Дело №

УИД 26RS0017-01-2025-000806-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«05» мая 2025 года город Кисловодск

Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Ивашиной Т.С.,

при секретаре судебного заседания Филатовой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ООО «Бережная аптека «Апрель» о расторжении договора аренды недвижимого имущества, погашении записи в ЕГРН,

установил:

Истец ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Бережная аптека «Апрель» о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.04.2020г., заключенного между ФИО4 и ООО «Бережная аптека «Апрель» на нежилое помещение № общей площадью 112,4 кв.м, литер Б, расположенное по адресу: <адрес>, и о погашении записи о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 27.04.2020г., удостоверенной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

В обоснование заявленного иска пояснил, что 27.04.2020г. между собственником ФИО1 (арендодатель) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества на срок до 26.04.2030г. включительно, в соответствии с условиями которого ответчику по акту приема-передачи объекта передано в аренду нежилое помещение № общей площадью 112,4 кв. м, литер Б, расположенное на 1 этаже нежилого здания общей площадью 367,6 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес>.

На основании договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на нежилое здание и земельный участок, расположенные по <адрес>, перешло к истцу ФИО2, произведена государственная регистрация права 13.12.2023г.

Истец, узнав об обременении данного нежилого здания в виде крайне невыгодного и в какой-то мере кабального для собственника договора, тем не менее продолжил соблюдать его условия в соответствии с п. 6.9, который гласит: перемена собственника арендуемого объекта не является основанием для изменения условий или расторжения настоящего договора. При этом настоящий договор сохраняет свою юридическую силу, а права и обязанности арендодателя по нему переходят третьему лицу в порядке правопреемства.

Вместе с тем, поскольку бывший собственник этого здания ФИО1 являлась инвали<адрес> группы, вероятнее, что она полностью не осознавала и не понимала условия подписываемого договора аренды.

Ознакомившись с условиями договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме, истец уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ предложил ответчику пересмотреть и перезаключить его на новых условиях, а именно:

- исключить п. 2.8 из договора аренды недвижимого имущества от 27.04.2020г., обязывающий арендодателя уведомить арендатора в письменной форме за 30 календарных дней до планируемого совершения любых действий в отношении принадлежащего ему объекта в соответствии с ч.2 ст. 209 ГК РФ и устанавливающий преимущественное право арендатора на его покупку, как технически некорректный и несоответствующий закону,

пункт 4.6 договора читать в следующей редакции: постоянная часть арендной платы пересматривается каждый год в январе на процент официального уровня инфляции за предшествующий календарный год. Изменение ставки постоянной части арендной платы оформляется путем заключения сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору и вступает в силу со дня заключения такого договора,

исключить п. 5.7, п. 6.7, п. 6.8 договора,

пункт 6.9 договора читать в следующей редакции: перемена собственника арендуемого объекта может послужить основанием для изменения условий договора по соглашению сторон. При этом настоящий договор сохраняет свою юридическую силу, а права и обязанности арендодателя по нему переходят третьему лицу в порядке правопреемства. Арендодатель обязан при отчуждении уведомить покупателя объекта об обременении имущества, которым является настоящий договор.

Одновременно, уведомлением от 24.09.2024г. истцом были указаны новые реквизиты для перечисления арендной платы и новый расчет арендной платы со ссылкой на условия договора:

- согласно п. 4.6 договора аренды недвижимого имущества от 27.04.2020г., с учетом инфляции (в июне 2024г. годовая инфляция в России возросла до 8,59%, за период с апреля 2020г. до августа 2024г. ее процент составил 42,09%) считает необходимым пересмотреть размер арендной платы и установить ее равной 82500 рублей, принимая во внимание процент инфляции за 4 года и условия договора. Перечислять арендную плату в полном объеме, без налоговых вычетов,

- согласно п. 4.6 договора аренды недвижимого имущества от 27.04.2020г. считает необходимым пересмотреть размер арендной платы с мая 2024г. по август 2024г. (с начала мая 2020г. по май 2024г. уровень инфляции составил 38,17%), и доплатить с учетом вышеизложенного недоплаченную сумму за период май 2024г.-август 2024г. в размере 7500 руб.за каждый месяц, итого - 30000руб.

На все обращения истец получал только один ответ, что обращение находится на рассмотрении у юриста, что подтверждается перепиской по е-mail. Предусмотренную договором и указанную в уведомлении сумму арендной платы, ответчик, игнорируя уведомления и условия договора, с октября не перечисляет.

Уведомления истца от 14.10.2024г., от 31.10.2024г. о расторжении договора аренды с требованием о заключении соответствующего соглашения, направленное по электронной почте и по почте России, остались также без ответа.

Также, требованием об устранении нарушений от ДД.ММ.ГГГГ истец уведомил ответчика о том, что согласно п. 3.3 договора аренды арендатор обязан поддерживать объект в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий (косметический) ремонт на объекте. Однако, на протяжении уже длительного времени рольставни находятся в неисправном состоянии, окна не прикрываются на ночь, плитка на ступеньках к арендуемому помещению и сами ступеньки разваливаются, никакие меры по проведению соответствующих работ по ремонту не принимаются. Также, для чего-то без уведомления и согласования арендатором просверлена стена, при этом произошло нарушение электропроводки. После чего в стене так и остались отверстия, меры по приведению электропроводки в прежнее состояние также не приняты.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п.3 ст. 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Ранее было направлено уведомление о расторжении договора, данное письмо является подтверждением намерения расторгнуть договор аренды, нарушающий права истца как собственника здания и препятствующий ведению предпринимательской деятельности.

Согласно выписке из ЕГРН от 08.11.2024г. здание с кадастровым номером 26:34:050108:113 имеет обременение в виде заключенного с ответчиком договора аренды на весь литер Б, хотя в аренде ответчика находится только одно помещение площадью 112,4 кв.м. Таким образом, истец не имеет возможности сдать другие помещения в аренду. Уведомление о необходимости внесения соответствующих изменений арендатор также игнорирует.

04.12.2024г. ответчик направил истцу на электронную почту проект дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества от 27.04.2020г., датированное 01.11.2024г., без подписи руководителя.

На данное соглашение 05.12.2024г. истец направил на имя директора ООО «Бережная аптека «Апрель» повторное уведомление о расторжении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Истец ФИО3, его представитель ФИО5 на основании доверенности просили удовлетворить исковые требования в уточненной редакции по изложенным основаниям, представив также возражения на отзыв ответчика.

Представитель ответчика директор ООО «Бережная аптека «Апрель» ФИО6 направил суду отзыв на исковое заявление, в котором указал об отсутствии оснований к расторжению договора аренды, приложив документы в обоснование своей позиции.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие сторон, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав доводы сторон, письменные доказательства по делу суд приходит к следующему выводу.

По общему правилу граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, понуждение к заключению договора не допускается (п.2 ст.1,п.1,4 ст. 421 ГК РФ)п.2 ст.1,п.1,4 ст. 421 ГК РФ).

В силу стать 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса;

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании правовой оценки представленных в материалы дела доказательств судом установлено, что истец ФИО2 является собственником нежилого здания и земельного участок, расположенных по <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, произведена государственная регистрация права 13.12.2023г.

ДД.ММ.ГГГГ между предыдущим собственником объекта ФИО1 (арендодатель) и ООО «Бережная аптека «Апрель» (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества на срок до 26.04.2030г. в соответствии с условиями которого арендатору по акту приема-передачи объекта передано в аренду нежилое помещение № общей площадью 112,4 кв. м, литер Б, расположенное на 1 этаже нежилого здания общей площадью 367,6 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно п. 4 договора аренды, арендная плата включает в себя постоянную часть и компенсационные выплаты, арендатор обязан вносить арендную плату на расчетный счет арендодателя.

Согласно статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Вместе с тем, согласно положениям вышеуказанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Анализ статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора аренды, если арендатором не будет исполнен п.4.6 договора об увеличении постоянной части арендной платы на процент официального уровня инфляции за предыдущий период.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом направлено уведомление о расторжении договора аренды недвижимого имущества, содержащее претензию о том, что несмотря на надлежащее уведомление об изменении реквизитов оплаты, арендная плата на указанные реквизиты и в установленном договором размере арендодателю не поступает.

Требованием от ДД.ММ.ГГГГ об устранении нарушений, арендодатель наряду с требованием о расторжении договора аренды, потребовал устранить нарушения его права собственника: починить рольставни, привести в прежнее состояние просверленную стену, провести работы по ремонту ступеней.

Повторным уведомлением о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, кроме изложенного, собственник известил арендатора о допущенной грубой ошибке, поскольку согласно договору аренды в аренду ответчику передано помещение № площадью 12,4 кв.м, а обременение в ЕГРН наложено на весь объект площадью 367,6 кв.м, что препятствует собственнику в полноправном владении и распоряжении объектом.

Поскольку до подачи в суд искового заявления прошло 3 месяца, суд приходит выводу, что истцом соблюдены разумные сроки для предъявления в суд настоящего требования о расторжении договора.

Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, истец со своей стороны принял надлежащие меры о досудебном урегулировании спора с ответчиком, что не принесло правовых результатов.

По смыслу ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, по смыслу ч. 1 ст. 432 ГК РФ.

В силу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом

Согласно требований ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться в соответствии с его условиями, оговоренными сторонами.

Доводы ответчика, изложенные в возражениях об отсутствии правовых оснований для расторжения договора, суд находит несостоятельными.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд полагает иск ФИО2 о расторжении договора аренды недвижимого имущества, исключении записи из ЕГРН удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 Валериевича к ООО «Бережная аптека «Апрель» о расторжении договора аренды недвижимого имущества, погашении записи в ЕГРН, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 27.04.2020г., заключенный между ФИО1 и ООО «Бережная аптека «Апрель», на нежилое помещение № общей площадью 112,4 кв.м, литер Б, расположенное по адресу: <адрес>, и погасить запись о государственной регистрации обременения объекта - нежилого здания общей площадью 367,6 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, на основании договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, № записи <данные изъяты>-2 от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы в <адрес>вой суд через Кисловодский городской суд.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Т.С.Ивашина