УИД 23RS0029-01-2025-001379-08
К делу номер 2-1827/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Туапсе, Краснодарский край 14 мая 2025 года
Лазаревский районный суд города Сочи Краснодарского края, в составе:
председательствующего Н.И. Трухана,
секретаря К.М. Айларовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании задатка в двойном размере, процентов и компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО2 обратился с иском к ответчику ФИО1 в котором просит:
Расторгнуть Предварительный договор купли-продажи с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, (Продавец) и ФИО2, (Покупатель) в связи с неисполнение Продавцом условий договора, взыскать с ФИО1, в пользу истца ФИО2, денежные средства по Предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в качестве двойного задатка в сумме 1 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 188 095,88 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, сумму уплаченной государственной пошлины в общем размере 30 881 рубль.
В обосновании иска указал, что между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен Предварительный договор купли-продажи с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является заключение в будущем Основного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества по адресу: <адрес>, кадастровый номер, площадью 95,5 кв.м. и 26/970 долей земельного участка площадью 970 кв.м., кадастровый номер в срок в течении 10 дней с момента снятия ареста с объектов недвижимости, цена договора 11 500 000 рублей, из которых стоимость 26/970 долей земельного участка – 500 000 рублей; стоимость жилого помещения 95 кв.м. – 11 000 000 рублей.
Срок снятия обеспечительных мер – до 30.06.2022г.
Согласно п.3.1. договора, Покупатель в качестве гарантии заключения в будущем Основного договора передал Продавцу задаток в сумме 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, что подтверждается Актом приема-передачи денежных средств от 30.05.2022г.
Согласно п.3.4. договора, в случае неисполнения настоящего договора продавцом или если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю сумму полученного задатка в двойном размере.
Согласно п.п. 3.5 и 8.2 договора, в том случае, если в период до момента заключения Основного договора будут выявлены иные, не указанные в настоящем договоре обременения Объектов недвижимости, либо существенные недостатки Объектов недвижимости, о которых не сообщил Продавец, Покупатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор. При этом сумма задатка возвращается Покупателю в течение 15 дней.
Согласно п. 5.1.1. договора, Продавец обязан предоставить Покупателю все документы-основания о наложении обременений на Объекты недвижимости, приведенные в разделе 4 настоящего договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п.8.1. договора, в том случае, если на момент ДД.ММ.ГГГГ не будут сняты обеспечительные меры (арест) в отношении Объектов недвижимости (п. 4.1.6, п. 4.2.8), (по сведениями из выписки ЕГРН на указанную дату), Покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора уведомив об этом Продавца. Продавец в таком случае обязуется возвратить Покупателю сумму задатка в течении 15 дней.
Согласно п.8.2 договора, в том случае, если в период до момента государственной регистрации перехода права собственности на Объекты недвижимости от Продавца к Покупателю будут выявлены иные, не указанные в настоящем Договоре обременения Объектов недвижимости, либо существенные недостатки Объектов недвижимости, о которых не сообщил Продавец, Покупатель вправе:
- оплатить расходы, необходимые для снятия обременений и устранение недостатков в счет оплаты цены Основного договора, либо,
- в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор. При этом сумму уплаченные по настоящему Договору, в т.ч. задаток (в двойном размере) возвращается Покупателю в течении 15 дней.
Сторонами в установленный срок Основной договор не заключен по в связи с выявления иных, не указанных в предварительном договоре обременений Объектов недвижимости, в связи с чем ФИО2 09.06.2024г. в адрес ФИО1 направил заказным письмом претензионное письмо (трек-номер: 80545896512498) о расторжении в одностороннем порядке Предварительного договора от 30.05.2022г. с требованием возвратить задаток в двойном размере, уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.
Представитель ответчика адвокат ФИО5 направил ходатайство об отложении судебного заседания. Причины, заявленные в ходатайстве суд не признает уважительными.
В соответствии со ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте его проведения, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
В связи с изложенным и, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.
Исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен Предварительный договор купли-продажи с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является заключение в будущем Основного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества по адресу: <адрес>, кадастровый номер, площадью 95,5 кв.м. и 26/970 долей земельного участка площадью 970 кв.м., кадастровый номер в срок в течении 10 дней с момента снятия ареста с объектов недвижимости, цена договора 11 500 000 рублей, из которых стоимость 26/970 долей земельного участка – 500 000 рублей; стоимость жилого помещения 95 кв.м. – 11 000 000 рублей.
Срок снятия обеспечительных мер – до 30.06.2022г.
Покупателем исполнены обязательства, предусмотренные п.3.1. договора о передаче Продавцу задатка в сумме 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, что подтверждается Актом приема-передачи денежных средств от 30.05.2022г.
В разделе 4 предварительного договора приведены обременения наложенные на продаваемые объекты недвижимости, а именно, Постановления судебного пристава-исполнителя о запрете на совершение действий, ипотека, договор залога, арест наложенный на основании Постановления Октябрьского районного суда <адрес> от 24.08.2021г.
В разделе 5 предварительного договора Стороны установили порядок снятия обременений с объектов недвижимости, согласно которому Продавец обязуется обеспечить снятие ареста не позднее ДД.ММ.ГГГГг., после чего Покупатель обязуется оплатить задолженность за продавца по другим обязательствам, послужившим основанием для наложения обеспечительных мер.
В течении 10 рабочих дней с момента снятия ареста (п. 6.1) стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно п.п. 3.5, 8.1, 8.2 договора, в том случае, если в период до момента заключения Основного договора будут выявлены иные, не указанные в настоящем договоре обременения Объектов недвижимости, либо существенные недостатки Объектов недвижимости, о которых не сообщил Продавец, либо не будут сняты обеспечительные меры (арест) в отношении Объектов недвижимости (п. 4.1.6, п. 4.2.8), (по сведениями из выписки ЕГРН на указанную дату), Покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора или расторгнуть настоящий договор. При этом сумма задатка в двойном размере возвращается Покупателю в течение 15 дней.
Сторонами в установленный срок Основной договор не заключен в связи с выявления иных, не указанных в предварительном договоре обременений Объектов недвижимости, в связи с чем ФИО2 09.06.2024г. в адрес ФИО1 направил заказным письмом претензионное письмо (трек-номер: 80545896512498) о расторжении в одностороннем порядке Предварительного договора от 30.05.2022г. с требованием возвратить задаток в двойном размере, уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
В силу статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1).
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (пункт 3).
В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Согласно ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться другими доказательствами.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Кодекса).
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
С учетом существа заявленных по настоящему гражданскому делу исковых требований, юридически значимым обстоятельством для их разрешения является установление факта исполнения сторонами условий предварительного договора купли-продажи квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Договор купли-продажи не был заключен по причинам, зависящим от продавца.
В этой связи, удовлетворяя заявленные исковые требования в части взыскания с продавца в пользу покупателя суммы задатка в двойном размере, суд исходит из того, что сторона истца совершила необходимые действия, направленные на заключение сделки, в свою очередь ответчик не исполнил обязательство по обеспечению снятия ареста, более того, допустил наложение на объекты недвижимости новых обременений.
Согласно п.1 ст.395 ГК РФ, В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проценты по ст. 395 ГК РФ это самостоятельный вид ответственности, отличающийся от ответственности за неисполнение договора в виде возврата задатка в двойном размере.
Заказное письмо было доставлено на адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГг., следовательно, пятнадцатидневный срок для возврата задатка в двойном размере истек ДД.ММ.ГГГГг.
Со следующего дня, то есть с 10.07.2024г. по 03.04.2025г. подлежат начислению проценты в порядке, предусмотренном п.1 ст. 395 ГК РФ, рассчитанных от суммы обеспечительного платежа 500 000 руб.
В общем виде формула расчета выглядит следующим образом:
сумма процентов = сумма долга * ставка Банка России, действующая в период просрочки / количество дней в году * количество дней просрочки.
Сумма долга, включая НДС: 500 000,00 ?
Период начисления процентов: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (268 дн.)
период дн. дней в году ставка, % проценты, ?
ДД.ММ.ГГГГ – 28.07.2024 19 366 16 4 153,01
ДД.ММ.ГГГГ – 15.09.2024 49 366 18 12 049,18
ДД.ММ.ГГГГ – 27.10.2024 42 366 19 10 901,64
ДД.ММ.ГГГГ – 31.12.2024 65 366 21 18 647,54
ДД.ММ.ГГГГ – 03.04.2025 93 365 21 26 753,42
Сумма процентов: 72 504,79 ?
Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Учитывая степень нравственных страданий истца, руководствуясь принципами разумности и соразмерности, суд определил размер компенсации морального вреда в 20 000 рублей.
В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные по делу расходы, в связи с чем понесенные истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 30 881 рубль подлежат взысканию в его пользу с ответчика в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании задатка в двойном размере, процентов и компенсации морального вреда,удовлетворить частично.
Расторгнуть сделку между ФИО1 и ФИО2 - предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с условием о задатке.
Взыскать с ФИО1 в пользу истца ФИО2:
- денежные средства по Предварительному договору купли-продажи с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 000 000 (один миллион) рублей в качестве двойного задатка,
- проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 72 504(семьдесят две тысячи пятьсот четыре) рубля 79 копеек,
- компенсацию морального вреда в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей,
- сумму уплаченной государственной пошлины в общем размере 30 881(тридцать тысяч восемьсот восемьдесят один ) рубль.
В оставшейся части исковых требований отказать.
Мотивированное заочное решение суда изготовлено 14 мая 2025 года.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Лазаревского
районного суда г. Сочи Н.И. Трухан
Копия верна
Судья Лазаревского
районного суда г. Сочи Н.И. Трухан