УИД: 61RS0050-01-2025-001407-92

2-1133/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 октября 2025 года

пос.Орловский Орловского района Ростовской области

Резолютивная часть решения оглашена 15.10.2025

Мотивированное решение изготовлено 29.10.2025.

Пролетарский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Карташова Е.Ю.,

при секретаре судебного заседания Мищенко Г.Н.,

с участием:

представителя истца – ФИО1,

представителя ответчика – ФИО2,

3-го лица ФИО3,

представителя 3-го лица ФИО3 – адвоката Матросова А.А.,

3-го лица ФИО4,

представителя 3-го лица ФИО5 – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по имуществу Орловского района Ростовской области к ФИО7, 3-и лица: ФИО3, ФИО9 ич, ФИО5, ФИО8, УФСГРКиК по РО о признании недействительными торгов, договора аренды, погашении регистрационной записи,

УСТАНОВИЛ:

Представитель Комитета по имуществу обратился в Пролетарский районный суд Ростовской области с указанным выше иском, указав в обоснование заявленных исковых требований, что на территории <адрес> имелся свободный земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, в отношении которого проведены торги с целью предложения заключения договора аренды объекта. Поскольку торги не состоялись 28.01.2025 был заключён договор аренды №.6819, без проведения торгов, с единственным участником аукциона ФИО7 19.06.2025 ФИО7 обратился с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность № в предусмотренном п.6 ч.2 ст.39.3 ЗК РФ порядке, указав, что является собственником расположенного на нём гаража площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, который построен в 2025 году. По итогам рассмотрения заявления принято решение об отказе в его удовлетворении, так как границы строения пересекали границы земельного участка, а фактическая площадь гаража составляет <данные изъяты> кв.м, в то время как площадь истребуемого земельного участка – <данные изъяты> кв.м. При осуществлении земельного контроля специалистами Комитета по имуществу также выявлено несоответствие заявленного ФИО7 года постройки гаража – 2025 – году фактического создания данного строения. С целью проверки возникших сомнений по данному факту последовало обращение к <данные изъяты> Согласно заключения специалиста № от 05.08.2025 износ спорного гаража составляет 35-60%, предполагаемое время его возведения 80-90е годы ХХ века. Более того, спустя некоторое время в Комитет по имуществу обратилась ФИО3, которая сообщила, что указанный гараж был приобретён ею вместе с расположенной неподалёку квартирой 19.11.2003, при этом по вопросу произведения государственной регистрации в УФСГРКиК по РО она не обращалась, полагая что документов о покупке достаточно для подтверждения права собственности. Таким образом ответчик предоставил недостоверные сведения об отсутствии на земельном участке каких-либо строений при подаче документов о заключении договора аренды. Ссылаясь на указанные обстоятельства представитель Комитета по имуществу Орловского района Ростовской области просил, уточнив требования в порядке ст.39 ГПК РФ, признать торги на право аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, номер электронной заявки № недействительными; признать заключённый между Комитетом по имуществу Орловского района Ростовской области и ФИО7 договор аренды № от 28.01.2025 –недействительным; погасить запись в ЕГРН об обременении земельного участка и обязать ФИО7 передать указанный земельный участок по акту приёма-передачи в течение 10 дней с даты вступления в законную силу решения.

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности, ФИО1 заявленные требования, с учётом уточнений, поддержала и просила удовлетворить их в полном объёме, дав аналогичные изложенным в иске пояснения.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности, ФИО2 требования истцовой стороны не признала и просила оставить их без удовлетворения, дав аналогичные изложенным в письменных возражениях пояснения.

3-е лицо ФИО3, её представитель по ордеру, адвокат Матросов А.А., полагали требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

3-е лицо ФИО4 разрешение вопроса об обоснованности требований истца оставили на усмотрение суда. Пояснил суду, что к нему, как кадастровому инженеру, действительно обращался ФИО7 по вопросу подготовки схему расположения земельного участка. Местоположение участка указал ему ФИО7, визуально осмотрев участок местности ФИО9 обнаружил земельный участок, который не использовался более 20 лет, если на нём и располагался какой-либо объект недвижимости, то за указанный временной промежуток он фактически исчез. На момент осмотра на участке имелось четыре деревянных столба, соединённых между собой, поверх которых образована крыша из шифера. Также ответчик сообщил ему, что в июне 2025 года был построен гараж, в отношении которого 11.06.2025 ФИО9 подготовил технический план.

Представитель 3-го лица ФИО5 по доверенности ФИО6 разрешение вопроса об обоснованности требований истца оставили на усмотрение суда.

Ответчик ФИО7, 3-е лицо ФИО5, представившие письменную позицию по спору, просившие о рассмотрении дела в их отсутствие, 3-е лицо ФИО8, представитель 3-го лица УФСГРКиК по РО, будучи надлежащим образом извещены о дате, месте и времени слушания спора, в судебное заседание не явились, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в предусмотренном ст.167 ГПК РФ порядке.

Суд, выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Исходя из ст.36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии со ст.447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в ГК РФ или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Из ст.449 ГК РФ следует, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст.167 ГК РФ.

Как следует из сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации позиции, изложенной в определении N1927-0 от 18.07.2024 ч.1 ст.449 ГК РФ обеспечивает соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту имущественных интересов участников гражданского оборота, в том числе лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов.

Согласно ст.166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу положений ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с ч.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных ч.2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По общему правилу, установленному ч.10 ст.3 ФЗ N137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Согласно ч.1 ст.39.1 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование (п.1); договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (п.2); договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (п.3).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.39.1 ЗК РФ (ч.1 ст.39.6 ЗК РФ).

Исходя из требований ч.1 ст.39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случая, предусмотренного п.6 ч.2 этой же статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (п.8 ч.8 ст.39.11 ЗК РФ).

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ).

Нахождение на земельном участке здания, сооружения, принадлежащих иным лицам, независимо от наличия на данные объекты зарегистрированных прав, является объективным препятствием для реализации права на приобретение земельного участка в порядке аукциона в силу п.8 ч.8 ст.39.11 ЗК РФ.

Согласно ч.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления (п.9 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ); земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (п.10 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ); земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных ч.5 ст.39.18 ЗК РФ (п.15 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ).

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается материалами дела следующее.

08.08.2024 ФИО7 обратился в Комитет по имуществу Орловского района Ростовской области с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка (вх.№) на кадастровом плане территории №, категория земель – земли населённых пунктов, площадь – <данные изъяты> кв.м, вид разрешённого использования – хранение автотранспорта; месторасположение – <адрес> (т.1 л.д.53).

Решением председателя Комитета по имуществу Орловского района Ростовской области <данные изъяты> № от 16.08.2024 заявление ФИО7 удовлетворено, соответствующая схема объекта недвижимости утверждена (т.1 л.д.54-55).

Принимая данное решение во внимание принимался подготовленный кадастровым инженером ФИО9 межевой план от 21.08.2024 (т.1 л.д.56-63).

Решением Комитета по имуществу Орловского района Ростовской области № от 09.12.2024 на 10 часов 15.01.2025 объявлено проведение электронного аукциона на право заключения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в частности площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № (лот №), сроком 2 года 6 месяцев (т.1 л.д.17-20).

На электронной площадке www.torgi.gov.ru, а также на официальном сайте организатора аукциона https://new-orlovsky.donlang.ru размещена вся необходимая информация о лоте, в том числе фото участка местности (т.1 л.д.21-22).

09.01.2025 заявку на участие в аукционе № подал ФИО7 (т.1 л.д.23).

Согласно протокола рассмотрения заявок №№ от 13.01.2025 ФИО7 допущен к участию в процедуре (т.1 л.д.25-26).

Согласно протокола о результатах аукциона №№ от 15.01.2025 по лоту № допущена одна заявка (ФИО7), однако аукцион по лоту признан не состоявшимся, в связи с чем принято решение о заключении договора аренды с ФИО7 (т.1 л.д.27-29).

28.01.2025 между Комитетом по имуществу Орловского района Ростовской области и ФИО7 заключён договор аренды №, по условиям которого последнему предоставлялся сроком до 28.07.2027 в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (т.1 л.д.64-65), в тот же день участок передан по акту (т.1 л.д.66).

19.06.2025 ФИО7 обратился с заявлением (№) о предоставлении ему земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

По итогам рассмотрения заявления принято решение об отказе, так как границы земельного участка требуют уточнения, о чём ответчику сообщено письмом исх.№ от 08.07.2025 (т.1 л.д.115).

11.09.2025 ФИО3 обратилась в Комитет по имуществу Орловского района Ростовской области с заявлением (вх.№) о предоставлении ей в собственность за плату земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (т.1 л.д.132-133).

Согласно сведений ЕГРН по состоянию на 02.09.2025 земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> является государственной собственностью и имеет обременение в виде «Аренды» на основании заключённого с ФИО7 договора аренды № от 28.01.2025, о чём совершена регистрационная запись №№ от 05.02.2025 (т.1 л.д.44-48).

Согласно сведений ЕГРН по состоянию на 02.09.2025 ФИО7 с 18.06.2025 (регистрационная запись №№) является собственником гаража площадью <данные изъяты> кв.м с кадстровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. В выписке указаны: год завершения строительства – 2025; материал наружных стен – природный камень; кадастровый инженер – ФИО9 (<данные изъяты> выполнивший на основании договора № от 30.05.2025 кадастровые работы и оформив результат 11.06.2025 (т.1 л.д.49-52)э

Согласно заключения № от 03.10.2025 с фототаблицей и протоколом осмотра к нему, границы земельного участка, на котором расположен спорный участок на местности отсутствуют. Расположенный гараж с кадастровым номером № имеет признаки блокированного, общую стену и крышу с соседними гаражами аналогичной застройки и не обладает признаком «нового» строения (т.2 л.д.189-197).

В силу требований ч.1 ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с положениями ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из приведенных положений закона следует, что суд при вынесении решения, оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ответа <данные изъяты> исх.№ от 17.07.2025 техническая документация, документы о регистрации права собственности на спорный гараж отсутствуют (т.1 л.д.116).

Согласно ответа главы <данные изъяты> исх.№ от 15.07.2025 мероприятия по признанию спорного гаража бесхозяйным не проводились (т. 1л.д.117).

19.11.2003 между ФИО8 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключён договор купли-продажи, по условиям которого последняя приобретала право собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> (т.1 л.д.118-119). Данный договор удостоверен нотариусом <данные изъяты> реестровый №.

Согласно расписки, датированной 13.02.2004, однако, как пояснил в судебном заседании свидетель Свидетель №9, фактически составленной в конце сентября 2025 года, одновременно с продажей указанной выше квартиры, также был передан сорный гараж, который Свидетель №9 окончил строительством примерно в 1995 году (т.1 л.д.168).

Согласно заключения специалиста ИП ФИО5 № от 09.09.2024 начальный размер годовой арендной платы составляет 1 925 руб. (т.1 л.д.69-102).

Согласно заключения специалиста – кадастрового инженера ФИО10 исх.№ от 01.10.2025 земельный участок с кадастровым номером №, а также находящийся на нём гараж с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> их характеристики и местоположение соответствуют сведениям ЕГРН.

Согласно заключения специалиста <данные изъяты> № от 05.08.2025 здание спорного гаража, расположенного по адресу: <адрес> не является новым объектом капитального строительства, давность его возведения определена не позднее 2000 года (т.1 л.д.103-113).

Поскольку никто из сторон своим правом заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы не воспользовался, суд полагает возможным рассмотреть спор по представленным доказательствам.

Из комплексного анализа разъяснений, изложенных в п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N23 от 19.12.2003 «О судебном решении» и п.15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N13 от 26.06.2008 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта (специалиста), равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст.67, ч.3 ст.86 ГПК РФ). При исследовании таких заключений суду следует проверять их соответствие вопросам, поставленным для проведения исследования, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Оценивая заключение специалистов: кадастрового инженера ФИО10 исх.№ от 01.10.2025 и ИП ФИО5 № от 09.09.2024 с точки зрения соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, их полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о том, что эти заключения в полной мере не являются допустимыми и достоверными, представляют собой лишь мнением специалистов, исследование спорного объекта с участием сторон не проводилось, специалисты в установленном законом порядке об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ не предупреждались.

Поскольку заключения ФИО10 и ИП ФИО5 выполнено на основании письменного заявления заинтересованного лица, специалисты очевидно получили от ФИО7 вознаграждение за работу, по последнему заключению это подтверждено документально (т.2 л.д.2-6), суд полагает, что как ФИО10, так и ИП ФИО5 могут быть заинтересованы в исходе дела. Более того суд отмечает, что в представленном суду заключении ФИО10 отсутствуют данные об образовании специалиста, проводившего указанное исследование.

Относительно заключения ИП ФИО5 суд также отмечает, что данное заключение вообще не имеет отношения к спорному гаражу, так как хотя адрес и кадастровый номер объекта указаны верно, вместе с тем фотография выполнена совершенно другого участка местности (т.1 л.д.74 оборот). Как пояснил представитель 3-го лица ФИО5 – ФИО6 тот оказывал специалисту техническую помощь, местонахождение объекта установлено им в телефонном режиме со слов ФИО7, блок гаражей, фотографии которого сделаны специалистом расположен по отличном от адреса нахождения спорного гаража. Данное обстоятельство нашло своё подтверждение в ходе судебного следствия и не отрицалось самим ФИО5, о чём тот сообщил в письмах от 15.10.2025 (вх.№, т.2 л.д.7) и исх.№ от 03.10.2025 (т.1 л.д.247).

Суд считает возможным руководствоваться указанным выше заключением <данные изъяты> № от 05.08.2025, поскольку оно вполне соответствует обстоятельствам дела и содержит развёрнутый анализ спорного объекта, квалификация и уровень специалиста сомнений у суда не вызывают, заключение содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате его выводы содержат ответ на поставленный вопрос.

Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что указанное заключение соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным и соответствующим обстоятельствам дела доказательством.

Кроме того, как видно из представленного <данные изъяты> технического паспорта с инвентарным номером № (т.1 л.д.181-186) наряду со спорным гаражом, возведённом в виде блока идентичных гаражей, в его состав входит всего 16 строений, спорному объекту присвоен литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, что полностью согласуется с произведёнными замерами гаража и следует из исследованных судом доказательств, изложенных выше.

В соответствии с положениями ст.188 ГПК РФ судом допрошен специалист Специалист №1, которая будучи предупреждена об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ пояснила, что согласно материалов регистрационного дела (т.2 л.д.23-51) гаражи <адрес> № (№) были возведены ориентировочно в 1996 году, имеющаяся схема их расположения (т.2 л.д.31) отражала не проект предполагаемого размещения в будущем, а реально существовавшие строения. При этом, несмотря на ненадлежащее оформление документации, а также отсутствие сведений о собственниках возведённых объектов, в данной части техническая документация соответствует реальному размещению строений, а произведённые замеры – действительности.

Аналогичного рода сведения отражены в плане земель (т.2 л.д.38), являющемуся приложением к договору аренды №, который 19.12.1997 заключён с Свидетель №2 (т.2 л.д.39), которому впоследствии выдано регистрационное удостоверение на гараж (т.2 л.д.51).

С целью проверки доводов сторон были допрошены ряд свидетелей, которые будучи предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст.ст.307, 308 УК РФ, сообщили следующее.

Свидетель Свидетель №6 показал, что гаражный блок, в состав которого входит спорный объект, существовали с 1990-х годов, возводили гараж они вместе с другом ФИО8 с применением деревянных для опор крыши и каменных элементов для стен, сама крыша представляет собой пролёт шиферных листов. На каждом из гаражей устанавливались железные ворота. Затем ФИО8 продал свой гараж, расположенный, если смотреть на вход-ворота, с крайней правой стороны блока гаражей, какой-то женщине, а с 2017 года уехал. Соседний гараж, то есть второй справа налево, принадлежит ФИО11

Свидетель Свидетель №2 сообщил, что приобрёл свой, находящийся крайним справа, по адресу: <адрес>, гараж в 1997 году. Данное строение входило в состав блока гаражей, имеющих между собой общую стену и единую крышу из шифера, расположен если смотреть на вход-ворота вторым справа налево. Все гаража были возведены в один временной промежуток, представляли собой строения из ракушечника, на входе металлические ворота. Крайний правый гараж на дату приобретения уже существовал, им пользовалась ФИО12, с течение времени строение начало разрушаться, ввиду чего он был вынужден установить металлическую стяжку между стенами его гаража и крайнего справа, так как последний начал съезжать и тянуть за собой общую межевую стену. В последующем, в 2025 году, крайний правый гараж был продан Свидетель №1, при этом задняя стена была существенно разрушена, правая боковая стена также сильно повреждена.

Свидетель ФИО8 пояснил, что в 1992 году было возведено 5 домов для работников предприятия, к каждому из которых выделялись земельные участки под строительство гаражей. Свой гараж он возвёл в 1995 году, основной материал стен – ракушечник, однако впоследствии, а именно в 2004 году, продал его ФИО3, вместе с квартирой по адресу: <адрес>. Относительно неуказания в договоре купли-продажи об отчуждении, помимо квартиры, ещё и гаража, пояснил, что такое соглашение с покупателем они достигли, однако, ввиду юридической неграмотности, не указали об этом. Расписку, датированную 13.02.2004, он подписан в конце сентября 2025 года по просьбе ФИО3, так как ему пояснила последняя, ранее существовавшая у неё расписки, имевшая аналогичное содержание, была ею утеряна. Поскольку ФИО8 точно помнит о достигнутых в 2004 году с ФИО3 договорённостях, в частности о продаже вместе с квартирой и находящегося неподалёку гаража, он согласился составить такую расписку.

Свидетель Свидетель №1 рассказал, что ФИО7 приходится ему зятем. В 2016 году он приобрёл квартиру №, а в 2022 – № в доме рядом со спорным гаражом. С января 2025 года свидетель является собственником гаража, расположенного по адресу: <адрес>. Если смотреть на вход-ворота его гараж является третьим справа налево в общем блоке гаражей. Пояснил, что самый крайний справа гараж был полностью разрушен, отсутствовала задняя и правая стены, внутри свалка. Ему известно что на этом месте был возведён новый гараж ФИО7

Свидетель Свидетель №3 показал, что они длительное время, с 2018 до 2020 года, работали вместе с ФИО7, в настоящее время поддерживают приятельские отношения. В сентябре 2024 года у свидетеля возникла необходимость разобрать принадлежащие ему строения, для чего он обратился к ответчику. Тот согласился и они подписали договор, согласно которого ФИО7 поможет Свидетель №3 разобрать строения (летнюю кухню площадью 20 кв.м и курятник площадью 30 кв.м), возведённые в 1970-х годах, в обмен на что сможет безвозмездно забрать оставшиеся строительные материалы: бетон, шифер, кирпичи и т.д. По окончании работ ответчик забрал стройматериалы, а также квадратные блоки размером 20Х20 см. Свидетель №3 особо отметил, что элементы строений удалось разобрать с минимальными повреждениями, так как цемент был некачественный, ввиду чего, в частности кирпичи, выглядели как новые и были вполне пригодны для повторного использования. В июле 2025 года ответчик показал ему гараж, возведённый на том месте, где ранее были развалины какого-то строения, в котором не было ни крыши, ни ворот, а лишь остатки боковых стен.

У суда оснований не доверять показаниям свидетелей Свидетель №6, ФИО11, ФИО8 не имеется, поскольку они сообщили о тех фактах и обстоятельствах, очевидцами которых были, показания полные, непротиворечивые, согласуются друг с другом, логичны и последовательны, также суд принимает во внимание, что свидетели были предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

При этом суд критически относится к показаниям свидетелей Свидетель №1 и Свидетель №3, так как Свидетель №1 приходится ответчику ФИО7 зятем, они длительное время поддерживают хорошие отношения. Свидетель №3 длительное время работал с последним, находится в дружеских отношениях, впоследствии они договорились с ФИО7 вместе разобрать строения данного свидетеля, а в дальнейшем безвозмездно передать ответчику строительные материалы. Данные указанными лицами показания, по мнению суда, направлены на поддержание позиции ФИО7, при этом не согласуются с показаниями иных лиц и письменными доказательствами, высока вероятность заинтересованности этих свидетелей в исходе дела. Также сомнительными выглядят пояснения Свидетель №3 о том, что разобранные строительные материалы его курятника и кухни были в отличном состоянии и были пригодны для повторного использования спустя более 50 лет эксплуатации.

Давай оценку подготовленному ФИО9 техническому плану (т.1 л.д.198-206) в части указания о возведении спорного гаража в 2025 году, а также площади <данные изъяты> кв.м, материал наружных стен – природный камень, суд полагает его не соответствующим действительности, так как из фотографий спорного объекта очевидно, что наружные стены представляют собой кирпичную кладку, фасад (со стороны ворот) оштукатурен. Год возведения также указан не верно и не согласуется с иными доказательствами по делу.

Аналогичным способом суд оценивает представленную в Комитет по имуществу декларацию об объекте недвижимости от 11.06.2025, подписанную ФИО7 (т.1 л.д.207-211).

Также суд считает необходимым отметить, что вся информация о строительстве спорного гаража известна ФИО9 со слов ФИО7, который оплатил его работу как кадастрового инженера. Исходя из анализа представленных суду доказательств и объяснений сторон прихожу к выводу, что ФИО9 сообщил суду недостоверные, заведомо ложные сведения, которые не соответствуют действительности и не согласуются с иными доказательствами, а именно утверждение ФИО9 о том, что исследуемый им земельный участок с кадастровым номером № был свободен от каких-либо строений и представлял собой пустой участок земли, с четырьмя деревянными балками, служащими опорой крыше из шифера.

Отклоняя доводы возражений представителя ответчика ФИО2, а также представленные в обоснование своей позиции копию товарной накладной № от 16.04.2025 о приобретении 12 000 единиц кирпича в <данные изъяты> и кассовый чек к нему (т.2 л.д.53-54), суд исходит из того, что данные документы не содержат сведений о покупателе.

Оценивая представленную суду расписку от 01.10.2024 (т.1 л.д.226), согласно которой Свидетель №3 передал ФИО7 бывшие в употреблении строительные материалы, в том числе кирпич, прихожу к выводу, что доказательств использования именно их, применительно к спорному гаражу, не представлено, а с учётом установления факта существования строения до 2000 года, данные материалы могли быть использованы ФИО7 по своему усмотрению и позицию стороны ответчика в этой части не подтверждают.

Представленная ФИО2 видеозапись (т.1 л.д.235), содержащая фрагменты съемки некоего строящегося объекта также отклоняется судом, поскольку из непродолжительных видеофрагментов не представляется возможным установить о каком именно объекте идёт речь, отсутствует привязка к местности, то есть данное доказательство не отвечает требованию относимости к рассматриваемому спору (ст.59 ГПК РФ).

Выдвинутая ФИО2 версия о приобретении строительных материалов ФИО7 не подтверждается надлежащими доказательствами, приобретённое количество кирпича, с учётом также полученного, как об этом указал свидетель Свидетель №3, очевидно избыточно для возведения гаража. Одновременно с этим суд отмечает, что из представленных суду фотографий следует, что спорное строение возведено из однородного материала, степень износа которого визуально одинакова, вместе с тем, согласно позиции стороны ответчика, гараж возводился из различного рода материалов, как из специально приобретённых для этого кирпичей, так и из разобранных в ходе демонтажа строений данного свидетеля, что суду представляется сомнительным.

Подобные утверждения не согласуются с подавляющей совокупностью иных, исследованных судом доказательств и противоречит им, ввиду чего судом отклоняется как не соответствующие действительности, как в части возведения спорного строения, так и выдвинутой версии о его пристройке к ранее расположенным и входящим в блок постройки гаражей, имеющих между собой общие стены.

Доводы ответчика о неясности приобретения права собственности ФИО3, а именно основание приобретения – договор дарения, суд полагает несущественными, так как вопрос о правомерности приобретения объекта недвижимости, не являющегося предметом настоящего разбирательства.

Самостоятельным основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов является предоставление земельного участка гражданам для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ (п.15 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ).

Кроме того, согласно п.8 ч.8 ст.39.11 ЗК РФ земельный участок, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам и юридическим лицам, не может быть предметом аукциона на право заключения договора аренды.

Таким образом, в нарушение вышеизложенных положений законодательства, Комитет по имуществу Орловского района Ростовской области, будучи введён в заблуждение ФИО7, предоставившим недостоверные сведения относительно объектов недвижимости, незаконно распорядился земельным участком, выставив его на торги и заключив с ответчиком оспариваемый договор.

В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Проведенным электронным аукционом, оспариваемым договором нарушены права публично-правового образования – муниципальное образование «Орловский район», как распорядителя указанного земельного участка, на его правомерное и эффективное использование в установленном законом порядке. Земельный участок выбыл из государственной собственности в нарушение требований земельного законодательства, при таких обстоятельствах ни одна из сторон не может осуществлять его фактическую эксплуатацию без ущемления своих прав и свобод. Спорный земельный участок должен быть возвращен в государственную собственность для определения его дальнейшей судьбы и правого статуса размещенных построек и коммуникаций.

В силу требований ч.2 ст.449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст.167 ГК РФ.

Таким образом, ввиду указанных выше мотивов, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцовой стороной требований, поскольку ФИО7, помимо прочего, представлены недостоверные сведения при участии в аукционе, результаты торгов следует признать недействительными, равно как и заключённый в последующем договор аренды, применив последствия недействительности сделки, посредством погашения записи в ЕГРН об обременении и возложении на ФИО7 обязанности передать земельный участок по акту приёма-передачи, предоставив для этого, в соответствии с положениями ст.204 ГПК РФ, месячный срок с даты вступления в законную силу судебного акта.

Рассматривая вопрос о распределении судебных расходов суд исходит из следующих обстоятельств.

Как определено ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором РФ; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Истец в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, поэтому согласно ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, то есть, в соответствии с положениями ст.333.19 НК РФ, с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 20 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по имуществу Орловского района Ростовской области к ФИО7 о признании недействительными торгов, договора аренды, погашении регистрационной записи – удовлетворить.

Признать торги на право аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, номер электронной заявки № – недействительными.

Признать заключённый между Комитетом по имуществу Орловского района Ростовской области (<данные изъяты>) и ФИО7 (<данные изъяты>) договор аренды № от 28.01.2025 – недействительным.

Погасить в ЕГРН запись об обременении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № в виде аренды (регистрационная запись № от 05.02.2025).

Обязать ФИО7 (<данные изъяты>) передать Комитету по имуществу Орловского района Ростовской области (<данные изъяты>) земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № по акту приёма-передачи в течение месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения.

Взыскать с ФИО7 (<данные изъяты>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 20 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья