61RS0019-01-2024-002040-14 дело №2-1821/2024
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 июня 2023 года г. Новочеркасск
Новочеркасский городской суд Ростовской области
в составе судьи: Рыбаковой М.И.
при секретаре: Стаховской О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи,
установил:
ФИО1 обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в котором указал, что <дата> между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ответчик обязуется продать истцу, а покупатель покупает следующее недвижимое имущество земельный участок, площадью 1196 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.
По условиям предварительного договора купли-продажи недвижимости в срок до <дата> (который может быть изменен по согласованию сторон) договора купли-продажи, где продавец обязывался передать Покупателю в собственность, принадлежащую ему на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно условиям предварительного договора купли-продажи недвижимости, истец внес ответчику задаток за указанный объект недвижимости в размере 25000 рублей, о чем имеется расписка в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от <дата>.
В соответствии с п. 4 предварительного договора купли-продажи недвижимости, выплата денежных средств Продавцу в размере, предусмотренном п.З настоящего договора, будет произведена Покупателем за счет собственных средств следующем образом:
- сумма в размере 25000 рублей, уплачена Покупателем Продавцу до подписания предварительного договора купли-продажи и является задатком;
- сумма в размере 1875000 рублей, будет уплачена Покупателем Продавцу до подписания основного договора купли-продажи.
По данному факту <дата>, ответчиком была написана расписка о получении денежных средств в размере 25000 рублей в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости от <дата>.
Земельный участок, площадью 1196 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> полностью истца устраивал, и истец не искал другого варианта для покупки. Но, как позднее выяснилось, что земельный участок, площадью 1196 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, затоплен из-за высокого уровня грунтовых вод, а также через участок проходит родник. Истец обнаружил данную проблему после того как начал проводить работы по расчистке земельного участка от травы, мусора. Земельный участок с грунтовыми водами для строительства индивидуального (одноквартирного), жилого дома использовать невозможно без значительных финансовых затрат.
Истец не был уведомлен о данном факте, и не была дана информация, об этом объекте. Данные обстоятельства поставили истца в затруднительное положение и нанесли существенные убытки. При этом основной договор не был заключён по вине продавца.
<дата> в рамках досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика ФИО2, требование о возврате уплаченных денежных средств, однако денежные средства ответчиком до настоящего времени истцу не возвращены. Ответа по существу на требование о возврате уплаченных денежных средств по предварительному договору от <дата> не дано (право на получение ответа в установленные законом сроки - получена ответчиком <дата> отчет об отслеживании отправления прилагается выслано <дата> - получено <дата>).
Просил суд взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1:
- уплаченную сумму по предварительному договору от <дата> в двойном размере, в сумме - 50000 руб.;
- госпошлину в размере - 1830 руб.;
- все почтовые расходы по делу;
- проценты по правилам ст. 395 ГК РФ, взыскав таковые из расчета на дату вынесения судом решения, каковые на дату подписания искового заявления составляют 4281,04 руб.
ФИО1 и его представитель ФИО3 в судебном заседании настаивали на удовлетворении иска. Пояснив, что каких-либо исследований в отношении спорного земельного участка по факту его затопляемости не проводилось, затопление участка грунтовыми водами может подтвердить отец истца, который расчищал участок от мусора, сам истец имеет инженерно-мелиоративное образование и самостоятельно может определить состояние земельного участка.
Ответчик в судебное заседание не явился. Его представитель ФИО4, действующая по ордеру, заявила суду, то иск не признается ответчиком в полном объеме, в настоящее время земельный участок продан, каких-либо недостатков ни на момент заключения предварительного договора купли-продажи, ни сейчас, участок не имеет, на предложение ответчика заключить основной договор купли-продажи, истец никаких действий не предпринял, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика на основании ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав участников процесса исследовав представленные доказательства, изучив материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны и, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ.
Судом установлено, что <дата> между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости в отношении земельного участка, площадью 1196 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.
Пунктом 1. Договора предусмотрено заключение в срок до 25.09.2023г. основного договора купли-продажи.
В пункте 4 Договора предусмотрен задаток в размере 25000 руб., который передан ФИО2 до подписания предварительного договора.
Пунктом 11 Договора предусмотрено, что покупатель ознакомлен с состоянием недвижимого имущества и претензий не имеет.
20.09.2023г. ФИО2 в адрес ФИО1 направлено письмо о намерении в любое время заключить основной договор купли-продажи.
В связи с тем, что основной договор купли-продажи спорного земельного участка не был заключен сторонами в срок, предусмотренный в предварительном договоре, ФИО2 27.09.2023г. направил ФИО1 претензию, с требованием в течение 3-дневного срока с момента ее получения заключить договор и указанием на оставление задатка за продавцом, в случае отказа в заключении договора.
Истец, полагая, что спорный земельный участок с грунтовыми водами для строительства индивидуального жилого дома использовать невозможно без значительных финансовых затрат, 11.03.2024г. направил ответчику требование о возврате задатка и выплате процентов в порядке ст. 395 ГК РФ.
22.03.2024г. ФИО2 в адрес истца направлен ответ об отказе в удовлетворении заявленного требования. В связи с этим, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно доводам истца, основной договор купли-продажи земельного участка не был заключён по вине продавца, поскольку истец не был уведомлен о факте невозможности использования участка для строительства жилого дома, а также, ему не была дана информация об этом объекте, что поставило истца в затруднительное положение и нанесло существенные убытки.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора либо утрата сторонами интереса к заключению договора.
Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения в течение срока, в который стороны обязались заключить основной договор, действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора. Соответствующая правовая позиция выражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 38-КГ15-7.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора и квалификация действий (или бездействия) сторон, в результате которых основной договор в течение предусмотренного предварительным договором срока не был заключен, с точки зрения наличия или отсутствия вины продавца, покупателя или обеих сторон.
В рассматриваемом случае судом установлено незаключение основного договора в предусмотренный предварительным договором срок в связи с отказом самого истца от выполнения возложенных на него обязанностей предусмотренных предварительным договором, при том, что ответчик предпринял все необходимые действия для заключения основного договора купли-продажи, в том числе направил предложение о его заключении.
В связи с этим оснований для возврата полученной суммы задатка истцу не имеется.
Ссылки истца на то обстоятельство, что он самостоятельно определил существенные недостатки объекта купли-продажи, в связи с чем, фактически отказался от заключения основного договора, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку они не подтверждены соответствующими доказательствами, как того требуют положения ст. 56 ГПК РФ.
Истцом фактов и доказательств, которые бы свидетельствовали о невозможности использовать спорный земельный участок в связи с его назначение не приведено, как и не имеется подтверждения винового поведения ответчика, связанного с не заключением основного договора купли-продажи.
В связи с этим, оснований для возложения на ответчика обязанности по возврату истцу полученной суммы задатка не имеется.
Поскольку основное требование о возврате суммы задатка в двойном размере не подлежит удовлетворению, оснований для взыскания в ответчика процентов в порядке ст. 395 ГК РФ не имеется.
На основании положений ст. 98 ГПК РФ во взыскании судебных расходов, понесенных истцом при подаче настоящего иска, следует отказать.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 (паспорт <данные изъяты> ) к ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи – оставить без удовлетворения
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме
Судья М.И.Рыбакова
Решение в окончательной форме изготовлено 13 июня 2024 года