Решение по делу № 2-3819/2025 от 30.10.2025 - о признании результатов публичных торгов и заключённого по их итогу договора купли-продажи квартиры недействительными.

Копия

Дело № 2-3819/2025

УИД № 92RS0002-01-2024-003466-33

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 октября 2025 года г. Севастополь

Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи – Тимошиной О.Н.

при секретаре судебного заседания Рябоконь Н.А.

с участием представителя истца ФИО5, представителя ответчика ФИО6, третьего лица - ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Гарант», ФИО2, Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Крым и городу Севастополю, третьи лица, лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ГУ ФССП России по Республике Крым и городу Севастополю, РНКБ (ПАО) Банк, ФИО3, ФИО4 о признании результатов публичных торгов и заключённого по их итогу договора купли-продажи квартиры недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Гагаринский районный суд г. Севастополя с иском к ООО «Гарант» и ФИО2 о признании результатов публичных торгов и заключённого по их итогу договора купли-продажи квартиры недействительными, которым просил признать недействительными публичные торги по реализации <адрес>, кадастровый №, оформленные протоколом № № от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи № арестованного имущества, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Гарант» и ФИО2.

В обоснование исковых требований истец указал, что решением от 31.03.2021 по делу № 2-1136/2021 Ленинского районного суда г. Севастополя, измененным апелляционным определением от 20.09.2021 по делу № 33-2113/2021 Севастопольским городским судом с ФИО1 в пользу РНКБ (ПАО) была взыскана задолженность по кредитному договору в размере 3 758 580 (три миллиона семьсот пятьдесят восемь тысяч пятьсот восемьдесят) руб. 64 коп., в том числе основной долг в сумме 3 668 197 (три миллиона шестьсот шестьдесят восемь тысяч сто девяносто семь) руб. 14 коп., проценты за пользование кредитом в размере 87 478 (восемьдесят семь тысяч четыреста семьдесят восемь) руб. 00 коп., неустойка (штраф) за нарушение сроков оплаты 2 950 (две тысячи девятьсот пятьдесят) руб. 50 коп., проценты за пользование кредитом, начисленные на сумму основного долга 3 668 197 (три миллиона шестьсот шестьдесят восемь тысяч сто девяносто семь) руб. 14 коп. по ставке 11,5 процентов годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательства по погашению основного долга по кредитному договору, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 949 (двадцать шесть тысяч девятьсот сорок девять) руб. 30 коп. В счёт задолженности по кредитному договору в сумме 3 758 580 (три миллиона семьсот пятьдесят восемь тысяч пятьсот восемьдесят) руб. 64 коп. обращено взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 4 363 440 (четыре миллиона триста шестьдесят три тысячи четыреста сорок) руб. 00 коп., денежные средства при реализации имущества направить на погашение задолженности перед РНКБ (ПАО), включая начисленные проценты на дату реализации квартиры.

Для принудительного исполнения вышеуказанного решения суда ОСП по Гагаринскому району УФССП России по г. Севастополю было возбуждено исполнительное производство. Истцу при ознакомлении с материалами исполнительного производства по исполнению судебных решений об обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ. были проведены публичные торги по реализации указанной квартиры, исполнителем которых выступило ООО «Гарант», а победителем торгов был определён ФИО2 Согласно отчёта о реализации арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ начальная цена указанной квартиры была определена в размере 3 482 720,00 руб., а цена, за которую она продана составила – 4 248 918,40 руб.

Несогласие истца с итогами публичных торгов по продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, стало поводом для обращения в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истец, извещённый надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, не явился, обеспечил явку своего представителя,

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объёме настаивал на их удовлетворении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, од не рассмотрения дела извещен надлежащим образом, обеспечил явку в судебное заседание представителя.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО6 в судебном заседании, указал, что ответчик фактически не возражает против удовлетворения исковых требований, но просит суд в порядке реституции взыскать с МТУ Росимущества по Республике Крым и городу Севастополю денежные средства в размере 4 248 918 (четыре миллиона двести сорок восемь тысяч девятьсот восемнадцать) руб. 40 коп., который были оплачены им в качестве цены спорной квартиры.

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3 в судебное заседание явился, просил суд вынести законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями закона.

Иные лица участвующие в деле в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещались надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили, сведений об уважительности причин не явки, либо ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили.

Дело рассмотрено в отсутствии не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, рассмотрев заявленные требования, выслушав сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу об их обоснованности и наличии оснований для их удовлетворения в связи с нижеизложенным.

Решением от 31.03.2021 по делу № 2-1136/2021 Ленинского районного суда г. Севастополя, измененным апелляционным определением от 20.09.2021 по делу № 33-2113/2021 Севастопольского городского суда, с ФИО1 в пользу РНКБ (ПАО) была взыскана задолженность по кредитному договору в размере 3 758 580 (три миллиона семьсот пятьдесят восемь тысяч пятьсот восемьдесят) руб. 64 коп., в том числе основной долг в сумме 3 668 197 (три миллиона шестьсот шестьдесят восемь тысяч сто девяносто семь) руб. 14 коп., проценты за пользование кредитом в размере 87 478 (восемьдесят семь тысяч четыреста семьдесят восемь) руб. 00 коп., неустойка (штраф) за нарушение сроков оплаты 2 950 (две тысячи девятьсот пятьдесят) руб. 50 коп., проценты за пользование кредитом, начисленные на сумму основного долга 3 668 197 (три миллиона шестьсот шестьдесят восемь тысяч сто девяносто семь) руб. 14 коп. по ставке 11,5 процентов годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательства по погашению основного долга по кредитному договору, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 949 (двадцать шесть тысяч девятьсот сорок девять) руб. 30 коп. В счёт задолженности по кредитному договору в сумме 3 758 580 (три миллиона семьсот пятьдесят восемь тысяч пятьсот восемьдесят) руб. 64 коп. обращено взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 4 363 440 (четыре миллиона триста шестьдесят три тысячи четыреста сорок) руб. 00 коп., денежные средства при реализации имущества направить на погашение задолженности перед РНКБ (ПАО), включая начисленные проценты на дату реализации квартиры.

Для принудительного исполнения вышеуказанного решения суда ОСП по Гагаринскому району УФССП России по г. Севастополю было возбуждено исполнительное производство. В ходе принудительного исполнения решения суда судебным приставом-исполнителем ОСП по Гагаринскому району УФССП России по г. Севастополю был составлен акт о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ в отношении <адрес>, которым стоимость данной квартиры была определена в сумме 4 363 440 (четыре миллиона триста шестьдесят три тысячи четыреста сорок) руб. 00 коп., что соответствует начальной продажной цене, установленной апелляционным определением от 20.09.2021 по делу № 33-2113/2021 Севастопольского городского суда.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по Гагаринскому району УФССП России по г. Севастополю в адрес МТУ Росимущества по Республике Крым и городу Севастополю была подана заявка с просьбой об организации проведения публичных торгов по продаже <адрес>, в которой начальная продажная цена была указана в размере 4 363 440 (четыре миллиона триста шестьдесят три тысячи четыреста сорок) руб. 00 коп.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по Гагаринскому району УФССП России по г. Севастополю было вынесено постановление об оценке имущества, в котором цена указанной квартиры уже указана в размере 3 482 720 (три миллиона четыреста восемьдесят две тысячи семьсот двадцать) руб. 00 коп., а ДД.ММ.ГГГГг. было вынесено постановление о передаче квартиры на реализацию посредством торгов, в котором в качестве начальной продажной цены указана сумма в размере 3 482 720 (три миллиона четыреста восемьдесят две тысячи семьсот двадцать) руб. 00 коп. Суд отмечает, что судебным приставом-исполнителем ОСП по Гагаринскому району УФССП России по г. Севастополю не предоставлены суду надлежащие доказательства, которые бы подтверждали обоснованность и правомерность изменения начальной продажной цены, в сравнении с ранее определённой апелляционным определением 20.09.2021 по делу № 33-2113/2021 Севастопольского городского суда.

Из отчёта о результатах реализации арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, составленного ответчиком ООО «Гарант», следует что <адрес> была продана ФИО2 по цене 4 248 918 (четыре миллиона двести сорок восемь тысяч девятьсот восемнадцать) руб. 40 коп. при начальной цене торгов в размере 3 482 720 (три миллиона четыреста восемьдесят две тысячи семьсот двадцать) руб. 00 коп.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ООО «Гарант» был составлен протокол № № о подведении итогов торгов, а ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гарант» (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключён договор купли-продажи №, по условиям которого ФИО2, как победителю торгов была продана <адрес> за цену в размере 4 248 918 (четыре миллиона двести сорок восемь тысяч девятьсот восемнадцать) руб. 40 коп.

В соответствии со ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. П. 1 ст. 350 ГК РФ указывает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные ст. 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, если иное не установлено ГК РФ и процессуальным законодательством. П. 4 данной статьи указывает на то, что извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 448 ГК РФ, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа. В соответствии с п. 6 ст. 449.1 ГК РФ в протоколе о результатах публичных торгов должны быть указаны все участники торгов, а также предложения о цене, которые они вносили.

В соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г. принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Частью 2 статьи 90 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" предусмотрено, что порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом "Об исполнительном производстве", иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

В силу статьи 93 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно абзацу 1 пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Аналогичные разъяснения содержатся в абзаце 1 пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства".

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации). Основанием для признания торгов недействительными в таком случае являются такие нарушения правил их проведения, которые имеют существенное влияние на результаты торгов, находящиеся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, наличие защищаемого права или интереса, а также тот факт, что имевшее с его точки зрения нарушение правил торгов оказало существенное влияние на его права.

Так, в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

п. 2 ст. 449 ГК РФ указывает на то, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. п. 2 данной статьи указывает на то, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 года № 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

Согласно части 3 статьи 87 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация недвижимого имущества должника, имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

На основании части 1 статьи 87 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.

В соответствии с пунктом 5.5 статьи 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года № 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" Федеральное агентство по управлению государственным имуществом осуществляет полномочия в установленной сфере деятельности, организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом, имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений.

В силу части 3 статьи 87 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг, имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В случае предъявления иска о признании торгов недействительными, на истца возлагается обязанность доказать те обстоятельства, на которые он ссылается как на основания к признанию торгов недействительными.

С учётом изложенного и исследованных доказательств суд приходит к выводу о том, что при проведении 09.04.2024г. публичных торгов были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи квартиры с кадастровым номером 91:02:001004:5108, в результате чего указанная квартира была продана по цене ниже той, которая определена апелляционным определением по делу № 33-2113/2021 от 20.09.2021г. Севастопольского городского суда в качестве начальной цены продажи.

Нарушения, допущенные при проведении публичных торгов по продаже <адрес>, привели к невозможности получить наибольшую цену от её продажи для погашения задолженности, определённой апелляционным определением по делу № 33-2113/2021 от 20.09.2021г. Севастопольского городского суда. Из сведений ЕГРН, имеющихся в материалах дела следует, что ответчик ФИО2 не осуществил государственную регистрацию своего права собственности на спорную квартиру в ЕГРН, к тому же ответчиком не предоставлены доказательства фактического владения спорной квартирой.

Оценивая доводы представителя ответчика ФИО2 о необходимости взыскания с МТУ Росимущества по Республике Крым и городу Севастополю денежных средств в размере 4 248 918 (четыре миллиона двести сорок восемь тысяч девятьсот восемнадцать) руб. 40 коп., которые были оплачены им в качестве цены спорной квартиры, суд не находит оснований для применения в соответствии со ст. 167 ГК РФ двусторонней реституции в виду того, что требования о взыскании указанных денежных средств ответчиком ФИО2 в качестве самостоятельных требований в настоящем деле не были заявлены.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «Гарант», ФИО2, Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Крым и городу Севастополю о признании результатов публичных торгов и заключённого по их итогу договора купли-продажи квартиры недействительными - удовлетворить.

Признать недействительными состоявшиеся ДД.ММ.ГГГГ публичные торги по продаже арестованного имущества - <адрес>, кадастровый №, оформленные протоколом № №.

Признать недействительным договор купли-продажи № арестованного имущества, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Гарант» и ФИО2.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Гарант» и ФИО2 солидарно в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Гагаринский районный суд города Севастополя.

Решение суда в окончательной форме изготовлено – 30.10.2025.

Судья: подпись

Копия верна.

Судья: