Решение по делу № 2-490/2023 от 03.10.2023 - о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, приведение сторон в первоначальное положение и отмены обременений.

Дело № 2-490/2023

УИД:22RS0029-01-2023-000591-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с.Кулунда 03 октября 2023 года

Кулундинский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Клименко О.А.,

при секретаре Ивашина Е.С.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, акционерному обществу «Агентство ипотечного кредитования «ВОЗРОЖДЕНИЕ», кредитному потребительскому кооперативу «ФИНПРОГРЕСС» о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, приведение сторон в первоначальное положение и отмены обременений,

УСТАНОВИЛ :

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, акционерному обществу «Агентство ипотечного кредитования «ВОЗРОЖДЕНИЕ», кредитному потребительскому кооперативу «ФИНПРОГРЕСС» о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, приведение сторон в первоначальное положение и отмены обременений, указав, что /// между истцом и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома кадастровый №№№№ и земельного участка кадастровый №№№№, расположенных по -------. Согласно п. 5 Договора жилой дом и земельный участок приобретаются покупателем: - за счет собственных средств в размере 9022 рубля, за счет средств предоставляемых АО «Агентство ипотечного кредитования «ВОЗРОЖДЕНИЕ» согласно Договора займа №№№№Н/И от /// и Кредитным потребительским кооперативом «ФИНПРОГРЕСС» согласно договора займа №№№№ от ///, заключенных с ФИО3 в размере 690978 рублей для целей приобретения в собственность последней вышеназванных жилого дома и земельного участка со сроком возврата займа по /// в АО АИК «ВОЗРОЖДЕНИЕ». Этим же пунктом Договора предусмотрено, что Продавец передал отчуждаемую недвижимость Покупателю, а последний принял указанную недвижимость в момент подписания настоящего Договора. По соглашению сторон отчуждаемая недвижимость будет находится в залоге у Продавца. В соответствие с п.6 Договора денежные средства в размере 690978 рублей будут оплачены Продавцу Покупателем согласно вышеназванным договорам займов в течение 30 рабочих дней. Однако, до обращения в суд с иском, то есть в срок значительно превышающий установленный Договором, обязанность Покупателя по оплате не исполнена. /// на счет истца поступили 143000 рублей от неизвестной ей Т.А. которая стороной по Договору купли-продажи не является. Таким образом, обязанность Покупателя по оплате стоимости жилого дома и земельного участка не исполнена. В виду оплаты стоимости по Договору истец не передала, а ответчик ФИО3 фактически не приняла жилой дом и земельный участок. Из выписки ЕГРН следует, что спорные жилой дом и земельный участок имеют обременения в пользу АО «Агентство ипотечного кредитования «ВОЗРОЖДЕНИЕ» сроком до /// и в пользу кредитного потребительского кооператива «ФИНПРОГРЕСС» сроком до ///. Поскольку денежные средства по договорам займа от КПК «ФИНПРОГРЕСС» и АО АИК «ВОЗРОЖДЕНИЕ» Покупателю не поступили, расчет по Договору купли-продажи с истцом произведен не был, истец просит расторгнуть Договор купли-продажи от ///, заключенный между ней и ФИО3, прекратить право собственности ФИО3 на спорные жилой дом и земельный участок, признать на них право собственности ФИО2 и погасить регистрационную запись об ипотеке на спорные объекты недвижимого имущества КПК «ФИНПРОГРЕСС» и АО АИК «ВОЗРОЖДЕНИЕ».

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дополнив, что никакие деньги за дом и земельный участок истцу не были оплачены. Истец продолжает проживать в доме, пользоваться им и земельным участком. Договор купли-продажи сторонами не исполнен.

Истец ФИО2, ответчики ФИО3, представители КПК «ФИНПРОГРЕСС» и АО АИК «ВОЗРОЖДЕНИЕ» в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ответчики суду возражения, относительно заявленных исковых требований, не представили.

Выслушав объяснение представителя истца, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1 ст. 486 ГК РФ).

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В соответствии с пунктом 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке установлено, что, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав решения суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

При этом в пп. 3 ст. 5 Закона об ипотеке указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке).

Судом установлено, что /// между ФИО2 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости по условиям которого Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность недвижимое имущество: жилой дом кадастровый №№№№ и земельный участок кадастровый №№№№, расположенные по -------.

Стоимость указанной недвижимости составляет 700 000 рублей (п.4 Договора).

Согласно п. 5 Договора жилой дом и земельный участок приобретаются покупателем: - за счет собственных средств в размере 9022 рубля, - за счет средств предоставляемых АО «Агентство ипотечного кредитования «ВОЗРОЖДЕНИЕ» (ИНН/КПП <***>/053301001) согласно Договора займа №№№№Н/И от /// и Кредитным потребительским кооперативом «ФИНПРОГРЕСС» (ИНН/КПП <***>/770801001) согласно договора займа № Бар-01/2022-052 от ///, заключенных с ФИО3 в простой письменной форме. Денежные средства, согласно Договоров займа, предоставляются на лицевой счет Заемщика, либо наличными денежными средствами из кассы Кредиторов в размере 690978 рублей для целей приобретения в собственность Заемщика вышеназванных жилого дома и земельного участка со сроком возврата займа по /// в АО АИК «ВОЗРОЖДЕНИЕ» и по /// в КПК «ФИНПРОГРЕСС». Этим же пунктом Договора предусмотрено, что Продавец передал отчуждаемую недвижимость Покупателю, а последний принял указанную недвижимость в момент подписания настоящего Договора. Покупатель становиться залогодателем.

По соглашению сторон отчуждаемая недвижимость будет находится в залоге у Продавца.

Обязательства Покупателя в части ипотеки отчуждаемой недвижимости, в силу закона, действуют до даты полного исполнения Покупателем обеспеченных ипотекой, в силу закона, денежных обязательств.

В соответствие с п.6 Договора денежные средства в размере 690978 рублей будут оплачены Продавцу Покупателем согласно Договора займа №№№№Н/И от /// и Кредитным потребительским кооперативом «ФИНПРОГРЕСС» (ИНН/КПП <***>/770801001) согласно договора займа № №№№№ от /// в течение 30 рабочих дней после предоставления Заемщиком документов, подтверждающих право собственности на приобретенную недвижимость.

Денежные средства в размере 9022 рубля уплачиваются Покупателем Продавцу наличными (безналичными) денежными средствами в день подписания Договора купли-продажи.

Договор купли-продажи недвижимости действует до даты полного исполнения Продавцом и Покупателем обязательств по указанному договору. Обязательства Покупателя в части ипотеки недвижимости в силу закона действует до даты полного исполнения Покупателем денежных обязательств, обеспеченных ипотекой в силу закона (п.9 Договора).

Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию /// и право собственности на жилой дом и земельный участок по -------, перешло с ФИО2 к ФИО3

Так же зарегистрированы обременения сроком с /// по /// в пользу АО «Агентство ипотечного кредитования «ВОЗРОЖДЕНИЕ», ФИО2, и с /// по /// в пользу КПК «ФИНПРОГРЕСС».

Истец ФИО2 в исковом заявлении указала, что денежные средства за недвижимое имущество по спорному договору купли-продажи ФИО3 не были оплачены.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 пояснил, что денежные средства истцу от ФИО3 не были переданы ни в каком размере, ни те, которые она по договору должна была выплатить за счет собственных средств, ни те, что полагались по договору займа. Фактически недвижимость не передавалась от Продавца к Покупателю. В спорном доме по настоящее время проживает истец.

Доказательств обратного, ответчиками суду не представлено.

Судом были сделаны запросы ответчикам АО «Агентство ипотечного кредитования «ВОЗРОЖДЕНИЕ» и КПК «ФИНПРОГРЕСС» о предоставлении документов, подтверждающих заключение с ФИО3 договоров займа и перечисление ей денежных средств по ним. Однако, запросы остались не исполненными, в связи с чем, суд принимает решение по тем доказательствам, которые были представлены суду.

Таким образом, установлено, что денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком истцу не поступали, покупатель в жилой дом не вселялась, ключи от него Покупателю Продавцом переданы не были.

Установив вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части расторжения договора купли-продажи и приведение сторон в первоначальное положение, поскольку ФИО3 не выполнила надлежащим образом свои обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества, допустив существенное нарушение условий Договора купли-продажи недвижимости.

Согласно выписки из ЕГРП обременения в виде ипотеки в пользу АО «Агентство ипотечного кредитования «ВОЗРОЖДЕНИЕ» и КПК «ФИНПРОГРЕСС» на момент рассмотрения дела в суде отсутствуют. Поскольку к моменту рассмотрения дела спор в этой части отсутствует, а истец настаивает на удовлетворении заявленных требований, то в этой части в удовлетворении заявленных требований необходимо отказать.

На момент рассмотрения дела в суде, существуют обременения ипотекой в пользу ФИО2, и в виду того, что по настоящему решению суда за ней будет признано право собственности на спорное недвижимое имущество, необходимо погасить регистрационную запись об ипотеке на жилой дом кадастровый №№№№ и земельный участок кадастровый №№№№, сделанную в ее пользу.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 акционерному обществу «Агентство ипотечного кредитования «ВОЗРОЖДЕНИЕ», кредитному потребительскому кооперативу «ФИНПРОГРЕСС» о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, приведение сторон в первоначальное положение и отмены обременений, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома кадастровый №№№№ и земельного участка кадастровый №№№№, расположенных по адресу: ------- заключенный с рассрочкой платежа и с обременением ипотекой от /// между ФИО2 и ФИО3

Прекратить право собственности ФИО3 на жилой дом кадастровый №№№№ и земельный участок кадастровый №№№№, расположенные по адресу: -------

Признать право собственности за ФИО2 на жилой дом кадастровый №№№№ и земельный участок кадастровый №№№№, расположенные по адресу: -------

Погасить регистрационную запись об ипотеке на жилой дом кадастровый №№№№ и земельный участок кадастровый №№№№, расположенные по ------- в пользу ФИО2 .

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Кулундинский районный суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Председательствующий О.А. Клименко

Мотивированное решение изготовлено ///