Решение по делу № 2-3847/2025 от 29.04.2025

Копия

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

22.04.2025 года <адрес>

Автозаводский районный суд <адрес> в составе:

судьи Лапиной В.М.,

при помощнике судьи ФИО4,

с участием представителя истца: ФИО8,

представителя ответчика: ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ООО ФИО3 «ФИО3» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены по договору долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО ФИО3 «ФИО3» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены по договору долевого участия в строительстве.

В обоснование заявленных требований указано, что между обществом с ограниченной ответственностью «ФИО3» ИНН <***>, ОГРН <***> (ФИО3) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор № К/22 от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве многоквартирного дома.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц, наименование ответчика изменено на Общество с ограниченной ответственностью ФИО3 «ФИО3» ИНН <***>, ОГРН <***>.

По условиям договора ФИО3 передает участнику долевого строительства объект в виде жилого помещения – однокомнатная <адрес> общей проектной площадью 44,37 кв.м., в том числе: количество комнат -1; площадь комнат – 16,34 кв.м.; количество помещений вспомогательного назначения – 3; площадь помещений вспомогательного назначения – 26,32 кв.м.; количество лоджий (балконов) – 1; площадь лоджий (50%), балконов (30%) – 1,71 кв.м.

Пунктом 2,1 договора предусмотрено, что проектная площадь является ориентировочной. Окончательная суммарная площадь объекта – сумма общей площади объекта и площадей летних и иных помещений, рассчитанная по данным обмеров объекта уполномоченными органами (далее «окончательная суммарная площадь») в соответствии с проектной документацией (без отделочных работ). Площадь летних и иных помещений объекта рассчитывается с понижающим коэффициентом: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3.

Окончательная суммарная площадь определяется на основании данных кадастрового учета и технического плана, подготовленного в соответствии с законодательством о кадастровом учете недвижимого имущества по результатам обмеров объекта органами технической инвентаризации (уполномоченными органами).

Также пунктом 2.1 договора установлено, что в проектную документацию могут быть внесены изменения, в том числе изменена площадь объекта в размере до пяти процентов от проектной площади объекта. Стороны пришли к соглашению, что такие изменения объекта являются несущественными.

Цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта) определятся как произведение Проектной площади объекта и стоимости одного квадратного метра площади объекта и составляет 2834400 рублей, является окончательной, изменению не подлежит.

Истцом полностью исполнена обязанность по оплате цены договора с использованием специального эскроу-счета, открытого в Банке ВТБ. Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира ФИО3 передана истцу, зарегистрировано право собственности, при этом фактическая приведенная площадь <адрес> составила 41 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию о возврате денежных средств в размере 215279 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры с 44,37 кв.м. до 41 кв.м., которая в добровольном порядке не была удовлетворена.

Условие, что уменьшение площади объекта ДЦУ не превышает 5% от общей проектной площади жилого помещения, установленное Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ принято законодателем в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства, а не с целью определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены. Аналогичный вывод отражен в пункте 3 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2021)» утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

По смыслу договоров долевого участия в строительстве в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества. Стоимость договора определена, исходя из стоимости квартиры с проектной площадью 44,37 кв.м., и составила 2 834 400руб.

Фактическая суммарная площадь квартиры по результатам кадастрового учета составила 41 кв.м. Отклонение фактической приведенной площади квартиры от проектной составляет 3,37 кв.м. или 7,60%: (44,37-41,00) /44,37 х 100% = 7,60%.

По мнению истца, цена договора № К/22 от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве многоквартирного дома подлежит соразмерному уменьшению на 215 279 руб. и при фактической площади 41,0 кв.м. должна составлять: 2834400/44,37 х 41,0 = 2619121 руб.

Истцом понесены судебные расходы на уплату государственной пошлины, подготовку иска, претензионную работу, представление интересов в суде первой инстанции. С этой целью истцом заключен договор поручения № от ДД.ММ.ГГГГг о представлении интересов доверителя в суде, оплачены юридические услуги представителя в сумме двадцать пять тысяч рублей, понесены расходы на оформление нотариальной доверенности на представителя в сумме 2500 рублей.

Истец просит взыскать с Общества с ограниченной ответственностью ФИО3 «ФИО3», ИНН <***>, ОГРН <***> в пользу ФИО2 № денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора № К/22 от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве многоквартирного дома в размере 215 279 рублей, а также судебные расходы в размере: 25000 рублей – стоимость расходов на представителя, 2500 рублей – стоимость оформления нотариальной доверенности.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 24), причину неявки суду не сообщил.

Представитель истца ФИО8, действующий на основании доверенности (л.д. 20) исковые требования поддержал в полном объеме, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ООО ФИО3 «ФИО3» - ФИО6, действующая на основании доверенности (л.д. 23) в судебном заседании с иском не согласилась, поддержала позицию, изложенную в письменных возражениях на иск (л.д. 27-28), просит в иске отказать.

Суд, выслушав представителя истца и представителя ответчика., исследовав представленные по делу доказательства, считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «ФИО3» ИНН <***>, ОГРН <***> (ФИО3) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор № К/22 от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве многоквартирного дома (л.д. 5-9).

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

<адрес> Объекта является ориентировочной.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию о возврате денежных средств в размере 215279 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры с 44,37 кв.м. до 41 кв.м. (л.д. 12), которая в добровольном порядке не была удовлетворена.

Суд считает, что требования истца являются необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с абз. 8 п. 2.1 Договора определено, что в проектную документацию Жилого дома могут быть внесены обоснованные изменения, в том числе могут быть изменены архитектурные, конструктивные и инженерно-технические решения Объекта, изменена площадь Объекта в размере до пяти процентов от Проектной площади объекта. Стороны пришли к соглашению, что такие изменения Объекта не являются существенными.

Согласно п. 3 Договора Цена договора, уплачиваемая участником долевого строительства в счет строительства квартиры на момент заключения договора, составляет 2 834 400,00 рублей.

В соответствии с п. 3.1 Договора стороны пришли к соглашению о том, что Цена Договора является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (ФИО3) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного; иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать наряду с другими условиями цену договора, сроки и порядок ее уплаты (ст.ст. 4, 5 указанного Федерального договора).

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

В силу п. 2 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ ФИО3 обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Из условий Договора участия в долевом строительстве № К/22 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сторонами согласован размер отступлений общей площади передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади в части ее уменьшения (не более 5%).

В технической документации на квартиру было указано, что общая площадь квартиры составляет 41 кв. м. и площадь лоджии – 1,8 кв.м.

При этом, положениями заключенного сторонами договора однозначно определено, что цена договора (стоимость квартиры) является окончательной и изменению не подлежит.

Также, условиями договора участия в долевом строительстве согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения в размере до 5% от проектной площади объекта.

Однако, истцом при расчете отклонения, взята общая проектная площадь объекта с учетом лоджии (балконов) в размере 44,37 кв.м., тогда как в выписке ЕГРП указана общая площадь жилого помещения без учета лоджий и балконов.

Письмом Минэкономразвития от ДД.ММ.ГГГГ № ОГ-<адрес> разъяснено, что согласно пункту 12 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В этой связи при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета, площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещении не включаются.

Таким образом, на основании изложенного, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства (без учета лоджии) составляет 1,66 кв.м., из расчета - (42,66 кв.м. (Общая проектная площадь без учета лоджии) – 41 кв.м. = 1,66 кв.м.), что в свою очередь составляет 3,89% (1,66 *100/ 42.66) и не превышает согласованного сторонами отступления в размере 5%.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1.1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве существенным изменением проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Из п. 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ следует, что условиями договора долевого участия в строительстве допускается согласование определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, гак и в части ее превышения.

То обстоятельство, что площадь квартиры без учета площади балкона меньше на 1,66 кв.м. площади, определенной договором участия в долевом строительстве, не свидетельствует о наличии недостатка качества объекта участия в долевом строительстве в том смысле, который заложен законодателем в положениях ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку истцом не представлено доказательств того, что данное отступление от условий договора влечет нарушение обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований.

Возможное изменение площади в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № К/22.

Положениями заключенного сторонами договора однозначно определено, что цена договора (стоимость квартиры) является окончательной и изменению нс подлежит.

Право требовать от ФИО3 соразмерного уменьшения цены влекут не любые недостатки объекта долевого строительства, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для использования.

Отличие проектной площади от фактической на 1,66 кв.м., не является качественной характеристикой объекта, влияющей на степень пригодности товара для использования по назначению, так как договором может быть предусмотрено иное, а именно условиями договора долевого участия в строительстве согласован размер отступлений общей площади передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади в части ее уменьшения (5%).

Па основании изложенного, учитывая, что изменение площади квартиры составило менее 5% от общей площади, нет существенных изменений проектной документации, сторонами в договоре было установлено, что цена договора окончательная и изменению не подлежит, отличие проектной площади от фактической на 1,66 кв.м., не является качественной характеристикой объекта, влияющей на степень пригодности жилого помещения для использования по назначению, что свидетельствует об отсутствии оснований для возврата ФИО3 денежных средств, в счет соразмерного уменьшения цены договора.

Требования истца не основаны на законе и фактических обстоятельствах дела, суд считает, что и в удовлетворении требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя и нотариальной доверенности следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО ФИО3 «ФИО3» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены по договору долевого участия в строительстве – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд <адрес>.

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья

подпись

В.М. Лапина

Копия верна

УИД 63RS0№-30

Подлинный документ подшит

в гражданском деле № в Автозаводском районном суде

<адрес>

Судья

Секретарь