Решение по делу № 2-7420/2023 от 26.12.2023

УИД 50RS0021-01-2023-013336-35 Дело № 2-13263/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 декабря 2023г

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Пушкиной А.И.,

При секретаре ФИО3,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора залога доли земельного участка с долей здания,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковыми требования к ответчику о признании недействительным договора залога доли земельного участка с долей здания.

В обоснование заявленных требований указал, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор залога имущества: 1\2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 8.400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, <адрес>»; 1\2 доли в праве общей долевой собственности на здание: Детское образовательное учреждение, с кадастровым номером №, площадью 4768 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, п/<адрес>», который был удостоверен нотариусом Одинцовского нотариального округа МО ФИО4

Договор залога был заключен сторонами с целью обеспечения исполнения обязательств ФИО1 по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции нескольких дополнительных соглашений, заключенного между истцом и ответчиком на сумму <данные изъяты> рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Заем предоставлялся без процентов.

Предмет залога в виде долей земельного участка и здания принадлежит ФИО1

ФИО1 полагает, что договор залога является недействительной сделкой, поскольку заключен в нарушение п. 2 ст. 62 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которого, при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Между тем, 1\2 доля земельного участка переданного ФИО1 в залог ФИО2 в натуре не выделена, поэтому не могла быть передана в залог, и на нее не должно быть установлено ограничение в виде ипотеки.

Оспариваемый договор залога является недействительной сделкой полностью, в связи с принципом единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, 1\2 доля которого также была передана в залог по оспариваемой сделке.

В судебное заседание представитель истца явилась, заявленные требования поддержала, полагала, что срок исковой давности не пропущен, поскольку о допущенном нарушении при заключении договора истец узнал от потенциального покупателя имущества в период первых торгов по реализации имущества, примерно в марте-апреле 2023г.

Ответчик в судебное заседание явился, требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Указал, что истцом неверно толкуется п. 2 ст. 62 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в связи с чем запрет на передачу доли земельного участка в залог не нарушен, следовательно оснований для признания договора недействительным не имеется. Также ссылался на пропуск истцом срока исковой давности, поскольку истец являлся лично стороной сделки, о ее совершении узнал в момент подписания договора – то есть 26.11.2017г, однако с настоящим иском обратился в суд только 07.11.2023г, то ест с пропуском трехлетнего срока исковой давности.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом путем направления телеграмм.

Выслушав объяснения сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор залога имущества: 1\2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 8.400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, п/<адрес>»; 1\2 доли в праве общей долевой собственности на здание: Детское образовательное учреждение, с кадастровым номером №, площадью 4768 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, п<адрес>», который был удостоверен нотариусом Одинцовского нотариального округа МО ФИО4.

Заем предоставлялся без процентов.

Предмет залога в виде долей земельного участка и здания принадлежит ФИО1

Как следует из представленных в материалах дела выписок из ЕГРН, обременение ? доли земельного участка и ? здания в виде залога в пользу ФИО2 зарегистрировано в установленном законом порядке 29.11.2017г

Поскольку обязательства ФИО1 по договору займа в редакции дополнительных соглашений не исполнено, ФИО2 обратился в Никулинский районный суд <адрес>. Решением Никулинского районного суда <адрес> от 23.05.2022г с ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы сумма основного долга в размере 45 000 000 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7 718 360,65 руб, а также по день фактического исполнения обязательства, расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб. Обращено взыскание на недвижимое имущество, заложенное по договору залога доли земельного участка с долей здания, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, а именно: ? доли земельного участка площадью 8400 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение малоэтажной и среднеэтажной жилой застройки с объектами спортивно-оздоровительного, административного и вспомогательного назначения; 1\2 доли в праве общей долевой собственности на здание: Детское образовательное учреждение с кадастровым номером № площадью 4768 кв.м., по адресу: <адрес>, п<адрес>», путем продажи с открытых торгов, установив первоначальную продажную стоимость ? доли земельного участка в размере 75 401 592 руб, ? доли здания в размере 71 295 825,60 руб.

Решение суда вступило в законную силу 10.08.2022г. В целях принудительного исполнения решения суда судом выдан исполнительный лист, на основании которого судебным приставом-исполнителем ОСП по СЗАО ГУФССП по <адрес> возбуждено исполнительное производство.

Постановлением СПИ о поручении (произвольное) от 26.12.2022г судебному приставу-исполнителю Красногорского РОСП поручено совершить исполнительные действия и (или) применить меры принудительного исполнения в виде наложения ареста на имущество должника ФИО1: ? доли земельного участка площадью 8400 кв.м. с кадастровым номером 50№ по адресу: <адрес>, п<адрес>», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение малоэтажной и среднеэтажной жилой застройки с объектами спортивно-оздоровительного, административного и вспомогательного назначения; 1\2 доли в праве общей долевой собственности на здание: Детское образовательное учреждение с кадастровым номером № площадью 4768 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>».

28.02.2023г судебный пристав-исполнитель Красногорского РОСП ГУФССП России по <адрес> вынес постановление о передаче на реализацию доли в праве общей собственности.

03.03.2023г судебным приставом-исполнителем Красногорского РОСП вынесено постановлено о передаче арестованного имущества на торги.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Красногорского РОСП от 14.04.2023г на основании определения Красногорского городского суда <адрес> торги приостановлены. Постановлением от 31.10.2023г торги возобновлены.

Оспаривая договор залога доли земельного участка с долей здания, истец ссылается на нарушение п. 2 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости», поскольку доля земельного участка не могла быть передана в залог ФИО2 без ее выделения в натуре. Учитывая принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, истец полагает, что доля в праве собственности на здание также не могла быть передана в залог ответчику.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как указано в п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статьи 62 Закона об ипотеке, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Суд не может согласиться с позицией истца, поскольку согласно действующего законодательства в случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка.

В ходе судебного разбирательства ответчиком в письменных возражениях заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Суд полагает, что срок исковой давности истцом пропущен, поскольку договор залога заключен между истцом и ответчиком 26.11.2017г, однако настоящий иск направлен в адрес суда только 03.11.2023г, есть по истечению почти пяти лет с момента заключения оспариваемого договора. Доводы стороны истца о том, что ему стало известно о недействительности настоящего договора в период проведения первых торгов по реализации заложенного имущества, то есть в марте-апреле 2023г, судом признаются несостоятельными и подлежащими отклонению, учитывая, что истец является стороной оспариваемого договора, а следовательно должен был узнать о нарушении своего права в момент заключения договора.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд также принимает во внимание, что ранее истец не заявлял о недействительности договора залога ввиду нарушения п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, в рамках рассмотренного Никулинским районным судом <адрес> дела о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, ФИО1 таких доводов также не приводилось. Суд полагает, что обращение в суд с настоящим иском направлено на пересмотр ранее постановленного и вступившего в законную силу решения суда, а также на препятствование исполнения вступившего в законную силу решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество, что недопустимо в силу действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности все собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Определением судьи Красногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг приняты меры по обеспечению иска в виде приостановления реализации имущества, принадлежащего ФИО1:

1\2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 8.400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, п<адрес>»;

1\2 доли в праве общей долевой собственности на здание: Детское образовательное учреждение, с кадастровым номером №, площадью 4768 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, <адрес>».

Как установлено ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора залога доли земельного участка с долей здания отказано, суд не усматривает оснований для сохранения мер по обеспечению иска, в связи с чем такие меры подлежат отмене одновременно с принятием решения.

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора залога доли земельного участка с долей здания – оставить без удовлетворения.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением судьи Красногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг, в виде приостановления реализации имущества, принадлежащего ФИО1:

1\2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 8.400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, <адрес>»;

1\2 доли в праве общей долевой собственности на здание: Детское образовательное учреждение, с кадастровым номером №, площадью 4768 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, п<адрес>»

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в месячный срок.

Судья А.И. Пушкина

Мотивированное решение изготовлено 18 декабря 2023г

Судья А.И. Пушкина