Решение по делу № 2-1924/2022 от 08.09.2022 - о признании недействительным предварительного договора купли - продажи, применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств.

Дело №

УИД: 26RS0№-54

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 сентября 2022 года <адрес>

Предгорный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Власова Р.Г.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

с участием:

истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли - продажи, применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли - продажи, применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств.

В обоснование исковых требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3, действующей по доверенности от имени ФИО2 был заключен предварительный договор купли - продажи земельного участка с домом.

Согласно п. 1.1 договора, продавец обязуется передать покупателю, а покупатель купить у продавца земельный участок с домом, расположенным по адресу: РФ, Карачаево-Черкесская республика, <адрес>.

Стоимость земельного участка по договору 200 000 рублей, стоимость <адрес> 000 рублей (п. 1.6) при этом часть стоимости вышеуказанной недвижимости в размере 200 000 рублей были переданы продавцу в качестве предоплаты (п. 2.7 договора).

На основании п. 2.8 договора с момента подписания договора продавец за свой счет организует все необходимые работы для приведения документов продаваемого земельного участка и дома в соответствии с действующим законодательством, поскольку земельный участок принадлежал продавцу на праве государственной аренды в силу закона, что подтверждается выпиской из похозяйственной книги, выданной Администрацией Предгорненского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, а жилой дом в момент подписания договора находится на стадии оформления (п. 1.4).

В соответствии с п. 3.1.1 продавец обязан заключить основной договор купли - продажи земельного участка с домом после выполнения всех соглашений по настоящему договору.

Однако, продавец до настоящего времени не может заключить с истцом основной договор купли - продажи, поскольку п. 2.8 договора не выполнен, документы продаваемого земельного участка и дома не приведены в соответствие с действующим законодательством.

Оспариваемый предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ был заключен лицом, выступающим в качестве продавца не являющимся собственником земли и жилого дома ни на момент подписания договора, ни в настоящее время, право собственности продавца не зарегистрировано, документов, являющихся основаниями для приобретения земли в собственность не имеется, площадь земельного участка в договоре не соответствует площади земельного участка выписке из похозяйственной книги.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику о добровольном урегулировании данного спора, направив в его адрес досудебную претензию с просьбой произвести возврат денежных средств в размере 200 000 рублей, поскольку правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект недвижимости по предварительному договору оформлены не были.

Ответчик произвел возврат денежных средств лишь в размере 27 600 рублей (последняя выплата была произведена в ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается выпиской с банка. Сумма в размере 172 400 рублей возвращена ответчиком не была.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательств, истец вправе взыскать проценты за пользование денежными средствами в сумме 40 376,80 рублей.

Для проведения досудебного урегулирования спора по расторжению предварительного договора купли - продажи, были понесены судебные расходы в размере 5 000 рублей.

Обратившись в суд, истец, просит: признать недействительным предварительный договор купли - продажи земельного участка с домом, расположенных по адресу: РФ, Карачаево-Черкесская республика, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3, действующей по доверенности, удостоверенной нотариусом по Ессентукскому городскому нотариальному округу <адрес>, зарегистрированным в реестре за №, от имени ФИО2 и ФИО1. Применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 возврат суммы по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 172 400 рублей, проценты за пользование денежными средствами в сумме 40 376,80 рублей, а также по день фактического возврата долга, судебные расходы в размере 5 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в порядке возврата уплаченной государственной пошлины в размере 5 328 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и просил суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, надлежащим образом был уведомлен о времени и месте судебного заседания путем направления судебной корреспонденции по последнему известному адресу регистрации по месту жительства.

Таким образом, ответчик самостоятельно отказался от осуществления процессуальных прав и зная о наличии судебного спора, уклонился от предоставления доказательств по делу.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещённая о времени и месте рассмотрения дела.

На основании ст. 233 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, в порядке заочного производства.

Оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, действующей по доверенности от имени ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли - продажи земельного участка с домом, расположенных по адресу: РФ, Карачаево-Черкесская республика, <адрес>.

Согласно п. 1.1 договора, продавец обязуется передать покупателю, а покупатель купить у продавца земельный участок с домом, расположенные по адресу: РФ, Карачаево-Черкесская республика, <адрес>.

Стоимость земельного участка по договору 200 000 рублей, стоимость <адрес> 000 рублей (п. 1.6).

На основании п. 2.8 договора с момента подписания договора продавец за свой счет организует все необходимые работы для приведения документов продаваемого земельного участка и дома в соответствии с действующим законодательством, поскольку земельный участок принадлежал продавцу на праве государственной аренды в силу закона, что подтверждается выпиской из похозяйственной книги, выданной Администрацией Предгорненского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, а жилой дом в момент подписания договора находится на стадии оформления (п. 1.4).

В соответствии с п. 3.1.1 продавец обязан заключить основной договор купли - продажи земельного участка с домом после выполнения всех соглашений по настоящему договору.

Согласно п. 2.7 договора, часть стоимости вышеуказанной недвижимости в размере 200 000 рублей, была передана продавцу в качестве предоплаты.

ДД.ММ.ГГГГ указанные денежные средства в размере 200 000 рублей переданы покупателем продавцу в качестве предоплаты, что подтверждается распиской о получении денежных средств.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 указал, что посредством почтовой связи обратился к ответчику с претензией о возврате уплаченных 200 000 руб. по предварительному договору купли-продажи, указывая, что основной договор не был заключен, однако до настоящего времени денежные средства не возвращены в полном объеме, так как ответчиком был произведен возврат денежных средств только в сумме 27 600 рублей и решить вопрос в досудебном порядке не представляется возможным.

В силу положений, содержащихся в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

По своей правовой природе предварительный договор является организационным соглашением, направленным на возникновение у сторон договора обязанности в будущем заключить имущественный договор.

В данном случае в качестве обеспечения исполнения договора выступает (аванс) задаток.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 1).

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (часть 2).

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно с ч. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Судом установлено, что в договоре от ДД.ММ.ГГГГ не определен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Однако, продавец до настоящего времени не может заключить с истцом основной договор купли - продажи, поскольку п. 2.8 договора не выполнен, документы продаваемого земельного участка и дома не приведены в соответствие с действующим законодательством.

Оспариваемый предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ был заключен лицом, выступающим в качестве продавца не являющимся собственником земли и жилого дома ни на момент подписания договора, ни в настоящее время, право собственности продавца не зарегистрировано, документов, являющихся основаниями для приобретения земли в собственность не имеется, площадь земельного участка в договоре не соответствует площади земельного участка выписке из похозяйственной книги.

При этом, согласно п. 2.8 договора с момента подписания договора продавец за свой счет организует все необходимые работы для приведения документов продаваемого земельного участка и дома в соответствии с действующим законодательством, поскольку земельный участок принадлежал продавцу на праве государственной аренды в силу закона, что подтверждается выпиской из похозяйственной книги, выданной Администрацией Предгорненского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, а жилой дом в момент подписания договора находится на стадии оформления (п. 1.4).

Таким образом, на момент подписания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и на момент направления досудебной претензии к ответчику, предмет договора - земельный участок и дом, продавцу не принадлежали.

Таким образом, продавец не обеспечил условия для заключения основного договора купли-продажи, по истечении более года с момента заключения предварительного договора, сделка не состоялась исключительно по вине продавца.

Исходя из буквального смысла пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение основного обязательства по предварительному договору (о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости) влечет за собой также прекращение обеспечительного обязательства (то есть задатка).

Поскольку обязательство из предварительного договора прекратилось до начала его исполнения, при этом ни одна из сторон не признана ответственной за его неисполнение, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для удержания полученной суммы задатка (пункт 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку фактические обстоятельства, с которыми истец связывал наличие у ответчика обязанности вернуть спорную денежную сумму, касались причин незаключения основного договора, а относимых и допустимых доказательств в обоснование правовых оснований удержания денежных средств в размере 172 400 рублей по истечении срока установленного для исполнения договора, ответчиком не представлено, при этом, в материалах дела отсутствуют данные, подтверждающие факт обращения продавца к покупателю, равным образом - и покупателя к продавцу с предложением заключить основной договор купли-продажи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и взыскании денежных средств в размере 172 400 рублей.

Согласно части 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежным средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Истец просил взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 40 376,80 рублей.

Суд проверил расчет процентов, он соответствует закону и не опровергнут ответчиком.

Поэтому требования истца в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежат удовлетворению, согласно представленному им расчету.

Истцом заявлено требование о взыскании понесенных расходов, при обращении в суд за защитой своих нарушенных прав в размере 5 000 руб. – за оказание юридических услуг.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются, в частности, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) (пункт 2).

Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из разъяснений, изложенных в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», следует, что разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (абз. 2).

Частью 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ). При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

Из разъяснений, изложенных в пункте 13 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Расходы представителя, необходимые для исполнения его обязательства по оказанию юридических услуг, например расходы на ознакомление с материалами дела, на использование сети «Интернет», на мобильную связь, на отправку документов, не подлежат дополнительному возмещению другой стороной спора, поскольку в силу статьи 309.2 ГК РФ такие расходы, по общему правилу, входят в цену оказываемых услуг, если иное не следует из условий договора (часть 1 статья 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статья 110 АПК РФ) (пункт 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).

Таким образом, судебные расходы присуждаются, если они понесены фактически, являлись необходимыми и разумными в количественном отношении. Суд может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств, при этом разумность пределов при взыскании судебных расходов суд определяет в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств.

Так, при рассмотрении настоящего гражданского дела, истец обратился для оказания ему юридической помощи, за что уплатил 5 000 руб.

Указанные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела и исследованными судом в ходе судебного разбирательства дела доказательствами, в частности договором об оказании юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, относимость, допустимость и достоверность которых сомнению не подвергаются.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 12 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание объём процессуальных действий, совершённых представителем истца при рассмотрении настоящего гражданского дела, сложность дела, длительность его рассмотрения, количество процессуальных действий совершенных представителем истца, объём удовлетворенных требований, а также отсутствие возражений ответчика относительно суммы судебных расходов, суд полагает, что расходы на оплату услуг представителя подлежат возмещению истцу в размере 5 000 руб.

По мнению суда, указанная сумма в полном объеме соответствует объему оказанной юридической помощи по делу, обеспечивает баланс процессуальных прав и обязанностей сторон и отвечает требованиям разумности и справедливости.

При обращении с исковыми требованиями в суд, истцом уплачена государственная пошлина в размере 5 328 рублей, что подтверждается квитанцией об оплате государственной пошлины от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку суд удовлетворил исковые требования истца в полном объеме, оплаченная сумма государственной пошлины в размере 5 328 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 192-199, 233-240 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

решил:

Удовлетворить исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли - продажи, применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств.

Признать недействительным предварительный договор купли - продажи земельного участка с домом, расположенных по адресу: РФ, Карачаево-Черкесская республика, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3, действующей по доверенности, удостоверенной нотариусом по Ессентукскому городскому нотариальному округу <адрес>, зарегистрированным в реестре за №, от имени ФИО2 и ФИО1. Применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 возврат суммы по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 172 400 рублей, проценты за пользование денежными средствами в сумме 40 376,80 рублей, судебные расходы в размере 5 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченной государственной пошлины в размере 5 328 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

СУДЬЯ: Р.<адрес>