Решение по делу № 2-1176/2025 от 29.05.2025 - о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-1176/48/2025

46RS0030-01-2024-015546-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2025 года г. Курск

Ленинский районный суд г. Курска в составе:

председательствующего судьи Анискиной Э.Н.,

при секретаре Тарасовой Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки, мотивируя требования тем, что ФИО3 (гражданский супруг истца) заключил с ФИО4 договор займа. В качестве обеспечения возврата займа ФИО4 попросил ФИО5 передать ему объекты недвижимости, принадлежащие истцу и ФИО5, с переоформлением прав собственности, а когда сумма займа будет возвращена, ответчик вернет их прежнему собственнику. ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор купли-продажи принадлежащей на праве собственности истцу квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, где покупателем является ФИО2 Истец указывает, что договор был заключен формально, поскольку она данную квартиру никогда не выставляла на продажу, с ответчиком никогда не общалась, денежные средства по договору купли-продажи ей никто не передавал. Спорную квартиру она не передавала покупателю, продолжив пользоваться ею, несет бремя содержания, оплачивает коммунальные услуги, ключи от квартиры также не передавала, ответчик в квартиру не вселялась. Сделка купли-продажи была составлена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, в связи с чем считает сделку мнимой, ссылаясь на положения ст.ст.167, 170 ГК РФ, просит суд признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> с кадастровым номером №; применить последствия недействительности сделки, признав недействительным зарегистрированное право собственности ФИО2 на указанную квартиру.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки в судебное заседание, не представлено, ходатайства об отложении судебного разбирательства не заявлено, что в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствие истца.

Ранее в судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что ФИО4 по устной договоренности дал ее гражданскому супругу ФИО5 в долг денежные средства, при этом договор займа в письменной форме не составлялся. В качестве обеспечения займа ФИО4 предложил передать ему в качестве залога объекты недвижимости, в том числе принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> оформив залог путем заключения договора купли-продажи квартиры. ФИО5 попросил ее подписать договор купли-продажи квартиры, что она и сделала. Договор купли-продажи квартиры она подписывала в здании МФЦ в <адрес>, там же и подписала расписку, подтверждающую передачу денежных средств, однако денежные средства в сумме 3 700 000 руб. в счет оплаты стоимости квартиры ей никто не передавал, она деньги не получала. При подписании договора купли-продажи и расписки ДД.ММ.ГГГГ в здании МФЦ в <адрес> ФИО2 не присутствовала, переговоры она вела лишь с ФИО4 Также пояснила, что ключи от квартиры покупателю ФИО2 она не передавала, в спорной квартире с сентября 2022 года по февраль 2023 года проживала ее дочь, коммунальные услуги за квартиру она оплачивала примерно до сентября 2024 года.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, воспользовалась правом ведения дела в суде через представителя.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО6 исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Выслушав представителя ответчика, допросив свидетеля, исследовав все имеющиеся по делу доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Исходя из пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Мнимая сделка характеризуется тем, что воля сторон при ее заключение не направлена на достижение каких бы то ни было гражданско-правовых отношений между сторонами сделки. Мнимая сделка является таковой независимо от формы ее заключения и фактического исполнения сторонами своих обязательств.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

По смыслу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимые сделки представляют собой, в том числе, действия, совершаемые для создания у лиц, не участвующих в этой сделке, ложное представление о намерениях участников сделки. В случае совершения мнимой сделки целью сторон является возникновение правовых последствий для каждой или для одной из них в отношении третьих лиц.

В пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, мнимая сделка является фиктивной и заключается ее сторонами без намерения достигнуть заявленных результатов, а лишь для того, чтобы создать видимость наступления правовых последствий и вызвать у третьих лиц представление о сделке как действительной. Соответственно, признание сделки мнимой направлено на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на праве единоличной собственности принадлежала квартира, площадью 47,5 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО1 продала, а ФИО2 купила квартиру общей площадью 47,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>.

Согласно п.3 Договора по соглашению сторон цена квартиры составляет 3 700 000 руб.

Из п.7 Договора следует, что по соглашению сторон продавец обязуется освободить квартиру от предметов домашнего обихода и личных вещей и передать ключи от нее покупателю в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.12 Договора стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить договор на крайне невыгодных для себя условиях. Обстоятельства, с которыми ст.177 ГК РФ и другие нормы гл.9 ГК РФ связывают недействительность сделок, отсутствуют, по состоянию здоровья самостоятельно могут осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности. Стороны подтверждают, что договор не является для них кабальной сделкой.

Факт получения ФИО1 от ФИО2 денежных средств в сумме 3 700 000 руб. в счет оплаты полной стоимости спорной квартиры подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, подписанной собственноручно продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2

Каких-либо допустимых и достоверных доказательств, опровергающих сведения, указанные в расписке от ДД.ММ.ГГГГ, стороной истца не представлено.

Напротив, в судебном заседании истец ФИО1 подтвердила, что собственноручно подписывала как договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, так и расписку, подтверждающую получение денежных средств, от ДД.ММ.ГГГГ. Претензий в адрес ФИО2 от ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ по факту неполучения денежных средств по договору купли-продажи до подачи искового заявления в суд (ДД.ММ.ГГГГ) не предъявлялось.

Так, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО4 пояснил, что он является индивидуальным предпринимателем, осенью 2021 года к нему в агентство обратилась ФИО1 по вопросу продажи принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, поскольку ее семье нужны были деньги. Ранее к нему обращалась ФИО2 по вопросу приобретения квартиры с целью вложения денежных средств. Он сопровождал сделку купли-продажи спорной квартиры на платной основе, подготавливал соответствующий договор, стороны согласовали условия сделки, а также срок передачи ключей от квартиры. ДД.ММ.ГГГГ в здании МФЦ в <адрес> в день подписания договора купли-продажи квартиры ФИО2 лично передала наличные денежные средства за квартиру ФИО1, после чего стороны поставили свои подписи в расписке. В этот же день ФИО1 и ФИО2 сдали документы на регистрацию сделки в МФЦ <адрес>. Ключи от спорной квартиры были переданы от ФИО1 ФИО2 в 2022 году через него. Он давал в долг по договору займа ФИО5 денежные средства, поскольку ему (ФИО5) были нужные деньги, но заемные правоотношения никаким образом не связаны с договором купли-продажи квартиры, заключенным между ФИО1 и ФИО2

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО4 у суда не имеется, поскольку они являются последовательными, логичными, свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, о чем отобрана соответствующая подписка. Показания свидетеля противоречий не содержат, согласуются с позицией ответчика. Какой-либо заинтересованности свидетеля в исходе дела в судебном заседании не установлено.

Таким образом, доводы истца о том, что денежные средства по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ей не передавались, суд находит несостоятельными.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по Курской области была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, номер государственной регистрации права № что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №.

Кроме того, из реестрового дела на спорную квартиру усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 в Управление Росреестра по Курской области (Филиал АУ КО «МФЦ по <адрес> и <адрес>») сдали документы на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, лично подписав соответствующие заявления. При этом, согласно описи документов, принятых документоведом для регистрации перехода права на объект недвижимости, у ФИО1 документы приняты ДД.ММ.ГГГГ в 17 часов 55 минут, а у ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в 17 часов 51 минуту, что свидетельствует о том, что обе стороны сделки и ФИО1, и ФИО2 лично присутствовали в здании МФЦ ДД.ММ.ГГГГ при подаче заявлений о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, и опровергает доводы истца об обратном.

Так, в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расписке о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, заявлении о принятии документов на регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ имеется подпись ФИО1, что, по мнению суда, свидетельствует о ее волеизъявлении на заключение договора купли-продажи квартиры.

При этом, ФИО1 после подачи заявления о государственной регистрации сделки до момента ее регистрации, с заявлением о приостановлении государственной регистрации либо об отзыве заявления о государственной регистрации не обращалась.

В обоснование заявленных требований истец ссылается также на то обстоятельство, что реальной правовой целью заключения спорного договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ являлось обеспечение договоров займа, заключенных между ФИО4 и ФИО5 в устной форме.

В силу ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки должны совершаться в простой письменной форме.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).

Однако, стороной истца не представлено никаких доказательств существования правоотношений по договорам займа между ФИО4 и ФИО5, и более того, правоотношения между ФИО4 и ФИО5 не имеют отношения к заключенному между ФИО1 и ФИО2 договору купли-продажи квартиры, поскольку ни ФИО4, ни ФИО5 не являются сторонами оспариваемой сделки.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии между сторонами сделки купли-продажи заемных правоотношений, суду не представлено.

Доводы истца о том, что ключи от спорной квартиры ФИО2 не передавались, суд также находит несостоятельными, поскольку опровергаются показаниями свидетеля ФИО4

Также из материалов дела следует, что после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, ФИО2 были переоформлены лицевые счета, ответчиком производится оплата коммунальных услуг, в подтверждение чего стороной ответчика представлены соответствующие платежные документы, карточка взаиморасчетов управляющей организации и ФИО2

Проживание дочери истца определенное время в спорной квартире после заключения договора купли-продажи не может свидетельствовать о недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку, как было указано ранее, пунктом 7 Договора определено, что по соглашению сторон Продавец обязуется освободить квартиру от предметов домашнего обихода и личных вещей и передать ключи от нее Покупателю в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Анализ установленных по делу обстоятельств свидетельствует о том, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи волеизъявление ФИО1 и ФИО2 было направлено на установление между сторонами сделки именно тех гражданско-правовых отношений, которые обусловлены договором. Сторонами оспариваемая истцом сделка была фактически исполнена, переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, к ФИО2 зарегистрирован в ЕГРН в установленном порядке.

При этом, текст договора купли-продажи изложен в простой письменной форме, подписан сторонами сделки, в договоре перечислены все существенные условия сделки, каких-либо неясностей договор не содержит.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи заключен сторонами в соответствии с требованиями действующего законодательства, подписан лично сторонами, стороны в судебном заседании свои подписи не оспаривали, содержащиеся в договоре намерения сторон исполнены, результаты сделки зарегистрированы в установленном законом порядке.

При этом в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ объективных, достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих противоречие данной сделки требованиям закона, совершение сделки лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи квартиры является мнимой сделкой, истцом не представлено, а судом в ходе рассмотрения дела таких доказательств не добыто.

С учетом изложенного, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о признании вышеуказанного договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Определением судьи Ленинского районного суда г.Курска от 02.12.2024 года по настоящему делу принятым меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Курской области совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: помещения по адресу: <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером №

В соответствии с ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

В связи с чем по вступлению решения суда в законную силу принятые определением судьи Ленинского районного суда г.Курска от 02.12.2024 года обеспечительные меры подлежат отмене.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Принятые определением судьи Ленинского районного суда г.Курска от 02.12.2024 года обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Курской области совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: помещения по адресу: <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером №, отменить по вступлению решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд г.Курска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29 мая 2025 года.

Судья