К делу №2-1416/2025
УИД 23RS0011-01-2025-000692-16
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Геленджик «25» сентября 2025 года
Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе
Председательствующего - судьи: Тарасенко И.А.,
при секретаре судебного заседания: Салпагаровой Ю.Р.,
с участием представителей <данные изъяты>1 – <данные изъяты>8 и <данные изъяты>9,
представителя <данные изъяты>2 – <данные изъяты>5,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление <данные изъяты>1 к <данные изъяты>2 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого здания и земельного участка и встречное исковое заявление <данные изъяты>2 к <данные изъяты>1 о взыскании ущерба,
УСТАНОВИЛ:
<данные изъяты>1 обратилась в суд с уточненным иском к <данные изъяты>2 о расторжении предварительного договора от 22.08.2024г. купли-продажи здания, назначение: жилое, общей площадью 131,9 кв.м, количество этажей, в том числе подземных: 1, кадастровый <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> земельного участка, общей площадью 334 (уточненная площадь, погрешность 3.66), категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, кадастровый <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, пер. Ленинский; взыскании с <данные изъяты>2 оплаченного аванса в размере 2 500 000 рублей; судебных расходов.
В обоснование своих исковых требований <данные изъяты>1 указала, что 22.08.2024 с ответчиком в лице его представителя заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, назначение жилое, общей площадью 131,9 кв.м., количество этажей, в том числе подземных: 1, кадастровый <данные изъяты>, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский кр., <данные изъяты>, пер. Ленинский, <данные изъяты> земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 334 (уточненная площадь, погрешность 3.66), виды разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, кадастровый <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>.
Истцом уплачен ответчику аванс в размере 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей, в счет причитающихся с него платежей по Основному договору в день подписания настоящего предварительного договора.
В соответствии с п. 3.1. предварительного договора, Стороны обязуются заключить основной договор до 30.11.2024г.
После уплаты аванса при осмотре жилого <данные изъяты>.09.2024г. установлены скрытые дефекты: отсутствие отопления, наличие на стенах плесени и грибка под обоями. В подвальном помещении данного здания скапливается вода, что приводит к сырости в самом доме.
Указанные недостатки не были установлены при первичном осмотре.
Выявленные недостатки для <данные изъяты>1 являются существенными, поскольку, жилое помещение признается пригодным к проживанию при наличии инженерных систем (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).
С учетом требований, предъявляемых к жилому помещению, выявленные недостатки являются существенными и свидетельствуют о невозможности постоянного проживания в указанном жилом доме.
27.11.2024г. ответчиком в адрес истца направлено предложение о заключении 30.11.2024г. основного договора. Указанное предложение получено 27.11.2024г.
В связи с установлением существенных недостатков объекта недвижимости 27.11.2024г. ответчику было направлено предложение о расторжении договора и возврате полученных денежных средств, однако ответа на данное требование не поступило.
Поскольку в установленный законом срок ответ от <данные изъяты>2 не получен, <данные изъяты>1 вынуждена была обратиться с иском о расторжении предварительного договора.
<данные изъяты>2 обратился в суд с встречными исковыми требованиями о взыскании с <данные изъяты>1 ущерба, причиненного имуществу, в размере 1487984 рублей расходы по оплате госпошлины в размере 29 880 рублей.
В обоснование требований указал, что <данные изъяты>г. между <данные изъяты>2 (Продавец) и <данные изъяты>1 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу<данные изъяты>. По условиям договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости в срок до <данные изъяты> включительно.
При заключении предварительного договора Продавец (истец по встречному иску) дал согласие Покупателю (ответчику по встречному иску) начать капитальный ремонт здания по адресу: Геленджик, пер. Ленинский, <данные изъяты>, до момента окончательного расчета и подписания основного договора купли-продажи при соблюдении следующих условий: если производимые Покупателем работы не приведут к негативным последствиям для состояния здания и не ухудшат его технические характеристики; обязательства по коммунальным платежам с 01.09.2024г до момента подписания основного договора купли-продажи будет нести Покупатель; в случае отказа Покупателя от заключения основного договора купли-продажи. произведенные работы по ремонту здания Продавцом Покупателю компенсироваться не будут.
В конце ноября 2024 года <данные изъяты>1, устно в разговоре с <данные изъяты>5 отказалась от покупки дома, попросив дать ей время, чтоб вывести вещи. Получив согласие, <данные изъяты> представитель <данные изъяты>1 вывез вещи, принадлежащие <данные изъяты>1 Ключи от дома и калитки были переданы представителю <данные изъяты>2 - <данные изъяты>5 После того как вещи были вывезены, и ключи переданы <данные изъяты>5, истцом по встречному иску было обнаружено, что капитальный ремонт, который <данные изъяты>1 планировала осуществить, сделан не был, а наоборот её действия привели к негативным последствиям для здания, что подтверждается видеозаписью, приобщенной к материалам дела и актом выявленных недостатков (дефектов).
Для определения стоимости ущерба истцом по встречному иску была заказана экспертиза в ООО «Экспертный консалтинговый центр КПД».
В соответствии с заключением эксперта <данные изъяты>/Н/24 от <данные изъяты>г. стоимость восстановительного ремонта составляет 1 487 984 рубля.
Таким образом, в период действия предварительного договора и нахождения жилого в пользовании <данные изъяты>1, ею был нанесен ущерб имуществу, который должен быть возмещён.
В судебном заседании представители <данные изъяты>1 – <данные изъяты>8 и <данные изъяты>9 исковые требования подержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, и просил удовлетворить уточненные исковые требования, во встречных исковых требованиях просили отказать.
Представитель <данные изъяты>2 – <данные изъяты>5 в судебном заседании встречные требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении требований <данные изъяты>1 просил отказать.
Выслушав представителей стороны, допросив специалистов <данные изъяты>6 и <данные изъяты>7, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании, <данные изъяты>г. между <данные изъяты>2 (Продавец) и <данные изъяты>1 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <данные изъяты>. По условиям договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости в срок до <данные изъяты> включительно.
Во исполнение условий этого предварительного договора уплачен ответчику по первоначальному иску аванс в размере 2 500 000 рублей, 9 500 000 рублей <данные изъяты>1 должна была оплатить не позднее <данные изъяты>, что сторонами не опровергается.
Также в предварительном договоре <данные изъяты>2 дал согласие <данные изъяты>1 начать проводить капитальный ремонт здания сразу при подписании предварительного договора от 22.08.2024г.
<данные изъяты> <данные изъяты>2 направил <данные изъяты>1 уведомление о предстоящей сделке Почтой РФ, с предложением явиться <данные изъяты> в 16:00 в МФЦ для подписания основного договора купли-продажи и передачи денежных средств.
В конце ноября 2024 года <данные изъяты>1, устно в разговоре с <данные изъяты>5, отказалась от покупки дома, попросив дать ей время, чтоб вывести вещи.
<данные изъяты> <данные изъяты>1 через своих представителей вывезла вещи.
<данные изъяты> в 16:00 <данные изъяты>2 и его представитель <данные изъяты>5 явились в МФЦ для заключения основного договора, согласно уведомлению от 11.11.2024г. <данные изъяты>1 на сделку не явилась, составлен Акт неявки на сделку в присутствии двух свидетелей.
<данные изъяты>1 указывает, что заключение основного договора купли-продажи недвижимости было невозможно в связи с обнаружением существенных недостатков объекта недвижимости (скрытых дефектов) таких как отсутствие отопления, наличие на стенах плесени и грибка под обоями, вода в овальном помещении.
Судом установлено, что пункт 5.1 предварительного договора содержит положение о том, что покупатель ознакомлен и согласен с состоянием объекта, а значит при должной степени осмотрительности покупатель перед подписанием договора должен был удостовериться в надлежащем состоянии приобретаемого объекта недвижимости.
Также в иске <данные изъяты>1 указывает, что недостатки были обнаружены 02.09.2024г., однако данные доводы суд не может принять во внимание, так как претензию о расторжении договора <данные изъяты>1 направила только в конце действия предварительного договора, в конце ноября 2024 года.
Разделом 4 предварительного договора была предусмотрена взаимная ответственность сторон. Согласно и. 4.2 в случае не заключения основного договора по инциативе Покупателя, аванс в размере 2 500 000 рублей переходит в собственность Продавца и возврату Покупателю не подлежит.
Согласно п. 4.3 в случае не заключения основного договора по инициативе Продавца аванс в размере 2 500 000 рублей подлежит возврату Покупателю в двойном размере, a именно в размере 5 000 000 рублей.
Таким образом, меры ответственности, предусмотренные договором направлены на защиту интересов как Продавца, так и Покупателя в равной степени.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной для основного договора.
В соответствии с ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
<данные изъяты>1 не представлено суду никаких доказательств, позволяющих сделать вывод об изменении установленного предварительным договором срока заключения основного договора купли-продажи.
<данные изъяты>1 было известно о сроке исполнения предварительного договора, а также о сроке заключения основного договора, что подтверждено материалами дела, а также не отрицается сторонами.
Кроме того, разрешая спор по существу с учетом установленных обстоятельств применительно к положениям ст. ст. 450, 451 ГК РФ, суд исходит из того, что <данные изъяты>1 добровольно принято решение о заключении предварительного договора купли-продажи дома на условиях, согласованных с продавцом <данные изъяты>2, заключая предварительный договор купли-продажи, произвела осмотр указанного дома и указала, что договор заключен добровольно, без принуждения, обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, отсутствуют, при этом покупатель не был лишен возможности отказаться от заключения предварительного договора, а так же уточнить сведения об имеющихся дефектах, с учетом достаточной степени заботливости и осмотрительности имела возможность повторно убедиться в техническом соответствии дома, заключение предварительного договора купли-продажи дома совершалось по волеизъявлению обоих сторон сделки, доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, суду не представлено.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса.
Ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Кроме того, доказательств того, что найденные недостатки носят неустранимый характер и не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо обнаруживаются неоднократно, проявляются вновь после их устранения или имеются другие подобные недостатки, суду и в материалы дела не представлено.
Также судом не могут быть приняты во внимание доводы <данные изъяты>1 о том, что после заключения предварительного договора купли-продажи истцом были выявлены скрытые дефекты - отсутствие отопления, поскольку отсутствие отопления не может являться скрытым дефектом, так как при осмотре объекта недвижимости невозможно не заметить отсутствие радиаторов отопления, как части системы отопления, на стенах, при этом каких-либо специальных познаний для этого не требуется.
Из договора купли-продажи следует, что условия о качестве товара сторонами не установлены, что не позволяет определить какие именно требования были предъявлены <данные изъяты>1 к объекту недвижимости и, согласившись на заключение предварительного договора купли-продажи дома, приобретатель самостоятельно несет ответственность за принятое решение.
Таким образом, суд приходит к выводу о необоснованности требования <данные изъяты>1 о расторжении предварительного договора купли-продажи от <данные изъяты>.
Относительно требований <данные изъяты>2 суд приходит к следующим выводам.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу абз. 3 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Общие основания деликтной ответственности предполагают, что лицо, причинившее вред, освобождается от его возмещения в том случае, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ).
Для наступления ответственности в соответствии со статьей 1064 ГК РФ необходимо наличие следующих условий в совокупности: наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинная связь между двумя первыми элементами и вина причинителя вреда.
Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (п. 2).
Из данных правовых норм, подлежащих применению при разрешении настоящего дела, следует, что ответственность собственника за причинение вреда наступает только при наличии в совокупности нескольких условий: факт причинения вреда, противоправность поведения причинителя вреда, вина причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями и наступившими неблагоприятными последствиями.
При этом, истец обязан доказать сам факт причинения ему убытков и наличие причинной связи между действиями (бездействием) причинителя вреда и наступившими последствиями, в то время как обязанность по доказыванию отсутствия вины в причинении убытков лежит на привлекаемом к гражданско-правовой ответственности лице.
Обращаясь с настоящим иском в суд, <данные изъяты>2 указывает, что при заключении предварительного договора <данные изъяты>2 дал согласие <данные изъяты>1 начать капитальный ремонт здания по адресу: <данные изъяты>, до момента окончательного расчета и подписания основного договора купли-продажи при соблюдении условия, если производимые <данные изъяты>1 работы не приведут к негативным последствиям для состояния здания и не ухудшат его технические характеристики, однако <данные изъяты>2 было обнаружено, что капитальный ремонт, который <данные изъяты>1 планировала осуществить, сделан не был, а наоборот её действия привели к негативным последствиям для здания, что подтверждается видеозаписью, приобщенной к материалам дела и актом выявленных недостатков (дефектов).
Для определения стоимости ущерба истцом по встречному иску была заказана экспертиза в ООО «Экспертный консалтинговый центр КПД».
В соответствии с заключением эксперта <данные изъяты>/Н/24 от <данные изъяты>г. стоимость восстановительного ремонта составляет 1 487 984 рубля.
Таким образом, в период действия предварительного договора и нахождения жилого в пользовании <данные изъяты>1, ею был нанесен ущерб имуществу, который должен быть возмещён.
Указанные заключения не могут быть приняты в качестве доказательств, поскольку не являются допустимыми.
Данные заключения не является заключением эксперта, т.к. не соответствует требованиям, предъявляемым к экспертному заключению предусмотренным ст. 80 ГПК РФ, предусматривающей порядок назначения экспертиз.
Представленные экспертизы не назначались судом, внесудебные экспертизы проведены без участия ответчика по делу, осмотры помещения также проведены в отсутствие ответчика. Эксперты, не предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не представлены документы, позволяющие экспертам производить экспертное обследование. Из представленных заключений следует, что исследование объекта произведено по представленным материалам, с учетом имеющихся в открытом доступе данных, а также визуального осмотра.
Представленные заключения не содержат сведений об использовании, экспертами соответствующих приборов, для определения наличия, либо отсутствия скрытых дефектов.
Представленная таблица <данные изъяты> «характеристика повреждений», характер повреждений не соответствует необходимым ремонтным работам.
Других доказательств наличие ущерба, и то, что этот ущерб причинен ответчиком, истцом не представлено, при этом спорный жилой дом продан.
Ввиду вышеизложенного суд полагает необходимым отказать в удовлетворении требований <данные изъяты>2.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований <данные изъяты>1 к <данные изъяты>2 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого здания и земельного участка, отказать.
В удовлетворении исковых требований <данные изъяты>2 к <данные изъяты>1 о взыскании ущерба, отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в <данные изъяты>вой суд через Геленджикский городской суд в течение 30 дней с момента его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий:
Решение суда в окончательной форме изготовлено 26.09.2025г.