Решение по делу № 2-7629/2022 от 18.01.2023 | Химкинский городской суд (Московская область)

№ 2-987/2023 (2-7629/2022)

УИД 50RS0048-01-2022-008674-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 января 2023 года г. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе: судьи Тягай Н.Н., при секретаре Калалб О.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.о. Химки Московской области о расторжении договора аренда земельного участка, взыскании денежных средств, судебных расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г.о. Химки Московской области о расторжении договора аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов от <дата> <№ обезличен> между Администрацией городского округа Химки Московской области и ФИО1 по адресу: <данные изъяты>, площадью 2 209 кв. м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства.

Договор заключен на основании протокола о результатах аукциона №<данные изъяты> от 18.05.2022 сроком на 13 лет и 2 месяца (с 16.06.2022 по 16.08.2035). Государственная регистрация сделки произведена 17.06.2022 за номером <данные изъяты>, участок был передан истцу по акту приема – передачи земельного участка от 16.06.2022, что свидетельствует о его заключении в соответствии с п.2.2 договора.

Задаток внесен в соответствии с разделом 6 извещения о проведении аукциона в электронной форме № <данные изъяты> на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который разграничена, расположенного на территории г.о. Химки Московской области.

Однако фактически проезд к земельному участку истца, необходимый для его эксплуатации по назначению, отсутствует. В связи с этим, истец не имеет возможности использовать земельный участок и организовать процесс индивидуального жилищного строительства.

Истец 22.06.2022 обратился к ответчику за выдачей согласия на строительство, реконструкцию в границах полосы отвода и придорожной полосы на присоединение (примыкание) к автомобильной дороге общего пользования муниципального значения Московской области, приложив возможные варианты проезда к земельному участку.

Однако в просьбе истца ответчиком было отказано 28.06.2022 на основании того, что «присоединение (примыкание) препятствует обеспечению сохранности автомобильной дороги (дамбы, мосты, все искусственные сооружения, подходы к ним, тяжеловесный транспорт).

Письмом от 09.09.2022 <№ обезличен>ОГ-10256 истец обратился к ответчику с требованием расторгнуть договор и вернуть денежные средства, уплаченные в счет арендной платы в связи с невозможностью освоения земельного участка из-за отсутствия прохода / проезда.

Письмом от 23.09.2022 <№ обезличен>ТГ-12249/172 ответчик отказал истцу в его требовании.

Таким образом, договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендатора в связи с наличием недостатков, препятствующих пользованию арендованным имуществом в целях, согласованных сторонами в договоре аренде.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства, представил суду заявление согласно которому поддержал заявленные исковые требования в полном объёме, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил, извещен надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства, согласно отчету об отслеживании с почтовым идентификатором <№ обезличен> отправлению <дата> присвоен трек – номер, и <дата> оказалось вручено адресату.

Дело рассмотрено в отсутствие сторон в порядке ч. 3 и ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему:

Из материалов дела следует, что между Администрацией г.о. Химки Московской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка по результатам проведения торгов от <дата> <№ обезличен>.

П.1.2 договора установлено, что он заключен на основании протокола о результатах аукциона №<данные изъяты> от <дата>.

В соответствии с п.1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, площадью 2 209 кв. м., с кадастровым номером 50:10:0070101: 1492, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема – передачи.

П.1.3 договора предусмотрено, что участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства. Договор заключен сроком на 13 лет и 2 месяца (с 16.06.2022 по 16.08.2035). Государственная регистрация сделки была произведена 17.06.2022 за номером <данные изъяты>, ответчиком истцу земельный участок был передан по акту приема – передачи земельного участка от 16.06.2022. На основании п.2.2. договор считается заключённым с этого же момента.

Для участия в аукционе по результатам которого был заключён договор истец внес денежные средства в размере 2 128 241, 17 руб. на счет оператора электронной площадки – ООО «РТС – тендер»), что подтверждается платежным поручением <№ обезличен> от <дата>. Задаток был внесен в соответствии с разделом 6 извещения о проведении аукциона в электронной форме <данные изъяты> на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории городского округа Химки Московской области, вид разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п. 4.3.1. договора арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных настоящим договором исходя из вида деятельности, разрешенного использования и целевого назначения земельного участка.

Истец 22.06.2022 обратился к ответчику за выдачей согласия на строительство, реконструкцию в границах полосы отвода и придорожной полосы на присоединение (примыкание) к автомобильной дороге общего пользования муниципального значения Московской области в целях обустройства въезда на переданный в аренду земельный участок (заявление №Р<№ обезличен>60389262), приложив возможные варианты проезда к земельному участку.

Однако в просьбе истца ответчиком 28.06.2022 было отказано на основании того, что «присоединение (примыкание) препятствует обеспечению сохранности автомобильной дороги (дамбы, мосты, все искусственные сооружения, подходы к ним, тяжеловесный транспорт).

В настоящее время земельный участок находится в том же состоянии и виде, что и на момент принятия по акту приема – передачи.

Письмом от 09.09.2022 №<данные изъяты> истец обратился к ответчику с требованием расторгнуть договор и вернуть денежные средства, уплаченные в счет арендной платы в связи с невозможностью освоения земельного участка из-за отсутствия прохода / проезда.

Письмом от 23.09.2022 №<данные изъяты> ответчик отказал истцу в его требовании.

По мнению истца, при проведении торгов на право заключения договора аренды Администрацией была предоставлена недостоверная информация о наличии проезда к земельному участку и возможности организации проезда через смежные земельные участки. В документации не содержалось информации о наличии препятствий в доступе к земельному участку. Информации о необходимости установления частного сервитута для обеспечения прохода и проезда к спорному земельному участку по территории смежных участков в аукционной документации не содержалось.

По мнению истца, договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендатора в связи с наличием недостатков, препятствующих пользованию арендованным имуществом в целях, согласованных сторонами в договоре аренды.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, подразделяемые на категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом Российской Федерации.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами (ст. 42 ЗК РФ).

В соответствии с п.1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

Какие нарушения признаются существенными

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ст. 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как предусмотрено п. 9 ст. 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2).

На основании п. 1, 3 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2022 №73 в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2023 №13 в случае неисполнения обязательств по передаче вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Из материалов дела и выписки из публичной кадастровой карты следует, что земельный участок истца с кадастровым номером <данные изъяты> является смежным с земельными участками <данные изъяты>, <данные изъяты>. Доступ к арендованному земельному участку у истца отсутствует, в связи с чем он не имеет возможности использовать его по целевому назначению – а именно для индивидуального жилищного строительства. При заключении договора аренды истец не был уведомлен об отсутствии возможности использования земельного участка, истцу были причинены убытки, а именно сумму в размере 2 128 241,17 руб. в качестве задатка для участия в аукционе, подлежащие возмещению.

В силу ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на оплаченную при подаче иска государственную пошлину в размере 19 141,21 руб.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к Администрации г.о. Химки Московской области о расторжении договора аренда земельного участка, взыскании денежных средств, судебных расходов по оплате государственной пошлины – удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов от <дата> <№ обезличен> между Администрацией г.о. Химки Московской области и ФИО1.

Взыскать с Администрации г.о. Химки Московской области, ИНН <***>, ОГРН <***> в пользу ФИО1 убытки в размере 2 128 241,17 руб.

Взыскать с Администрации г.о. Химки Московской, ИНН <***>, ОГРН <***> области в пользу ФИО1 государственной пошлины в размере 19 141,21 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 января 2023 г.

Судья Н.Н. Тягай