Дело № 2-18/2023 (2-952/2022)

51RS0017-01-2022-000832-82

Принято в окончательной форме 26 января 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 января 2023 года п. Никель

Печенгский районный суд Мурманской области в составе

председательствующего судьи Алимовой Е.В.,

при помощнике судьи Свейлисе В.А., секретаре Богдановой С.Н.,

с участием посредством ВКС

истца ФИО1, ее представителя ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств.

В обоснование иска указала, что *.*.* между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи квартиры <адрес>, общей площадью *.*.* кв. м. Квартира принадлежала ФИО4, согласованная цена квартиры составила 4100000 рублей. Стороны намерены были заключить основной договор в срок до *.*.*. В качестве задатка в счет причитающегося платежа по основному договору купли-продажи ею переданы денежные средства в размере 50000 рублей. Она намерена была заключить договор купли-продажи, однако в ходе повторного осмотра квартиры *.*.* были выявлены недостатки в виде промерзания наружных и внутренних стен жилого помещения, трещин во встроенных шкафах на штукатурке, о которых она не была уведомлена ответчиком в ходе первичного осмотра до подписания предварительного договора купли-продажи. Самостоятельно обнаружить недостатки жилого помещения она не могла, поскольку в квартире находились вещи и мебель. Для определения состояния квартиры она обратилась к независимому эксперту в ООО «*.*.*». Экспертом в ходе осмотра были выявлены недостатки объекта недвижимости, которые отражены в отчете. Стоимость услуг эксперта составила 7000 рублей. Поскольку в приобретаемом объекте недвижимого имущества установлены существенные недостатки, о которых ей не было сообщено продавцом при первичном осмотре до заключения предварительного договора, полагает, что предварительный договор купли-продажи подлежит расторжению. Кроме того, ответчик скрыл от нее информацию о наличии обременения на квартиру и о произведенной перепланировке, не согласованной в установленном законом порядке. Указанная информация стала ей известна из отчета об оценке № ООО «*.*.*» от *.*.*, необходимость изготовления отчета была вызвана тем, что предполагалась покупка квартиры с привлечением кредитных средств Банка За оставление отчета она понесла убытки в размере 2500 рублей.

*.*.* и *.*.* она в адрес ответчика направила претензии о выявленных недостатках и расторжении предварительного договора купли-продажи от *.*.* с учетом выявленных недостатков, и требованием вернуть денежные средств в размере 50000 рублей. Стоимость почтовых расходов по направлению претензий составила 222 рубля 24 копейки и 239 рублей 64 копейки.

Просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от *.*.*, взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства, уплаченные в качестве задатка, в размере 50000 рублей, расходы по оплате стоимости экспертизы и отчета об оценке в размере 9500 рублей, а также почтовые расходы в размере 461 рубля 88 копеек, расходы по оплате госпошлины.

В ходе рассмотрения дела истец представила заявление об увеличении исковых требований (л.д. 52-57, 89-91) в котором просила взыскать с ответчика задаток в размере 100000 рублей, остальные требования оставлены без изменения.

В судебном заседании истец ФИО1, участвуя посредством ВКС на базе Октябрьского районного суда г. Кирова, поддержала исковые требования в полном объеме. Указала, что она была заинтересована в покупке квартиры и делала все, чтобы получить кредитные денежные средства на покупку квартиры, дважды делали отчет о стоимости квартиры, сначала стоимость квартиры была завышена оценщиком по просьбе риэлтора ответчика, банк не пропустил этот отчет, потом оценщик переделывал отчет. Существенные недостатки в квартире были выявлены в ходе повторного осмотра. В связи с чем она обратилась к эксперту, который подтвердил, имеющиеся существенные недостатки объекта недвижимости, именно в связи с выявлением недостатков объекта недвижимого имущества, о которых ей не сообщил ответчик до подписания предварительного договора купли-продажи, она и не смогла приобрести спорное жилое помещение.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержала требования истца. Указала, что поскольку ответчик направил ФИО1 предложение *.*.* на заключение основного договора, то действие предварительного договора продолжается до настоящего времени, он не имел права продавать квартиру другим лицам, следовательно, основной договор купли-продажи не заключен между сторонами по вине ответчика ФИО4, в связи с чем с него подлежит взысканию задаток в двойном размере.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, судебные повестки, направленные по адресу его регистрации, возвращены в суд за истечением срока хранения. Направил представителя.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, указав, что срок предварительного договора истек *.*.*, *.*.* ФИО4 направил СМС о готовности заключить основной договор, но истец направила по почте претензию о расторжении предварительного договора, договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине истца ФИО1, которая отказалась от его заключения. Доказательств наличия существенных недостатков, препятствующих проживанию в квартире, не представлено. Экспертное заключение является ненадлежащим доказательством.

Выслушав участников процесса, изучив представленные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

В соответствии с п. 4 ст. 380 ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Судом установлено, что *.*.* между ФИО4 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны намерены заключить в будущем договор купли-продажи, по которому продавец продаст, принадлежащую ему на праве собственности, а покупатель купит в общую долевую собственность квартиру <адрес>, общей площадью *.*.* кв.м.

Согласно п. 1.4 указанного договора, покупатель произвел осмотр Объекта. При осмотре Объекта дефектов и недостатков, препятствующих его использованию в соответствии с функциональным назначением, не обнаружил.

Стороны намерены заключить основной договор в срок до *.*.* (п. 1.5 Договора).

Согласно п. 2.1 Договора, указанный объект продавец продает покупателю за цену в размере 4100000 рублей, сумма передается следующим образом: сумма в размере 50000 рублей передается покупателем при подписании настоящего договора в качестве задатка в счет причитающегося платежа Продавцу в доказательство своих намерений заключить в будущем договор купли-продажи Объекта в срок до *.*.*. По соглашению сторон настоящий договор является распиской о приеме-передаче денежных средств Покупателем Продавцу. Сумма в размере 4 050000 рублей будет выплачена в порядке и на условиях Основного договора.

Продавец обязался освободить объект и передать его покупателю в том качественном состоянии, какое оно есть на момент подписания Договора с имеющимся сантехническим, электрическим и иным оборудованием, мебелью, бытовой техникой и имуществом. Погасить задолженность по коммунальным и иным платежам в день подписания Основного договора (п. 4.1).

Покупатель обязан оплатить объект в полном объеме, принять объект на условиях, предусмотренных настоящим договором (п. 4.2).

Разделом 5 Предварительного договора определено, что в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения оной из Сторон обязательства по настоящему договору виновная сторона возмещает другой стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В случае, если в срок до *.*.* Основной договор не будет заключен по инициативе либо вине покупателя – задаток остается у продавца и возврату не подлежит (п. 5.2.2).

Согласно п. 5.2.4 Предварительного договора, в случае не заключения Основного договора по независящим от воли сторон причинам по вине третьих лиц, стороны освобождаются от ответственности, предусмотренной п. 5.2.1 и п. 5.2.2 настоящего договора и договор подлежит расторжению, а принятые продавцом денежные средства подлежат возврату покупателю в полном объеме.

Договор подписан сторонами, денежные средства в размере 50000 рублей переданы ФИО1 ФИО4

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Судом установлено, что *.*.* ФИО1 в присутствии ответчика ФИО4 повторно осмотрела объект недвижимости, в ходе которого было установлено промерзание стен, наличие мокрых пятен, трещин на слое штукатурки. Указанные недостатки не были озвучены продавцом при первоначальном осмотре квартиры.

Из пояснений свидетеля Г.Н.П., риэлтора, которая занималась продажей спорной квартиры, следует, что ФИО1 неоднократно осматривала квартиру до заключения предварительного договора купли-продажи и после. В квартире сначала жили люди, была мебель. При осмотре показывали, что в квартире есть наружная стена, вдоль не стояли шкафы, возможно из-за неправильной расстановки мебели были недостатки, специально отрезали обои в шкафах, чтобы показать, что со стеной все в порядке, стена не промерзает, влаги в квартире не было. Недостатков в квартире не имелось, дефекты были оговорены до подписания договора. Была проделана большая работа для заключения сделки. После того, как вывезли вещи из квартиры повторно осматривали квартиру 2 раза, один раз с экспертом. После нового года ФИО1 отказалась от покупки квартиры.

Из пояснений свидетеля П.К.В., который проживал в указанной квартире и присутствовал при первоначальном осмотре квартиры ФИО1 в присутствии риэлтора Г.Н.П.. следует, что он при осмотре квартиры ФИО1 говорил о возможном промерзании стены при температуре минус 35 градусов и ниже, так как к стене вплотную стоят шкафы, и точка росы смещается, на стене образуется конденсат. Влаги в момент показа квартиры не было. Все недостатки были оговорены при показе квартиры, они не являются существенными. Для того чтобы решить проблему кардинально надо утеплить стену, но возможно и просто держать двери шкафов открытыми для доступа теплого воздуха к стене.

Поскольку ФИО1 не обладала достаточными знаниями, она обратилась к эксперту ООО «*.*.*», которым было проведено визуальное обследование строительных конструкций квартиры № двухэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В ходе экспертизы выявлены дефекты, повреждения строительных конструкций спорного жилого помещения:

На фасаде дома с торца выявлено механическое повреждение кирпичной кладки. Наличие несквозной щели в лицевой кирпичной кладке.

С обратной стороны дома в стене дома проходит труба дымохода от газового котла. Наблюдается не заделанная щель в месте выхода трубы, что может привести к выпадению конденсата внутри квартиры.

Кровля: на чердаке уложен утеплитель. Утеплитель имеет механическое воздействие в виде проминания плит утеплителя. Неплотность примыкания плит утеплителя к несущим стенам, что приводит к уменьшению теплопроводности утеплителя, далее приводит к промерзанию чердачного перекрытия и образованию конденсата на стенах и перекрытии.

Двери ПВХ: балконные двери ПВЗ на первом и втором этаже при открывании и закрывании имеют признаки провисания. Закрывание дверей неплотное. Наличие сквозной щели при не герметичности стыковки полотна рамы, что может привести к промерзанию. Двери при закрывании упираются в порог.

Стены: в комнатах на втором этаже во встроенных шкафах на стенах наблюдаются по всей стене горизонтальные и вертикальные трещины на отделочном штукатурном слое. В месте примыкания потолка и стены в шкафах на втором этаже наблюдается отсутствие части обоев. Наличие следов влаги в виде темных пятен. У оконных откосов на стенах наблюдается отхождение обоев от стены. На полотенцесушителе на первом этаже наблюдаются следы протечек в виде образования ржавчины, что может привести к протечке со стороны полотенцесушителя.

Опрошенный в ходе рассмотрения дела эксперт ООО «*.*.*» Т.А.А. пояснил, что им был произведен визуальный осмотр квартиры на предмет выявления в ней недостатков, в ходе осмотра были выявлены существенные дефекты на втором этаже в шкафах, где есть примыкание к перекрытиям, были влажные стены. На чердаке неплотно уложен утеплитель, он промят местами, поскольку мостки на чердаке не сделаны и люди ходили прямо по утеплителю, деформируя его, что в итоге приводит к промерзанию стен, чердачного перекрытия и образованию влаги, а в дальнейшем может привести к разрушению кирпичной кладки. При указанных недостатках проживать в квартире можно, но их нужно устранять, влага накапливается в кирпичной кладке. Для устранения недостатков нужно поменять весь утеплитель на чердаке, утеплить наружную капитальную стену.

Из пояснений свидетеля М.И.А. следует, что она присутствовала при осмотре квартиры ФИО1 *.*.*, в ходе осмотра было установлено, что на стене на втором этаже была сырость, под обоями она увидела плесень, тоже самое было в шкафах. Она сообщила об этом риэлтору, которая обещала на следующий день вернуть деньги. ФИО1 согласилась с ее мнением, что квартиру при таких обстоятельствах покупать нельзя, это был обман со стороны продавца.

Свидетель Е.А.В. в судебном заседании пояснил, что при осмотре *.*.* квартиры, на чердак дома никто не понимался и осматривал.

Таким образом, до подписания предварительного договора купли-продажи истец не могла знать о наличии существенных недостатков в виде проминания и не плотно уложенного утеплителя на чердаке дома, что приводило к промерзанию чердачного перекрытия и наружной стены а также к образованию влаги на стенах. На момент осмотра *.*.* стены в доме были сухие, истцом и свидетелем М.И.А. *.*.* были выявлены сырые пятна на стене и штукатурке в шкафах влажные стены на втором этаже также зафиксировал при осмотре *.*.* эксперт Т.А.А..

Доказательств того, что при подписании предварительного договора ФИО1 знала о наличии указанного дефекта и согласилась приобрести квартиру, не смотря на него, суду не представлено. В предварительном договоре купли-продажи квартиры указанный недостаток не отражен.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу положений статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

ФИО1 *.*.* направила в адрес ФИО4 претензию о расторжении предварительного договора купли-продажи от *.*.* и возврате денежных средств, в которой указала, что поскольку были установлены недостатки в жилом помещении, которые не оговаривались продавцом при заключении предварительного договора, просила вернуть оплаченные денежные средства в размере 50000 рублей.

*.*.* ФИО4 направил ФИО1 СМС сообщение – предложение о заключении основного договора.

*.*.* ФИО1 направила ФИО4 копию экспертного заключения и претензию о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств, до настоящего времени ответчик на претензию не ответил.

*.*.* квартира продана ФИО4 другим покупателям.

Довод стороны ответчика о том, что представленное экспертное заключение не может быть надлежащим доказательством по делу, поскольку эксперт провел только визуальный осмотр, а выявленные недостатки не являются существенными, что следует из рецензии № на экспертное заключение № по визуальному обследованию строительных конструкций квартиры № двухэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, выполненное ООО «*.*.*» в 2022 году, не принимается судом.

Экспертом Т.А.А. произведен визуальный осмотр квартиры, в ходе которого выявлены дефекты квартиры, которые отражены в экспертном заключении. Т.А.А. имеет высшее инженерно- строительное образование. Для обследования спорной квартиры к указанному эксперту истца направила сторона продавца квартиры. Оснований полагать о его заинтересованности не имеется.

Эксперт Ж.Д.В. квартиру не осматривал, в связи с чем, его выводы о несущественных недостатках в квартире, которые выявлены экспертом Т.А.А. при визуальном осмотре квартиры, не могут быть приняты судом. Рецензия представлена суду только в виде электронной копии, не подписанная экспертом.

Ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы стороной ответчика не заявлялось. Кроме того, на момент рассмотрения дела ответчик не является собственником спорной квартиры.

Проанализировав значимые для дела обстоятельства, установив, что договор купли-продажи спорной квартиры не был заключен ФИО1 по вине ответчика ФИО4, который скрыл имеющиеся дефекты строительных конструкций спорного жилого помещения, подтвержденные экспертным заключением ООО «*.*.*», вина в незаключении основного договора купли-продажи покупателя ФИО1 отсутствует, при таких обстоятельствах требование истца о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и возврате уплаченных в качестве задатка денежных средств в размере 50000 рублей, заявлено обосновано и подлежит удовлетворению.

Требование истца о взыскании с ответчика задатка в двойном размере удовлетворению не подлежит, поскольку ФИО1 утратила интерес к приобретению указанной квартиры в связи с выявлением ее недостатков.

В связи с заключением предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, покупатель ФИО1 понесла дополнительные расходы на оплату услуг оценщика, для определения рыночной стоимости квартиры для оформления кредитного договора на приобретение указанной квартиры. Согласно отчету ООО «*.*.*» рыночная стоимость квартиры по состоянию на *.*.* составляет 3701310 рублей.

За услуги эксперта истцом уплачено 7500 рублей, а за составление отчета – 2500 рублей. Указанные расходы понесены истцом в связи с оспариваемым предварительным договором купли-продажи спорного объекта недвижимости, в связи с чем признаются судом необходимыми и разумными, подлежащими взысканию с ответчика в соответствии со статьей 15 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами (ст. 94 ГПК РФ).

ФИО1 при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 2285 рублей (л.д. 3). При увеличении исковых требований государственная пошлина доплачена в размере 1405 рублей (л.д 62 т. 3). Поскольку исковые требования удовлетворены частично, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию судебные расходы в размере 2285 рублей, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 59500 рублей и 300 рублей по неимущественному требованию.

Кроме того, в связи с направлением претензии в адрес ответчика истцом понесены почтовые расходы в размере 461 рубля 88 копеек (222,24 +239,64), указанные расходы связаны с рассмотрением настоящего дела, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Учитывая, что на основании отмененного заочного решения Печенгского районного суда Мурманской области от *.*.* по делу № с ФИО4 в пользу ФИО1 в рамках исполнительного производства № от *.*.* взысканы денежные средства в размере 62246 рублей 88 копеек, в том числе, 50000 рублей – задаток, 9500 рублей расходы по оплате экспертизы и оценки, почтовые расходы в размере 461 рубля 88 копеек и расходы по оплате госпошлины в размере 2285 рублей, и перечислены взыскателю, суд полагает необходимым произвести зачёт взысканной с ответчика суммы 62246 рублей 88 копеек в счет оплаты по настоящему решению, и считать решение суда в части взыскания денежных средств исполненным.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи от *.*.*, заключенный между ФИО4 и ФИО1.

Взыскать с ФИО4, *.*.* года рождения, уроженца <адрес>, в пользу ФИО1, денежные средства, уплаченные в качестве задатка, в размере 50000 рублей, расходы по оплате экспертизы и оценки в размере 9500 рублей, почтовые расходы в размере 461 рубля 88 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 2285 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

В связи с произведенным зачетом взысканных сумм решение суда считать исполненным.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Мурманский областной суд через Печенгский районный суд Мурманской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Алимова