Решение по делу № 2-298/2023 от 19.04.2023

Резолютивная часть решения оглашена 12 апреля 2023 года

Мотивированное решение изготовлено и подписано 19 апреля 2023 года

УИД: 66RS0037-01-2023-000125-08

Дело № 2-298/2023

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

гор. Лесной Свердловской области 12 апреля 2023 года

Городской суд гор. Лесного Свердловской области в составе: председательствующего судьи Саркисян Т.В. при секретаре судебного заседания Еремеевой Д.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ч.И.Г. к ФИО9 Б.И.М., Б.В.С. о расторжении предварительного договора купли-продажи

установил:

Истец Ч.И.Г. обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО9 И.М. и Б.В.С. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: ***.

В соответствии с постановлением *** «***» от 21.06.2007г *** ответчица ФИО9 (ранее ***) Б.И.М. в возрасте *** от *** ***-ОПМ Б.И.М. была предоставлена однокомнатная *** в ***. В июле 2017 г. Б.И.М. вступила в зарегистрированный брак с ответчиком Б.В.С., который был зарегистрирован и стал проживать в указанной выше квартире.

В июне 2019 года между истцом и ответчиками было достигнуто соглашение о следующем: истец передает в собственность ответчикам принадлежащую ей квартиру в обмен на предоставленную ФИО9 И.М. однокомнатную *** в *** с доплатой.

Но так как предоставленная по договору найма жилого помещения ФИО9 И.М. квартира могла быть приватизирована в ее собственность только в 2024 году (после истечения 5-летнего срока использования жилого помещения) стороны пришли к соглашению о том, что окончательное оформление сделки будет совершено в октябре –ноябре 2024 года.

С целью получения гарантий исполнения достигнутых договоренностей ФИО9 И.М. и Б.В.С. потребовали заключения предварительного договора купли-продажи принадлежащей истцу квартиры.

*** между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, ***, кадастровый ***.

Согласно условий предварительного договора от *** Ч.И.Г. (истец) обязуется продать ответчикам принадлежащую ей на праве собственности двухкомнатную *** в *** за *** в срок до ***. Указанная в предварительном договоре цена жилого помещения является окончательной и изменению не подлежит. ФИО9 И.М. и Б.В.С. выдали в качестве аванса Ч.И.Г. денежную сумму в размере *** рублей в счет причитающихся с них платежей по предстоящему договору купли-продажи помещения, из которых ***. до подписания настоящего договора, *** уплачиваются в срок с *** по *** ежемесячно по ***.

В момент подписания предварительного договора истец получила от ответчиков 500000 рублей. Никаких иных денежных средств в счет оплаты квартиры на условиях предварительного договора купли-продажи жилья до настоящего времени не получила.

Условие о том, что вместо доплаты в 2024 году стоимости квартиры истца в размере 1 500 000 рублей Ч.И.Г. должна получить от ответчиков в свою собственность *** в ***, после ее приватизации и передачи в собственность ФИО9 И.М. или в совместную собственность ответчиков, в предварительный договор купли-продажи жилого помещения от *** включено не было.

В октябре 2022 года ФИО9 И.М. заявила истцу о том, что *** в *** ответчики в собственность истца не передадут, а выполнят только условия, отраженные в предварительном договоре купли-продажи квартиры истца, и произведут окончательный расчет за квартиру путем доплаты денежных средств до зафиксированной *** стоимости – 2 200 000 рублей.

В дальнейшем от каких-либо переговоров по данному вопросу ответчики стали уклоняться, на телефонные звонки не отвечают, «заблокировали» учетные записи в социальных сетях.

***, с сопроводительными письмами, ответчикам был направлен проект дополнительного соглашения к предварительному договору, в котором были отражены обязательства ответчиков о передачи в счет стоимости продаваемой *** в *** после ее приватизации ФИО9 И.М., либо ответчиками совместно. От получения почтовой корреспонденции ответчики уклонились.

При заключении *** спорного предварительного договора ответчики не имели намерения передать в собственность истца *** в ***, намеренно не включили в предварительный договор соответствующее условие, зафиксировали цену квартиры истца в размере 2 200 000 рублей с тем, чтобы в 2024 году приобрести недвижимость по заниженной цене, причинить истцу имущественный вред, а самим получить неосновательную выгоду. Учитывая фиксацию цены квартиры в размере 2 200 000 рублей, невозможность ее изменения в ноябре 2024 года (когда стороны намеревались окончательно оформить сделку) в зависимости от складывающейся конъюнктуры рынка недвижимости, указанное условие об обмене квартирами являлось для истца крайне существенным, поскольку, в случае неисполнения данного решения истец в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку ответчиками были также нарушены условия предварительного договора (в части авансовых платежей в счет стоимости квартиры), то истцом было принято решения о расторжении предварительного договора, о чем ответчикам было направлено требование, от получения которого ответчики также уклонились.

В силу ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании изложенного, истец просила расторгнуть предварительный договор купли продажи двухкомнатной *** в ***, заключенный *** между Ч.И.Г. с одной стороны (Продавец), и ФИО9 Б.И.М. и Б.В.С. с другой стороны (Покупатели).

К участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчиков привлечена Ч.С.А.

В судебном заседании истец Ч.И.Г. и ее представитель С.А.С. доводы иска поддержали, дали пояснения аналогичные иску. Кроме того, в настоящее время имеются основания для расторжения предварительного договора и по иным основаниям - в связи с существенным изменением обстоятельств (в января 2023 года отец истца С.Г.И. перенес инсульт, по состоянию здоровья нуждается в посторонней помощи и уходе в быту, проживать один возможности не имеет; отец в настоящее время проживает с истцом). Также Ч.И.Г. подтвердила суду, что стороны фактически произвели обмен жилыми помещениями – истец проживает в квартире, предоставленной ФИО9 И.М. на основании договора найма специализированного жилого помещения, а ответчики проживают в квартире истца, при этом последние отказываются подписать дополнительное соглашения, а намерены в 2024 окончательно выкупить ее жилье за цену, указанную в оспариваемом договоре, при это фактически от ответчиков она получила в качестве аванса только часть денежных средств – наличными, сумму которых не пересчитывала, передала сразу дочери, и денежный перевод на карту дочери – Ч.С.А., что в общей сумме составило 500 000 руб., о чем она расписалась в предварительном договоре. Указаний, каких-либо письменных поручений на получения оставшейся суммы аванса – 200 000 руб. Ч.С.А. истец ответчикам не давала, и с июня 2019 до настоящего времени денег от ответчиков не получала. Освободить квартиру истца ответчики отказываются, ссылаясь на предварительный договор и выплату аванса в полном объеме.

Ответчики ФИО9 И.М. и Б.В.С. с иском не согласились, указывая, что ими полностью исполнен предварительный договор купли-продажи квартиры в части передачи аванса истцу. Не оспаривают, что денежные средства в размере 133 000 руб. были переданы наличными Ч.И.Г., которая сразу при получении денег передала их Ч.С.А., а 367 000 руб. Б.В.С. перевел на карту Ч.С.А. Поскольку сама истец передала деньги своей дочери Ч.С.А., то в дальнейшем денежные средства (200 000 руб.) ответчики перечисляли на счет Ч.С.А. Не оспаривают, что изначально было соглашение об обмене жилыми помещения с доплатой, но нотариус, к которому они обратились за удостоверением договора, разъяснил им, что они не вправе распоряжаться тем, что им не принадлежит (специализированное жилье), поэтому было принято решение о купли-продажи квартиры истца в 2024 году, поскольку Ч.И.Г. желала поменять свою квартиру на меньшую. В настоящее время ответчики проживают в квартире истца, расчет за которую они произведут в 2024 году, истец проживает в специализированном жилье. Болезнь близкого родственника не является тем обстоятельством, при которых предварительный договор подлежит расторжению. Просили в иске отказать.

Третье лицо Ч.С.А. поддержала позицию ответчиков, считая, что оснований для расторжения предварительного договора не имеется. Не отрицает, что ею получены от ФИО9 денежные средства в общей сумме 700 000 руб. – 133 000 руб. передала сама Ч.И.Г., 367 000 руб. поступили на ее банковскую карту переводом от Б.В.С. и далее ежемесячно по 20 000 руб. Данные денежные средства являются выкупом за ее долю в спорном жилье (Ч.С.А. отказалась от приватизации) и мать Ч.И.Г. обещала ей выплатить ее долю при покупке квартиры (денежные средства ей нужны были в качестве первоначального взноса при покупке жилья).Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В случаях когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу вышеприведенной нормы закона предварительный договор не влечет иных прав и обязанностей сторон такого договора, кроме права требовать заключения основного договора от контрагента и соответствующей обязанности контрагента. Соответственно, он не создает права на имущество.

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что Ч.И.Г. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, ***, кадастровый ***.

Как следует из материалов дела, *** между Ч.И.Г. и ФИО9 И.М., Б.В.С. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, ***, кадастровый ***.

Согласно пункту 4 договора стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере 2 200 000 руб.

ФИО9 И.М. и Б.В.С. в качестве аванса выдали Ч.И.Г. денежную сумму в размере 700 000 рублей в счет причитающихся с них платежей по предстоящему договору купли-продажи помещения, из которых 500 000 руб. до подписания настоящего договора, 200 000 рублей уплачиваются в срок с *** по *** ежемесячно по 20 000 рублей.

В соответствии с пунктом 3 договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до ***.

При заключении предварительного договора ФИО9 И.М. и Б.В.С. передали продавцу Ч.И.Г. денежную сумму в размере 500 000 руб.

Оставшиеся денежные средства в сумме 200 000 рублей ответчиками истцу не были переданы в сроки, указанные в договоре.

*** Ч.И.Г. в адрес ответчиков направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли – продажи, в котором она указала, что ФИО9 И.М. и Б.В.С. ввели ее в заблуждение при заключении предварительного договора – вместо обмена жилыми помещениями заключен договор купли-продажи. Намерений по отчуждению указанного в договоре имущества она на условиях предварительного договора купли-продажи не имеет, в связи с чем предложила ответчикам расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры -оформить соглашение о расторжении предварительного договора. Данное уведомление ответчиками не было получено и вернулось за истечением сроков хранения.

Соглашение о расторжении предварительного договора купли – продажи квартиры сторонами не достигнуто.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Истец, обосновывая свои требования, одним из оснований иска указывает на подписание предварительного договора купли – продажи под влиянием обмана или заблуждения, то есть на недействительность договора.

Вместе с тем, стороной истца было заявлено и о существенном нарушении условий предварительного договора ответчиками – не внесении в срок, установленный предварительным договором, платежа в счет оплаты стоимости договора.

Возражая против исковых требований, ФИО9 И.М. и Б.В.С. поясняют, что платежи ими внесены в полном объеме и они желают заключить договор купли – продажи квартиры истца, не предлагая в обмен другое жилое помещение, хотя истинную волю заключения оспариваемого договора – обмен жилыми помещениями не оспаривают, то есть заявляют о недобросовестном поведении истца.

При этом, в соответствии с п.5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Таким образом, по общему правилу, поведение считается добросовестным, пока не доказано иное, и стороной ответчика, по мнению суда, недобросовестное поведение истца не доказано.

В обоснование своих возражений ответчиками представлены доказательства перечисления денежных средств третьему лицу Ч.С.А., тогда как Ч.С.А. не является стороной договора.

В свою очередь, истец, после отказа ответчиков заключить дополнительного соглашение к предварительного договору купли-продажи, направила ответчикам уведомление о расторжении данного договора, разъясняя в нем свою позицию, предоставляя срок для заключения соглашения о его расторжении и согласовать порядок возврата денежных средств, полученных ею в качестве аванса.

Ответчики, не исполнив свое обязательство о передаче истцу части стоимости имущества, от подписания соглашения о расторжении предварительного договора купли – продажи отказываются.

При этом, само по себе нарушение обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости, как в целом, так и в части, является существенным нарушением условий договора, влекущим право продавца требовать его расторжения. В совокупности же с указанными в иске и в уведомлении о расторжении договора обстоятельствами о заблуждении истца относительно природы подписываемого ею договора, данное обстоятельство бесспорно дает истцу право требовать расторжения договора.

Кроме того, истцом HYPERLINK "https://login.consultant.ru/link/?req=doc&demo=2&base=LAW&n=140475&dst=102136&field=134&date=19.04.2023" доказано и наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В связи с изложенным, исковые требования Ч.И.Г. о расторжении предварительного договора купли – продажи суд находит подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального Кодекса РФ, Суд

решил:

Иск Ч.И.Г. удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от ***, заключенный между Ч.И.Г. и Б.В.С., ФИО9 Б.И.М..

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия настоящего решения в окончательной форме через городской суд г.Лесного Свердловской области.

Судья Т.В.Саркисян