Решение по делу № 2-3199/2023 от 21.09.2023

Дело № 2-3199/2023

УИД: 61RS0003-01-2023-003492-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 сентября 2023 года

Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Шандецкой Г.Г.,

при секретаре Халиловой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3199/2023 по иску Администрации города Ростова-на-Дону к ФИО1, 3-е лицо Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, Прокурор Кировского района г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к ответчикам, сославшись на то, что ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение <адрес>.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 30.06.2020 № 637 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 3 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: <адрес>

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 08.07.2021 № 582 «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер А, Б аварийным и подлежащим сносу».

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка спорного нежилого помещения была проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

22.12.2022 экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составила 1 644 987 руб.

Отчёт об оценке отражает рыночную стоимость изымаемого нежилого помещения и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые послужили основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере.

Протоколом заседания городской комиссии от 13.01.2023 № 1 результаты оценки были согласованы.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения. Однако соглашение с ФИО1 до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного, Администрация г. Ростова-на-Дону просила суд изъять у ФИО1 в муниципальную собственность <адрес> объект недвижимого имущества – жилое помещение <адрес>, по цене равной рыночной стоимости помещения, которая составляет 1 644 987 руб. Прекратить право собственности ФИО1 на указанное выше жилое помещение после перечисления возмещения за его изъятие. Признать право муниципальной собственности города Ростова-на-Дону на указанное выше жилое помещение после перечисления ФИО1 возмещения за изъятие данного помещения. Выселить ФИО1 из указанного выше жилого помещения после перечисления возмещения за его изъятие. Обязать ФИО1 предоставить Администрации города Ростова-на-Дону банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, указанное выше.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО2 в судебном заседании присутствовала, просила удовлетворить заявленные Администрацией г. Ростова-на-Дону исковые требования в полном объеме, в части взыскания судебных расходов на экспертизу просила взыскать пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в части взыскания расходов на представителя просила отказать.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности в судебном заседании присутствовала, просила удовлетворить иск согласно выкупной стоимости по судебной экспертизе, заявила ходатайство о взыскании судебных расходов за оплату судебной экспертизы в размере 24 000 руб., за оплату услуг представителя в размере 35 000 руб.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из пп. 3.2. п. 2 ст. 235 ГК Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Из взаимосвязанных положений ст. 279 ГК Российской Федерации и ст. 32 ЖК Российской Федерации следует, что недвижимое имущество, в том числе жилое помещение, может быть изъято у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В силу положений ст. 32 ЖК Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (п. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (п. 4).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (п. 6).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1- 3, 5 - 9 настоящей статьи (п. 10).

Согласно разъяснениям из п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения (п. «а»).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК Российской Федерации) (п. «з» постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14).

Как следует из разъяснений в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в силу части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Из содержания указанных выше норм права в их системной взаимосвязи с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации следует, что у собственника жилого (нежилого) помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, такое помещение может быть изъято путем выкупа.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение № в <адрес>, 31, 32, площадью 18,0 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Оценка спорного нежилого помещения была проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

Как указано в выписке из протокола № 1 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 13.01.2023 рыночная стоимость нежилого помещения, принадлежащего ответчику, составила 1 644 987 руб., в том числе стоимость жилого помещения и общего имущества в МКД с учетом его доли в праве общей долевой собственности – 1 544 202 руб., рыночная стоимость 1 кв.м. – 85 789 руб., стоимость обязательств по возмещению убытков – 100 785 руб. (л.д. 30).

В адрес ФИО1 было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения.

Однако ответчик с выкупной стоимостью не согласилась, в связи с чем соответствующее соглашение между сторонами не достигнуто.

В виду наличия противоречий по юридически значимым обстоятельствам спора, которые суд самостоятельно не мог устранить, 24.07.2023 по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам <данные изъяты>.

Судебная экспертиза проведена по поручению генерального директора организации судебными экспертами Т и К В материалы дела представлено заключение <данные изъяты> №-С от 24.08.2023.

Для проведения судебной экспертизы экспертам были представлены материалы гражданского дела. Также судебными экспертами во исполнение определения суда произведен осмотр жилого помещения.

По результатам исследования эксперты пришли к выводам о том, что:

- размер рыночной стоимости жилого помещения № в квартир №,31,32, площадью 18 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с учетом доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе доли в праве собственности на земельный участок и стоимости непроизведенного капитального ремонта, по состоянию на 24.08.2023 составил 2 771 698 руб., в том числе:

- компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 711 770 руб.;

- величина убытков, причиненных собственникам в результате изъятия данного жилого помещения для муниципальный нужд, по состоянию на 24.08.2023 составит 229 663 руб.

В судебном заседании 21.09.2023 допрошен судебный эксперт Т., который подтвердил выводы судебной экспертизы и пояснил, что представленных материалов дела и объекта исследования было достаточно для проведения указанной экспертизы, кроме того суду пояснил, что по действующему законодательству жилое помещение регистрируется по площади жилой комнаты, но в помещение входят и нежилые комнаты: коридоры, кухня, санузлы и так далее, которые, не имея статуса жилые, не могут быть зарегистрированы за собственником. В данном случае, на странице 6 рисунок 1 отображен поэтажный план квартиры и исследуемого помещения. Жилая комната 18,0 кв.м. - №4; вход в комнату осуществляется через кухню №5 площадью 11,2 кв.м., она не имеет статуса «жилая» и является вспомогательной. Данным помещением не пользуется никто из совладельцев коммунальной квартиры. Из кухни 11,2 имеется вход в жилую комнату 18,0 кв.м. Между кухней и комнатой отсутствует дверной блок. Есть одна входная дверь в кухню из коридора общего пользования. В случае продажи данного помещения, покупатель будет приобретать 18,0 кв.м., но в его пользование также перейдет и кухня 11,2 кв.м. Оценка производилась с учетом данной комнаты, что соответствует всем методикам, поэтому и площадь получилась с учетом данного помещения 29,2 кв.м.

Оценивая в отдельности и в совокупности представленные по делу доказательства, суд не находит оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку за основу исследования экспертами были взяты предоставленные судом материалы гражданского дела. Заключение судебной экспертизы проведено в соответствии со ст. 84 ГПК Российской Федерации, отвечает положениям ст. 86 ГПК Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в том числе положениям ст. 25 указанного Закона. Судебные эксперты имеют достаточную квалификацию и обладают специальными познаниями в том числе в области оценки рыночной стоимости недвижимости, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Судом не установлено оснований не доверять заключению судебной экспертизы, которое является достаточно ясным, какой-либо неполноты не содержит.

В исследовательской части заключения эксперты привели подробные мотивы, на основании которых пришли к соответствующим выводам.

Применительно к предмету спора суд считает необходимым отметить, что в мотивировочной части экспертного исследования достаточно подробно и ясно изложены мотивы применения именно сравнительного и доходного подходов. При этом эксперты учитывали в условиях расчета сравнительного подхода необходимость применения особых корректировок, таких как скидка на торг и общая площадь помещения.

Принимая во внимание, что в настоящее время не разработаны нормативные правовые акты регламентирующие порядок определения компенсации за непроведенный капитальный ремонт, как следствие, избранный судебными эксперта подход к определению указанной компенсации (речь идет об оплате возможных риэлтерских услуг при осуществлении сделки купли-продажи недвижимости в г. Ростове-на-Дону, государственной пошлины за государственную регистрацию соответствующей сделки, об упущенной выгоде из неполученных доходов от сдачи в аренду помещения за 6 месяцев) суд находит обоснованным. При этом суд исходит из следующего.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Применительно к вопросу о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в названном Обзоре даны разъяснены в том числе о том, что статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны не заключили соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием спорного нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, что указанное помещение подлежит изъятию у собственника с выплатой выкупной (рыночной) цены в составляет 2 542 035 руб., включая величину убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости, в размере 229 663 руб. (согласно заключению судебной экспертизы <данные изъяты> №-С от 24.08.2023).

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Согласно пункту 20 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Принимая во внимание, что истцом заявлена сумма компенсации за изымаемое жилое помещение в размере 1 644 987 руб., а удовлетворены судом требования о взыскании компенсации на сумму 2 771 698 руб., то есть на 59,35 % (1 644 987 Х100): 2 771 698=59,35 %, признаны судом обоснованными требования истца, а в части 40,65% отказано, следовательно, рассматривая ходатайство представителя ответчика о пропорциональном распределении судебных расходов, суд полагает необходимым взыскать с истца в пользу ответчика судебные расходы за судебную экспертизу в сумме 9 999,90 руб. (24 600 Х 40,65% =9 999,90), в части судебных расходов за оплату услуг представителя подлежит взысканию 14 227,50 руб. (35 000 Х 40,65% =14 227,50).

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Ростова-на-Дону к ФИО1, 3-е лицо Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, Прокурор Кировского района г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности, - удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №), в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону объект недвижимого имущества – жилое помещение № в <адрес>,31,32, площадью 18 кв.м, расположенную по адресу<адрес>, по цене равной рыночной стоимости помещения, которая составляет 2 771 698 руб., включая величину убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости, в размере 229 663 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 на указанное выше жилое помещение после перечисления возмещения за его изъятие.

Признать право муниципальной собственности города Ростова-на-Дону на указанное выше жилое помещение после перечисления ФИО1 возмещения за изъятие данного помещения.

Выселить ФИО1 из указанного выше жилого помещения после перечисления возмещения за его изъятие.

Обязать ФИО1 предоставить Администрации города Ростова-на-Дону (ИНН №) банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, указанное выше.

Взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону (ИНН №) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) судебные расходы за оплату экспертизы в размере 9 999,90 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 14 227,50 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Шандецкая Г.Г.

В окончательной форме решение изготовлено 27.09.2023 года.