Решение по делу № 3А-495/2022 от 03.10.2022 - об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 26 мая 2022 года № ОРС-59/2022/001109, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

УИД 59OS0000-01-2022-000353-14

Дело № 3а-495/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

3 октября 2022 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Коротаевой О.А.,

при секретаре Хабеевой А.В.,

с участием представителя административного истца – ФИО1, действующей на основании доверенности,

представителя административного ответчика – ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело поадминистративному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дом» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 26 мая 2022 года № ОРС-59/2022/001109, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Дом» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об оспаривании решения ГБУ «Центр техническо инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 26 мая 2022 года № ОРС-59/2022/001109 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного объекта недвижимости с кадастровым номером ** равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2021 года в размере 123189000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу на праве общей долевой собственности принадлежит здание торгового центра, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога. Решением государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 26 мая 2022 года № ОРС-59/2022/001109 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в размере равном его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что указанное решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Административный истец общество с ограниченной ответственностью «Дом», заинтересованное лицо Г. о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представитель административного истца и заинтересованного лица Г. – ФИО1 в судебном заседании настаивала на доводах административного искового заявления, с заключением эксперта согласна, о назначении повторной экспертизы не просила.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2 в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, согласна с выводами судебной экспертизы, о назначении повторной экспертизы не просила.

Заинтересованные лица администрация г. Перми, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю, Управление Росреестра по Пермскому краю, Департамент земельных отношений администрации г. Перми в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Представитель заинтересованного лица администрации г. Перми Ю., представитель заинтересованного лица Департамента земельных отношений администрации г. Перми З. просили о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю О. просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, представила письменный отзыв на административное исковое заявление.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью «Дом» на праве общей долевой собственности принадлежит доля в праве 96/100 здания с кадастровым номером **, назначение: нежилое, наименование: 3-этажное здание торгового центра, площадью 4517,2 кв.м, расположенного по адресу: ****, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 10). Долевым собственником нежилого здания также является Г. (4/100 доли), привлеченная к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Поскольку налоговая база по принадлежащему административному истцу на праве собственности объекту недвижимости исчисляется от его кадастровой стоимости, то результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** установлена на основании акта ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 19 апреля 2021 года № 1804 по состоянию на 2 марта 2021 года и составляет– 191117988 рублей 94 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 9).

Административным истцом 29 апреля 2022 года в ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» подано заявление об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке здания с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости от 27 апреля 2022года №01-3/22 по состоянию на дату оценки 1 ноября 2021 года, составленный оценщиком Р..

26 мая 2022 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение № ОРС-59/2022/001109 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:

- оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 (стр. 64-65 Отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки: объекты аналоги №№ 1, 3 – несопоставимы, расположение относительно красной линии (объекты аналоги №№ 1, 2)- требуется корректировка (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7).

На основании определения Пермского краевого суда от 26 августа 2022 года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Авангард» Б. представлено экспертное заключение от 22/0831-10 от 15 сентября 2022 года, согласно которому отчет об оценке от 11 января 2022 года №01-3/22 не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены следующие замечания к отчету оценщика:

- оценщиком (стр. 66, 67, 68, 71 Отчета) недостаточно проанализировано местоположение аналога № 2: аналог ошибочно отнесен к зоне 2 «прилегающие к центру районы» согласно Распределению районов и микрорайонов г. Перми по категориям престижности местоположения торгово-офисной недвижимости (Источник информации: ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» (****, Аналитический отчет за 3 квартал 2021 г. «Рынок торгово-офисной недвижимости г. Перми»), к цене аналога применена неверная корректировка (табл. 16 стр. 71 Отчета). Фактически аналог расположен в зоне 3 «Районы средней удаленности» (нарушены требования пункта 22 ФСо № 7, пункта 5 ФСО № 3, статьи 11 ФЗ-135);

- на рынке недвижимости на даты, предшествующие дате оценки, присутствовали объявления к продаже торговых объектов, более подходящих для сравнения с объектом оценки, чем объекты, офисного или торгово-офисного назначения стр. 64-65 Отчета (аналоги № 1,2, используемые оценщиком в расчете). Объекты-аналоги № 1,2, используемые оценщиком в расчете, являются наименее подходящими для сравнения, так как значительно отличаются по главному ценообразующему фактору - назначению, местоположению, локальному местоположению, что приводит к необходимости применения большого количества корректировок и как следствие большей погрешности в расчетах;

- оценщик (на стр. 76,77, 89-94 Отчета) применяет корректировку на наличие арендатора, рассчитанную на основании предложений, размещенных после даты оценки (после 1 ноября 2021 года). В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России № 297 от 20 мая 2015 года. «Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки»;

- оценщик (стр. 65-79 Отчета) недостаточно проанализировал локальное местоположение объектов-аналогов № 1,2 расположенных на второстепенной улице микрорайона с менее интенсивным (низким) транспортным и пешеходным потоком, в отличие от объекта оценки, расположенного на центральной улице района: локальное расположение объекта оценки (****): здание расположено на первой линии домов относительно проспекта Парковый (центральная улица микрорайона с интенсивным транспортным и пешеходным траффиком), здание хорошо просматривается с улицы. Локальное расположение аналога №2 (****). Здание расположено на удалении от первой линии относительно центральной улицы - **** здание расположено на первой линии относительно второстепенных улиц микрорайона - **** и **** расположение аналога №2 (****): здание расположено на первой линии относительно второстепенной улицы - ****, торцом на первую линию второстепенной улицы микрорайона - ****, подъезд к участку осуществляется со стороны **** фактор не учтен, корректировка не проведена. Нарушены требования пункта 22 ФСО № 7.

- оценщиком (стр. 72,73 Отчета) не обоснована классификация состояния сравниваемых зданий при расчете корректировки на состояние зданий, какие-либо источники информации, подтверждающие правильность выбранного Оценщиком значения при расчете физического износа зданий не указаны. Нарушены требования пункты 5, 11, 13 ФСО № 3:

Наличие в отчете неточностей и методологических ошибок, исправление которых может значительно повлиять на итоговый результат стоимости объекта оценки, свидетельствует о том, что содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов (нарушены требования статьи 11 ФЗ-135).

В экспертируемом отчете был применен сравнительный подход. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результатах этого подхода. По мнению эксперта, отказ от применения затратного и доходного подходов является обоснованным.

Эксперт считает, что оценщик выбрал корректные и уместные методы оценки. Однако, требования законодательства РФ в области оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки не соблюдены. Имеются замечания по методологии и корректности проведенных расчетов, устранение которых может повлиять на конечный результат.

Суд, проанализировав все представленные экспертные доказательства, приходит к выводу о необходимости принятия за основу результат оценки, указанный в заключении эксперта ООО «Авангард» Б. от 15 сентября 2022 года № 22/0831-10, поскольку оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлены дополнительные замечания относительно одного из тех, которые указаны в решении государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 26 мая 2022 года № ОРС-59/2022/001109, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, то есть установлены нарушения тех же требований ФСО, что и указаны в решении ЦТИ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения от 26 мая 2022 года № ОРС-59/2022/001109.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от26 августа 2022 года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Авангард» Б. определен размер рыночной стоимости объекта оценки в размере 123888000 рублей для объекта капитального строительства с кадастровым номером **.

В данном случае заключение эксперта от 15 сентября 2022 года № 22/0831-10 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта Б. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости в размере 123 888000 по состоянию на 1 ноября 2021года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 29 апреля 2022 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Дом» удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 26 мая 2022 года № ОРС-59/2022/001109 – отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2021 года в размере 123888000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 апреля 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 октября 2022 года.

Судья: подпись