63RS0043-01-2022-002360-28
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 ноября 2022 года город Самара
Красноглинский районный суд г. Самары в составе председательствующего Волкова М.В.,
при секретаре судебного заседания Громовой А.А.,
с участием истца ФИО1, его представителя <данные изъяты>., представителя ответчика ФИО2 – <данные изъяты>., третьего лица ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 - 1478/2022 по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи доли в праве на земельный участок
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Красноглинский районный суд г.Самары с названным иском, мотивировав свои требования тем, что <дата> заключил с ФИО2 договор о намерениях, в соответствии с которым последний обязался в течение 15 календарных дней с даты приобретения по любому основанию права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1144 кв.м по адресу: <адрес> продать его истцу за 350000 рублей. ФИО1 уплатил стоимость участка 350000 рублей. На день подписания договора собственником земельного участка являлась <данные изъяты>, которая умерла <дата> и после смерти которой ФИО2 вступил в наследство, но основной договор с истцом не заключил, несмотря уведомление о готовности заключить его со стороны покупателя.
В связи с чем, ФИО1 первоначально просил суд возложить на ФИО2 обязанность заключить с ним основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 144 кв.м по адресу: <адрес> на условиях договора о намерениях от <дата> и совершить необходимые действия для государственной регистрации перехода права на указанную долю.
ФИО1 находит действия ответчика недобросовестными, поскольку он заверил, что других наследников не будет, тогда как в наследство вступили еще 2 наследника внук ФИО3 и внучка ФИО4, которым по праву представления перешла 1/2 доля земельного участка, причитавшейся их отцу <данные изъяты>, умершему <дата> и разделена между ними поровну, то есть по 1/4 доле у каждого, тогда как ФИО2 унаследовал не весь земельный участок, но только его половину.
В связи с чем, ФИО1, уточнив требования, просит суд возложить на ФИО2 обязанность заключить с ним основной договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1144 кв.м по адресу: <адрес> на условиях договора о намерениях от <дата> и совершить необходимые действия для государственной регистрации перехода права на указанную долю.
В связи с уточнением исковых требований, протокольным определением суда от <дата> ФИО3 и ФИО4 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.
ФИО2, ФИО4, представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, об уважительности причин неявки суду не сообщили.
ФИО4 в письменном ходатайстве просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие.
В силу ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения явившихся в судебное заседание участников процесса, не возражавших относительно продолжения рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Истец ФИО1, его представитель <данные изъяты>. по письменному ходатайству в суде уточненные исковые требования поддержали, просили суд удовлетворить их в полном объеме по указанным основаниям, дополнили, что продавец неправомерно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, истец введен в заблуждение относительна круга наследников, ответчик заверил его, что он будет единственным наследником и потому должен исполнить договор в части перешедшей к нему доли в праве на спорный земельный участок, преимущественное право покупки другими участниками общей долевой собственности в данном случае не применимо, истец намерен использовать земельный участок по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования.
Представитель ответчика ФИО2 – <данные изъяты> по доверенности от <дата> возражала относительно удовлетворения иска, так как ответчик не мог знать заранее о круге наследников, собственником всего земельного участка он не стал, предварительный договор заключен в отношении земельного участка в целом и потому нет оснований для заключения договора купли-продажи права на долю в нем, другие участники общей долевой собственности на земельный участок возражают относительно продажи доли постороннему лицу, готовы купить ее за оговоренную сумму, воспользовавшись преимущественным правом покупки.
Третье лицо ФИО3 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения иска по тем же основаниям.
Заслушав объяснения сторон, исследовав имеющиеся в материалах гражданского дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд находит иск ФИО1 не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из материалов дела усматривается, что <дата> ФИО1 заключил с ФИО2 договор о намерениях в соответствии с которым последний обязался в течение 15 календарных дней с даты приобретения по любому основанию права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1144 кв.м из земель населенных пунктов, для ведения огородничества по адресу: <адрес> продать его ФИО1 за 350000 рублей (пункты 2, 3 договора).
Согласно п. 4 договора ФИО1 уплатил стоимость участка 350000 рублей.
В п. 5 договора ФИО2 гарантировал, что будет являться полноправным и законным собственником земельного участка, свободного от прав третьих лиц.
На день подписания договора собственником земельного участка являлась <данные изъяты>., что усматривается из выписки из ЕГРН от <дата>.
<данные изъяты> умерла <дата>, после ее смерти нотариусом г. Самары ФИО5 заведено наследственное дело № из которого видно, что наследство приняли сын ФИО2 и внуки ФИО3, ФИО4 по праву представления после смерти их отца <данные изъяты>., умершего <дата>.
Указанным лицам нотариусом выданы свидетельства о праве на наследство по закону на земельный участок с кадастровым номером № ФИО2 – 1/2 доля, ФИО3 – 1/4 доля, ФИО4 – 1/4 доля, право общей долевой собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> и <дата>, что подтверждается выпиской от <дата>.
Как следует из ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п.п. 1, 3 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.
Согласно буквальному толкованию заключенного между сторонами договора о намерениях от <дата> его предметом является заключение в будущем основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по которому ФИО2, будучи его полноправным и законным собственником продаст ФИО1 данный земельный участок свободный от прав третьих лиц.
Данное отлагательное условие до настоящего времени не наступило, поскольку собственником земельного участка ФИО2 не является, но при этом такая возможность в будущем не утрачена, тогда как доли в праве на земельный участок предметом договора о намерениях от <дата> не являются, что вытекает как из буквального его толкования, так и системного, поскольку воля сторон, исходя из условий соглашения, явно направлена на совершение основной сделки в отношении всего земельного участка как единой вещи, что кроме того подтверждается поведением сторон как до его подписания:
- подписание договора купли-продажи от <дата> на весь земельный участок между покупателем ФИО1 и самой <данные изъяты> в лице представителя <данные изъяты>., государственная регистрация по которому не прошла в связи с отсутствием полномочий представителя действовать от имени <данные изъяты>.;
- подписание договора купли-продажи от <дата> на весь земельный участок между покупателем ФИО1 и <данные изъяты>, который на государственную регистрацию не передавался в связи с тем, что у продавца не было права собственности на него,
так и после его подписания:
- направление истцом уведомления от <дата> о готовности приобрести земельный участок;
- направление ответа на данное уведомление;
- предъявление иска в отношении всего земельного участка как единой вещи.
В связи с чем, отлагательное условие – возникновение по любому основанию у ответчика права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, наступление которого обязывает его в течение 15 календарных дней заключить с истцом основной договор купли-продажи, не наступило.
Из соглашения сторон не следует, что ФИО2 обязан продать ФИО1 1/2 долю в праве на данный земельный участок, равно как и любую другую долю в праве на него.
Кроме того в соглашении сторон прямо указано, что у ответчика должно возникнуть право собственности на земельный участок по любому предусмотренному законом основанию, то есть не только по наследству.
А потому ФИО2 в будущем может приобрести оставшиеся доли в земельном участке по другим основаниям, после чего можно будет ставить вопрос об исполнении им в пользу истца договора о намерениях от <дата>.
Сторона истца не смогла дать разумные объяснения, по какой причине именно сейчас ответчик должен продать истцу 1/2 долю в земельном участке, тогда как соглашение было заключено в отношении всего земельного участка в целом как единой вещи.
Доказательства того, что ФИО2 недобросовестно воспрепятствовал наступлению отлагательного условия, суду представлены не были, а потому нет оснований признать такое условие наступившим.
Вступление в наследство после смерти <данные изъяты> других наследников от ФИО2 не зависело и его недобросовестность в данной части также отсутствует.
При этом в договоре о намерениях от <дата> ФИО2 не гарантировал, что будет единственным наследником, принявшим наследство после смерти <данные изъяты> и более того, стороны не обуславливали в нем возникновение у ответчика права собственности на земельный участок исключительно в результате принятия наследства <данные изъяты>
Как было указано выше, ФИО2 может стать собственником всего земельного участка и по другим основаниям, но данное условие на дату принятия судом решения не наступило, а его наступление в будущем не является невозможным, а потому права ФИО1 не нарушены, поскольку он вправе требовать исполнения в свою пользу при наступлении в будущем отлагательного условия, на что он сам согласился и подписал договор о намерениях от <дата>, который сторонами не оспорен, недействительным не признан, является действующим и связывает стороны взаимными обязательствами на тех условиях, которые они сами для себя определили и с которыми были согласны.
Изменение в одностороннем порядке предмета договора купли-продажи недвижимости, что по факту требует истец, противоречит положениям ст. ст. 429, 450, 452, 554 ГК РФ.
По указанным основаниям суд находит требования истца не основанными на законе.
Кроме того в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Другие участники общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 категорически возражали относительно продажи 1/2 доли ответчика в пользу лица, не являющегося участком общей собственности, выразили согласие купить долю истца за цену, за которую она продается, а именно 350000 рублей, при этом ФИО3 представил суду выписку с его банковского счета карты №, открытого в <данные изъяты> на котором по состоянию на <дата> размещена сумма 350316,61 рублей и которую он готов уплатить за спорную долю в земельном участке.
Отказывая в иске по указанным основаниям, суд также учитывает, что согласно представленным в дело фотографиям спорный земельный участок находится в запущенном состоянии, им никто не пользуется, его раздел или выдел не осуществлялся, документы, подтверждающие намерения осуществить такой раздел или выдел (межевой план, заключение кадастрового инженера и т.п.) суду не представлены.
Более того согласно п. 2 ст. 13 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" минимальный размер земельного участка, предоставляемого гражданину в собственность бесплатно из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для огородничества составляет 0,06 гектар (600 кв.м).
Приходящаяся на 1/2 долю земельного участка площадь 1144 / 2 = 572 кв.м меньше приведенного выше минимального размера.
В связи с отказом в иске в соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей возмещению истцу за счет ответчика не подлежат.
Таким образом, требования истца не основаны на законе, опровергаются представленными в дело доказательствами и потому подлежат оставлению без удовлетворения.
В связи с чем, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
иск ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи доли в праве на земельный участок оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле в Самарский областной суд через Красноглинский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.В. Волков
Мотивированное решение суда составлено 30.11.2022 года.