Дело № 2-28/2025

УИД: 54RS0023-01-2023-002243-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 января 2024 года р.п. Коченево

Коченевский районный суд Новосибирской области в составе:

председательствующей судьи Полевой М.Н.

при секретаре Нестеренко Н.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Коченевского района Новосибирской области, Администрации р.п. Коченево Коченевского района Новосибирской области к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Администрация р.п. Коченево Коченевского района Новосибирской области и Администрация Коченевского района Новосибирской области обратились в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № и взыскании задолженности по арендной плате.

15.01.2024 года заочным решением Коченевского районного суда Новосибирской области (л.д.37-39) на ФИО2 возложена обязанность вернуть Администрации р.п.Коченево Коченевского района Новосибирской области земельный участок с кадастровым номером №, а также взыскать с нее в пользу Администрации Коченевского района Новосибирской области задолженность по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по основному платежу в размере 17765,75 рублей, по пени – в размере 1646,28 рублей.

25.03.2024 года от ФИО1 поступило заявление о пересмотре решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам, а именно:

01.11.2023 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № (л.д.54-55), дата государственной регистрации 13.12.2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.56-58).

Таким образом, на момент вынесения решения суда о расторжении договора аренды с ФИО2 арендатором земельного участка являлся ФИО1, о чем суду не было известно.

27.05.2024 года Определением Коченевского районного суда Новосибирской области отменено по вновь открывшимся обстоятельствам заочное решение Коченевского районного суда Новосибирской области от 15.01.2024 года, производство по гражданскому делу возобновлено (л.д.91-92).

В связи с вышеизложенным, Администрация Коченевского района Новосибирской области и Администрация р.п.Коченево Коченевского района Новосибирской области уточнили исковые требования, указав в качестве надлежащего ответчика ФИО1 (л.д.106-111), просили расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1, обязать его передать земельный участок с кадастровым номером № в надлежащем состоянии путем подписания акта приема-передачи, а также взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Коченевского района Новосибирской области задолженность по договору аренды в размере 33665,75 рублей (основной долг), 4567,94 рублей (пени).

В судебном заседании представитель Администрации р.п.Коченево ФИО3 и представитель Администрации Коченевского района Новосибирской области ФИО4 уточненные исковые требования поддержали.

Представитель ФИО1, а также третьего лица – ФИО2 ФИО5 против удовлетворения исковых требований возражала.

В обоснование возражений указала, что не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, неверно рассчитана задолженность по арендной плате, и несмотря на это ФИО1 полностью погашена задолженность по арендной плате, предъявленной ко взысканию в иске.

В нарушение требований ст.619 Гражданского кодекса РФ ни ФИО2, ни ФИО1 не направлялись письменные предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок.

Право арендодателя требовать расторжения договора возникает только в том случае, если арендатор в разумный срок не устранит нарушение условий договора. Поскольку истцами претензионный порядок не соблюден, имеются основания для оставления искового заявления без рассмотрения.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства:

09.07.2009 года между Администрацией Коченевского района Новосибирской области и ФИО2 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, имеющего местоположение: Новосибирская область, Коченевский район, р.п. Коченево, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка на срок с 30.07.2009 года по 30.07.2012 года (л.д.14-16).

Согласно п.3.1 договора арендная плата составляет 650 рублей в год, вносится одним платежом за каждый год (п.3.2 договора)

15.06.2012 года между Администрацией Коченевского района Новосибирской области и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым срок договора аренды продлен с 31.07.2012 года по 30.07.2015 года, а размер арендной платы установлен с 31.07.2012 года по 30.07.2014 года в размере 1500 рублей, с 31.07.2014 года по 30.07.2015 года – 3000 рублей.

01.04.2022 года между Администрацией р.п.Коченево и ФИО2 заключено Соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.14-15), в соответствии с которым срок договора аренды продлен с 17.03.2022 года по 16.03.2025 года, а размер арендной платы установлен с 17.03.2023 года по 31.12.2022 года – 3000 рублей, с 01.01.2023 года по 09.03.2025 года -15900 рублей (п.1 Соглашения).

При этом установлено, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате основного долга в сумме 25796 рублей 29 копеек, пени в сумме 21869 рублей 36 копеек (п.2 Соглашения).

18.05.2022 года Администрация Коченевского района обратилась к мировому судье с заявлением о вынесении судебного приказа по взысканию денежных средств по договору аренды за период с 31.07.2012 по 18.05.2022 года в размере 46 783,9 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ года вынесен судебный приказ № о взыскании с ФИО2 в пользу Администрации Коченевского района Новосибирской области задолженности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 46793,9 рублей (л.д.101)

24.06.2022 года Администрация р.п.Коченево Коченевского района Новосибирской области направила в адрес ФИО2 требование (претензию) об оплате денежных средств в размере 29942,32 рублей основной долг, 21869,36 рублей (пени), а всего в сумме 47811, 68 рублей (л.д.16-20), конверт возвращен в адрес отправителя с отметкой «по истечении срока хранения».

ДД.ММ.ГГГГ судебный приказ № о взыскании с ФИО2 в пользу Администрации Коченевского района Новосибирской области задолженности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 46793,9 рублей отменен в связи с поступившими возражениями, в которых заявителем указано на отсутствие задолженности.

13.01.2023 года и 31.03.2023 года в рамках возбужденного в отношении ФИО2 исполнительного производства задолженность по договору аренды, взысканная судебным приказом №, погашена за счет обращения взыскания на денежные средства должника, что подтверждается платежными поручениями № и № (л.д.118-119).

01.11.2023 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 54:11:040159:265 (л.д.54-55), дата государственной регистрации 13.12.2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.56-58).

13.01.2025 года ФИО1 погасил заявленную ко взысканию задолженность по основному долгу в размере 33665,75 рублей, по пени – в размере 4567, 94 рублей, что подтверждается квитанциями.

Установив вышеизложенные обстоятельства, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ч.1 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что ФИО2 течение длительного времени (более 10 лет) не исполняла свои обязанности по внесению арендной платы, по использованию земельного участка по назначению.

Так, ФИО2 по крайней мере с 2012 года и до уступки прав по договору аренды ФИО1 (01.11.2023 года) ни разу в добровольном порядке не исполнила своей обязанности по внесению арендной платы.В соответствии с ч.9 ст.22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления, при этом в силу ч.5 ст.22 Земельного кодекса РФ ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

При этом в соответствии с п.1 ст.392.1 Гражданского кодекса РФ кредитор может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

ФИО1 с 01.11.2023 года по 13.01.2025 года также не вносил арендную плату, в том числе образовавшуюся до уступки права аренды, ко взысканию заявлена арендная плата за период с 30.06.2022 года по 27.08.2024 года.

В пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

В ходе судебного разбирательства ФИО2 и ФИО1 оспаривали наличие задолженности, а также подлинность представленных истцами документов.

Суд считает, что расчет задолженности по арендной плате, как взысканной на основании судебного приказа, так образовавшейся впоследствии, является верным, соответствует условиям договора и дополнительных соглашений к нему, вопреки утверждению ответчика и третьего лица, после взыскания задолженности по договору аренды судебным приказом, никакой переплаты не образовалось.

Вместе с тем, требование о взыскании задолженности по договору аренды за период с 30.06.2022 года по 27.08.2024года удовлетворению не подлежит, поскольку ответчиком добровольно были уплачены заявленные ко взысканию суммы до вынесения решения.

Доводы стороны ответчика о том, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, судом отклоняются по следующим основаниям:

В адрес ответчика по месту регистрации и жительства в соответствии с п.6.1 договора были направлены:

- 16.06.2021 года претензия об оплате задолженности по арендной плате, в которой предлагалось ФИО2 в течение 30 календарных дней с момента получения претензии оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени за период с 31.07.2012 года до момента составления претензии.

- 24.06.2022 года претензия о выплате задолженности по арендной плате за период с 31.07.2012 года до момента составления претензии, расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества.

Поскольку претензия от 16.06.2024 года не была удовлетворена, Администрация Коченевского района Новосибирской области обратилась к мировому судье с заявлением о взыскании задолженности по арендной плате с ФИО2

После вынесения судебного приказа, но до его исполнения, в адрес ФИО2 была направлена повторная претензия от 24.06.2022 года об уплате задолженности, а также о расторжении договора аренды, которая не исполнялась ФИО2 до принудительного взыскания задолженности по судебному приказу в январе 2023 года (то есть более шести месяцев).

Действительно, в претензии от 24.06.2022 года не оговорен конкретный срок, в течение которого должна быть погашена задолженность по арендной плате, но такой срок устанавливался ранее в претензии от 16.06.2021 года, но нарушение устранено не было, в связи с чем у Администрации р.п.Коченево уже после неисполнения первой претензии возникло право на расторжение договора.

Кроме того, соответствии с абзацем 7 ст. 619 Гражданского кодекса РФ нарушение должно быть устранено в разумный срок.

В соответствии с п.2 ст.314 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Доводы ответчика о неполучении письменного уведомления о необходимости погашения задолженности по арендной плате, расторжении договоров аренды, судом отклоняются.

Так, согласно ч.1 ст.165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Каких-либо доказательств неполучения претензии по обстоятельствам, не зависящим от ответчика, им не представлено.

Кроме того, отмена ФИО2 судебного приказа бесспорно свидетельствует о том, что она знала о требовании по погашению задолженности по арендной плате.

Также суд считает необходимым отметить следующее:

В соответствии с п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 года «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования.

Целью досудебного порядка является возможность урегулировать спор без задействования суда, а также предотвращение излишних судебных споров и судебных расходов.

Вместе с тем, с момента возобновления производства по делу по вновь открывшимся обстоятельствам в ходе судебного разбирательства ФИО1 оспаривал наличие задолженности, не признавал исковые требования в полном объеме, при таких обстоятельствах оснований для оставления искового заявления без рассмотрения не имелось, поскольку поведение ответчика свидетельствовало о невозможности урегулирования спора во внесудебном порядке.

Таким образом, поскольку установлено, что ФИО2 более 10 лет не вносила арендную плату, в добровольном порядке образовавшуюся задолженность погасить отказалась в установленные сроки, у Администрации р.п.Коченево Коченевского района Новосибирской области в соответствии со ст.619 Гражданского кодекса РФ возникло право на досрочное расторжение договора аренды.

В соответствии со ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором

В соответствии с п.п.1,2 ст.44 Гражданского процессуального кодекса РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства.

Все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

Таким образом, исковые требования к ФИО1 о расторжении договора аренды и возврате земельного участка подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации р.п. Коченево Коченевского района Новосибирской удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № между Администрацией р.п.Коченево Коченевского района Новосибирской области и ФИО1.

Обязать ФИО1,ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №, выдан ГУ МВД России по Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ), вернуть Администрации р.п. Коченево земельный участок с кадастровым номером №.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме с подачей жалобы через Кочекневский районный суд Новосибирской области.

Судья Полева М.Н.

Мотивированное решение изготовлено 31 января 2025 года.

Судья Полева М.Н.