Дело № 2-1290/2025
УИД 67RS0001-01-2025-001619-60
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 сентября 2025 года г. Смоленск
Заднепровский районный суд города Смоленска
в составе: председательствующего судьи Каймович М.Е.,
при секретаре Казюкиной А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и. к Фонду поддержки и развития жилищного кредитования «Жилищная социальная ипотека» в лице конкурсного управляющего ФИО5 и., ПАО Банк ВТБ о прекращении залога (ипотеки) исключении записи об обременении прав на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к Фонду поддержки и развития жилищного кредитования «Жилищная социальная ипотека» в лице конкурсного управляющего ФИО5 и. о прекращении залога (ипотеки), исключении записи об обременении прав на недвижимое имущество - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 70 кв.м, кадастровый номер №.
В обоснование иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ года между ОАО «ТрансКредитБанк», с одной стороны, и ФИО1 и. и ФИО1 и., с другой стороны, заключен кредитный договор №№, согласно которому Банк предоставляет заемщику кредит в сумме 488 200 рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ под 11.5% годовых. Кредит предоставляется на приобретение квартиры в собственность заемщика ФИО3 В соответствии с договором купли-продажи №№ от ДД.ММ.ГГГГ Некоммерческая организация Фонд поддержки и развития жилищного кредитования «Жилищная социальная ипотека» продал, а ФИО3 приобрел вышеуказанную квартиру, стоимость квартиры 988 200 рублей, из которых 500 000 рублей оплачено ФИО3, оставшаяся сумма - 488 200 рублей оплачена за счет кредитных средств по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями договора купли-продажи №№ от ДД.ММ.ГГГГ приобретенная за счет кредитных средств кредитора квартира, в обеспечении обязательств покупателя считается находящейся в залоге у кредитора с момента государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и регистрации права собственности покупателя на квартиру. Согласно закладной ФИО3 является залогодателем, а ОАО «ТрансКредитБанк» - залогодержателем. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умер. Согласно свидетельству о праве на наследство ФИО2 принято наследство после смерти мужа, в том числе квартиру,расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 70 кв.м. Обязательство по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ заемщиками выполнено досрочно, ДД.ММ.ГГГГ денежные средства внесены в полном объеме, о чем стоит отметка на закладной. Таким образом, ипотека прекратилась. Однако в реестре указана информация об обременении по данной квартире, что мешает истцу проводить сделку с квартирой, а именно залогодержателем указан продавец квартиры - Фонд поддержки и развития жилищного кредитования «Жилищная социальная ипотека», что является неверным, так как залогодержателем согласно договора являлся ОАО «ТрансКредитБанк». В связи с чем, истец не может распоряжаться своей собственностью и совершать сделки с ней.
Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования Филиал ППК «Роскадастр» по Смоленской области.
Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечен в качестве соответчика ПАО Банк ВТБ.
Истец ФИО2 в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования по изложенным в иске обстоятельствам.
Представитель ответчика Фонда поддержки и развития жилищного кредитования «Жилищная социальная ипотека» в лице конкурсного управляющего ФИО5 и. о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, явку своего представителя не обеспечил, возражений на иск не представил.
Представитель соответчика ПАО Банк ВТБ о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, явку своего представителя не обеспечил, возражений на иск не представил.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования Филиал ППК «Роскадастр» по Смоленской области о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без своего участия.
При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке заочного производства в соответствии со ст. 233 ГПК РФ.
Заслушав истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).
В силу ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из способов обеспечения обязательств является залог.
В соответствии со ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Согласно ст. 3 Закона "Об ипотеке" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
В силу положений ст. 11 Закона "Об ипотеке" государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Статьей 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
В соответствии со ст. ст. 1, 2 Федерального Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору о залоге недвижимого имущества залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя; ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору.
В соответствии с пп.1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии со ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", на основании ст. 25 которого регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Согласно разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что в отсутствии возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ года между ОАО «ТрансКредитБанк», с одной стороны, и ФИО1 и. и ФИО1 и., с другой стороны, заключен кредитный договор №№, согласно которому Банк предоставляет заемщику кредит в сумме 488 200 рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ под 11.5% годовых. Кредит предоставляется на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 70 кв.м в собственность заемщика ФИО3 (л.д. 12-16).
В соответствии с договором купли-продажи №№ от ДД.ММ.ГГГГ Некоммерческая организация Фонд поддержки и развития жилищного кредитования «Жилищная социальная ипотека» продал, а ФИО3 приобрел вышеуказанную квартиру, стоимость квартиры 988 200 рублей, из которых 500 000 рублей оплачено ФИО3, оставшаяся сумма - 488 200 рублей оплачена за счет кредитных средств по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17-18).
Согласно п.1.4 договора купли-продажи передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту на момент заключения настоящего договора.
Факт передачи продавцом Некоммерческой организацией Фонд поддержки и развития жилищного кредитования «Жилищная социальная ипотека» квартиры покупателю ФИО3 подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19).
В соответствии с п. 4.1 договора купли-продажи №№ от ДД.ММ.ГГГГ приобретенная за счет кредитных средств кредитора квартира, в обеспечении обязательств покупателя считается находящейся в залоге у кредитора с момента государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и регистрации права собственности покупателя на квартиру. Залогодержателем является ОАО «ТрансКредитБанк», залогодателем - покупатель ФИО3 Стороны пришли к соглашению, что прав залога в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ на объект недвижимости у продавца не возникает (л.д. 18).
В силу п. 4.2. договора купли-продажи №№ от ДД.ММ.ГГГГ права кредитора по кредитному договору и право залога на квартиру, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной (л.д. 18).
Как видно из закладной, представленной в материалы дела, ФИО3 указан как залогодатель, первоначальный залогодержатель - ОАО «ТрансКредитБанк» (л.д. 20-26).
Согласно записи в Закладной обязательство по кредитному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, запись заверена подписью начальника управления сопровождения операций сети московского региона и печатью ОАО «ТрансКредитБанк» (л.д. 26 (оборот)).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умер, что подтверждается свидетельством о смерти, актовая запись №№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27).
Согласно свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, наследником имущества умершего ФИО3 является жена - ФИО2 Свидетельство выдано на имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 70 кв.м, кадастровый номер № (л.д. 29).
На оборотной стороне передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ имеются отметки о регистрации:
- регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, №№;
- регистрация права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, №№;
- регистрация залога в пользу Банка от ДД.ММ.ГГГГ, №№;
- регистрация залога в пользу Продавца от ДД.ММ.ГГГГ, №№;
- ипотека Банка, прекращение в соответствии с регистрационной записью, от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19 (оборот)).
Согласно выписки из ЕГРН и ответа Управления Росреестра по Смоленской области в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 70 кв.м, кадастровый номер № имеются следующие записи:
- от ДД.ММ.ГГГГ №№ о праве собственности ФИО2, внесенная на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом Смоленского городского нотариального округа Смоленской области ФИО4, реестровый номер №;
- от ДД.ММ.ГГГГ №№ о сделках с объектами недвижимости, на основании которых возникают ограничения прав и обременения объектов недвижимости, внесенная на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №№;
- от ДД.ММ.ГГГГ №№ об ограничении прав и обременениях государственной регистрации (ипотека), внесенная на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №№. Залогодержатель - Фонд поддержки и развития жилищного кредитования «Жилищная социальная ипотека» (л.д. 60-62, 63-65).
Согласно выписки из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «ТрансКредитБанк» ДД.ММ.ГГГГ прекратил деятельность путем реорганизации в форме присоединения к Банку ВТБ (ЗАО) (л.д. 37-46).
Решением Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ Фонд Жилсоципотека признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим утвержден ФИО5 (л.д. 36).
Суд, как следует из положений ст. 67 ГПК РФ, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 свои обязательства по кредитному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ выполнил в полном объеме.
Учитывая факт полного исполнения ФИО3 обязательств по договору купли-продажи, оснований для сохранения обременения в виде ипотеки в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 70 кв.м, собственником которого в настоящий момент является ФИО1 и., не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 и. удовлетворить.
Признать отсутствующим обременение в виде залога недвижимости (ипотеки в силу закона) в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 70 кв.м, собственником которого является ФИО1 и.; погасить регистрационную запись об ипотеке указанного помещения в ЕГРП и внести сведения в ЕГРП о прекращении ипотеки указанного помещения.
Заявление об отмене заочного решения может быть подано ответчиком в Заднепровский районный суд г. Смоленска в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий: М.Е. Каймович