Гражданское дело № 2-3904/2025
Уникальный идентификатор дела
56RS0042-01-2024-004965-39
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 октября 2025 года г. Оренбург
Центральный районный суд г. Оренбурга в составе:
председательствующего судьи Гончаровой Е.Г.,
при помощнике ФИО1,
при секретаре Белицкой Н.Н.,
с участием представителя истца ФИО2, действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга к ФИО3, ФИО3 о приведении помещения в первоначальное состояние,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, в котором с учетом уточнений просил обязать ФИО3 и ФИО4 привести квартиру № многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в первоначальное до осуществления перепланировки и (или) переустройства квартиры состояние в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, путем демонтажа непроектных стен на чердаке, демонтажа выхода на чердак из помещения № и приведения перекрытия потолка в помещении № в первоначальное в соответствии с техническим планом состояние.
В основанные иска указано, что согласно письму от 31.01.2024 года №, направленным ООО «Управдом» в адрес департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, собственником квартиры № многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, осуществлена самовольная перепланировка. Согласно электронной базе данных проектная документация по переустройству и (или) перепланировке вышеуказанного жилого помещения управлением градостроительства и архитектуры не утверждалась. Исходя из актов осмотра от 14.11.2023 года представленному ООО «Управдом» в департамент, установлено, что в нарушение законодательства Российской Федерации, при отсутствии разрешительных документов и утвержденного проекта, собственником жилого помещения произведено самовольное переустройство и (или) перепланировка помещения, а именно: произведена реконструкция квартиры с выходом на чердак из квартиры; возведение непроектных стен на чердаке. В адрес собственника квартиры было направлено предупреждение от 09.02.2024 года № с требованием привести помещение квартиры № многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в первоначальное состояние. Письмом от 30.07.2024 года № от ООО «Управдом» в адрес департамента сообщает о том, что собственник квартиры <адрес>, не привел помещение в первоначальное состояние.
Заочным решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 18 декабря 2024 года исковые требования департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга к департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга к ФИО3, ФИО4 о приведении помещения в первоначальное состояние, удовлетворены. Суд
постановил:
обязать ФИО3, ФИО4 привести квартиру № многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в первоначальное до осуществления перепланировки и (или) переустройства квартиры состояние в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, путем демонтажа непроектных стен на чердаке, демонтажа выхода на чердак из помещения № и приведения перекрытия потолка в помещении № в первоначальное в соответствии с техническим планом состояние. Взыскать с ФИО3, ФИО4 в доход бюджета МО г. Оренбург госпошлину в размере 4000 рублей.
Определением Центрального районного суда г. Оренбурга от 27 июня 2025 года заочное решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 18 декабря 2025 года отменено, производство по делу возобновлено.
Представитель истца ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Просил их удовлетворить.
Ответчики ФИО3 и ФИО4 в судебное заседание не явились, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили о рассмотрение в свое отсутствие, в иске просили отказать.
Представитель третьего лица ООО «Управдом» в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил отзыв на исковое заявление, согласно которому исковые требования поддерживает в полном объеме. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме. Дополнительно пояснил, что МКД <адрес> принимался ООО «Управдом» от застройщика в 2015 году. После заселения квартиры № в вышеуказанном доме собственниками была сделана перепланировка: произведена реконструкции квартиры с выходом на чердак из квартиры; возведение непроектных стен на чердаке. В настоящее время ООО «Управдом» не имеет доступа на крышу и не имеет возможности проводить техническое обслуживание, сезонные осмотры с целью недопущения повреждения общедомового и личного имущества собственников помещений в МКД.
Представители третьих лиц администрации г. Оренбурга, ГЖИ Оренбургской области в судебное заседание не явились, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил, рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Суд, огласив уточненное исковое заявление, выслушав представителя истца, изучив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 40 Конституции Российской Федерации органы местного самоуправления создают условия для осуществления права на жилище.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
В соответствии со статьей 2 Жилищного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, осуществляют в соответствии со своей компетенцией муниципальный жилищный контроль, обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства.
Часть 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Правоотношения, связанные с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений, регулируются главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения (часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац 3 пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 года № 170).
Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2.25 Положения о департаменте градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 18.02.2011 года № 114, в порядке, установленном действующим законодательством РФ, Оренбургской области, муниципальными правовыми актами Департамент от имени Администрации города Оренбурга осуществляет согласование переустройства и (или) перепланировки помещений.
В соответствии с п. 2.1 Положения о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке работ по завершению переустройства и (или) перепланировки помещений в городе «Оренбурге», утвержденного постановлением администрации города Оренбурга от 04.10.2011 № 6538-п, переустройство и (или) перепланировка помещения проводится по решению Департамента о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения.
Согласно части 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Вместе с тем в силу части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО3 и ФИО4 являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом <адрес> находится в управлении в ООО «Управдом» с 2015 года.
Согласно письму от 31.01.2024 года №, направленным ООО «Управдом» в адрес департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, собственником квартиры № многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, осуществлена самовольная перепланировка.
Согласно акту осмотра технического состояния помещения собственника в многоквартирном жилом доме от 14.11.2023 года, проведенному ООО «Управдом» установлено, что собственник кв№ проделал в перекрытии потолка отверстие для выхода на чердак. Также возвел непроектные стены на чердаке, что увеличивает нагрузку на плиты перекрытия 4 этажа. В дальнейшем может привести к деформации строительных конструкций. Указанные обстоятельства подтверждаются фотографиями, приобщенными к материалам дела.
Как пояснил представитель истца, согласно электронной базе данных проектная документация по переустройству и (или) перепланировке вышеуказанного жилого помещения управлением градостроительства и архитектуры не утверждалась.
09.02.2024 года в адрес собственника квартиры № многоквартирного жилого дома <адрес>, направлено предупреждение с требованием привести квартиру № в многоквартирном жилом доме <адрес> в первоначальное состояние в срок до 10.05.2024 года.
04.06.2024 года ООО «Управдом» проведено повторное обследование квартиры <адрес> в многоквартирном доме <адрес> на предмет устранения нарушений.
Согласно акту осмотра технического состояния помещения собственника в многоквартирном жилом доме от 04.06.2024 года, проведенному ООО «Управдом» установлено, что собственник кв. № проделал в перекрытии потолка отверстие для выхода на чердак. Возвел непроектные стены на чердаке, что увеличивает нагрузку на плиты перекрытия 4 этажа. В дальнейшем это может привести деформации строительных конструкций.
Письмом от 30.07.2024 года № от ООО «Управдом» в адрес департамента сообщает о том, что собственник квартиры <адрес>, не привел помещение в первоначальное состояние.
Согласно п. 5.8 Положения о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке работ по завершению переустройства и (или) перепланировки помещений в городе Оренбурге, утвержденного Постановлением администрации города Оренбурга от 04.10.2011 года № 6538-п, в случае, если соответствующее помещение не будет приведено в первоначальное состояние в срок, указанный в предупреждении о необходимости приведения самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в первоначальное состояние, ДГиЗО, действующий от имени администрации города Оренбурга по доверенности, обращается в суд в установленном законом порядке.
До настоящего времени предупреждение не выполнено, доказательств иного в материалы дела не представлено, в связи с чем департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга обратился в суд.
С целью установления обстоятельств дела, судом было осуществлено выездное судебное заседание в квартиру ответчиков № по <адрес> В ходе осмотра с участием сторон судом установлено, что чердак расположен над тремя квартирами – №. Также в ходе осмотра установлено, что на чердаке отсутствуют межквартирные перегородки полностью отделяющие квартиры № друг от друга. Кроме того, в ходе осмотра установлено наличие в помещении № коридоре в квартире ответчиков выход на чердак по лестнице с отверстием в перекрытии потолка на чердак.
В ходе судебного разбирательства стороной ответчиков, оспаривалось самовольное переустройство и (или) перепланировка помещения, расположенного в многоквартирном доме. Ответчики указывали что, квартира уже ими была приобретена с выходом на чердак, который осуществлен застойщиком.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170, согласно содержанию их раздела I, определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления, а также определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий, обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
В силу пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 1.7.2 указанных Правил № 170 переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Согласно пункту 1.7.3 Правил № 170 перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
Согласно статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей, деформации недопустимой величины строительных конструкций, повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности (пункты 1, 3 и 4).
В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решения о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что обязательным условием является наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.
Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, собрания собственников дома по факту переустройства и (или) перепланировки чердачного помещения многоквартирного дома не инициировано, решения о перепланировке чердачного помещения не принималось, в связи с чем, суд приходит к выводу, что в многоквартирном доме по <адрес> проведена несанкционированная реконструкция квартиры № с выходом на чердак из квартиры, что является незаконным, поскольку нарушает законодательный запрет подобных действий.
При этом, исходя из актов осмотров следует, что при осуществлении перепланировки были нарушены условия эксплуатации конструкций чердака многоквартирного дома, что прямо запрещено подпунктами 1.7.2, 1.7.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170, то есть при перепланировке затронуты конструктивные характеристики надежности и безопасности в целом многоквартирного дома, что является недопустимым.
Более того, в соответствии с положениями пункта 3.1.39 свода правил «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденных приказом Минстроя России от 13 мая 2022 года № 361/пр, установлено, что чердак – пространство между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа, в котором не предусмотрено размещение жилых, вспомогательных помещений, помещений общественного назначения, технических помещений и инженерного оборудования.
При этом каких-либо доказательств того, что перепланировка жилого помещения его собственниками произведена с соблюдением требований жилищного законодательства, ответчиками суду не предоставлено.
Как и не представлено доказательств того, что ответчик обращался в департамент для согласования переустройства (перепланировки).
С учетом того, что из представленных документов следует, что произведенная ответчиком перепланировка влияет на конструктивные характеристики надежности и безопасности дома в целом, нарушает целостность чердака и иных элементов дома, являющегося общедомовым имуществом, расположенного по адресу: <адрес>, перепланировка в жилом помещении произведена ответчиком самовольно, без согласования и положительного решения департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований в части демонтажа выхода на чердак из помещения № квартиры № многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
При этом в ходе судебного разбирательства, ни стороной истца, ни стороной третьего лица ООО «Управдом» в материалы дела не представлена проектная документация в отношении многоквартирного дома <адрес>.
С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части демонтажа непроектных стен на чердаке и приведения перекрытия потолка в помещении № в первоначальное в соответствии с техническим планом состояние, в связи с отсутствием в материалах дела сведений о первоначальном состоянии чердака в соответствии с техническим планом и документальных подтверждений произведенных переустройств ответчиками.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга к ФИО3, ФИО3 о приведении помещения в первоначальное состояние, удовлетворить частично.
Обязать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации серия №, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации серия №, привести квартиру № многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в первоначальное до осуществления перепланировки и (или) переустройства квартиры состояние в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, путем демонтажа выхода на чердак из помещения № (коридор) в квартире № многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
В удовлетворении остальных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Гончарова Е.Г.
Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2025 года.