Дело № 2-206/2023 (2-6616/2022)

64RS0045-01-2022-009746-49

Заочное решение

Именем Российской Федерации

16 февраля 2023 года город Саратов

Кировский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьиПугачева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Жарун А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г.Саратова, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости основным, признании права собственности на часть дома,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов» и Комитету по управлению имуществом города Саратова.

Истец просит:

признать основным предварительный договор купли-продажи недвижимости от 18 августа 2020 г., заключенный между ним и ФИО5, основным.

признать за ним право собственности на 31/100 доли жилого дома площадью № кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

В обоснование требований указаны следующие обстоятельства.

18 августа 2020 г. ФИО1 и ФИО5 заключили предварительный договор купли-продажи 31/100 доли жилого дома площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

По условиям данного договора ФИО5 обязался продать и передать принадлежащую ему на основании нотариально удостоверенного договора дарения 31/100 долю указанного дома ФИО1, а ФИО1 обязался купить и принять в общую долевую собственность эту долю жилого дома.

Стороны договора пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в размере 250000 руб., которые ФИО5 получил 18 августа 2020 г., составив об этом расписку.

31 марта 2022 г. ФИО5 было направлено приглашение явиться в многофункциональный центр 6 апреля 2022г. для заключения сделки купли-продажи. Однако на заключение сделки Л.Н.КБ. не явился.

Поэтому в июне 2022 г. ФИО1 предъявил в суд иск к ФИО5 о признании указанного выше предварительного договора купли-продажи основным.

При рассмотрении дела выяснилось, что ФИО5 умер ДД.ММ.ГГГГ, поэтому производство по делу было прекращено.

Полагая, что наследственное дело после смерти ФИО5 не оформлялось, наследников, принявших наследство, не имеется, ФИО1 предъявил иск к администрации муниципального образования «Город Саратов» и комитету по управлению имуществом города Саратова, как органам, ответственным за принятие выморочного имущества.

В ходе рассмотрения данного дела по ходатайству ФИО1 к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 своей процессуальной позиции по делу не выразили.

Администрация муниципального образования «Город Саратов» представила письменные возражения на иск, в которых просила отказать в его удовлетворении.

Ответчик комитет по управлению имуществом г. Саратова, третьи лица муниципальное образование «Город Саратов», комитет по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», администрация Кировского района муниципального образования «Город Саратов», ФИО6, ФИО7, Точеная В.В. своей процессуальной позиции по делу не выразили.

Истец ФИО1 и его представитель Залесная Е.А., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, направили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие и о согласии на вынесение заочного решения.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, представители ответчиков администрации муниципального образования «Город Саратов», комитет по управлению имуществом г. Саратова, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, об уважительности причин своей неявки не сообщили, с ходатайствами об отложении рассмотрения дела не обращались.

Третьи лица ФИО6, ФИО7, Точеная В.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, об уважительности причин своей неявки не сообщили, с ходатайствами об отложении рассмотрения дела не обращались.

Третьи лица муниципальное образование «Город Саратов», администрация муниципального образования «Город Саратов», комитет по управлению имуществом г.Саратова, комитет по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», администрация Кировского района муниципального образования «Город Саратов» надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, об уважительности причин их неявки не сообщили, с ходатайствами об отложении рассмотрения дела не обращались.

Руководствуясь статьями 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, и их представителей в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд приходит выводу, что иск подлежит удовлетворению.

В силу положений статьи 123 Конституции Российской Федерации и статей 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).

Возможность заключения предварительного договора предусмотрена статьей 429 ГК РФ.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Требования к договору купли-продажи недвижимости установлены Параграфом 7 Главы 30 ГК РФ.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (абзац 1 статьи 550 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (абзац 1 статьи 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пунктом 1 статьи 555 ГК РФ).

При отсутствии в договоре данных о недвижимом имуществе и (или) согласованного сторонами в письменной форме условий о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (абзац 2 статьи 554, абзац 2 пункта 1 статьи 555 ГК РФ).

Таким образом, условия о недвижимом имуществе и его цене являются существенными для договора купли-продажи недвижимости, в том числе и для заключения предварительного договора купли-продажи.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 49) разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

В пункте 43 Постановления Пленума ВС РФ № 49 разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Таким образом, применительно к приведенным выше правовым положениям, а также с учетом предмета и основания иска, обстоятельствами, имеющими значение для разрешения спора, являлось установление правовой природы и сущности заключенного между сторонами договора, а также оценка фактических действий сторон после его заключения. Судам в данном конкретном случае, независимо от наименования спорного договора необходимо было установить и исследовать его действительное содержание, а также существо самой сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как указано в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума ВС РФ № 49 разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО5 принадлежит право собственности на 31/100 доли в праве общей долевой собственности в отношении жилого дома площадью № кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

Указанное право возникло на основании договора дарения 31/100 доли дома от 24апреля 1992 г.

Сособственниками названного жилого помещения являются ФИО6 (69/400 долей), Точеная В.В. (69/200 долей) и ФИО7 (69/400 долей).

ФИО2, ФИО3 являются детьми ФИО5, ФИО4 – бывшей супругой.

Согласно объяснениям стороны истца, между ФИО1 и ФИО5 было достигнуто соглашение о купле-продаже указанного дома.

С целью оформления договора купли-продажи дома ФИО5 выдал на имя ФИО1 нотариальную доверенность от 6 августа 2020 г. сроком действия пять лет, в том числе с полномочиями на оформление земельного участка, занимаемого домовладением по адресу: <адрес>, с правом последующей продажи за цену и на условиях доверенного лица. Указанная доверенность отозвана не была.

Кроме того, 6 августа 2020 г. ФИО1 обратился к индивидуальному предпринимателю ФИО8 и заключил с ней договор на оказание юридических услуг для оформления объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, с целью последующей продажи.

Истцом представлен предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключенный между ним и ФИО5 в письменной форме 18 августа 2020 г. (л.д. 15).

Согласно пунктам 1 и 2 данного договора объектом купли-продажи является 31/100 доли жилого дома площадью 47,1 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

В пункте 3 данного договора указано, что продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в 250000 руб.

Из пункта 7 договора следует, что ФИО5 передал, а ФИО1 принял в собственность вышеуказанную недвижимость. Передаточный акт дополнительно составляться не будет.

Следовательно, ФИО5 и ФИО1 в установленной законом форме заключили соглашение о предмете договора купли-продажи недвижимого имущества и его цене.

Данный договор в полном объеме оплачен ФИО1 путем наличного расчета, что подтверждается представленной распиской (л.д. 26).

Из объяснений представителя истца следует, что для оформления сделки требовалось оформить документы на дом и земельный участок. ФИО1 оплатил стоимость договора, в свою очередь ФИО5 передал ему ключи от дома и обязался оформить все необходимые документы для завершения сделки путем его государственной регистрации. Однако сделка не была окончена по причине смерти ФИО5

Актовая запись о смерти подтверждает, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер, в связи с чем основной договор купли-продажи не был заключен по обстоятельствам, не зависящим от истца ФИО1

Представленная истцом расписка подтверждает, что свои обязательства по уплате ФИО5 цены недвижимого имущества он выполнил в полном объеме 18 августа 2020 г.

На предложения воспользоваться преимущественным правом покупки спорного недвижимого имущества участники общей долевой собственности К.Е.ОБ., Точеная В.В. и ФИО7 в установленный законом срок не ответили.

Следовательно, требования статьи 250 ГК РФ следует считать выполненными.

Таким образом, ФИО1 и ФИО5 при заключении договора согласованы предмет договора купли-продажи, который возможно идентифицировать, его цена, данный договор был исполнен, как продавцом, который передал ключи с указанием на отсутствие необходимости в составлении отдельного передаточного акта, так и покупателем, который произвел оплату в полном объеме.

С учетом действительного содержания договора, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений применительно к требованиям статьи 431 ГК РФ, существа сделки, а также действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, выполнения положений статьи 250 ГК РФ, установлено, что договор, заключенный сторонами 18 августа 2020г. и поименованный ими как предварительный, предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор о продаже жилого дома, по существу является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Основываясь на изложенных выше нормах права и доказательствах, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества основным и признании за ним права собственности на это имущество подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости основным, признании права собственности на часть дома удовлетворить.

Договор купли-продажи 31/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, по цене 250000 руб., поименованный предварительным договором купли-продажи недвижимости и подписанный 18августа 2020 г. ФИО5 (паспорт гражданина Российской Федерации серия №) и ФИО1 (паспортгражданина Российской Федерации серия №), признать основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Признать за ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серия №) право собственности на 31/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на 31/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 47,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на имя ФИО1.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Д.В. Пугачев

Заочное решение в окончательной форме принято 27 февраля 2023 г.

Председательствующий Д.В. Пугачев