Решение по делу № 2-2021/2022 от 27.04.2023

Дело № 2-222/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ломоносов 27 апреля 2023 года

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Вихровой С.А.,

при секретаре Федоровой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи и обращении взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на предмет залога.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 03.12.2021 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв.м., кадастровый №, и жилого дома, общей площадью 168,75 кв.м., кадастровый №, условный №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>

В соответствии с п.3 Договора стороны оценили вышеуказанные объекты недвижимости в 2 500 000 руб. ( земельный участок 300000 руб., дом-2200000 руб.). Задаток в сумме 500000 руб. оплачивается продавцу в счет оплаты стоимости объектов недвижимости в момент подписания договора, что подтверждается выданной продавцом распиской. Сумма в размере 2000000 руб. должна быть выплачена продавцу в срок до 10.08.2023 года путем оплаты продавцу ежемесячных платежей в сумме 100000 руб. до 10 числа каждого расчетного месяца. Первый платеж в размере 100000 руб. должен быть оплачен не позднее 10.01.2022 года.

Согласно п.6 Договора обязательства покупателя считаются исполненными с момента выплаты денежных средств продавцу в полном объеме. Объекты недвижимости признаются находящимися в залоге у продавца согласно п.5 ст. 488 ГК РФ для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по полной оплате стоимости объектов недвижимости.

22.12.2021 года сторонами подписан акт приема-передачи объектов недвижимости по договору от 03.12.2021 года. Произведена государственная регистрация договора и залога в Управлении Росреестра по Ленинградской области.

ФИО2 свои обязательства нарушил, ответчиком внесен единственный платёж в 100000 руб. 10 января 2022 года и залог в размере 500000 руб. в момент подписания договора. Размер основной задолженности по договору составляет 1900000 руб.

В соответствии с п.4 Договора продавец потребовал досрочной оплаты полной стоимости указанных объектов недвижимости, направив требование 16.02.2022 года. Требование ответчиком не исполнено.

Просит взыскать в ее пользу с ФИО2: сумму задолженности по договору купли-продажи от 03.12.2021 года в размере 1900000 руб.; пени в размере 34200 руб. за период с 11.02.2022 года по 28.02.2022 года в соответствии с п.5 Договора в размере 0,1% за каждый день просрочки от общей стоимости объектов недвижимости; пени за период с 01.03.2022 года по дату фактического исполнения денежного обязательства, начисляемые на сумму основной задолженности в размере 0,1 % от суммы основной задолженности за каждый день просрочки в соответствии со ст. 330 ГК РФ. В счет погашения указанной задолженности обратить взыскание на предмет залога, установив начальную продажную стоимость указанного имущества в размере 2500000 руб., где стоимость земельного участка 300000 руб., стоимость жилого дома 2200000 руб., определив способ реализации имущества-путем продажи с публичных торгов.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, исковые требования поддерживает.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, отбывает наказание в местах лишения свободы, содержится под стражей с 20.01.2022 года, доверил представлять свои интересы в судебном заседании по доверенности ФИО3, который в судебном заседании факт заключения договора купли-продажи недвижимого имущества и условия договора не оспаривал. Пояснил, что ответчик ФИО2 20.01.2022 года был <данные изъяты> и лишился возможности исполнения своих обязательств по договору по независящим от него обстоятельствам. По поручению ФИО2 им неоднократно предпринимались попытки реализовать имущество в счет погашения задолженности. Истец ФИО1 препятствовала совершению сделок, не выходила на связь, выдвигала невыполнимые условия, вследствие чего покупатели отказывались от совершения сделки. Он пытался мирно урегулировать спор, однако истец не согласна. Исковые требования признает частично, просит освободить ответчика от уплаты пени в связи с наличием объективных обстоятельств, препятствовавших исполнению условий договора.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 549 ч.1 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 п.1 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации ( п.1 ст.551 ГК РФ).

В силу требований ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 03.12.2021 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв.м., кадастровый №, и жилого дома, общей площадью 168,75 кв.м., кадастровый №, условный №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>

Согласно п.6 Договора обязательства покупателя считаются исполненными с момента выплаты денежных средств продавцу в полном объеме. Объекты недвижимости признаются находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по полной оплате стоимости объектов недвижимости.

22.12.2021 года сторонами подписан акт приема-передачи объектов недвижимости по договору от 03.12.2021 года. Государственная регистрация договора купли- продажи и договора залога в Управлении Росреестра по Ленинградской области произведена.

В силу требований ст. 488 ч.1 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара( ст.488 п.5 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено судом и не оспаривалось представителем ответчика, ФИО2 нарушены обязательства по внесению ежемесячных платежей: внесен платеж в размере 100000 руб. 10.01.2022 года, залог в размере 500000 руб. в момент подписания договора.

Согласно положениям ст. 488 ч.3 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Как следует из материалов дела, 16.02.2022 года истцом направлено в адрес ответчика требование досрочной оплаты полной стоимости объектов недвижимости, которое оставлено без удовлетворения.

Факт и размер задолженности по договору купли-продажи ответчиком не оспаривался, подтвержден материалами дела.

При таких обстоятельствах требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 задолженности в размере 1900000 руб. подлежат удовлетворению.

В силу требований ст. 329 п.1 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно ст. 348 ч.1 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество( ст. 349 ч.1 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п.1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.п.4 п.2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Для удовлетворения материальных требований истцом ФИО1 заявлено требование об обращении взыскания на предмет залога путем продажи залогового имущества с публичных торгов с начальной продажной ценой 2500000 руб. Возражений со стороны ответчика, его представителя по приведенным требованиям истца не поступило.

С учетом изложенного, указанные требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Истцом ФИО1 заявлены требования о взыскании с ФИО2 пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от общей стоимости объектов недвижимости за период с 11.02.2022 года по 28.02.2022 года в размере 34200 руб., а также в соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, неисполнение обязательств ответчиком ФИО2 связано с объективными обстоятельствами, возникшими 20 января 2022 года, что подтверждается приговором Красносельского районного суда г. Санкт-Петербурга от 17.11.2022 года.

С учетом изложенного, приведенных норм права, обстоятельств дела, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО4 в части взыскании с ФИО2 пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от общей стоимости объектов недвижимости за период с 11.02.2022 года по 28.02.2022 года в размере 34200 руб., а также в соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи от 03.12.2021 года в размере 1900000 руб.

Обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи от 03.12.2021 года: земельный участок, общей площадью 1000 кв.м., кадастровый №, и жилой дом площадью 168,75 кв.м., с кадастровым номером №, условный №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> установив начальную продажную стоимость указанного имущества в размере 2500000 руб.: стоимость земельного участка 300000 руб., стоимость жилого дома-2500000 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд, через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение принято 02 мая 2023 года.

Судья С.А. Вихрова