Решение по делу № 2-21506/2024 от 04.03.2025 - о признании недействительным договора купли – продажи, признании недействительным оснований для регистрации права собственности на объект недвижимости, признании недействительным права собственности на земельный участок, аннулировании записи из единого государственного учета сведений о праве собственности на земельный участок.

50RS0№-81

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

04 марта 2025 года Видновский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Гоморевой Е.А., при секретаре ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО4 о признании недействительным договора купли – продажи, признании недействительным оснований для регистрации права собственности на объект недвижимости, признании недействительным права собственности на земельный участок, аннулировании записи из единого государственного учета сведений о праве собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО4, в котором просила признать договор № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ответчиком, недействительным, признать недействительными основания для регистрации права собственности ответчика на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 50:21:0030209:1335, расположенный по адресу: <адрес>, Ленинский г.о., д. Жабино, признать недействительными зарегистрированные права собственности ответчика на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 50:21:0030209:1335, расположенный по адресу: <адрес>, Ленинский г.о., д. Жабино, исключить запись о регистрации права собственности ответчика на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 50:21:0030209:1335, расположенный по адресу: <адрес>, Ленинский г.о., д. Жабино, из ЕГРН, взыскать с ответчика в свою пользу судебные расходы, состоящие из расходов по оплате государственной пошлины в размере 18 127 руб. 50 коп.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи № б/н, в соответствии с условиями которого истец продала ответчику принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером: 50:21:0030209:1335, общей площадью: 418+/- 7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, Ленинский р-он, д. Жабино. ДД.ММ.ГГГГ в 14 часов 26 минут в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером: 50:21:0030209:1335 в отношении Ответчика, о чем истцу пришло уведомление в личный кабинет портала «Госуслуги». ДД.ММ.ГГГГ в 15 часов 51 минуту истец обратился в МБУ МФЦ с заявлением о приостановлении регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок по причине неисполнения ответчиком условий договора купли-продажи. Истец полагает, что заключенный между истцом и ответчиком договор от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, поскольку согласно п. 3.8. указанного договора договор считается исполненным при выполнении сторонами следующих условий: передачи покупателем указанной в п. 2.1. договора суммы денег за приобретаемый продавцу, что подтверждается распиской, написанной продавцом собственноручно; передачи продавцом объекта покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту. Уклонение одной из сторон от подписания акта на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от исполнения обязанности передать имущество либо принять его. Однако ответчик (покупатель) не передал истцу (продавцу) денежные средства, что подтверждается отсутствием расписки, в связи с чем, сторонами не подписывался передаточный акт.

Заочным решением Видновского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи, признании недействительным зарегистрированное право собственности, исключении записи из ЕГРН, взыскании судебных расходов, исковые требования ФИО2 были удовлетворены.

Определением Видновского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение Видновского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО2 к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, признании недействительным зарегистрированное право собственности, исключении записи из ЕГРН, взыскании судебных расходов отменено, производство по делу возобновлено.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, доверила представление своих интересов представителю по доверенности ФИО7, который в судебном заседании исковые требования поддержал, заявил уточненные исковые требования. Суд протокольным определением отказал в принятии уточненных исковых требований, поскольку заявленные уточненные исковые требования изменяли одновременно предмет и основание иска, что в силу статьи 39 ГПК РФ является предъявлением нового иска.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, доверил представление своих интересов представителю по доверенности ФИО10, которая исковые требования не признала на основании доводов, изложенных в письменных возражениях на иск, в соответствии с которыми ссылалась на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, так как действующим законодательством предусмотрено, что в случае неоплаты по договору купли продажи к должнику применяются иные последствия, нежели признание такого договора недействительным, в свою очередь, заявление требования о признании договора недействительным в сложившейся ситуации противоречит действующему законодательству и ведет к злоупотреблению истцом своими правами, при этом ответчик готов произвести оплату по договору, что подтверждается уведомлением истца и выпиской по банковскому счету.

Третье лицо Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явилось, извещено.

В силу ч.3 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В связи с этим, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, основываясь на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему выводу.

В силу п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из содержания указанной нормы следует, что сделки - это действия, направленные на достижение правового результата.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО8 (покупатель) заключен договор купли-продажи №б/н, на основании которого истец продал, а ответчик купил недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером 50:21:0030209:1335, общей площадью 413+/-7 м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: отсутствует, расположенный по адресу: 142718, <адрес> (далее – объект).

Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта составляет 1 985 500 руб., является окончательной и изменению не подлежит.

На момент рассмотрения дела ответчиком оплата по оспариваемому договору купли-продажи внесена не была, что стороной ответчика не оспаривалось.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика заказным письмом Почты России уведомление, на основании которого уведомил ответчика об одностороннем внесудебном расторжении договора по собственной инициативе с ДД.ММ.ГГГГ, предложил ответчику в течение 7 календарных дней с даты получения уведомления от ДД.ММ.ГГГГ и/или поступления уведомления от ДД.ММ.ГГГГ в отделение почтовой связи возвратить истцу полученное по договору недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером 50:21:0030209:1335, общей площадью 418+/-7 м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: отсутствует, расположенный по адресу: 142718, <адрес>.

Ответчиком представлено уведомление, отправленное истцу ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчик сообщил о готовности внести полную стоимость объекта на расчетный счет продавца, что подтверждается справкой о доступном остатке ПАО «Сбербанк» на сумму 1 985 000 руб.

Истец указывает на недействительность договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ответчик не передал денежные средства, что подтверждается отсутствием расписки, в связи с чем передаточный акт сторонами подписан не был.

В соответствии в силу п. п. 1–3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как следует из разъяснений пунктов 73, 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ). В силу пункта 5 статьи 426 ГК РФ условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 этой статьи, являются ничтожными.

Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ст. 168 ГК РФ).

Суд, исследовав представленные доказательства, полагает, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку данное обстоятельство (не оплата денежных средств по договору) может свидетельствовать не о недействительности оспариваемой сделки, а о ненадлежащем исполнении обязательств ответчиком по заключенному договору, что само по себе не является основанием для признания сделки недействительной в силу положений статьи 166 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из совокупного толкования приведенных выше норм следует, что в случае неоплаты по договору купли-продажи такой договор не может быть признан недействительным, так как законом для данного случая предусмотрены иные последствия.

Факт неисполнения обязанности по оплате товара не свидетельствует о наличии пороков воли сторон либо иных обстоятельств, влекущих недействительность сделки, и может служить основанием для применения иных мер ответственности, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Суд также обращает внимание на то, что в ходе рассмотрения дела истцом указывалось на направление ответчику уведомления о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке и требование о возврате предмета договора. Между тем, расторжение договора влечет прекращение обязательств сторон на будущее время, что исключает возможность последующего признания такого договора недействительным. В этой связи доводы истца являются взаимоисключающими, поскольку признание договора недействительным возможно лишь в отношении действующего, а не прекращенного договора.

При этом суд учитывает, что истец признал факт заключения договора, не оспаривая факт достижения соглашения по всем существенным условиям, что в силу положений статьи 432 ГК РФ свидетельствует о наличии между сторонами заключенного договора. Данное обстоятельство подтверждает факт возникновения между сторонами правоотношений, основанных на договоре купли-продажи, и опровергает доводы о его незаключенности или отсутствии волеизъявления на его совершение.

Таким образом, судом не установлено обстоятельств для признания заключенного между сторонами договора купли-продажи недействительной сделкой. Несмотря на то, что ответчик не выполнил обязательства по оплате, суд приходит к выводу, что неуплата денежных средств не является основанием для признания такого договора недействительным.

Суд также учитывает, что требования истца о признании недействительными зарегистрированные права собственности ответчика на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 50:21:0030209:1335, расположенный по адресу: <адрес>, Ленинский г.о., д. Жабино заявлены к ненадлежащему ответчику, поскольку ответчик не является органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимость, а является покупателем, то есть, стороной, на которую не распространяются полномочия по оспариванию регистрационных действий.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что оснований для признания договора купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО8 недействительным, признании недействительным оснований для регистрации права собственности на объект недвижимости не имеется.

Поскольку требования истца о признании недействительным права собственности на объект недвижимости, аннулировании записи из единого государственного учета сведений о праве собственности на земельный участок, взыскании расходов по оплате госпошлины являются производными от основного требования, в удовлетворении которого судом отказано, в связи с чем данные производные требования также подлежат отклонению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В требовании ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным заключенного между ними договора купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным оснований для регистрации права собственности на объект недвижимости, признании недействительным права собственности на него, аннулировании записи из единого государственного учета сведений о праве собственности на земельный участок, взыскании расходов по оплате госпошлины - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца с момента получения копии решения суда.

Судья: Е.А. Гоморева