Судья Юкина Т.Л. Дело № 2-1500/2023
УИД 35RS0010-01-2022-017466-33
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июля 2023 года № 33-3585/2023
г. Вологда
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Вершининой О.Ю.,
судей Марковой М.В., Ермалюк А.П.,
при секретаре Журавлевой В.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам индивидуального предпринимателя ФИО1, представителя ФИО2 – ФИО3 на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 15 февраля 2023 года по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, по встречному иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании излишне уплаченной арендной платы и платы за коммунальные услуги, обеспечительного платежа, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Вершининой О.Ю., судебная коллегия
установила:
ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора аренды в части своевременного внесения арендной платы, индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась в суд с иском к ФИО2, просила взыскать с ответчика в свою пользу: задолженность по арендной плате за период с 01 мая 2021 года по 26 июня 2021 года 40 389 рублей 79 копеек; неустойку за просрочку внесения арендной платы за период по 13 декабря 2022 года включительно 245 666 рублей 19 копеек и с 14 декабря 2022 года по дату фактического исполнения обязательства исходя из ставки 1% от суммы задолженности за каждый день исполнения обязательства.
ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ИП ФИО1, просила взыскать с ответчика в ее пользу: излишне уплаченную арендную плату и плату за коммунальные услуги за период с 11 по 30 апреля 2022 года 14 554 рубля, обеспечительный платеж 30 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами 3203 рубля 01 копейку, компенсацию морального вреда 10 000 рублей.
Требования мотивированы чинением ответчиком препятствий в освобождении арендованного помещения, уклонением от расторжения договора и принятия арендованного имущества по акту приема-передачи. Поскольку с 11 апреля 2022 года арендатор лишен возможности пользования арендованным помещением ввиду ограничения доступа в него со стороны арендодателя при наличии внесенной в полном объеме арендной платы за текущий месяц, истец полагал неправомерным удержание ответчиком арендной платы с 11 по 30 апреля 2022 года. В связи с досрочным расторжением договора аренды при отсутствии задолженности по внесению арендной платы возврату подлежит уплаченный по договору обеспечительный платеж.
Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 15 февраля 2023 года с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 взыскана задолженность по арендной плате 10 389 рублей 79 копеек, неустойка 40 543 рубля 59 копеек, неустойка за период с 16 февраля 2023 года по дату фактического исполнения обязательства исходя из ставки 0,1% от суммы задолженности по арендной плате 10 389 рублей 79 копеек, с учетом ее фактического погашения за каждый день неисполнения обязательства. В удовлетворении остальной части исковых требований ИП ФИО1 отказано. В удовлетворении встречного иска ФИО2 отказано.
В апелляционной жалобе ИП ФИО1, указывая на неправомерное снижение суммы задолженности на размер обеспечительного платежа, неверный расчет неустойки за просрочку внесения арендной платы, просит об отмене судебного акта и принятии по делу нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
Представитель ФИО2 – ФИО3 в апелляционной жалобе, указывая на надлежащее исполнение ФИО2 обязательств по внесению арендной платы за май и июнь 2021 года, что подтверждается соответствующими платежными документами, создание арендодателем препятствий в освобождении арендованного помещения от имущества арендатора, а также уклонение от подписания акта приема-передачи арендованного помещения, просит об отмене решения и отказе в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, полагает решение подлежащим частичной отмене и изменению.
Из материалов дела следует, что 01 февраля 2021 года между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды части нежилого помещения № 54 общей площадью 30 кв.м на первом этаже здания по адресу: <адрес> (л.д.8-15).
В установленный договором срок арендатор обязался вносить арендную плату в согласованном размере.
Поскольку до окончания срока действия договора (31 декабря 2021 года) ни одна из сторон не заявила о своем намерении расторгнуть договор, срок его действия автоматически пролонгировался на 11 месяцев (пункт 6.1 договора).
В связи с малой рентабельностью магазина и отсутствием денежных средств на закупку товара ФИО2 02 марта 2022 года уведомила арендодателя о закрытии магазина с 30 апреля 2022 года и предоставлении возможности 25 апреля 2022 года произвести демонтаж оборудования, 28-30 апреля 2022 года вывезти товар и оборудование (л.д.47).
Получив указанное уведомление 02 марта 2022 года, ИП ФИО1 проигнорировала содержащуюся в нем информацию, с 12 апреля 2022 года дала распоряжение опечатать арендованное ФИО2 помещение, тем самым создав арендатору препятствия в освобождении помещения от находящегося в нем имущества и товарно-материальных ценностей.
По данному факту 19 апреля 2022 года ФИО2 обратилась в полицию, где ей сообщили об отсутствии признаков состава преступления и возможности разрешения гражданского спора в судебном порядке (л.д.48).
С 04 мая 2022 года ФИО2 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (л.д.59).
Ссылаясь на нарушение срока внесения арендной платы, 03 июня 2022 года ИП ФИО1 направила в адрес ФИО2 уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке и освобождении арендованного помещения от находящегося в нем имущества (л.д.16).
Разрешая спор и удовлетворяя частично исковые требования ИП ФИО1, отказывая в удовлетворении требований встречного иска ФИО2, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 606, 614, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав условия заключенного между сторонами договора аренды, исходил из того, что одностороннее расторжение договора по требованию арендатора кроме как в судебном порядке не допускается. Установив ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу о праве арендодателя требовать оплаты образовавшейся задолженности по арендным платежам за период с 12 апреля по 26 июня 2022 года.
Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции согласиться не может в силу следующего.
Действительно, по смыслу положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность одностороннего отказа стороны от договора аренды в любое время предусмотрена только в случае заключения договора на неопределенный срок.
В рассматриваемом же случае договор аренды от 01 февраля 2021 года был заключен на срок до 31 декабря 2021 года. Поскольку ни одна из сторон договора не заявила о его расторжении, договор автоматически был пролонгирован на тех же условиях на срок 11 месяцев.
Возможность одностороннего отказа арендатора от договора аренды во внесудебном порядке положениями заключенного между сторонами договора аренды не предусмотрена.
В пункте 6.5 договора аренды закреплено право арендатора требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в случае не предоставления арендодателем арендованного помещения или создания препятствий в пользовании им, наличия в переданном помещении недостатков, препятствующих использованию помещения по назначению и не оговоренных при заключении договора, не произведения арендодателем капитального ремонта помещений.
Таким образом, исходя из содержания статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий заключенного между сторонами договора аренды, у ФИО2 отсутствовали основания, позволяющие требовать расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке.
Свое право требования ИП ФИО1 обосновывала ненадлежащим исполнением арендатором договора аренды в части внесения арендной платы за май и июнь 2021 года.
Из содержания иска ИП ФИО1 следует, что в мае 2021 года ФИО2 всего начислено арендной платы 23 717 рублей 48 копеек (из которых 15 425 рублей - это базовая часть постоянной составляющей арендной платы, а 8292 рубля 48 копеек – это переменная часть арендной платы). В счет оплаты указанной задолженности истцом зачтена сумма переплаты за предыдущие периоды аренды 3882 рубля 84 копейки.
Таким образом, за май 2021 года задолженность ФИО2 по арендной плате составила 19 834 рубля 64 копейки (23 717 рублей 48 копеек – 3882 рубля 84 копейки).
Из содержания иска ИП ФИО1 следует, что за июнь 2021 года задолженность ФИО2 по арендной плате составила 20 555 рублей 15 копеек (из которых 13 368 рублей 33 копейки – это базовая часть постоянной составляющей арендной платы, а 7186 рублей 82 копейки – это переменная часть арендной платы); всего сумма задолженности составила 40 389 рублей 79 копеек.
Доказательств иного размера арендной платы в мае и июне 2021 года стороной ответчика ФИО2 не представлено.
В соответствии с пунктом 3.3.1.3 договора аренды оплата базовой части производится арендатором ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя, не позднее 10 числа текущего месяца, следующего за текущим.
Представленными ФИО2 в суд апелляционной инстанции доказательствами подтверждено внесение ею арендной платы 15 апреля 2021 года 15 500 рублей за май 2021 года и оплата 7450 рублей за май 2021 года за услуги, итого внесена оплата на общую сумму 22 950 рублей (л.д.115-116); а также внесение арендной платы 12 мая 2021 года 15 450 рублей за июнь 2021 года и оплата 7500 рублей за услуги, итого на общую сумму 22 950 рублей (л.д.116 оборотная сторона).
Таким образом, ФИО4 арендная плата за май и июнь 2021 года произведена в полном объеме, но допущена просрочка оплаты арендной платы за май 2021 года на 4 дня (11,12,13 и 14 апреля 2021 года) и арендной платы за июнь 2021 года на 1 день (11 мая 2021 года).
Поскольку задолженность ФИО2 за май 2021 года составила 19 834 рубля 64 копейки, расчет неустойки за период с 11 по 14 апреля 2021 года с указанной суммы составит 793 рубля 39 копеек.
Поскольку задолженность ФИО2 за июнь 2021 года составила 20 555 рублей 15 копеек, расчет неустойки за 11 мая 2021 года с указанной суммы составит 205 рублей 55 копеек.
Ввиду оплаты ФИО2 задолженности по арендной плате за май и июнь 2021 года, оснований для удовлетворения требований ИП ФИО1 о взыскании неустойки за нарушение срока внесения арендной платы за период с 14 декабря 2022 года по дату фактического исполнения обязательства исходя из ставки 1% от суммы задолженности за каждый день неисполнения обязательства не имеется.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в части взыскания с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 задолженности по арендной плате за май и июнь 2021 года 10 389 рублей 79 копеек, неустойки за период с 16 февраля 2023 года по дату фактического исполнения обязательства исходя из ставки 0,1% от суммы задолженности по арендной плате 10 389 рублей 79 копеек, с учетом ее фактического погашения за каждый день неисполнения обязательства подлежит отмене, с отказом ИП ФИО1 в удовлетворении требований в этой части.
Решение суда в части взыскания с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 неустойки 40 543 рубля 59 копеек подлежит изменению, взысканный с ответчика ФИО2 в пользу ИП ФИО1 размер неустойки снижению до 998 рублей 94 копеек (793 рубля 39 копеек + 205 рублей 55 копеек).
Далее, во встречном иске ФИО2 просила взыскать с ИП ФИО1 излишне уплаченную арендную плату и плату за коммунальные услуги за период с 11 по 30 апреля 2022 года 14 554 рубля, обеспечительный платеж 30 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами 3203 рубля 01 копейка, компенсацию морального вреда 10 000 рублей.
Разрешая спор в указанной части, суд первой инстанции, приняв во внимание, что договор аренды в судебном порядке по требованию арендатора ФИО2 не расторгался, пришел к выводу об отказе в иске.
Судебная коллегия с указанным выводом суда полагает возможным согласиться в силу следующего.
В силу пункта 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Пунктом 6.5.1 заключенного между ИП ФИО1 и ФИО2 договора аренды предусмотрено, что по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом (при условии предварительного обращения к арендодателю с письменной претензией об устранении соответствующих недостатков и не устранении арендодателем указанных недостатков в течение 10 дней с момента получения претензии) в следующих случаях: арендодатель не представляет арендуемые помещения арендатору либо создает препятствия в пользовании помещением; переданные арендатору помещения имеют препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора и не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра; арендуемые помещения в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказались в состоянии, непригодном для использования; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт арендуемых помещений в разумные сроки (л.д.13 оборотная сторона).
Таким образом, указанными нормами, условиями пункта 6.5.1. заключенного между ИП ФИО1 и ФИО2 договора аренды предусмотрен судебный порядок его расторжения.
Как следует из материалов дела, ФИО2 02 марта 2022 года направила в адрес ИП ФИО1 уведомление о намерении закрыть магазин с 30 апреля 2022 года в связи с его малой рентабельностью, отсутствием денежных средств на закупку товара и оплату аренды (л.д.47).
ИП ФИО1 в адрес ФИО2 03 июня 2022 года направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с нарушением срока внесения арендной платы, которое возвращено в связи с невозможностью вручения, что подтверждено уведомлением о недоставке от 22 июня 2022 года.
Требований о расторжении договора аренды истцом по встречному иску ФИО2 не заявлялось, в судебном порядке договор аренды не расторгался.
Представленными ФИО2 в суд первой инстанции доказательствами подтверждено внесение ею арендной платы 06 марта 2022 года 15 425 рублей за апрель 2022 года и оплаты 7575 рублей за апрель 2022 года за коммунальные услуги, итого внесена оплата на общую сумму 23 000 рублей (л.д.42-45).
За май и за июнь 2022 года арендная плата ФИО2 не вносилась, доказательств этому суду не представлено.
Во встречном иске ФИО2 просила взыскать с ИП ФИО1 излишне уплаченную арендную плату и плату за коммунальные услуги за период с 11 по 30 апреля 2022 года 14 554 рубля.
Поскольку в апреле 2022 года договор аренды, заключенный между ИП ФИО1 и ФИО2, продолжал действовать, в судебном порядке расторгнут не был, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ИП ФИО1 в пользу ФИО2 излишне оплаченной арендной платы за период с 11 по 30 апреля 2022 года 14 554 рубля.
Далее, во встречном иске ФИО2 просила взыскать с ИП ФИО1 обеспечительный платеж 30 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами 3203 рубля 01 копейку.
Разрешая спор в указанной части, суд первой инстанции не усмотрел оснований для его взыскания, произведя зачет суммы обеспечительного платежа 30 000 рублей в счет оплаты задолженности ФИО2 по арендной плате.
Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска в этой части, не может согласиться с выводами суда относительно ее зачета в счет оплаты имеющейся у ФИО2 задолженности по арендной плате в силу следующего.
Стороны определили в качестве способа обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору аренды обеспечительный взнос арендатора (пункт 4.1.1 договора) в размере 30 000 рублей (пункт 4.1.3 договора).
ФИО2 на имя ИП ФИО1 03 февраля 2021 года внесен обеспечительный взнос 30 000 рублей (л.д.46).
В соответствии с пунктом 2.2.7 договора арендодатель вправе ограничить доступ арендатора в арендуемые помещения в случае невыполнения (ненадлежащего выполнения) арендатором обязанностей по внесению арендной платы.
Пунктом 4.1.6 договора предусмотрено, что обеспечительный взнос возвращается арендатору в случае истечения срока действия договора (досрочного расторжения договора), за исключением случаев расторжения договора в случаях, предусмотренных пунктом 4.1.7 договора, заключения договора на новый срок.
Согласно пункту 4.1.7 договора, если невыполнение / ненадлежащее выполнение арендатором обязательств по договору аренды повлекло за собой его расторжение по основаниям, предусмотренным договором аренды, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим договором, обеспечительный взнос арендатору не возвращается, если арендодателем не принято решение о его возврате.
Пунктом 4.1.8 договора аренды установлено право арендодателя удерживать сумму обеспечительного взноса, подлежащую возврату арендатору, в случае, когда у последнего имеется задолженность по оплате арендной платы и /или иным платежам по договору, до даты погашения задолженности. В этом случае удержание суммы обеспечительного взноса не является основанием для применения к арендодателю каких-либо мер ответственности и /или обеспечительных мер, а также не является основанием для взыскания с него убытков.
Право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды, в случае, если арендатор не внес арендную плату по договору в течении 5 дней после наступления даты платежа, предусмотрено пунктом 6.4.2 договора аренды
ИП ФИО1 в адрес ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды в связи с нарушением срока внесения арендной платы направлено 03 июня 2022 года.
Указанное уведомление возвращено в связи с невозможностью вручения, что подтверждено уведомлением о недоставке от 22 июня 2022 года.
ФИО2, заключая договор аренды с ИП ФИО1 на указанных условиях, добровольно приняла на себя обязательство по внесению обеспечительного взноса, согласовав условия договора в указанной части.
Наличие задолженности по арендной плате ФИО2 за май и июнь 2022 года подтверждено материалами дела.
Принимая во внимание, что договор аренды расторгнут в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора по причине ненадлежащего исполнения арендатором условий договора, оснований для возврата обеспечительного взноса не имелось.
Производные требования ФИО2 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и о взыскании компенсации морального вреда обоснованно судом оставлены без удовлетворения.
При таких обстоятельствах, решение Вологодского городского суда Вологодской области подлежит частичной отмене и изменению.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 15 февраля 2023 года в части взыскания с ФИО2 (...) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (...) задолженности по арендной плате 10 389 рублей 79 копеек, неустойки за период с 16 февраля 2023 года по дату фактического исполнения обязательства исходя из ставки 0,1% от суммы задолженности по арендной плате 10 389 рублей 79 копеек, с учетом ее фактического погашения за каждый день неисполнения обязательства, отменить.
Принять в отмененной части новое решение, которым индивидуальному предпринимателю ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 в этой части отказать.
Решение Вологодского городского суда Вологодской области от 15 февраля 2023 года в части взыскания с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 неустойки 40 543 рубля 59 копеек изменить, снизив ее размер с 40 543 рублей 59 копеек до 998 рублей 94 копеек.
В остальной части решение Вологодского городского суда Вологодской области от 15 февраля 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1, представителя ФИО2 – ФИО3 – без удовлетворения.
Председательствующий О.Ю. Вершинина
Судьи: А.П. Ермалюк
М.В. Маркова
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 01 августа 2023 года.