Судья Мернов Н.В. Дело №2-870/2023

№33-3541/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 30 августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего: Метелевой А.М.,

судей областного суда: Жиляевой О.А., Стус С.Н.,

при секретаре Максимовой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Метелевой А.М. дело по апелляционной жалобе управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Приволжский муниципальный район Астраханской области» на решение Приволжского районного суда Астраханской области о ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по исковому заявлению управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Приволжский муниципальный район Астраханской области» к ФИО1 о расторжении договора аренды, возложении обязанности передать земельный участок,

УСТАНОВИЛА:

управление муниципальным имуществом администрация муниципального образования «Приволжский муниципальный район <адрес>» обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды, возложении обязанности передать земельный участок, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО5 был заключен договор № аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, площадью 40035 кв.м, из категории земель населённых пунктов с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешённым использованием для ведения садоводства, сроком на 49 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Свои обязательства по договору арендодателем исполнены, объект передан ответчику. На основании договора передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 были переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно акту комиссионного обследования многолетних насаждений от ДД.ММ.ГГГГ, а так же актам осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ арендуемого ответчиком земельного участка выявлено существенное нарушение договора аренды, заключающееся в неиспользовании земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору в адрес ответчика направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ с предложением расторгнуть договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ и проектом соглашения о расторжении договора, ответ на которую не получен. Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ № задолженность по арендной плате на ДД.ММ.ГГГГ составляет 25288,59 руб., арендная плата вносится не регулярно, что является так же существенным нарушением договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ в рамках муниципального земельного контроля в отношении ФИО1 вынесено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предложено принять меры к использованию земельного участка, предназначенного для садоводства. Согласно акту осмотра от ДД.ММ.ГГГГ на момент осмотра садовая деятельность не ведется, земельный участок частично огорожен, доступ не ограничен, земельный участок не вспахан, зарос сорной, древесно-кустарниковой растительностью. Просили суд расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года№, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 40035 кв.м, из категории земель населенных пунктов для ведения садоводства, переданный по договору передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, обязать ФИО1 передать указанный земельный участок по акту приема-передачи истцу в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда.

В судебном заседании представитель истца управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Приволжский муниципальный район Астраханской области» ФИО2 заявленные исковые требования поддержала и просила удовлетворить.

Ответчик ФИО1 и его представители адвокат Шведова О.А., Куликов А.В. иск не признали, просили в его удовлетворении отказать, мотивируя тем, что существенных нарушений договора аренды не допущено и, следовательно, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. Утверждение истца о неиспользовании земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием не соответствует действительности. Считают, что со стороны истца не оказывается никакой помощи в организации водоснабжения земельного участка, хотя технически такая возможность могла бы быть организована. В связи с трудностями по выращиванию плодовых деревьев в отсутствие водоснабжения в сухом и жарком климате Астраханской области плодовые деревья, высаживаемые им, гибнут. Он собственными силами без содействия со стороны органов муниципальной власти организовал подвоз грунта, провел электричество, в настоящее время решает вопрос по организации полива из близлежащего водоёма. Кроме того, никакой задолженности по арендной плате у него не имеется, арендные платежи вносятся им в большем размере, нежели предусмотрено договором.

Решением Приволжского районного суда Астраханской области о ДД.ММ.ГГГГ иск управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Приволжский муниципальный район Астраханской области» к ФИО1 о расторжении договора аренды, возложении обязанности передать земельный участок оставлен без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель истца управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Приволжский муниципальный район Астраханской области» ставит вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного. Полагают, что факт существенного нарушения условий договора аренды ответчиком, выразившегося в неиспользовании земельного участка по назначению и невнесении арендной платы установлен, в связи с чем оснований для отказа в иске у суда не имелось.

Заслушав докладчика, представителя истца управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Приволжский муниципальный район Астраханской области» ФИО2, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, ответчика ФИО1 и его представителей Куликова А.В., Шведову О.А., возражавших против доводов жалобы, изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Исходя из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Исходя из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Также аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из отсутствия предусмотренных вышеназванными правовыми нормами оснований для расторжения договора аренды земельного участка с ответчиком, поскольку доводы истца о существенном нарушении условий договора ФИО1 в судебном заседании своего подтверждения не нашли.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам материального права.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области и ФИО5 заключен договор № аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, площадью 40035 кв.м, из категории земель населённых пунктов с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> с разрешённым использованием для ведения садоводства, сроком на 49 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Свои обязательства по договору арендодателем исполнены, объект передан ответчику.

На основании договора передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 переданы права и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 4.4.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Проверив доводы истца о неиспользовании ответчиком земельного участка, дав оценку представленным истцом актам комиссионного обследования многолетних насаждений от ДД.ММ.ГГГГ, актам осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ арендуемого ответчиком земельного участка, представленным стороной ответчика актам осмотра земельного участка, которые не были представлены истцом суду - от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ с фотоматериалами, в которых зафиксировано ведение ответчиком садоводческой деятельности, представленным ответчиком доказательствам, подтверждающим освоение им земельного участка по назначению, а именно договору № от ДД.ММ.ГГГГ на поставку саженцев деревьев, № от ДД.ММ.ГГГГ

года на поставку грунта (суглинок), поскольку земля на участке была малопригодна для садоводства, акт поставки грунта от ДД.ММ.ГГГГ, накладные от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и товарные чеки к ним на приобретение саженцев деревьев и кустарников, договоры об оказании автотранспортных услуг от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО <данные изъяты> на доставку воду к земельному участку, акты сдачи-приемки выполненных работ и квитанции к ним, подтверждающие оплату, договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ИП ФИО9 на использование на земельном участке экскаватора погрузчика и акт № от ДД.ММ.ГГГГ к нему, договор № аренды строительной техники от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИА ФИО10 и ФИО1, акт № от ДД.ММ.ГГГГ, счет на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ, а также платежный документ, подтверждающий оплату по договору на сумму 28500 рублей, договор между <данные изъяты> и ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по сбору документов для оформления решения на водопользование с целью забора водных ресурсов на спорном земельном участке, договор между <данные изъяты> и ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по формированию методики учета (расчета) забора (изъятия) водных ресурсов косвенным методом в <адрес> для гидромелиорации (орошения) земель сельскохозяйственного назначения, Технические условия для присоединения к электрическим сетям от ДД.ММ.ГГГГ и договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям №, заключенный между ПАО «Россети Юг» и ФИО1, принимая во внимание переписку между ответчиком и администрацией <адрес> по вопросу подключения участка к действующей сети водоснабжения с Началово, к сетям инженерно-технического обеспечения, районный суд пришел к правильному выводу о том, что в течение срока аренды земельного участка ответчиком предпринимались меры по использованию земельного участка по назначению, а доводы истца о неиспользовании ответчиком земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, не соответствуют действительности, опровергаются доказательствами, представленными ответчиком.

Проверены и правомерно отклонены судом первой инстанции и доводы истца о наличии оснований для расторжения договора аренды ввиду невнесения ответчиком арендной платы.

Как правильно указал суд первой инстанции, истец подтверждает факт наличия задолженности по внесению арендной платы и нерегулярный характер платежей справкой Управления муниципального имущества администрации МО «Приволжский муниципальный район Астраханской области» от ДД.ММ.ГГГГ №, однако нерегулярный характер платежей ответчика сам по себе не может подтверждать нарушение условий договора аренды о сроках внесения арендной платы, так как ответчик вносит арендную плату в размере, превышающем размер ежемесячного платежа. Представленная истцом справка не может подтверждать наличие задолженности, потому что в ней не содержится расчёт задолженности исходя из кадастровой стоимости земельного участка и утверждённой базовой ставки арендной платы. ДД.ММ.ГГГГ ответчик внёс арендную плату в размере 50000 руб., что превышает указанную в справке сумму задолженности.

Кроме того, пунктом 4.1.1.1. договора аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор лишь при невнесении арендатором платы за шесть месяцев.

Истцом не доказан как факт наличия задолженности, так и факт невнесения арендной платы за шесть месяцев.

Ссылка истца на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой арендодателю предоставлено право обратиться в суд с требованием о расторжении договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд, несостоятельна, потому что договор предусматривает более длительный срок нарушения арендатором своей обязанности.

Как установлено судом первой инстанции, у ответчика задолженность по арендным платежам отсутствует, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, наоборот, имеется переплата.?

Кроме этого, в 2021 году Комитет по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» обратился в Приволжский районный суд Астраханской области к ФИО1 с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 256816,02 руб., а также неустойки в размере 8036,73 руб. (дело №). Данное дело было прекращено определением Приволжского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ после отказа истца от иска из-за отсутствия задолженности.

При расчёте задолженности за ДД.ММ.ГГГГ Комитет исходил из кадастровой стоимости участка в размере 4273412,25 руб. Эта кадастровая стоимость была оспорена, и в ДД.ММ.ГГГГ установлена новая кадастровая стоимость земельного участка в размере 2068208,10 руб. С учётом данной кадастровой стоимости задолженность ответчика по арендной плате составляла не 256816,02 руб., а 88552,12 руб. В связи с чем, после изменения кадастровой стоимости у ответчика образовалась переплата арендной платы.

Всего с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислена арендная плата в размере 394093,69 руб., с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик внёс арендную плату на сумму 549292,81 руб., соответственно, переплата составила 155199,12 руб.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

Таким образом, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

С учетом изложенного выше, исследовав все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и дав оценку действиям и поведению сторон, суд первой инстанции пришел к выводу, с которым соглашается и судебная коллегия, о том, что расторжение договора № от ДД.ММ.ГГГГ по заявленным требованиям, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Доводы, изложенные истцом в апелляционной жалобе, по существу повторяют позицию стороны истца в суде первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда, изложенных в оспариваемом решении, которые по существу являются правильными, и оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции признает доводы апелляционной жалобы истца несостоятельными, а решение суда – законным и обоснованным.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела правильно применены нормы материального и процессуального права. Ссылок на какие-либо нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержат.

Обжалуемое решение отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Приволжского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Приволжский муниципальный район Астраханской области» - без удовлетворения.

Председательствующий: А.М. Метелева

Судьи областного суда: О.А. Жиляева

С.Н. Стус