Решение по делу № 2-2238/2024 от 05.03.2025 - о признании незаконным договора аренды, исключении из ЕГРН записи о регистрации права аренды, признании действующим договора аренды земельного участка, восстановлении в ЕГРН записи о регистрации права аренды, выдаче платежного документа.

Дело № 2-95/2025 УИД 27RS0006-01-2024-003111-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 05 марта 2025 г.

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе:

единолично судьи Константиновой М.Г.

при секретаре Великодной Д.В.

с участием представителя истца ФИО1

представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района, ФИО4 о признании незаконным договора аренды, исключении из ЕГРН записи о регистрации права аренды, признании действующим договора аренды земельного участка, восстановлении в ЕГРН записи о регистрации права аренды, выдаче платежного документа,

установил:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчикам, в обоснование иска указал, что ФИО3 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 474 кв.м., адрес объекта: <адрес>, в районе бывших парников, с видом разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома.

Срок указанного договора аренды определен до ДД.ММ.ГГГГ г., по истечении этого срока договор продолжал действовать.

ДД.ММ.ГГГГ истцом был получен градостроительный план спорного земельного участка, что означает факт признания органом местного самоуправления истца ФИО3 законным правообладателем спорного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ истец в установленном порядке получил уведомление о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства и приступил к возведению одноквартирного жилого дома. В настоящее время на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства - фундамент индивидуального жилого дома.

Процедура строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома носит уведомительный характер (ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ).

Рассмотрение уведомления с приложенными документами осуществляется в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве (ч. 7 ст. 51.1 ГрК РФ). По результатам рассмотрения застройщику направляется уведомление о соответствии либо несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости либо недопустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке. Согласно ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ получение застройщиком уведомления о соответствии дает ему право осуществлять строительство или реконструкцию объекта ИЖС в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение 10 лет со дня направления застройщиком такого уведомления. В силу этой нормы до ДД.ММ.ГГГГ г. истцу законом определен срок для окончания строительства индивидуального жилого дома на спорном земельном участке.

Действуя добросовестно, истец ДД.ММ.ГГГГ направил в Комитет письмо с просьбой предоставить расчет суммы задолженности и реквизиты для оплаты арендной платы, но ДД.ММ.ГГГГ по электронной почте получил ответное письмо об отсутствии договорных отношений со ссылкой на отправку уведомления о прекращении арендных отношений. Направление в адрес истца уведомления об отсутствии договорных отношений свидетельствует о злоупотреблении правом Комитетом, а потому эти действия не отвечают закону.

Комитет своим письмом от ДД.ММ.ГГГГ согласовал истцу переуступку права аренды третьему лицу. Это согласование отозвано не было. В связи с этим, законных оснований для последующего отказа от ДД.ММ.ГГГГ в согласовании переуступки и направлении уведомления о прекращении договора аренды не было.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03. 2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса РФ.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, уведомлений о расторжении данного договора в адрес арендатора ФИО3 не поступало. Письмо Комитета от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отсутствии арендных отношений» поступило по электронной почте ДД.ММ.ГГГГ без вложений. Непосредственно само уведомление о прекращении арендных отношений не поступало. Учитывая, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ право аренды истца на спорный земельный участок значилось зарегистрированным, в совокупности с тем, что уведомление об отказе от договора аренды Комитет мог отправить в силу ч.2 ст.610 ГК РФ и необходимо было воздержаться от предоставления данного участка иному лицу до истечения трехмесячного срока, факт предоставления участка иному физическому лицу на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ явно носит незаконный характер.

Ввиду того, что ответчик предоставил спорный земельный участок в аренду иному физическому лицу на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ (т.е. после подачи настоящего иска в суд), на основании ч.1 ст.39 ГПК РФ, истец ФИО3 увеличивает заявленные требования и просит суд:

1. Признать незаконным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ за №, в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1474 кв.м, с местоположением: <адрес>;

2. Исключить из ЕГРН запись о регистрации права аренды за № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1474 кв.м, с местоположением: <адрес>;

3. Признать действующим договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1474 кв.м, с местоположением: <адрес>

4. Восстановить в ЕГРН запись о регистрации права аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3.

5. Возложить обязанность на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского района Хабаровского края выдать ФИО3 платежный документ для оплаты с указанием реквизитов для оплаты и суммы задолженности по арендным платежам в отношении земельного участка с кадастровым номером №

В судебное заседание ФИО3 не прибыл, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Дело ведет через своего представителя ФИО1

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании иск поддержала по изложенным в иске основаниям.

Представитель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края ФИО5 иск не признала, пояснила и указала в письменных возражениях, что Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Тополевского сельского поселения и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым, последнему в аренду, сроком на три года был предоставлен земельный участок площадью 1474 квадратных метров, с кадастровым номером №, местоположение которого: <адрес>, с разрешенным видом использования для строительства индивидуального жилого дома.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно расторгнутым или измененным. Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с ДД.ММ.ГГГГ статье 450.1 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В таком случае, согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 Комитетом было направлено уведомление № о прекращении арендных отношений.

Однако, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № указанное заказное письмо не получил и оно до настоящего времени находится на временном хранении.

Согласно статье 165.1 ГК РФ юридически значимыми сообщениями являются заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско- правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

В соответствии с абзацем первым п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 по смыслу п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Согласно абзацу 3 п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25, необходимо учитывать, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзаце первом настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Комитетом выполнены все требования действующего законодательства Российской Федерации в части уведомления арендатора о прекращении арендных отношений, а именно уведомление о прекращении арендных отношений было направлено заказной почтовой корреспонденцией, следовательно, заявитель мог получить заказное письмо, однако не сделал этого. Данное обстоятельство можно расценить, как отказ заявителя получить заказную корреспонденцию.

Направив Истцу уведомление об одностороннем отказе от продолжения арендных отношений, Комитет реализовал свое право на односторонний отказ от продолжения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в соответствии со ст. 610 ГК РФ.

Также Комитет обращает внимание на то, что доводы истца о том, что на земельном участке находится фундамент принадлежащий Истцу, опровергаются материалами дела. Так, согласно заключению кадастрового инженера № от ДД.ММ.ГГГГ в границах земельного участка с кадастровым номером № имеется свайное поле, состоящее из 16 свай, площадью 36 кв.м.

Свайное поле, состоящее из 16 свай, площадью 36 кв.м., находящееся на земельном участке с кадастровым номером № не может являться фундаментом. Аналогичные выводы содержатся в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Доказательств того, что работы по заглублению данных свай произведены именно Истцом, не представлено. По этим основаниям, представитель ответчика просит в иске отказать.

Ответчик ФИО4, являющаяся в настоящее время арендатором спорного земельного участка, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела неоднократно извещалась по адресу, указанному в договоре аренды, однако ответчица не воспользовалась своим правом на участие в судебном заседании.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд удовлетворяет иск по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым ФИО3 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 1474 кв.м., адрес объекта: <адрес>, с видом разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома.

Сведения о нахождении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1474 кв.м. в аренде у ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ отражены в выписке ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ представитель арендатора ФИО3 - ФИО1 обратилась в Управление архитектуры и градостроительства администрации Хабаровского района с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направлено в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского района заявление о выдаче документа для оплаты задолженности по арендным платежам.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получен градостроительный план земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направлено в Управление архитектуры и градостроительства администрации Хабаровского муниципального района уведомление о планируемом строительстве индивидуального (одноквартирного) жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского района направлено в адрес представителя арендатора ФИО3 сообщение, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ действовал по ДД.ММ.ГГГГ г., в связи с чем, в адрес ФИО3 направлено уведомление о прекращении арендных отношений.

ДД.ММ.ГГГГ в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского района с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № в с. Тополево обратилась ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского района Хабаровского края заключил договор аренды земельного участка № с ФИО4.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 1474 кв.м., место расположение: <адрес>, вид разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома, был предоставил в аренду ФИО4

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с п. п. 3 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации такие существенные нарушения условий договора конкретизированы. Предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ч. 1). Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 Кодекса, в частности при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка с ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, заключен без проведения торгов и до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, в силу чего считается возобновленным на неопределенный срок.

Факт использования земельного участка после ДД.ММ.ГГГГ подтверждается представленными в материалы дела доказательствами того, что истцом приняты меры к освоению и использованию спорного земельного участка, а именно выдача ФИО3 градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство индивидуального жилого дома, заявлением в администрацию о выдаче платежного документа, заключением специалиста-кадастрового инженера о наличии свайного фундамента.

Установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства свидетельствуют о том, в силу ч. 2 ст. 610 ГК РФ расторжение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 возможно только при условии предупреждения истца за три месяца.

Согласно представленного в материалы дела уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ направлено в адрес ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, арендатором не получено, что не позволяет сделать вывод о том, что данное уведомление считается доставленным адресату по правилам ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что заключенный с ФИО4 договор аренды ДД.ММ.ГГГГ, заключен с нарушением срока предусмотренного ч. 2 ст. 610 ГК РФ.По этим основаниям, иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района, ФИО4 о признании незаконным договора аренды, исключении из ЕГРН записи о регистрации права аренды, признании действующим договора аренды земельного участка, восстановлении в ЕГРН записи о регистрации права аренды, выдаче платежного документа, удовлетворить.

Признать незаконным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ за №, в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1474 кв.м, с местоположением: <адрес>

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права аренды за № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1474 кв.м, с местоположением: <адрес>.

Признать действующим договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1474 кв.м, с местоположением: <адрес> с арендатором ФИО6.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3.

Возложить обязанность на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского района Хабаровского края выдать ФИО3 платежный документ для оплаты с указанием реквизитов для оплаты и суммы задолженности по арендным платежам в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Хабаровский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено 21.03.2025 г.

Судья: М.Г. Константинова