Решение в окончательной форме изготовлено 21 августа 2023 года
Дело № 2-3105/2023
УИД 61RS0004-01-2023-003250-73
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 августа 2023 года г. Ростов-на-Дону
Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
Председательствующего судьи Кукленко С.В.,
при секретаре судебного заседания Закарян С.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Финансового управляющего Ф.С.В. к начальнику Управлению Росреестра по Ростовской области об обязании осуществить переход права собственности,
УСТАНОВИЛ :
Истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что он является финансовым управляющим в деле о банкротстве Б.Т.И. и действует на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 16.12.2021, которым Б.Т.И. признана несостоятельным (банкротом) и в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина. Определением Арбитражного суда Ростовской области от 22.12.2022 процедура реализации имущества должника продлена до 03.04.2023. Согласно описи имущества должника, Б.Т.И. принадлежат следующие объекты недвижимого имущества. Жилой дом, КН №, площадью 82,4 кв.м. и расположенный под ним земельный участок КН №, площадью 333 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (1/2 доля в праве общей долевой собственности); жилой дом КН №, площадью 49,5 кв.м. и расположенный под ним земельный участок КН №, площадью 590 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>; жилой дом КН №, площадью 27,8 кв.м. и расположенный под ним земельный участок КН №, площадью 352 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (1/4 доля в праве общей долевой собственности). Финансовым управляющим 28.01.2022 в Арбитражный суд Ростовской области было направлено ходатайство об исключении имущества из конкурсной массы, а именно: жилого дома КН №, площадью 27,8 кв.м. и расположенного под ним земельного участка КН №, площадью 352 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> как единственного жилья должника. Определением суда от 07.04.2022 указанное имущество исключено из конкурсной массы должника Б.Т.И. 13.05.2022 финансовым управляющим в Арбитражный суд Ростовской области направлено ходатайство об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника. Определением суда от 15.11.2022 положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника было утверждено. В соответствии с утвержденным положением (п.4) финансовый управляющий в течение 10 дней с даты утверждения настоящего положения обязан уведомить других участников общей долевой собственности и не отвечающих по обязательствам должника о преимущественном праве приобретения доли должника в общей долевой собственности указанного имущества, путем направления уведомления почтой России по месту регистрации либо путем опубликования уведомления в местной газете по месту нахождения имущества, подлежащего реализации. В уведомлении должен быть указан срок на предоставление согласия либо отказа от права преимущественного приобретения имущества и условия оформления и ее оплаты. Срок в течение которого другие участники общей долевой собственности могут воспользоваться преимущественным правом приобретения указанного имущества должен составлять один месяц с даты получения указанного уведомления либо 30 дней с момента опубликования уведомления в местной газете. При получении письменного согласия на право преимущественного приобретения имущества от других участников общей долевой собственности и не отвечающим по обязательствам должника финансовый управляющий от лица должника заключает договор купли-продажи в соответствии с нормами ГК РФ. Финансовым управляющим был выявлен один участник долевой собственности в реализуемых объектах недвижимости – Б.И.И.. Во исполнение указанного пункта положения, было направлено уведомление о преимущественном праве приобретения недвижимого имущества единственному дольщику в реализуемом имуществе (17.11.2022). В адрес финансового управляющего 03.12.2022 от Б.И.И. поступило согласие на приобретение всех объектов недвижимости, в которых она является участником общей долевой собственности. Истцом 07.12.2022 были направлены Б.И.И. договоры купли-продажи для подписания. 20.12.2022 покупатель имущества должника подписал указанные выше договоры. 20.01.2023 Б.И.И. обратилась к ответчику с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (доли в праве общей долевой собственности). 03.02.2023 Управление Росреестра по РО приостановило регистрацию со ссылкой на отсутствие нотариального удостоверения сделок. Истец с указанными действиями не согласен.
На основании изложенного просит обязать Управление Росреестра по Ростовской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю имущества Б.И.И. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.12.2022 на жилой дом КН №, площадью 82,4 кв.м. и расположенный под ним земельный участок КН №, площадью 333 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, на основании заявления от 20.01.2023 № КУВД-001/2023-1885801/1; на жилой дом КН №, площадью 27,8 кв.м. и расположенный под ним земельный участок КН №, площадью 352 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, на основании заявления от 20.01.2023 № КУВД-001/2023-1889743/1.
В судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного разбирательства, не явились. При таком положении, дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Истец является финансовым управляющим в деле о банкротстве Б.Т.И. и действует на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 16.12.2021, которым Б.Т.И. признана несостоятельным (банкротом) и в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 22.12.2022 процедура реализации имущества должника продлена до 03.04.2023. Согласно описи имущества должника, Б.Т.И. принадлежат следующие объекты недвижимого имущества.
-Жилой дом, КН №, площадью 82,4 кв.м. и расположенный под ним земельный участок КН №, площадью 333 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (1/2 доля в праве общей долевой собственности);
-жилой дом КН №, площадью 49,5 кв.м. и расположенный под ним земельный участок КН №, площадью 590 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>;
-жилой дом КН №, площадью 27,8 кв.м. и расположенный под ним земельный участок КН №, площадью 352 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (1/4 доля в праве общей долевой собственности).
Финансовым управляющим 28.01.2022 в Арбитражный суд Ростовской области было направлено ходатайство об исключении имущества из конкурсной массы, а именно: жилого дома КН №, площадью 27,8 кв.м. и расположенного под ним земельного участка КН №, площадью 352 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> как единственного жилья должника.
Определением суда от 07.04.2022 указанное имущество исключено из конкурсной массы должника Б.Т.И.
13.05.2022 финансовым управляющим в Арбитражный суд Ростовской области направлено ходатайство об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника.
Определением суда от 15.11.2022 положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника было утверждено.
В соответствии с утвержденным положением (п.4) финансовый управляющий в течение 10 дней с даты утверждения настоящего положения обязан уведомить других участников общей долевой собственности и не отвечающих по обязательствам должника о преимущественном праве приобретения доли должника в общей долевой собственности указанного имущества, путем направления уведомления почтой России по месту регистрации либо путем опубликования уведомления в местной газете по месту нахождения имущества, подлежащего реализации. В уведомлении должен быть указан срок на предоставление согласия либо отказа от права преимущественного приобретения имущества и условия оформления и ее оплаты. Срок, в течение которого другие участники общей долевой собственности могут воспользоваться преимущественным правом приобретения указанного имущества должен составлять один месяц с даты получения указанного уведомления либо 30 дней с момента опубликования уведомления в местной газете. При получении письменного согласия на право преимущественного приобретения имущества от других участников общей долевой собственности и не отвечающим по обязательствам должника финансовый управляющий от лица должника заключает договор купли-продажи в соответствии с нормами ГК РФ.
Финансовым управляющим был выявлен один участник долевой собственности в реализуемых объектах недвижимости – Б.И.И..
Во исполнение указанного пункта положения, было направлено уведомление о преимущественном праве приобретения недвижимого имущества единственному дольщику в реализуемом имуществе (17.11.2022).
В адрес финансового управляющего 03.12.2022 от Б.И.И. поступило согласие на приобретение всех объектов недвижимости, в которых она является участником общей долевой собственности.
Истцом 07.12.2022 были направлены Б.И.И. договоры купли-продажи для подписания.
20.12.2022 покупатель имущества должника подписал указанные выше договоры.
20.01.2023 Б.И.И. обратилась к ответчику с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (доли в праве общей долевой собственности).
03.02.2023 Управление Росреестра по РО приостановило регистрацию со ссылкой на отсутствие нотариального удостоверения сделок.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав содержится в статье 26 Закона о регистрации недвижимости.
Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 указанной статьи).
Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены статьями 158 - 163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Частью 1 статьи 42 Закона о регистрации недвижимости (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных отношений, до внесения в нее изменений Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. N 120-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации") предусматривалось, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 73 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Из системного толкования ст.ст. 1, 2, 110, 111 Закона о банкротстве следует, что реализация имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов должника за счет его имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.
В соответствии с п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ
По настоящему спору, в реализуемом истцом имуществе два участника долевой собственности – Б.Т.И. и Б.И.И. Иные участники долевой собственности отсутствуют.
Таким образом, Б.Т.И. в лице финансового управляющего продаются 1/2 и 1/4 доли в праве общей долевой собственности Б.И.И. т.е. единственному участнику общей долевой собственности, и поскольку иные участники общей долевой собственности отсутствуют, то нотариальное удостоверение не требуется.
При указанных обстоятельствах, действия ответчика нельзя признать законными, а исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования удовлетворить.
Обязать Управление Росреестра по Ростовской области (ИНН <***>; ОГРН <***>) осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю имущества Б.И.И. (паспорт №) по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.12.2022 на жилой дом КН №, площадью 82,4 кв.м. и расположенный под ним земельный участок КН №, площадью 333 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, на основании заявления от 20.01.2023 №;
на жилой дом КН №, площадью 27,8 кв.м. и расположенный под ним земельный участок КН №, площадью 352 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, на основании заявления от 20.01.2023 №.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья С.В. Кукленко