Дело №2-11/2025
УИД61RS0003-01-2024-004793-72
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 января 2025 года г. Ростов-на-Дону
Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Строителевой О.Ю.,
при помощнике судьи Верхотуровой И.Р.,
с участием представителя ООО УК «Эксперт-Сервис» ФИО1,
представителя истца ФИО2 – ФИО3,
представителей ответчика ФИО4, ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО УК «Эксперт-Сервис», ФИО2 к ФИО6, третьи лица: Государственная жилищная инспекция Ростовской области, ООО УК «Театральный», администрация Кировского района г. Ростова-на-Дону, об устранении нарушений в пользовании общим имуществом, взыскании судебной неустойки и судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ООО УК «Эксперт-Сервис» и ФИО2 (далее также истцы) обратились в суд с иском к ФИО6 (далее также ответчики) с требованиями об устранении нарушений в пользовании общим имуществом, взыскании судебной неустойки и судебных расходов.
В обоснование исковых требований истцы указали, что ООО УК «Эксперт-Сервис» является управляющей компанией в управлении которой находится многоквартирный дом (далее также МКД), расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается договором управления МКД от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, приказом ГЖИ РО №-Л от ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО2 является собственником <адрес> указанном МКД, что подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик ФИО6 является собственником жилых помещений – квартир № площадью 108,8 кв.м и № площадью 39,8 кв.м, расположенных в данном МКД, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, №.
Между ФИО6 и ООО УК «Эксперт-Сервис» был заключен договор аренды части общего имущества многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, на основании решения совета многоквартирного дома и в соответствии с п.ДД.ММ.ГГГГ договора управления.
Договор аренды был заключен сроком на 11 месяцев.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, в связи с окончанием срока действия - п. 5.1 договора.
Договор аренды не был продлен, дополнительных соглашений о продлении срока не заключалось.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО6 направлено уведомление о расторжении договора аренды, и о необходимости передать общее имущество многоквартирного дома.
Однако, до настоящего времени ФИО6 не передана часть находящегося в аренде общего имущества многоквартирного дома.
ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками управляющей компании проведен комиссионный осмотр мест общего пользования, находящегося в аренде у собственника квартир №, №.
В ходе осмотра было выявлено, что часть общедомового имущества многоквартирного дома, а именно: коридор на 16 этаже, общей площадью 6 кв.м, непосредственно примыкающий к квартирам №, №, фактически присоединен к ним (закрыто стеной с установленной входной дверью).
В 2022 году ФИО6 было произведено объединение квартир №, №, в подтверждение чего в управляющую компанию предоставлены выписки ЕГРН.
Однако ФИО6 произведена реконструкция (перепланировка) квартир, не соответствующая проектной документации, в которой не предполагалось присоединение части общего имущества, а также разрешительным документам на переустройство (объединение), в результате чего организован вход и образована новая комната, за счет использования общего имущества.
Данная перепланировка фактически соединила жилые помещения № со спорным помещением общего имущества, чем образовала одну квартиру.
Требование (претензию) об освобождении ответчиком спорного помещения, являющегося частью общего имущества собственников многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ответчик добровольно не удовлетворил.
На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истцы просят суд обязать ответчика за свой счет в течение одного календарного месяца после вступления в силу судебного решения по настоящему делу устранить допущенные нарушения в пользовании общим имуществом многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>, путем демонтажа незаконно установленной входной двери, непосредственно примыкающей к квартирам № и привести площадку шестнадцатого этажа данного жилого дома в первоначальное состояние в соответствии с проектно-технической документацией на многоквартирный дом; в случае неисполнения судебного акта в части исполнения работ по приведению общего имущества многоквартирного дома в первоначальное состояние взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта со дня истечения установленного судом срока для исполнения судебного акта и до дня фактического исполнения судебного акта на основании ст. 308 ГК РФ, а также взыскать с ответчика понесенные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Представитель истца ООО УК «Эксперт-Сервис» ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования с учетом их уточнения поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.
Представитель истца ФИО2 – ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просил их удовлетворить в полном объеме.
Представители ответчика ФИО4 и ФИО5, действующие на основании доверенности, в судебное заседание явились, просили отказать в удовлетворении исковых требований.
Истец ФИО2, ответчик ФИО6 и третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствии не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общегоимуществасобственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Пунктом 4 ст. 37 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Часть2 ст. 40 ЖК РФ указывает, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общегоимуществав многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Статья 12 ГК РФ предусматривает возможность защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также присуждение к исполнению обязанности в натуре.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО6 является собственником квартир № площадью 108,8 кв.м, № площадью 39,8 кв. м, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН.
ООО УК «Эксперт-Сервис» (на момент подачи иска и возникновения отношений связанных с договором аренды) являлась управляющей компанией в управлении которой находился многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается договором управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ №б/н, приказом ГЖИ РО №-Л от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО УК «Эксперт-Сервис» (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) на основании решения совета многоквартирного дома и в соответствии с п.ДД.ММ.ГГГГ договора управления, заключен договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме (далее по тексту - МКД), расположенном по адресу: <адрес>, а именно: коридор на 16 этаже, площадью 6 кв.м, непосредственно примыкающий к квартирам арендатора (далее по тексту - имущество), с последующим возведением перегородки с дверью, в целях установления в коридоре на 16 этаже приквартирного тамбура, прилегающего к жилым помещениям арендатора <адрес> соответствии с п.ДД.ММ.ГГГГ договора управления многоквартирным домом расположенным по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Схема расположения части имущества МКД приведены на Плане в Приложении № к договору.
Согласно п. 2.2, 2.3 договора аренды, арендодатель выставляет арендатору плату за аренду пользования имуществом в платежном документе за ЖКУ. Арендатор обязан: не перекрывать пути эвакуации, а также системы пожарной сигнализации и пожарные краны; не перекрывать доступ к сетям водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и теплоснабжения; использовать Имущество по назначению, указанному в п. 1.1 Договора; содержать Имущество в исправном и надлежащем состоянии; при использовании Имущества соблюдать требования законодательства; при повреждении Имущества произвести его восстановительный ремонт; соблюдать правила пожарной и электрической безопасности, санитарные нормы и правила, нести ответственность за их нарушения; нести расходы в случае причинения имущественного вреда собственникам помещений в многоквартирном доме и третьим лицам; в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных событий, немедленно принимать все необходимые меры к устранению причин и последствий этих событий; поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
Согласно п. 3.1, 3.2 договора аренды арендная плата по договору составляет 4620 руб. за 11 месяцев аренды в соответствии с условиями настоящего договора. Оплата производится в следующем порядке и в сроки: арендатор производит суммы арендной платы за 11 месяцев единовременным платежом включенным арендодателем в платежный документ за ЖКУ до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 5.1 договор заключен на срок 11 месяцев. Договор вступил в силу с момента подписания сторонами и распространяет свое действие с ДД.ММ.ГГГГ.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, в связи с окончанием срока действия.
Доказательств продления договора аренды, заключения дополнительных соглашений о продлении срока в материалы дела не представлено.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО6 направлено уведомление о расторжении договора аренды, и о необходимости передать общее имущество многоквартирного дома.
ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками управляющей компании проведен комиссионный осмотр мест общего пользования, находящегося в аренде у собственника квартир №, №, о чем составлен акт.
Из содержания данного акта следует, что в ходе визуального осмотра установлено объединение части общего имущества – коридора с жилыми помещениями № (закрыт стенной с установленной входной дверью в данные жилые помещения).
Требование (претензию) об освобождении ответчиком спорного помещения, являющегося частью общего имущества собственников многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ответчик добровольно не удовлетворил.
Судом установлено, что администрацией Кировского района г.Ростова-на-Дону выдавались решения о согласовании перепланировки квартир, в том числе, принадлежащих ФИО6 (№), расположенных в вышеуказанном МКД.
ФИО6 обращалась в Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковыми требованиями к администрации г. Ростова-на-Дону, администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на жилое помещение в измененном виде, сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии.
Определением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление оставлено без рассмотрения.
Из определения суда следует, что ФИО6 обращаясь в суд с требованиями о признании права собственности на жилое помещение в измененном виде, сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, ссылалась на то, что в 2021 году ею произведены переустройство, перепланировка помещения, а именно: после проведения перераспределения площади и помещений квартир №, 279, 280 было образовано две квартиры: № и №.
Проведенные работы не затронули несущих конструкций здания, а также размещения общедомовых инженерных коммуникаций. Размеры и расположение проемов в наружных (ненесущих) стенах не было изменено. Изменения коснулись только расположения ненесущих внутренних и межквартирных перегородок квартир №, №.
В ходе проведения работ к <адрес> коридоре (помещении общего пользования) была установлена перегородка приквартирного тамбура. Собственником получено согласие на возведение указанной перегородки от управляющей компании ООО УК «Эксперт-Сервис» исх. № от ДД.ММ.ГГГГ на основании (в рамках) решения протокола Совета МКД № от ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из ответа администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону на запрос суда, администрацией Кировского района г.Ростова-на-Дону рассмотрено заявление ФИО6, поступившее ДД.ММ.ГГГГ №.23-47-У о намерении произвести перепланировку и переустройство квартиры №№, расположенных по адресу: <адрес>.
По результатам рассмотрения заявления принято решение о согласовании перепланировки и переустройства. Проектными решениями не предусмотрено присоединение общедомового имущества.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией выдан акт приемочной комиссии после перепланировки и переустройства указанного помещения. Обращений по вопросу сохранения в перепланированном состоянии указанного помещения от ФИО6 не поступало.
Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, и не оспорено ответчиком, что ею произведены технические изменения жилых помещений (за счет использования части общего имущества – коридора путем его присоединения к жилам помещениям), которые не соответствуют данным проектно-технической документации на МКД.
При этом, решения о передаче спорной части общего имущества ответчику собственниками МКД не принималось.
Указанные действия ответчиком произведены в нарушение договора аренды, в нарушение вышеприведенных правовых норм, что привело к нарушению прав и интересов собственников многоквартирного дома.
С учетом изложенного, суд находит подлежащими удовлетворению требования ООО УК «Эксперт-Сервис» в указанной части, и возложении на ФИО6 обязанность демонтировать незаконно установленную дверь, непосредственно примыкающую к квартирам №, расположенных на шестнадцатом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, и приведение площадки шестнадцатого этажа в первоначальное состояние в соответствии с проектно-технической документацией на многоквартирный жилой дом.
При этом, суд учитывает, что ФИО2 является собственником жилого помещения в указанном МКД, имеет право на судебную защиту своих имущественных прав, в том числе, право на пользование общим имуществом в МКД.
Учитывая, что в судебном порядке доказаны обстоятельства нарушения данного права, то требования ФИО2 в части обязания ответчика восстановить ее нарушенное право подлежат также удовлетворению.
В соответствии со ст.206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачейимуществаили денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
Суд считает разумным установить срок в три месяца для исполнения решения суда в данной части.
Согласно ст.210 ГПК РФ решение суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном федеральным законом.
В соответствии с п.1 ст.308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п.1 ст.330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1).
При этом оплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п.2 ст.308.3 ГК РФ).
Исходя из разъяснений, содержащихся в п.28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).
По смыслу ст.ст.308.3, 330 ГК РФ судебная неустойка направлена на стимулирование должника к надлежащему исполнению обязательства под угрозой наступления неблагоприятных материальных последствий. В данном случае следует учитывать обеспечительную функцию неустойки как инструмент правового воздействия на участников гражданского оборота.
В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения требований о понуждении к исполнению обязательства в натуре.
Таким образом, целью судебной неустойки является побудить к исполнению обязанности, уже доказанной и всесторонне исследованной судом, а также признанной к исполнению.
Судебная неустойка в отличие от классической неустойки несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом, в целях дополнительного воздействия на должника. В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
Размер судебной неустойки определяется судом по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения. Соразмерность судебной неустойки определяется исходя из степени сопротивления должника в исполнение обязательства, и, соответственно, присуждается в целях преодоления имеющегося сопротивления и побуждения к исполнению.
Таким образом, разрешая вопрос о размере судебной неустойки и порядке ее исчисления, суд должен учитывать степень затруднительности исполнения судебного решения, возможность ответчика исполнить решение в добровольном порядке в установленные сроки, его имущественное положение, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.
Суд, исходя из общих принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения и необходимости соблюдения баланса интересов сторон, а также конкретных обстоятельств дела, полагает возможным в случае неисполнения ответчиком настоящего решения суда по истечение, установленного судом срока исполнения, взыскать неустойку в пользу ООО УК «Эксперт-Сервис», снизив ее размер до 50 руб. за каждый день просрочки до момента фактического исполнения.
В силу ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца ООО УК «Эксперт-Сервис» подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6000 рублей, уплаченная истцом при подаче иска.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ООО УК «Эксперт-Сервис» (ИНН <***>) к ФИО6 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС <***>) – удовлетворить частично.
Возложить на ФИО6 обязанность в течение трех месяцев со дня вступления настоящего решения суда в законную силу демонтировать незаконно установленную дверь, непосредственно примыкающую к квартирам №, 280, расположенных на шестнадцатом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, и привести площадку шестнадцатого этажа в первоначальное состояние в соответствии с проектно-технической документацией на многоквартирный жилой дом.
Взыскать с ФИО6 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) в пользу ООО УК «Эксперт-Сервис» (ИНН <***>) в расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.
Взыскать с ФИО6 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) в пользу ООО УК «Эксперт-Сервис» (ИНН <***>) в случае неисполнения настоящего решения суда по истечение, установленного судом срока исполнения, судебную неустойку в размере 50 руб. за каждый день просрочки до момента фактического исполнения.
В удовлетворении остальной части требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.
Судья
Мотивированное решение суда изготовлено 27.01.2025