Решение по делу № 2-3615/2022 от 20.01.2023 - о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности на имущество за истцом, регистрации право собственности за ответчиком, взыскании стоимости приобретенного имущества, убытков и судебные расходы.

Дело 2-98/2023

УИД 65RS0001-01-2022-003129-91

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 января 2023 года город Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Ли Э.В.,

при секретаре судебного заседания Панковой М.А.,

с участием представителя истца ФИО представителя ответчика ФИО,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО к ФИО о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности на имущество за истцом, регистрации право собственности за ответчиком, взыскании стоимости приобретенного имущества, убытков и судебные расходы,

установил:

29 марта 2022 года истец ФИО обратилась в суд с данным иском к ответчику ФИО, указав следующие обстоятельства. 10 февраля 2021 года между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>, стоимостью 5 400 000 рублей. В ходе эксплуатации жилого дома ФИО обнаружены скрытые существенные недостатки, влияющие на возможность постоянного безопасного проживания в жилом помещении, являющегося для истца с сыном единственным жильем. После осмотра дома специалистом-строителем выявлены существенные недостатки: фундамент имеет разломы и сколы, выполнен на самодельных сваях, которые представляют собой выкопанную яму, залитую цементом, построен не по стандарту; балки перекрытия не опираются на несущую конструкцию дома и соединены со старым строением, имея щель 8 см; лаги межэтажного покрытия не цельные и проходят до половины холла, межэтажные перекрытия имеют искривление в уровне на 8-10 см, указанные недостатки обнаружены при снятии потолочной панели; часть полов состоит из однослойных досок и пенопласта, другая часть имеет конструкцию из сколоченных в сетку досок, положенных на старые полы; отсутствует шумоизоляция; гидро и пароизоляция не отвечает требованиям пожарной безопасности; полы первого этажа холодные, имеется сквозняк из углов, проводка разного сечения соединена изолентой без защитной гофры; провода имеют повреждения, что приводило к замыканиям; стену с внутренней стороны не отбиты OSB и плохо утеплены, состоят из утеплителя и пенопласта; с внешней стороны ГВЛ отбит старым OSB, начла осыпаться от стен; межкомнатные стены не имеют примыкания к межэтажному перекрытию и состоят из ГВЛ и пенопласта; дом не имеет общей конструкции, поэтому нестатичен, двери не закрываются, стены кривые; труба от угольного котла не подходит для использования и не имеет утепления, во время использования забивается, скапливается конденсат; отопление протекает и не является центральным, некачественно установлены стеклопакеты, имеются сквозняки, поперечные доски под окнами установлены неправильно, нарушен оконный проем на кузне, искривлено окно и протекает во время дождя; кровля повреждена, во время сильного ливня на балконе произошло затопление, что привело к сырости; протекают сантехническое оборудование; нарушен септик, который в течение недели заполняется и протекает к соседям; вместо скважины имеется вырытый до грунтовых вод колодец. Данные недостатки являются скрытыми и истец не могла обнаружить их при покупке дома, фактически непригодного для проживания. Кроме того, на покупку дома истец оформила кредитный договор, по которому до настоящего времени вносит платежи. В связи с чем, ФИО просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>, заключенный между ней и ФИО 10 февраля 2021 года, возложить обязанность на ответчика вернуть денежные средства в размере 5 400 000 рублей, после возврата денежных средств прекратить право собственности ФИО на спорное имущество, зарегистрировать право собственности за ФИО, взыскать с ответчика убытки в счет уплаты истцом кредитной организации процентов по кредитному договору, заключенному в целях приобретения недвижимого имущества, в сумме 263 473 рубля 64 копейки, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 6134 рубля 73 копейки.

22 декабря 2022 года представителем истца уточнены исковые требования в части взыскания с ответчика убытков в счет уплаты истцом кредитной организации процентов по кредитному договору, заключенному в целях приобретения недвижимого имущества, в размере 574 456 рублей 18 копеек, расходов по уплате государственной пошлины в размере 12 144 рубля 55 копеек и расходов по оплате услуг эксперта в размере 35 000 рублей.

Протокольным определением суда от 22 декабря 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, на стороне ответчика привлечено <данные изъяты>» (далее – <данные изъяты>»).

В судебном заседании представитель истца ФИО., действующий на основании доверенности, изменил исковые требования, в окончательной редакции просил суд: расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>, заключенный 10 февраля 2021 года между ФИО и ФИО, прекратить право собственности ФИО на спорное имущество, зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество за ФИО, взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные в счет покупки имущества в размере 5 400 000 рублей, убытки в счет уплаты истцом кредитной организации процентов по кредитному договору, заключенному в целях приобретения недвижимого имущества, в сумме 574 456 рублей 18 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 144 рубля 55 копеек и расходы по оплате услуг эксперта в размере 35 000 рублей. С учетом уточнений просил исковые требования удовлетворить, ссылаясь на заключение эксперта, установившего несоответствие техническое состояния дома действующим требованиям, нормам и правилам, которые имелись до вселения истца и создают угрозу жизни и здоровья проживающих в нем лицам. По возражениям ответчика относительно неполучения ФИО денежных средств в размере 300 000 рублей не оспаривал фактическое неполучение истцом данной суммы с учетом предоставления ответчиком дополнительного соглашениям, подписанного обеими сторонами.

Представитель ответчика ФИО, действующий на основании ордера, по исковым требованиям возражал, пояснил, что действующим законодательством предусмотрен принцип свободы договора. Истец вселилась в спорный дом 31 декабря 2020 года, договор купли-продажи стороны заключили 10 февраля 2021 года, то есть ФИО располагала достаточным временем до совершения сделки исследовать и проверить состояние дома, в том числе архитектурные особенности, тогда как злоупотребила правами, не реализовав право на проверку наличия недостатков жилого дома, на момент заключения договора претензии со стороны истца отсутствовали, в пункте 3.5 договора стороны согласовали качество отчуждаемого недвижимого имущества. Также указал, что денежные средства в размере 300 000 рублей ответчик от истца не получала, что подтверждается дополнительным соглашением, поскольку данная сумма предназначалась для увеличения размера первоначального взноса по ипотечному кредиту, в связи с чем, просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Истец, ответчик и представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, на стороне ответчика <данные изъяты>» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрении дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд полагает возможным, рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Положениями п. 2 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Возражая по исковым требованиям, ответчик и ее представитель в ходе рассмотрения дела ссылались на наличие у истца реальной возможности проверить качестве приобретаемого жилого дома, учитывая вселение в помещения за месяц до заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, тогда как претензии со стороны истца отсутствовали, а исковое заявление предъявлено в суд по истечении года.

В силу пунктов 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Судом установлено, что 10 февраля 2021 года между ФИО и ФИО заключен договор купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по <адрес>, назначение жилого дома – жилой.

Из пояснений участников процесса установлено, что в данном жилом доме изначально проживала семья ответчика, а в декабре 2020 года вселилась семья истца, где и проживает по настоящее время.

В силу ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ).

Определением суда от 30 июня 2022 года по делу назначена строительно-техническая экспертиза.

По экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «СтройЗаказчик-Сервис» от 28 сентября 2022 года:

- жилой дом, расположенный по <адрес>, не соответствуют градостроительным нормам и требованиям действующих СНиП, поскольку нарушены требования Технического регламента о безопасности зданий и сооружений Ж» 384-Ф3 по обеспечению безопасных условий для проживания и пребывания человека в здании и конструкции;

- жилой дом имеет существенные недостатки, в том числе скрытые при покупке дома;

- существенные недостатки жилого дома не могут быть устранены без нанесения несоразмерных расходов и без несоразмерной затраты времени, расходы составят порядка 8-9 миллионов рублей;

- существенные недостатки жилого дома возникли до вселения ФИО в декабре 2020 года;

- дом не является пригодным для постоянного проживания;

- жилой дом № создает опасность для жизни и здоровья, проживающих в нем лиц.

Оснований не доверять заключению экспертов у суда не имеется, поскольку экспертиза проводилась компетентным юридическим лицом в соответствии со статьями 79, 84, 85 ГПК РФ, заключение экспертов отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, выводы эксперта являются достаточно ясными, полными и мотивированными, эксперты предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что приобретенный истцом жилой дом, расположенный по <адрес>, до вселения истца и заключения спорного договора купли-продажи, имел скрытые существенные недостатки, которые ФИО не могла обнаружить при визуальном осмотре, данные недостатки не могут быть устранены без несоразмерных стоимости недвижимого имущества затрат, а техническое состояние жилого помещения не соответствует действующим требованиям и нормам, более того, создает угрозу жизни и безопасности проживающим в нем лицам.

При таких обстоятельствах, требования ФИО о расторжении договора купли-продажи, заключенного 10 февраля 2021 года с ФИО, прекращении права собственности за собой с регистрацией права собственности за ответчиком подлежат удовлетворению.

Ссылка ответчика на согласование сторонами в п. 3.5 договора купли-продажи отсутствия претензий покупателя по качеству дома основанием для отказа в удовлетворении исковых требований не является, поскольку выявленные недостатки являются скрытыми, истец лишена возможности использовать жилое помещение по прямому назначению, тогда как продавец отвечает за недостатки проданного товара, поэтому покупатель вправе отказаться от договора купли-продажи и требовать возврата уплаченных денежных средств.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика стоимости жилого дома и земельного участка, суд находит данное требование подлежащим частичному удовлетворению.

В пункте 2.1. договора купли-продажи от 10 февраля 2021 года стороны согласовали, что стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>, составляет 5 400 000 рублей.

На основании пунктов 2.2.1., 2.2.2 договора часть стоимости объекта в сумме 1 400 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя, часть стоимости объекта в размере 4 000 000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО в соответствии с кредитным договором № от 10 февраля 2021 года.

Представителем ответчика предоставлено суду дополнительное соглашение, заключенное между сторонами 01 февраля 2021 года, согласно которому ФИО получила от ФИО 300 000 рублей, при этом ниже указано о том, что данная денежная сумма ФИО фактически не получена и получаться не будет.

Представитель истца по данному дополнительному соглашению факт неполучения истцом 300 000 рублей от ответчика не оспаривал.

Таким образом, суд частично удовлетворяет исковые требований ФИО к ФИО о взыскании оплаченной стоимости жилого дома с земельным участком в размере 5 100 000 рублей.

ФИО также заявлено требований о взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных в счет погашения процентов по ежемесячным платежам согласно кредитному договору, заключенному для покупки жилого дома с земельным участком, как убытков в размере 574 456 рублей 18 копеек.

В силу п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

На основании п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статье 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 5 Постановления Пленума от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Исходя из указанных норм закона, гражданско-правовая ответственность в форме возмещения убытков наступает при совокупности таких условий, как противоправность поведения причинителя вреда, наличие вреда и доказанность его размера, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями. Отсутствие одного из названных условий, исключает возможность удовлетворения требований. При этом по смыслу закона факт причинения убытков, их размер и причинную связь между действиями ответчика и наступившими последствиями должен доказать истец.

Как указано судом выше, по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 10 февраля 2021 года часть стоимости объекта в размере 4 000 000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО в соответствии с кредитным договором № от 10 февраля 2021 года.

В материалах дела имеется кредитный договор №, заключенный 10 февраля 2021 года между <данные изъяты>» и ФИО, сумма кредита 4 000 000 рублей с уплатой 8% годовых, цель использования кредита – приобретение объекта недвижимости: земельный участок и садовый дом, находящиеся по <адрес>.

По справке <данные изъяты>» ФИО за период с 10 марта 2021 года по 10 декабря 2022 года выплачено процентов по кредитному договору № от 10 февраля 2021 года в общей сумме 574 496 рублей 98 копеек.

Учитывая, что кредитный договор являлся целевым, поскольку оформлен истцом в счет исполнения обязательств по оплате стоимости приобретаемого по договору купли-продажи недвижимого имущества, тогда как требования истца о расторжении данного договора и возврате сторон в первоначальное положение суд признал обоснованными, в связи с чем, требования ФИО о взыскании с ФИО уплаченных по кредитному договору процентов, являющихся убытками, за нарушение ответчиком обязательства по передаче товара надлежащего качества, суд находит подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, расходы на оплату услуг представителей, а также другие признанные судом необходимыми расходы.

При подаче искового заявления и впоследствии при увеличении исковых требований в части взыскания убытков ФИО уплачена государственная пошлина на общую сумму 12 444 рубля 55 копеек, что подтверждается чеками-ордерами от 02 февраля 2022 года и 16 декабря 2022 года.

В соответствии с подпунктами 1, 3 пункта 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) государственная пошлина за требование имущественного характера при цене иска 574 496 рублей 98 копеек составляет 8945 рублей, за требование неимущественного характера – 300 рублей.

В связи с чем, с ФИО в пользу ФИО подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 9245 рублей.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ истцу подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3199 рублей 55 копеек.

В подтверждение несения расходов по оплате экспертного заключения <данные изъяты>» истцом представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № от 06 июля 2022 года об оплате 35 000 рублей.

Учитывая, что исковые требования ФИО о расторжении договора купли-продажи удовлетворены судом, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг эксперта в размере 35 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО к ФИО о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности на имущество за истцом, регистрации право собственности за ответчиком, взыскании стоимости приобретенного имущества, убытков и судебных расходов – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по <адрес>, заключенный 10 февраля 2021 года между ФИО и ФИО.

Прекратить право собственности ФИО (№) на жилое помещение с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по <адрес>.

Зарегистрировать за ФИО (№) право собственности на жилое помещение с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по <адрес>.

Взыскать с ФИО (№) в пользу ФИО (№) денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером 65:01:0205015:276 и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по <адрес>, заключенному между сторонами 10 февраля 2021 года, в размере 5 100 000 рублей, убытки в размере 574 456 рублей 18 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 9245 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 35 000 рублей, всего 5 718 701 рубль 18 копеек.

В удовлетворении исковых требований ФИО к ФИО о взыскании стоимости приобретенного по договору купли-продажи от 10 февраля 2021 года имущества и расходов по уплате государственной пошлины в большем размере – отказать.

Вернуть ФИО (№) излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3199 рублей 55 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Председательствующий судья Э.В. Ли

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Э.В. Ли