную собственность с ФИО4 нежилое здание гаража общей площадью 1053 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи. На указанное имущество распространяется режим совместной собственности супругов, поскольку на момент заключения договора купли-продажи ФИО1 состояла с ФИО3 в зарегистрированном браке, при этом согласия на совершение указанной сделки она не давала, о заключении данной сделки не знала, вырученные от аренды нежилого помещения денежные средства в семейный бюджет не поступали. ДД.ММ.ГГГГ из выписки из ЕГРН ей стало известно, что ответчик распорядился совместным имуществом и передал в аренду указанный гараж ООО «ПВ-Сибирь» сроком на 15 лет на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ. На основании положений ст.ст. 561,253 ГК РФ, ст. 35 СК РФ просит признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении недвижимого имущества – здания гаража общей площадью 1053 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> расположенное по адресу <адрес>, заключенный между ФИО4 и ООО «ПВ-Сибирь» сроком на 15 лет. Применить последствия признания сделки недействительной в виде возврата указанного недвижимого имущества ФИО4, ФИО3

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о месте, дате и времени рассмотрения дела извещена, просила дело рассмотреть в ее отсутствие с участием ее представителя ФИО5 ( том 2, л.д. 51, 128). Представила в суд письменные пояснения, где указала, что состоит в браке с ФИО3, они являются пенсионерами. В 2019 году они совместно с ФИО4, (по ? доли у ФИО4 и ФИО3) приобрести здание бывшего гаража в г. Каргате Новосибирской области. Она упустила момент контроля за использованием их здания – эпидемия короновируса, карантин и болезни, не знала, что приобретенное здание было сдано в аренду. О данном обстоятельстве ей стало известно в феврале 2022. Из заключенного договора аренды следует, что 1053 кв.м. площади здания сдано в аренду за 250000 руб. в месяц, что соответствует ежемесячной ставке 237, 4 руб. за квадратный метр. Если бы она знала о данном договоре и о том, за какую цену сдается здание, то никогда не дала бы свое разрешение на совершение такой сделки, поскольку на тот момент рыночная ставка по аренде в центре Каргата была 500 руб. за кв.м. нежилого помещения. В результате действий ФИО4 она не получает той прибавки к пенсии, на которую рассчитывала при покупке здания. Указанный договор аренды заключен на 15 лет, до 2034 года, является невыгодным для нее, влечет убытки, связанные с содержанием самого здания, расходами на отопление, электричество, воду, канализацию, в связи с чем просит суд признать договор аренды недействительным ( том 2, л.д. 50-51).

Представитель истца ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Как следует из поступивших в суд письменных пояснений представителя истца о заключенном между ФИО4 и ООО «ПВ-Сибирь» договоре аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно только ДД.ММ.ГГГГ, при получении выписки из ЕГРН, получение которой ранее было затруднено эпидемиологической ситуацией в стране. В связи с чем, срок исковой давности начинает течь именно с этой даты, то есть со дня, когда истец, получив выписку узнала о наличии договора аренды. Дополнительные соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют о злоупотреблении правами со стороны ответчиков ФИО2, ООО «ПВ-Сибирь», которые в процессе судебного разбирательства по делу скрывали их наличие, ущемляя интересы истца, как собственника помещения. Данные ответчики общаются между собой и по соглашению сторон могут изменять условия договора в своих интересах. При этом ответчик ФИО4 с 2019 года скрывал от истца информацию о своих отношениях с ООО «ПВ-Сибирь», не сообщал истцу о заключенном договоре аренды, о заключении дополнительных соглашений. В связи с изложенным полагает, что иск подлежит удовлетворению (том 1, л.д. 63, том 2, л.д. 111-112).

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил в суд письменные пояснения, где указал, что в январе 2022 сообщил своей супруге ФИО1 о том, что ФИО4 сдал в аренду принадлежащее им на праве собственности здание, условия договора ему неизвестны. О том, что ФИО4 заключил указанный договор ему стало известно в конце декабря 2021 от самого ФИО4, об условиях, на которых был заключен договор аренды ему стало известно уже в процессе судебного разбирательства по делу по настоящему иску. Если бы об этих условиях он знал ранее, никогда бы не дал согласия на заключения договора аренды, поскольку он не соответствует рыночным условиям и является невыгодным для арендодателя (том 2, л.д. 46, 128).

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом (том 2, л.д. 132).

Представитель ответчика ООО «ПВ-Сибирь» ФИО6 в судебное заседание не явилась, о месте, дате и времени рассмотрения дела уведомлена, в отзыве на исковое заявление указала, что возражает относительно удовлетворения требований истца, поскольку договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключен ФИО4 и ООО «ПВ-Сибирь» в установленном законом порядке, в том числе, после получения ДД.ММ.ГГГГ письменного согласия на заключения договора от второго собственника недвижимого имущества ФИО3 согласно условий соглашения от 21.05.2019 ФИО3 уполномочил ФИО4 на передачу имущества в аренду на выбранных им условиях, все расходы от содержания общего имущества возлагаются на ФИО4, а доходы, полученные ФИО4 от сдачи имущества в аренду, являются только его собственностью и распределению не подлежат. Таким образом, доводы истца о том, что на нее ложатся неблагоприятные последствия по содержанию сданного в аренду нежилого помещения не соответствуют действительности. С ДД.ММ.ГГГГ истцу должно было быть известно о сдаче принадлежащего ей и ее супругу ответчику ФИО3 совместного имущества в аренду, об отсутствии расходов на содержание сданного в аренду имущества и об отсутствии прибыли, которая по условиям договора причитается второму собственнику имущества ФИО4 Поскольку в суд с настоящим иском истец обратилась только ДД.ММ.ГГГГ, то срок исковой давности ей пропущен. Доводы истца о том, что о заключенном договоре аренды ранее 2022 года она узнать не могла являются необоснованными, поскольку короновирусные ограничения были введены спустя 9 месяцев после заключения договора аренды, выписку из ЕГРН можно было получить электронного, на протяжении трех лет после сдачи имущества в аренду она не могла не заметить отсутствие дохода от приобретенного недвижимого имущества. Проживание в другой местности не является основанием для восстановления пропущенного срока, поскольку на момент приобретения недвижимого имущества истец также проживала вне места нахождения объекта недвижимости. С учетом того, что истцом пропущен срок исковой давности просила в удовлетворении иска отказать ( том 2, л.д. 64-67, 117-119).

Представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (том 2 л.д. 129). Согласно письменных пояснений представителя третьего лица ФИО7 (том 2, л.д. 84-85) государственная регистрация договора аренды на здание по адресу: <адрес> произведена на законных основаниях.

Суд, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.

Судом установлено, что ФИО3 и ФИО1 состоят в браке с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о регистрации брака ( том 1, л.д. 20).

Согласно договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО3 и ФИО4 приобрели в общую долевую собственность (по 1/2 доли каждому) за <данные изъяты> руб. у ДОСААФ России:

-здание (основной корпус), назначение: нежилое, общая площадь 1524,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

-здание (гараж) назначение: нежилое, общая площадь 1053,3 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>;

-здание (класс ЛПЗТО) назначение: нежилое, общая площадь 291,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 13 – 19).

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 и ООО «ПВ-Сибирь» заключили договор аренды приобретенного совместно с ФИО3 недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно доводов истца ФИО1 о наличии указанного договора аренды ей стало известно ДД.ММ.ГГГГ, при получении ей из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области выписки из ЕГРН( том 1, л.д. 21-24), согласия на регистрацию указанной сделки, в том числе, нотариального, она, как супруга второго собственника нежилого помещения, ФИО3, не давала. Указанный договор заключен на экономически невыгодных для нее условиях, ввиду низкой стоимости арендной платы, больших расходов на содержание здания она несет убытки, а не извлекает прибыль. В связи с тем, что о наличии своего нарушенного права она узнала ДД.ММ.ГГГГ, просит признать договор недействительным.

В соответствии с ч. 1 ст. 34 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Согласно ч.1 и ч. 3 ст. 35 СК РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Судом, в процессе судебного разбирательства по делу проверялись обстоятельства заключения сторонами договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из поступивших в суд копий материалов регистрационного дела из филиала ППК «Роскадастр» по <адрес> (том 2, л.д. 87-105) ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО4 и ООО «ПВ-Сибирь» заключили договор аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

Как следует из п. 1.2. договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнительного соглашения № к договору от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО4 передал в аренду ООО «ПВ-Сибирь» здание с кадастровым номером 54:09:010125:237 общей площадью 1053,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Согласно п. 3.1 дополнительного соглашения № размер арендной платы определен 212575 руб. в месяц. Согласно п. 1.3 договора аренды помещение будет использоваться арендатором для торговли продовольственными и промышленными товарами под коммерческим обозначением «Доброцен» или другим коммерческим обозначением. Срок действия договора 15 лет, начиная с момента государственной регистрации договора.

Согласно п. 2 дополнительного соглашения о порядке распоряжения общим имуществом от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 (том 2, л.д. 101) ФИО4 вправе по своему усмотрению предоставить имущество в аренду на условиях и в порядке, определенных им самостоятельно, для чего ему предоставляется право на заключение соответствующего договора от своего имени и за его счет. ФИО3 подписывая настоящее соглашение, управомачивает ФИО4 сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Согласно пункту 3 указанного соглашения ФИО4 несет все расходы по содержанию общего имущества, в том числе расходы по капитальному ремонту. Согласно п. 4 соглашения все доходы, полученные ФИО4 от сдачи имущества в аренду, являются его собственностью и распределению не подлежат.

В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ст. 253 ГК РФ Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, суд приходит к выводу, что доводы истца ФИО1 и ее представителя, изложенные как в исковом заявлении, так и в письменных пояснениях по иску о том, что при заключении указанной сделки для истца наступили неблагоприятные последствия, так как она не получает той прибавки к пенсии, на получение которой она рассчитывала при покупке данного здания, фактически несет убытки в связи с заключенным договором аренды, поскольку вырученные от аренды денежные средства тратятся на содержание самого здания не нашли своего подтверждения в процессе судебного разбирательств по делу.

Судом установлено, что расходы на содержание сдаваемого в аренду нежилого помещения с письменного согласия супруга истца ФИО3 несет ФИО4, который и получает прибыль от аренды, что свидетельствует о том, что доводы истца о низкой стоимости аренды и связи с этим экономически невыгодными условиями договора также не нашли своего подтверждения в процессе судебного разбирательства по делу.

Таким образом, суд приходит к выводу, что условия заключения договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ соответствуют требованиям законодательства, а доводы истца о нарушении ее прав, как владельца недвижимого имущества не наши своего подтверждения в процессе судебного разбирательства по делу.

Ответчиком ООО «ПВ-Сибирь» в процессе судебного разбирательства по делу заявлено о пропуске истцом ФИО1 срока исковой давности.

Разрешая вопрос о применении срока исковой давности суд приходит к следующему.

На основании п. 2 ст. 199 п.2 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

На основании п. 1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Судом установлено, что оспоримая сделка – договор аренды недвижимого имущества был заключен между ФИО4 и ООО «ПВ-Сибирь» ДД.ММ.ГГГГ.

В суд с настоящим иском истец обратилась посредством почты ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 25).

В обоснование доводов обращения в суд за годичным сроком истцом указано на то, что от супруга ФИО8 о наличии заключенного договора аренды ей ничего известно не было, он ей об этом не сообщал, узнала после получения выписки из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

С данными доводами истца суд согласиться не может, поскольку как указано истцом нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> приобреталось в апреле 2019 года истцом и ее супругом ФИО8 совместно с другом супруга ФИО4, вложив по 50% стоимости ( пояснения истца том 1, л.д. 64-65). ДД.ММ.ГГГГ собственник ФИО4, с предварительного письменного согласия собственника ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ (том 2, л.д. 101) заключает с ООО «ПВ-Сибирь» договор аренды недвижимого имущества. Государственная регистрация указанного договора произведена ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 22). Арендатор ООО «ПВ-Сибирь» использует здание по вышеуказанному адресу для размещения в нем магазина под коммерческим названием «Доброцен». Сведения об указанном магазине по адресу: <адрес> являются общедоступными, отражены в том числе в сети интернет, что, по мнению суда, свидетельствует о том, что истец на протяжении длительного времени, с момента государственной регистрации договора аренды - ДД.ММ.ГГГГ и до момента получения выписки из ЕГРН – ДД.ММ.ГГГГ, не могла не знать и не интересоваться судьбой приобретенного ей и супругом на накопленные на протяжении жизни денежные средства, объекта недвижимости. Таким образом, о наличии заключенного договора аренды, истец ФИО1, как собственник недвижимого имущества могла и должна была узнать с даты его государственной регистрации – ДД.ММ.ГГГГ. Доводы истца о том, что ее супруг ФИО3 скрыл от нее информацию относительно обстоятельств заключения договора аренды, по мнению суда, не может служить основанием для исчисления судом начала течения срока исковой давности по настоящему иску не со следующего, после совершенной сделки дня – ДД.ММ.ГГГГ, а более поздней даты, как указано истцом с момента получения ей выписки из ЕГРН - ДД.ММ.ГГГГ, поскольку объективных доказательств сокрытия ответчиком ФИО3 информации, истцом в порядке ст. 56 ГПК РФ представлено не было. Кроме этого личные, семейные отношения супругов, в том числе в вопросах передачи совместного имущества в аренду, по мнению суда, не должны препятствовать другим участникам сделки, действующим законно и добросовестно в реализации своих намерений по ее заключению.

Возраст истца, ее неосмотрительность относительно контроля за совместным имуществом супругов, наличие заболеваний, эпидемия короновируса, проживание вне населенного пункта, где располагается сдаваемое в аренду нежилое помещение являются неуважительными, в том числе и по причине длительного (два с половиной года) нахождения имущества истца до момента обращения в суд с иском в аренде, а потому не могут служить основанием для восстановления пропущенного срока исковой давности, либо быть положены в основу для иного периода его исчисления.

Проверив обстоятельства, связанные с началом, приостановлением и перерывом течения срока исковой давности, и, убедившись, что истцом пропущен без уважительных причин указанный срок, суд считает необходимым отказать ФИО1 в иске.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт гражданина РФ <данные изъяты> выдан ДД.ММ.ГГГГ ОУФМС России по <адрес> в <адрес>) к ФИО3 (паспорт гражданина <данные изъяты> выдан ДД.ММ.ГГГГ ОВД <адрес>), ФИО4 (паспорт гражданина РФ <данные изъяты> выдан ДД.ММ.ГГГГ ОУФМС России по <адрес> в <адрес>), ООО «ПВ-Сибирь» (<данные изъяты> о признании договора аренды недвижимого имущества недействительным, применении последствий признания сделки недействительной, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Чулымский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение составлено 23 марта 2023 года.

Судья Бахарева Т.В.

.