РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 ноября 2022 года адрес

Пресненский районный суд адрес,

в составе председательствующего судьи Карповой А.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5258/2022 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об отмене ареста и прекращении залога, по встречному иску ФИО3 к ФИО1, ООО «АГРО-С62», ТУ Росимущества в адрес, ООО «Сократ» о признании недействительными торгов и договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 об отмене ареста, наложенного на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, кадастровый № 77:01:0004038:1668; признании прекращенным залога в отношении указанной квартиры; исключении из ЕГРН регистрационной записи № 77:01:0004038:1668-77/011/2019-1 о наличии ограничения прав и обременений объекта недвижимости в виде ипотеки в отношении спорного жилого помещения.

Требования мотивированы тем, что решением Курганского городского суда адрес от 07.07.2020 г. с ФИО2 в пользу фио обращено взыскание на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, кадастровый № 77:01:0004038:1668. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 15.09.2020 г. возбуждено исполнительное производство № 71894/20/77039-ИП, предмет исполнения: обращение взыскания на указанную выше квартиру. Согласно акту от 20.11.2020 г., в целях реализации предмета взыскания на публичных торгах, на имущество наложен арест. В рамках исполнительного производства проведены публичные торги, победителем которых признан ФИО1 Впоследствии, 25.08.2021 г. между ТУ Росимущества в адрес в лице ООО «Сократ» и истцом был заключен договор купли-продажи квартиры № 152 по адресу: адрес, истцом уплачены денежные средства в размере сумма, подписан акт приема-передачи. Вместе с тем, в ЕГРН до настоящего времени сохраняется запись о наличии ограничения прав и обременений объекта недвижимости в виде ипотеки в отношении спорного жилого помещения. По мнению фио, при уплате денежных средств по договору купли-продажи в полном объеме, наличие в ЕГРН записи об ипотеке нарушает его жилищные права.

ФИО3 иск не признал и предъявил к фио, ТУ Росимущества в адрес, ООО «Сократ» встречные исковые требования о признании недействительными торгов, проведенных ООО «АГРО-С62», и договора купли-продажи от 27.08.2021 г. № 110Т-21, заключенного между ТУ Росимущества в адрес в лице ООО «Сократ» и фио, ссылаясь на то, что 09.02.2021 г. на основании поручения судебного пристава-исполнителя ООО «АГРО-С62» организованы торги по реализации имущества должника ФИО2 Согласно протоколу от 20.02.2021 г. о результатах торгов победителем торгов признана фио 08.04.2021 г. судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИПНХ ГУФССП России по Москве вынесено постановление об окончании исполнительного производства № 71894/20/77039-ИП. Вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда адрес от 29.09.2021 г. результаты торгов отменены, заключенный по итогам торгов договор купли-продажи квартиры № 152 по адресу: адрес расторгнут. При этом, после расторжения договора купли-продажи, заключенного с фио, исполнительное производство не возобновлялось. Определением Курганского городского суда адрес от 27.01.2022 г. изменен способ исполнения решения Курганского городского суда адрес от 07.07.2020 г., а именно: обращено взыскание на предмет залога путем его оставления за ФИО3 по цене сумма, признано право собственности фио на указанную выше квартиру, прекращено принудительное исполнение решения Курганского городского суда адрес от 07.07.2020 г. в части взыскания с фио и фио в пользу фио суммы задолженности в размере сумма В феврале 2022 г. ФИО3 стало известно о том, что 09.08.2021 г. ООО «АГРО-С62» было опубликовано извещение о проведении торгов по реализации арестованного имущества в форме открытого аукциона с открытой формой предложений о цене; торги организованы в рамках исполнительного производства № 71894/20/77039-ИП от 15.09.2020 г., которое было окончено и не возобновлялось. Помимо того, государственный контракт на оказание услуг по реализации имущества № 19-АИ/2020 от 18.02.2020 г., заключенный между ООО «АГРО-С62» и ТУ Росимущества в адрес, на момент проведения указанных торгов прекратил свое действие, как и срок действия доверенности № 77-20/9655/6 от 01.04.2021 г., выданной ООО «АГРО-С62» на организацию и проведение публичных торгов от имени ТУ Росимущества в адрес. Таким образом, по мнению фио, торги проведены с нарушением действующего законодательства, а равно договор купли-продажи, заключенный с фио, является недействительным.

Представитель фио по доверенности фио в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить; встречный иск не признал, полагал его необоснованным.

Представитель ФИО3, ФИО2 по доверенности фио в судебное заседание явился, встречные исковые требования, с учетом их уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, поддержал в полном объеме, в удовлетворении первоначального иска просил отказать по доводам, изложенным в возражениях.

Представитель ответчика по встречному иску ООО «Сократ» по доверенности фио в судебное заседание явился, просил удовлетворить заявленные исковые требования фио, в удовлетворении встречного иска просил отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель ответчика по встречному иску ТУ Росимущества в адрес по доверенности фио в судебное заседание явилась, иск фио поддержала, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать, представив возражения на встречное исковое заявление.

Представитель ответчика по встречному исковому заявлению ООО «АГРО-С62» по доверенности фио в судебное заседание явился, в удовлетворении встречного искового заявления просил отказать, поддержал требования фио

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли.

В данной связи, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав обстоятельства дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, выслушав объяснения представителей сторон, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Правила, предусмотренные ст. ст. 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

В соответствии со ст. 448 ГК РФ в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, решением Курганского городского суда адрес от 07.07.2020 г. с ФИО2 в пользу фио обращено взыскание на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, кадастровый № 77:01:0004038:1668.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 15.09.2020 г. возбуждено исполнительное производство № 71894/20/77039-ИП, предмет исполнения: обращение взыскания на указанную выше квартиру.

Согласно акту от 20.11.2020 г., в целях реализации предмета взыскания на публичных торгах, на имущество наложен арест.

09.02.2021 г. на основании поручения судебного пристава-исполнителя ООО «АГРО-С62» организованы торги по реализации имущества должника ФИО2

Согласно протоколу от 20.02.2021 г. о результатах торгов победителем торгов признана фио

08.04.2021 г. судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИПНХ ГУФССП России по Москве вынесено постановление об окончании исполнительного производства № 71894/20/77039-ИП.

Вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда адрес от 29.09.2021 г. результаты торгов отменены, заключенный с фио по итогам торгов договор купли-продажи квартиры № 152 по адресу: адрес, расторгнут.

09.08.2021 г. ООО «АГРО-С62» было опубликовано извещение о проведении торгов по реализации арестованного имущества в форме открытого аукциона с открытой формой предложений о цене; торги организованы в рамках исполнительного производства № 71894/20/77039-ИП от 15.09.2020 г.

20.08.2021 г. победителем аукциона признан ФИО1, предложивший наибольшую цену сумма, с которым 25.08.2021 г. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в адрес в лице ООО «Сократ» заключило договор № 110Т-21 купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований встречного иска ФИО3 ссылался на то, что торги организованы в рамках исполнительного производства № 71894/20/77039-ИП от 15.09.2020 г., которое было окончено и не возобновлялось; государственный контракт на оказание услуг по реализации имущества № 19-АИ/2020 от 18.02.2020 г., заключенный между ООО «АГРО-С62» и ТУ Росимущества в адрес, на момент проведения указанных торгов прекратил свое действие, как и срок действия доверенности № 77-20/9655/6 от 01.04.2021 г., выданной ООО «АГРО-С62» на организацию и проведение публичных торгов от имени ТУ Росимущества в адрес, а потому торги проведены с нарушением действующего законодательства.

На основании п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В адрес письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 г. № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» судам указано на необходимость при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. Исходя из того, что допущенное нарушение является незначительным и не оказало влияния на результат торгов, суд должен сделать вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности.

В рамках настоящего спора ФИО3 не было представлено доказательств наличия существенных нарушений в ходе проведения оспариваемых торгов, которые повлияли на результат проведенных торгов.

Таким образом, процедура организации оспариваемых торгов по продаже имущества, предусмотренная Федеральным законом от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», проведена в соответствии с законодательством Российской Федерации и нарушена не была.

Согласно ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как указано в п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу п. 1 ст. 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. При этом под существенным нарушением понимается такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Между тем, организация и порядок проведения торгов по реализации имущества соответствует требованиям Федерального закона «Об исполнительном производстве», положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований фио не имеется.

При этом, суд учитывает, что организатор торгов при проведении торгов действовал исключительно на основании норм действующего законодательства, Государственного контракта и документов, предоставленных судебным приставом-исполнителем; заложенное имущество реализовано; обязательства по оплате жилого помещения исполнены ФИО1 в полном объеме; денежные средства за реализуемое имущество своевременно перечислены на счет ФССП России с последующим перечислением взыскателю.

В соответствии с главой 9 Закона об исполнительном производстве организатор торгов проводит торги только на основании документов, представленных судебным приставом-исполнителем; судебным приставом-исполнителем не сообщалось организатору торгов об окончании исполнительного производства.

Требуя признания торгов недействительными и применения последствий их недействительности, заявитель должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Вместе с тем, ФИО3 таких доказательств в ходе судебного разбирательства суду представлено не было; нарушений прав взыскателя по исполнительному производству допущено не было, напротив, за счет реализации заложенного имущества были исполнены требования исполнительного документа.

В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается: 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п. 5 ст. 350.2).

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1).

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

В силу п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На основании п. 3.1 договора № 110Т-21 купли-продажи недвижимого имущества от 25.08.2021 г., переход права собственности на приобретенное имущество к покупателю подлежит государственной регистрации.

В п. 3.3 договора содержится указание на то, что данный договор и протокол о результатах торгов от 20.08.2021 г. № 1 являются основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по ОИПНХ ГУФССП России по адрес от 08.04.2021 г. снят арест с имущества должника - с квартиры № 152 по адресу: адрес.

Как установлено материалами дела, заложенное недвижимое имущество должника ФИО2 по требованиям фио в целях обращения на него взыскания было выставлено на торги, победителем которых является ФИО1, который заключил на предмет залога договор купли-продажи и уплатил по нему цену имущества в размере сумма, то есть в полном объеме выполнил обязательства покупателя. Вырученная от продажи денежная сумма поступила на счет службы судебных приставов и была перечислена взыскателю.

При таком положении, учитывая, что ФИО1, являясь добросовестным покупателем, приобрел предмет залога на торгах, проведенных для реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, с момента заключения с ним договора купли-продажи квартиры и оплаты по нему в силу пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекратился, в связи с чем ФИО1, как заинтересованное лицо, которое к обязательствам должника не имеет отношения, вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1), включая подачу совместного заявления в Управление Росреестра по Москве о государственной регистрации перехода права собственности на предмет залога в результате обращения взыскания на него в соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Разрешая заявленные требования истца по первоначальному иску, суд исходит из того, что основанием приобретения права собственности фио на недвижимое имущество является протокол о результатах торгов и договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, продажа заложенного имущества с публичных торгов повлекла прекращение залога на основании закона, при этом истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на имущество, которое приобретено на торгах, в установленном законом порядке, по независящим от него причинам.

Согласно п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

В соответствии с ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Таким образом, в соответствии с положениями п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ФИО1 вправе предъявлять требование о прекращении обременения.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом в соответствии с п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав решения суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, из указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления приобретателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об отмене ареста и прекращении залога - удовлетворить частично.

Признать прекращенным залог в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, Шмитовский пр-зд, д. 16, стр. 1, кв. 152, кадастровый № 77:01:0004038:1668, запись о регистрации обременения 77:01:0004038:1668-77/011/2019-1.

Решение суда является основанием для исключения из ЕГРН регистрационной записи 77:01:0004038:1668-77/011/2019-1 о наличии ограничений прав и обременений объекта недвижимости в виде ипотеки в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, Шмитовский пр-зд, д. 16, стр. 1, кв. 152, кадастровый № 77:01:0004038:1668.

В остальной части иска ФИО1 отказать.

Во встречном иске ФИО3 к ФИО1, ООО «АГРО-С62», ТУ Росимущества в адрес, ООО «Сократ» о признании недействительными торгов и договора купли-продажи - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья А.И. Карпова

Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 01.12.2022 г.