К делу № 2а-1870/2022
УИД: 23RS0003-01-2022-003048-17
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 июня 2022 года город-курорт Анапа
Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Грошковой В.В.,
при секретаре Айвазян В.К.,
с участием представителя административного истца ФИО1,
представителя административного ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании незаконными действий органа местного самоуправления,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа об оспаривании действий по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы с применением повышенной ставки арендной платы.
В обоснование заявленных требований указал, что к ФИО3 на основании договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ № перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного площадью 53 457 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>. Срок договора аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ внесена регистрационная запись №.
На основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № вид разрешенного использования земельного участка площадью 53 457 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, был изменен с «индивидуальное жилищное строительство» на основной вид разрешенного использования – «среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5). В связи с чем между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ФИО3 заключено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ № о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении вышеуказанного земельного площадью 53 457 кв.м. Соглашение зарегистрировано в Анапском отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ внесена регистрационная запись №.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в адрес Управления имущественных отношений администрации муниципального образования г-к Анапа с заявлением о предоставлении акта сверки взаиморасчетов, а также расчетов арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с кадастровым номером №.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Управления имущественных отношений администрации МО г-к Анапа предоставлены акт сверки взаиморасчетов и расчеты арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №., согласно которым с ДД.ММ.ГГГГ применена ставка 0,3%, с ДД.ММ.ГГГГ применена ставка 0,5%, и с ДД.ММ.ГГГГ применена ставка 2,5% от кадастровой стоимости. Также сотрудники УИО объяснили, что применение ставки осуществлено в соответствии с решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от ДД.ММ.ГГГГ г. №, которым внесены изменения в Решение Совета МО г-к Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке определения размера аренднойплаты за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов». При этом УИО не обосновало применение именно этой ставки. Административный истец предполагает, что применение ставки в размере 2,5% связано с неосуществлением строительства на земельном участке по истечении двух лет с даты заключения договора аренды. Между тем именно администрация препятствует в этом административному истцу.
С действиями Управления имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа административный истец не согласен, считает их незаконными, так как не соблюдены установленные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе принцип экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, а также принцип запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.
Ссылаясь на вышеизложенное, административный истец просит суд признать незаконными действия Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа по изменению в одностороннем порядке арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № за земельный участок с кадастровым номером № с применением с ДД.ММ.ГГГГ ставки арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка – 2,5 %; обязать Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа при расчете годовой арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № за земельный участок с кадастровым номером № продолжить применять с ДД.ММ.ГГГГ ставку арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка в размере 0,5 %.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, доводы, изложенные в административном иске, поддержала, просила удовлетворить заявленные административные требования в полном объеме.
Административный истец ФИО3 в судебное заседаниене явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается материалами дела, доказательств уважительности причины неявки суду не предоставил, в связи с чем с учетом мнения участвующих в деле лиц суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений администрации муниципального образования г-к Анапа - ФИО2, одновременно представляющий интересы заинтересованного лица администрации МО город-курорт Анапа, действующий на основании доверенностей, возражал против удовлетворения административного иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве на административный иск и указал, что управление имущественных отношений является органом, который применяет установленные решением Совета МО город-курорт Анапа ставки арендной платы, самостоятельно УИО ставки не устанавливает. Решение Совета МО город-курорт Анапа никем не оспорено и не отменено. Просил в удовлетворении требований отказать.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно требованиям ст. 218 КАС РФ, гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В соответствии со ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:
нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;
соблюдены ли сроки обращения в суд;
соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:
полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);
порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;
основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;
соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Частью 11 ст. 226 КАС РФ установлено, что обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «Терра Менеджмент-2» был заключен договор аренды № земельного участка общей площадью 53 457 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Терра Менеджмент-2» и административным истом ФИО3 заключен договор цессии № по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении вышеуказанного земельного участка.
ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ФИО3 на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного относительно ориентира: <адрес> (№)», заключено соглашение № о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного площадью 53 457 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования участка изменен на «среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5).
Соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ внесена регистрационная запись №.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № управления имущественных отношений администрации муниципального образования г-к Анапа в адрес ФИО3 направлены акт сверки взаиморасчетов и расчеты арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, из которых следует, что с ДД.ММ.ГГГГ при расчете размер арендной платы применена ставка 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Давая оценку действиям административного ответчика по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы путем применения повышенной ставки (2,5%), суд исходит из следующего.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендодатель обязан выполнять в полном объеме все условия договора, в том числе своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.
Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии с п.2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №) расчет арендной платы рассчитывается в соответствии с Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов», по следующей формуле: Кс х С = АП, где: Кс – кадастровая стоимость земельного участка (руб.), С – ставка арендной платы ( %), АП – годовой размер арендной платы за земельный участок (руб.).
В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться Арендодателем в связи с инфляцией и индексацией цен, изменением кадастровой стоимости земельного участка, а также в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты РФ, Краснодарского края, муниципального образования город-курорт Анапа, либо в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, указанного в пункте 1.1. настоящего договора.
Таким образом, исходя из условий договора, независимо от подписания арендатором расчета годовой арендной платы, акта сверки расчетов, для него возникает обязанность уплаты арендных платежей по установленной органом местного самоуправления ставке арендной платы.
В судебном заседании установлено, что решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 23.12.2021 г. № 257 «О внесении изменений в Решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 года № 181 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов» установлены новые ставки арендной платы от кадастровой стоимости за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа.
В соответствии с пунктом 1 Приложения к данному решению Совета для земельных участков, предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, применяется ставка 0,5 % от кадастровой стоимости.
Согласно пункту 19 приложения к решению Совета для прочих земельных участков установлена ставка 5%, которая подлежит применению к видам разрешенного использования, не указанным в пунктах 1-18.
В силу положений статьи 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Согласно принципу экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
Судом установлено, что ставки арендной платы установлены Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 23.12.2021 г. № 257 и определены в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Административным ответчиком не представлены доказательства использования земельного участка с кадастровым номером № для целей, не указанных в пунктах 1-18 Приложения к Решению Совета.
Напротив, суд полагает, что земельный участок с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка» безусловно подлежит отнесению к земельным участкам, предназначенным для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки с установленной ставкой арендной платы – 0,5 %.
При этом суд не находит оснований для применения в отношении спорного земельного участка ставки 2,5%, установленной разделом 2 пункта 1 Приложения к Решению Совета (в случае не введения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении двух лет с даты заключения договора).
Так, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 10.12.2014 г. № 9-АПГ14-9 дала оценку действовавшему на тот момент пункту 1 постановления Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 г. № 1. Согласно названному пункту при превышении установленных сроков строительства размер арендной платы увеличивается в 5 (пять) раз, а под сроком строительства понимался срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного в целях строительства.
Судебная коллегия заключила, что данное положение противоречит Земельному кодексу Российской Федерации и постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 и признала указанный пункт недействующим в этой части. Она указала, что само по себе нарушение сроков строительства объектов капитального строительства, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для повышения в пять раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования. В противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством. Орган местного самоуправления вправе использовать иные правовые механизмы к недобросовестным застройщикам, в том числе рассмотреть вопрос о возможности продления договора аренды земельного участка.
В настоящем деле административный ответчик ссылался на то, что ФИО3 фактически не осуществляет строительство и нарушил предусмотренный договором срок такого строительства, в связи с чем применению подлежит ставка 2,5%.
Однако данный подход с учетом вышеприведенной позиции Верховного Суда Российской Федерации нельзя признать обоснованным.
При вышеуказанных обстоятельствах суд приходит к выводу о незаконности действий административного ответчика по применению ставки 2,5 % в отношении земельного участка с кадастровым номером №, в связи с чем административный иск подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования ФИО3 к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании незаконными действий органа местного самоуправления - удовлетворить.
Признать незаконными действия Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № за земельный участок с кадастровым номером № с применением ставки арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ от кадастровой стоимости земельного участка – 2,5 %.
Обязать Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа при расчете годовой арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № за земельный участок с кадастровым номером № применять с ДД.ММ.ГГГГ ставку арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка в размере 0,5 %.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда..
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено 16.06.2022 года.