УИД № 10RS0017-01-2025-000915-33
Дело № 2-682/2025
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 сентября 2025 г. г. Сортавала
Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Кустовой Е.С.,
при секретаре Павлюченя М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.А.А. к Администрации Сортавальского муниципального округа о государственной регистрации перехода права собственности по соглашению о расторжении договора купли-продажи,
установил:
Истец Б.А.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации Сортавальского муниципального округа о государственной регистрации перехода права собственности по соглашению о расторжении договора купли-продажи по тем основаниям, что 07 февраля 2020 г. истец от своего имени и от имени своих детей заключила с В.О.А. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <Адрес обезличен>. При оплате за квартиру должны были быть использованы средства материнского каптала. 13 февраля 2020 г. произведена государственная регистрация договора, но В.О.А. передумала продавать квартиру. 17 февраля 2020 г. между истцом и В. было подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры. Истец обратилась в Отделение Пенсионного фонда и приостановила перечисление денежных средств в пользу В.О.А. После заключения соглашения о расторжении договора истец неоднократно обращалась к В. с просьбой обратиться с заявлением о регистрации права собственности на квартиру на ее имя, но та уклонялась от совершения указанных действий. По истечении времени истец узнала, что В.О.А. умерла. Единственным ее наследником является дочь, которая обратилась к нотариусу об отказе от наследства. В настоящее время в отношении спорной квартиры имеется задолженность по коммунальным платежам, которая взыскивается с истца.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <Адрес обезличен> по соглашению о расторжении договора купли-продажи от 07 февраля 2020 г., заключенного между В.О.А. и Б.А.А..
Определением Сортавальского городского суда Республики Карелия от 19 августа 2025 г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены К.С.А., Б.Т.А. в лице законного представителя Б.А.А., В.И.А., ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Республике Карелия, УФССП России по Республике Карелия, Отделение Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Республике Карелия.
Истец Б.А.А., являющаяся также законным представителем третьего лица Б.Т.А., и ее представитель-адвокат Р.А.В., действующий на основании ордера, в судебном заседании исковые требования поддержали по изложенным в нем основаниям.
Ответчик – Администрация Сортавальского муниципального округа, своего представителя в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Третьи лица - К.С.А., В.И.А. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Республике Карелия, УФССП России по Республике Карелия, Отделение Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Республике Карелия своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Таким образом, судом были предприняты все предусмотренные гражданским процессуальным законодательством меры для извещения ответчика о месте и времени рассмотрения дела, в связи с чем у суда имеются основания для рассмотрения дела в отсутствие ответчика в порядке заочного судопроизводства, на что имеется согласие истца.
Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).
Положениями статьи 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Соответственно, при заключении договора купли-продажи целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а целью продавца-отчуждение своего имущества и получение денежных средств за данное имущество.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, по общему правилу, расторжение договора допустимо только по воле самих сторон договора и только при обоюдном отсутствии каких-либо возражений.
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Как указано в абзаце 2 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06 июня 2014 г. №35 «О последствиях расторжения договор», если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.
Судом установлено, что 07 февраля 2020 г. между В.О.А. (продавец) и Б.А.А., действующей от своего имени и как законный представитель своих несовершеннолетних детей К.С.А., Б.Т.А. (покупатели), заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <Адрес обезличен>.
Стороны по взаимному согласию установили продажную цену квартиры в сумме 402 854 руб. 63 коп.
Указанная квартира приобретается покупателями за счет средств материнского (семейного) капитала.
В силу п.3.2.1 договора после осуществления регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателям будет произведена оплата стоимости квартиры в размере 402 854 руб.63 коп. из средств пенсионного фонда Российской Федерации в течение двух месяцев с моменте подачи заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в ГУ – Управление Пенсионного Фонда Российской Федерации, путем перевода денежных средств на банковский счет, открытый на имя продавца В.О.А., на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия МК-7 <Номер обезличен> от 10 августа 2015 г., выданного на основании решения ГУ - Управления Пенсионного фонда РФ в <Адрес обезличен> Республики Карелия от 10 августа 2015 г. №115.
13 февраля 2020 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия произведена регистрация права общей долевой собственности, а также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.
17 февраля 2020 г. Б.А.А. обратилась в УПФР в <Адрес обезличен> Республики Карелия (межрайонное) с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в размере 402 854 руб. 63 коп. на оплату приобретаемого жилого помещения.
17 марта 2020 г. между В.О.А. (продавец) и Б.А.А., действующей от своего имени и как законный представитель своих несовершеннолетних детей К.С.А., Б.Т.А. (покупатели) заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 07 февраля 2020 г. предметом которого является квартира, расположенная по адресу: <Адрес обезличен>.
Согласно п. 3.2.1 Соглашения стороны расторгают договор купли-продажи по тем основаниям, что ГУ Управлением Пенсионного Фонда РФ в городе Сортавала Республики Карелия вынесено решение <Номер обезличен> от 04 марта 2020 г. об отказе Б.А.А. в удовлетворении заявления и направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение квартиры, находящейся по адресу: <Адрес обезличен>, улица центральная, <Адрес обезличен>.
02 марта 2020 г. Б.А.А. обратилась в УПФР в <Адрес обезличен> Республики Карелия (межрайонное) с заявлением об аннулировании ранее поданного заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала.
Решением УПФР в г. Сортавала Республики Карелия (межрайонное) от 04 марта 2020 г. № 70532 удовлетворено заявление ФИО1 об аннулировании ранее поданного заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от 17 февраля 2020 г.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что стороны по делу пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с неисполнением покупателем обязательства по оплате квартиры.
Согласно сведениям, поступившим из Отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по <Адрес обезличен>, Б.А.А. распорядилась средствами материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения 10 февраля 2022 г., расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, пгт. Вяртсиля, <Адрес обезличен>, денежные средства направлены 24 февраля 2022 г. на счет продавца, платежным поручением <Номер обезличен> в размере 417 760 руб. 25 коп.
В настоящее время Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения о помещении с кадастровым номером 10:07:0000000:4885, местоположение определено как: <Адрес обезличен>, Центральная, <Адрес обезличен>, назначение - жилое, вид жилого помещения - квартира, наименование - квартира, площадь – 32,5 кв.м.
По сведениям ЕГРН на указанное помещение зарегистрировано право общей долевой собственности в размере 1/3 доли за К.С.А. (регистрационный <Номер обезличен> от 13 февраля 2020 г.), в размере 1/3 доли за Б.Т.А. (регистрационный <Номер обезличен> от 13 февраля 2020 г.), в размере 1/3 доли за Б.А.А. (регистрационный <Номер обезличен> от 13 февраля 2020 г.).
Также в отношении данного помещения в ЕГРН содержится запись об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки в силу закона, регистрационный <Номер обезличен> от 13 февраля 2020 г. Лицо, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости, В.О.А..
16 сентября 2022 г. умерла В.О.А., <Дата обезличена> года рождения (запись акта о смерти <Номер обезличен> от 19 сентября 2022 г.).
Материалами дела подтверждается, что к имуществу умершей В.О.А. заведено наследственное дело <Номер обезличен>.
С заявлением о принятии имущества 28 июля 2023 г. обратился представитель администрации Кааламского сельского поселения.
28 сентября 2023 г. нотариусом нотариального округа <Адрес обезличен> К.Л.Е. муниципальному образованию «Кааламское сельское поселение» выдано свидетельство о праве на наследство по закону.
В настоящее время правопреемником администрации Кааламского сельского поселения является администрация Сортавальского муниципального округа.
В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу п. 7 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно абзацу 1 статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.
По смыслу приведенных правовых норм и разъяснений к наследникам умершего продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества, переходят имущественные права наследодателя по договору, в том числе право требовать оплаты покупателем приобретенного имущества, право расторгнуть с покупателем договор купли-продажи недвижимого имущества в связи с тем, что покупатель не исполнил обязательства, поскольку указанные права не прекращаются в связи со смертью продавца, так как носят имущественный характер, при этом не связаны исключительно с личностью продавца.
Поскольку администрация является наследником В.О.А., то она в порядке универсального правопреемства приобрела права и обязанности по договору купли-продажи.
Ответчиком суду каких-либо возражений относительно заявленных исковых требований не представлено.
В настоящее время произвести государственную регистрацию перехода права собственности на приобретенную по сделке квартиру не представляется возможным, так как прежний собственник квартиры В.О.А. при жизни для регистрации перехода права не являлась.
Заключенное между истцом и В.О.А. соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры от 17 марта 2020 г. не признано недействительным или ничтожным, никем не оспорено.
Из материалов дела следует, что государственная регистрация перехода права собственности на указанное имущество не была произведена по независящим от истца причинам.
Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд находит исковые требования Б.А.А. к Администрации Сортавальского муниципального округа о государственной регистрации перехода права собственности по соглашению о расторжении договора купли-продажи обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <Адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>, условный <Номер обезличен>, от Б.А.А. (СНИЛС <Номер обезличен>), К.С.А. (СНИЛС <Номер обезличен>), Б.Т.А. (СНИЛС <Номер обезличен>) на В.О.А., <Дата обезличена> года рождения, умершую <Дата обезличена> (СНИЛС <Номер обезличен>) на основании соглашения от <Дата обезличена> о расторжении договора купли - продажи квартиры от <Дата обезличена>, заключенного между В.О.А. и Б.А.А., действующей от своего имени и как законный представитель своих несовершеннолетних детей К.С.А. и Б.Т.А..
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Е.С. Кустова
Решение в окончательной форме принято 24 сентября 2025 г.