Решение по делу № 2-13/2025 от 26.05.2025

№2-13/2025

УИД 61RS0010-01-2024-001515-29

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 мая 2025 года город Батайск

Батайский городской суд в составе

председательствующего судьи Акименко Н.Н.,

при секретаре Катрышевой В.С.,

с участием представителя истцов ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям ФИО2 <данные изъяты>, ФИО3 <данные изъяты> к Администрации города Батайска о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратились ФИО2, ФИО3 с иском к Администрации города Батайска о признании права собственности на 1/2 долю самовольно реконструированных строений бытового здания литер «Ж» («Ж», «Ж1») общей площадью 87, 4 кв.м., проходной литер «К» общей площадью 52,7 кв.м., литер «Ж» общей площадью 682,1 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. В обоснование исковых требований истцы ФИО2 и ФИО3 указали, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имеют в собственности по ? доле в праве общей долевой собственности недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, а именно кузнечный цех литер «Ж» («Ж, Ж1») с кадастровым номером №; здание проходной литер «К» с кадастровым номером №. Земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 4 524 кв.м., на котором расположены указанные строения, находится у истцов в долгосрочной аренде сроком до ДД.ММ.ГГГГ на основании договора передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о внесении изменений договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, договора передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Строения литер «Ж» и литер «К» реконструированы истцами самовольно за свой счет, без получения разрешения и разработки проектной документации. Помимо этого, без получения разрешительной документации истцами было возведено как вспомогательное строение к основному зданию - нежилое здание литер «Л», общей площадью 57,0 кв.м. Решением Управления по архитектуре и градостроительству <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и решением Управления по архитектуре и градостроительству <адрес> № истцам отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию кузнечного цеха и проходной, расположенных по адресу: <адрес>, по причине отсутствия разрешения на строительство объектов.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, с учетом уточненных исковых требований, истцы просят признать за ними право собственности по ? доле за каждым на нежилое здание литер «Ж» с кадастровым номером №, общей площадью 84,6 кв.м., нежилое здание литер «К» с кадастровым номером №, общей площадью 51,3 кв. м., а также на нежилое строение литер «Л», общей площадью 57,0 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Истцы ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, уведомлены о дне и времени рассмотрения дела, предоставили в материалы дела письменные ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истцов на основании доверенностей ФИО1 в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала, сославшись на доводы искового заявления.

Представитель Администрации города Батайска в судебное заседание не явился, уведомлен о дне и времени рассмотрения дела, возражения на исковые требования в суд не направил.

Выслушав представителя истцов, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Как следует из абз. 4 ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Абзацем вторым пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Из анализа приведенных норм материального права следует, что законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, предоставленном на вещном праве, но и на праве аренды, то есть обязательственном праве (абзац второй п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

В абзаце 3 пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 являются собственниками по ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание - кузнечный цех литер «Ж» общей площадью 69,8 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Право собственности ФИО2 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, запись государственной регистрации №.

Право собственности ФИО3 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, запись государственной регистрации №.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 являются собственниками по ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание - проходную литер «К» общей площадью 13,8 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Указанные строения расположены на земельном участке общей площадью 4524 кв.м., с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, который предоставлен на основании договора аренды сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ на основании договора передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о внесении изменений договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, договора передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок имеет вид разрешенного использования «для размещения промышленных объектов».

ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2 и ФИО3 зарегистрировано обременение земельного участка в виде аренды сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, запись государственной регистрации №.

Как следует из содержания договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между арендодателем Комитетом по управлению имуществом г.Батайска и арендаторами Курило Ю.А., ФИО4 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> предоставлен арендаторам для размещения промышленных объектов.

На основании договора передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендаторами Курило Ю.А. и ФИО4 переданы истцам ФИО2 и ФИО3 все права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного адресу: <адрес>.

Как указывают истцы, строения литер «Ж» и литер «К» реконструированы ими самовольно за свой счет, без получения разрешения и разработки проектной документации, в результате чего изменилась общая площадь строений. Помимо этого, истцами было возведено, без получения разрешительной документации, как вспомогательное строение к основному зданию, нежилое здание литер «Л», общей площадью 57,0 кв.м.

Решением Управления по архитектуре и градостроительству г. Батайска от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 и ФИО3 отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию кузнечного цеха расположенного по адресу: <адрес>, по причине отсутствия разрешения на строительство объекта.

Решением Управления по архитектуре и градостроительству г. Батайска от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 и ФИО3 было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию проходной, расположенной по адресу: <адрес>, по причине отсутствия разрешения на строительство объекта.

В статье 1 (пп. 14) Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что реконструкцией является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Кроме того, как разъяснено в абзаце 2 пункта 43 названного постановления, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что признание права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольное строительство, предпринимало меры, при этом самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд, не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Судом в рамках рассмотрения дела назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ в ходе экспертного исследования определено, что в результате выполненной реконструкции нежилого здания проходной литер «К» произошло увеличение его этажности, строительного объема, общей площади и площадки застройки. В результате выполненных работ по реконструкции исследуемое здание обеспечено отоплением, водоснабжением, канализацией, электроснабжением, естественной вентиляцией. Общая площадь помещений проходной литер «К» составляет 46,7 кв.м.

В результате выполненной реконструкции нежилого здания литер «Ж», произошло увеличение строительного объема, общей площади и площадки застройки, обусловленное возведением к южной стене основного строения литер «Ж» пристройки литер «ж», в результате выполненных работ по реконструкции данное здание обеспечено отоплением, электроснабжением, естественной вентиляцией. Общая площадь помещений здания литер «Ж,ж» составляет 82,4 кв.м.

Нежилое бытовое здание литер «Л» представляет собой одноэтажное нежилое кирпичное строение, коридора № площадью 8,4 кв.м., коридора № площадью 6,6 кв.м, основного помещения № площадью 12,1 кв.м, основного помещения № площадью 21,1 кв.м., санузла № площадью 3,8 кв.м. Общая площадь помещений здания литер «Л» составляет 52,0 кв.м.

Также в результате осмотра экспертами установлено, что нежилые здания литер «К», «Ж,ж», «Л» расположены в фактических границах земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с выводами эксперта, изложенными в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ самовольно реконструированные нежилые здания литер «Ж» с кадастровым номером № общей площадью 84,6 кв.м (общей площадью помещений 82,4 кв.м) и литер К с кадастровым номером №, общей площадью 51,3 кв.м (общей площадью помещений - 46,7 кв.м), а также самовольно возведенное нежилое здание литер «Л», общей площадью 57,0 кв.м (общей площадью помещений 52,0 кв.м), расположенные по адресу: <адрес>, по выполненным конструктивным, объемно-планировочным и инженерно-техническим решениям преимущественно соответствуют требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным), предъявляемым к зданиям административно-бытового назначения, в том числе, здание литер «Ж» при его функциональном использовании в качестве складского здания не противоречит требованиям, предъявляемым к складским зданиям (складам, отнесенным по взрывопожарной и пожарной опасности к категории Д (с негорючими веществами и материалами в холодном (состоянии, находящимися (обращающимися) в помещении)), входящих в состав производственного объекта.

Конструктивные элементы нежилых зданий литер «Ж», литер «К», литер «Л» не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений перекрытий и перемычек в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором техническое состояние конструктивных элементов в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов, обеспечивается, то есть, угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемых нежилых зданий при существующих условиях их эксплуатации не имеется, что обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению указанных зданий.

Расположение исследуемых нежилых зданий литер «Ж», литер «К», литер «Л», входящих в состав производственного объекта, в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в зоне производственно-коммунальных объектов IV -V класса опасности (П.1/1; П.1/2), не противоречит перечню основных и условно разрешенных видов использования объектов капитального строительства и земельных участков, приведенных в статье 35 градостроительного регламента производственно-коммунальных объектов IV -V класса опасности (П.1/1; П.1/2) Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск», а также соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № (для размещения промышленных объектов).

Вместе с тем эксперт указал на то, что нежилые здания литер «Ж», литер «К», литер «Л» имеют следующие несоответствия требованиям действующих норм и правил: пункту 6.1.18 СП 56.13330.2021, согласно которому на кровлях с наружным неорганизованным и организованным водостоком следует устанавливать снегозадерживающие устройства в соответствии с СП 17.13330, то есть, в соответствии с п. 9.11 СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76» (скатные кровли с организованным водостоком исследуемых зданий не имеют снегозадерживающих устройств); пункту 8.7 СП 56.13330.2021 согласно которому, исходя из существующих климатических условий, во входах в исследуемые отапливаемые здания, следует предусмотреть устройство воздушно-тепловых завес с учетом СП 60.13330.2020.

Кроме этого, отсутствие оборудования нежилых зданий литер «Ж» литер «К» безадресной системой пожарной сигнализации, предусмотренной п. 16, п. 1 таблицы АЛ 484.1311500.2020, ведет к несоответствию требованиям п. 6.2.1 СП 56.13330.2021, п. 3.5 СП 44.133330.2011.

Актом экспертного исследования ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что указанные несоответствия устранены, а именно, на кровлях нежилых зданий литер «Ж», литер «К», литер «Л» произведена установка снегозадерживающих устройств, при наружных входах в указанные здания произведена установка устройств воздушно-тепловых завес, в помещениях нежилых зданий литер «К», литер «Ж» выполнена установка систем безадресной пожарной сигнализации.

Таким образом, истцами в ходе рассмотрения дела приняты во внимание указания эксперта, устранены нарушения требований, указанные в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание соответствие спорных строений требованиям действующих норм и правил (строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных), их техническую безопасность, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан при реконструкции литер «К» и лит «Ж и возведении литер «Л», суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования ФИО2 <данные изъяты>, ФИО3 <данные изъяты> к Администрации <адрес> о признании права собственности на самовольную постройку.

Признать за ФИО2 <данные изъяты>, ФИО3 <данные изъяты> право собственности, по ? доле за каждым, на нежилое здание литер «Ж» с кадастровым номером №, общей площадью 84,6 кв.м. (общая площадь помещений 82,4 кв.м.), на нежилое здание литер «К» с кадастровым номером №, общей площадью 51,3 кв. м. (общая площадь помещений 46,7 кв.м.), на нежилое здание литер «Л», общей площадью 57,0 кв.м. (общая площадь помещений 52,0 кв.м.), расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в мотивированной форме изготовлено 26 мая 2025 года